中古マンション売却査定のポイント (218) 中古マンションを相続!?

もしも中古マンションを相続したら!?査定・売却する方法から支払う税金まで徹底解説

現在は少子高齢化社会ですから、親や親せきがどこした中古マンションを相続するという方は今後ますます増えて行くことが考えられます。そして、相続した中古マンションの立地が職場や生活基盤から遠い場合や、ファミリーで住むには狭いまたは独身で住むには広すぎるなど、個々の条件に合わないこともあります。そのため、相続した中古マンションを査定して売却後現金化したいという人は多いです。 また、相続人が1人なら良いですが、兄弟など複数の相続人がいる場合に、中古マンションなどの不動産はそのままではわけられませんよね。 そのため、査定・売却して現金化し等しく財産分与する必要もあります。 中古マンションを相続したときには、
・中古マンションを相続したらどのような手続きをするの?
・相続税はいくらかかるの?
・相続した中古マンションを査定・売却するにはどうしたらいいの?
などの疑問が湧いてきます。
中古マンションを相続すると、どのような税金や諸経費がかかるのかわかりやすく解説します。 この記事を読むことで、いざ親や親せきの中古マンションを相続することになっても慌てなくて済みますよ!

中古マンションを相続したら


1.中古マンションの相続税
中古マンションを相続しても、ほとんどの場合、相続税も所得税も低い金額に抑えられます。 相続税には、3000万円+1000万円×相続人の数の控除がありますし、所得税には3000万円の特別控除など様々な控除があります。 例えば、資産価値が4000万円の中古マンションを相続した場合には、相続税はゼロ円です。

2.相続した中古マンションを査定・売却したほうが良い理由
前述のとおり、相続した財産がち中古マンションなどの不動産ですど、兄弟間で均等に分けるためには査定後売却して現金化する必要があります。しかしながら、「素敵な良いマンションだし、思い入れもあるからすぐには住まないけど売却するのはもったいない」と思う方もいるかもしれません。 もし、生活している住居は他にあり、相続したマンションには住まないが持ち続けていたいという場合には、以下のような諸経費がかかってきます。
・固定資産税
・マンションの管理費
・マンションの修繕積立金

固定資産税は一概には言えませんが、例えば3000万円の中古マンションの場合は20万前後になると思います。 マンションの管理費の相場は月10000円、修繕積立金の相場は月15000円です。 年間の支払い総額は、50万円ほどに上ります。 空き家に年50万円支払うのは、あまりにももったいない話です。そして、この間にも時間は過ぎていくので、マンションは古くなり査定金額は下がっていきます。 もし、いずれ売却するつもりと考えているのであれば、なるべく早く査定し、売却することをお勧めします。 中古マンションは古くなればなるほど、売れにくくなるからです。

相続した中古マンションを売却するには


1.中古マンション売却は通常通りの手段でOK
相続した財産である、中古マンションを売却する際には、一般的な方法でかまいません。 まず、複数社に査定を依頼し、査定金額を出してもらう。その後、不動産業者と媒介契約を結び、売値を決定し売却活動開始。買い手が見つかったら売買成立。という流れです。

2.相続後の中古マンション売却、所得税はどうなる?
中古マンションを査定後売却すると、所得税(譲渡所得)が発生します。 この譲渡所得には、様々な控除があり、うまくいくと、節税することもできます。しかしながら、控除を受けるには居住用財産である必要があります。 居住用財産とは、以下のような条件にあてはまることが必要です。
・ 現に居住の用に供している家屋の譲渡
・ 現に居住の用に供している家屋と共に譲渡する敷地等の譲渡
・ 居住の用に供さなくなった家屋の譲渡
・ 居住の用に供さなくなった家屋と共に譲渡する敷地等の譲渡
・ 災害により滅失した家屋の敷地等の譲渡

そして、各種控除の申請ができるのは、相続してから3年目の12月31日までです。 相当な資産家でない限り、控除を受けることで所得税はかからないか、低い金額に抑えることができます。 ぜひ所得税の控除を受けるために、3年以内に査定・売却してしまいましょう。

中古マンションを査定後売却したときにかかる具体的な税金


1.相続でかかる税金
中古マンションを相続した時、相続して売却した時にかかる税金は以下です。
・相続時…相続税
・保有時…固定資産税、都市計画税
・売却時…所得税(譲渡所得)
・中古マンション売却取引の手続きに必要な税金…登録免許税、印紙税

主だっては上記のような税金がかかります。 相続した中古マンションを査定後売却して、現金化し、新たにマンションなど不動産を購入したら、不動産取得税もかかります。

2. 中古マンション売却時の所得税の計算方法
中古マンションなどの不動産を売却して得たお金は、所得税の中でも、譲渡所得になります。譲渡所得は分離課税ですので、サラリーマンの給与所得とは合算して考えることはできません。給与とは別に確定申告する必要があります。 中古マンション売却にかかる、所得税の計算式は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、実際に売買成立した時の金額。取得費とは、マンションを購入した時の金額から、経年による減価償却費を引いた金額。譲渡費用とは、仲介手数料や不動産取得税など手続きにかかった費用のことです。 ここで導き出された、課税譲渡所得の金額に、税率がかけられます。 税率は、居住していた年数によって変わります。 5年以下は短期譲渡所得で、所得税住民税併せて約39%。5年以上の長期譲渡所得ですと、約20%。さらに10年以上ですと、軽減税率の特例があり、6000万円までは、約14%の税率がかけられます。(6000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得と同じ税率)

3.取得費がわからない場合の対処法
相続の場合、かなり前にマンションを購入していたりするので、契約書等がみつからないこともあります。 取得費がわからない場合には、概算取得費で計算します。概算取得費は譲渡価額の5%です。

4.居住用財産は特別控除3,000万円が受けられる
相続の場合で、直前まで親や親せきが居住用として住んでいたマンションである場合には、居住用財産と認められる場合があります。実際には様々な条件がありますが、居住用財産の条件にあっていれば、課税譲渡所得から3,000万円の特別控除をうけることができます。 まず他の特別控除の特例を受けていないこと、居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却する物件であることなどが求められます。

相続した中古マンションを賃貸として貸すとどうなるのか


前述のとおり、中古マンションを相続したら売れるときに早く売った方が良いというのが鉄則ではあるのですが、もしも賃貸として人に貸した場合について考えてみたいと思います。

1.相続前から賃貸していた場合
仮に、相続する以前から賃貸として貸している場合には、マンションの評価額が下がり、その分相続税が安くなります。一時的に入居者がいなくても賃貸と認められます。 一時的な空室とされるのは以下のような場合です。
・空室期間が1ヵ月程度
・空室期間に、自分で使っていないこと
・相続される前から継続的に賃貸として貸していること など

また、中古マンション賃貸で得たお金は相続人で分配します。遺産分割協議が終わるまでの間も家賃収入は発生しますが、これも相続人全員が受け取ることができます。

2.相続した中古マンションを賃貸経営する際の注意点
売却よりも継続的な家賃収入を考えてのことだと思いますが、まずいつでも黒字になるというわけではありません。 マンションの管理もしなければなりませんし、必要であれば、修繕やリフォームも行います。 家賃は固定資産税も加味した金額を設定しますが、相場より高過ぎても借りてが見つかりません。 また、相続人が1人なら良いですが、複数人いた場合、管理は誰がやるのか話合う必要がありますね。家賃収入も分割しなければいけませんし、後々のトラブルの種になるような気もします。 築20年以上になると、査定金額は底値になりますし、また売却しにくくなります。まだ、買い手が付きそうなうちに中古マンションを査定・売却してしまったほうが、親族間のトラブルを産まなくて済むのかもしれません。

相続した中古マンションが負の相続だった場合


1.相続した中古マンションは管理費やローンを滞納していないか
これまで語ってきたのは、築年数はある程度経っていても、売却できるし賃貸もできそうな優良な中古マンションの場合です。 相続した中古マンションがもしも、以下のような状態ではないでしょうか。
・管理費や維持費を滞納している
・住宅ローンの支払いが滞っている

もしも、上記のような場合ですと、管理費や維持費は立て替えて支払わなければいけません。住宅ローンを滞納していて、抵当権を借り入れている銀行側が持っていたら、マンションは担保として差し押さえられ、競売に掛けられます。競売で完済できれば良いですが、残った残債を相続人が払わなければならなくなります。

2.ローンが残っている中古マンションを相続したら
親や親族などがマンションを購入する際には、団体信用生命保険に加入しているはずです。これは家を買う人の95%が入る保険で、死後はローンを支払わなくてよくなります。 ですから、相続した子は住宅ローンを支払う心配はありません。ですが、名義変更の際に、司法書士に頼んで抵当権を外しましょう。 抵当権を抹消することが、住宅ローンを無くす時の手続きとして必要です。

まとめ


以上、中古マンションを相続したときに考えられる疑問点を解説しました。 相続税の心配はいらないし、売却しても所得税もそれほどかからない可能性が高い、ということがお分かりいただけたでしょうか。 しかしながら、中古マンションなど不動産財産は、持っているだけでお金がかかります。なるべく早めに売却したほうが、損をしなくて済むかもしれません。 今後、人口が減少していくと、益々中古マンション市場はシビアなものになっていきますから、売れそうだったら、売れるとき売る!ということを強くお勧め致します。

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