中古マンション売却査定のポイント (220) 初めての売却の悩みは?続



中古マンション売却したい!実際にどんな悩みにぶつかるのかピックアップして解説

住宅ローンを払っている最中でも中古マンション売却できるのか?


長期的なローンを組んで購入したマンションを売却したいとなった時に、ローンが残ることになります。 まず、ローンが残っていながら中古マンションを売却することは可能です。 しかしながら、いくつかの手続きを行う必要があります。 まず、通常の手段で、売買を成立させます。通常の中古マンション売却とは、業者に査定を依頼し、媒介契約を結び、売却活動を行う。その後買い手がみつかり売買成立までの流れを差します。 売却の契約を交わし、引き渡す際に、抵当権を抹消しましょう。 抵当権とは、もし住宅ローンが払えなくなったらマンションを取り上げて競売にかけたときに、お金を貸していて抵当権をもっている銀行は優先的に債務の弁済がうけられる、というものです。 この抵当権を抹消すると、中古マンションは売却できます。 この抵当権は、中古マンションを売却した代金で残りの住宅ローンを完済することで抹消できます。 中古マンションを売却した代金だけでは住宅ローンの残りを完済できない場合には以下の手段を用いましょう。

・売却代金に手持ちの預貯金等の現金を併せて完済する
・もしマンションを買い替える場合には、新たに購入した住宅のためのローンに上乗せしてローンを組む。(住み替えローン)

もちろん、現在居住の中古マンションを売却した金額で、残りのローンを帳消しにできるのが最もスマートです。そのためには、より高い査定金額を出して、早く売却できるような業者をみつけましょう。

築20年以上の中古マンションを売却するにはリフォームしたほうがいいのか?


一般に、人気のある中古マンションの築年数は5年〜10年です。その後、築15年くらいまではまだ人気はありますが、築20年以上となると買い手が付きにくくなります。査定金額は底値をつきこれ以上下がらないと言われてしまいます。 そのため、古いマンションを持っている場合には、売れないと思い込む方がいるかもしれません。だったら自腹でリフォームしてから売却すべきなの?と思うかもしれませんが、それはちょっと待ってください。 築年数が古い中古マンションでも、実はある意味人気があります。 それは、買主が自由にリフォームしたり、フルリノベーションを思い描いている場合です。また、古すぎてありのままでは売却できないような状態の中古マンションを、業者が買取したとします。すると業者が資金を出し、リフォームして高く売却することもあります。 そのため、売り主が行うリフォームはお金をかけるだけもったいないことになってしまいます。 リフォームして高く売れるか?と言ったらそうではありません。査定金額に大きく響くのは立地や築年数です。内装をちょっといじったくらいではほんの気持ちくらいの査定金額上昇しか見込めないでしょう。 ですので、リフォームするのはやめましょう! しかしながら、水道がさびているなど、生活に困るような修繕箇所は最低限直すべきです。あとは、綺麗に掃除するなどしておけば訪問査定の準備は万端です。

中古マンションの売主は売却後の修繕が出たら損害賠償請求されるのか?


中古マンション売却における、売り主が負う損害賠償とは、かし担保責任のことです。“かし”とは、本来は無いはずの欠陥のことを差します。 かし担保責任とは、売却後3か月以内に雨漏りなどの修繕箇所が見つかったら売主が修繕費を支払うというようなことです。 しかしながら、買主同意の元、かし担保責任をすべて免除される場合もあります。 買主がかし担保責任はすべて免除で良いと言う場合には、その代わりに、売却金額の値引きを要求してくるでしょう。 かし担保責任が発生する場合に、あとから修繕費用など払いたくないようであれば、「既存住宅売買瑕疵担保保険」というものもありますから、加入をお勧めします。 既存住宅売買瑕疵担保保険を付保していたら、発見されたかしは保険金から賄われます。

中古マンションの買い手が見つかった!が、相手が購入代金を支払えるのか不安がある


中古マンションが早期に買い手が見つかるのはうれしいものですが、買いたいと名乗りを上げている人が、若くて職歴が短い、職業が自由業で実際にこの人たちはローンが組めるのか?本当に購入してくれるのか?と疑心暗鬼になってしまうことがあります。 その場合には、買主側の不動産業者にまずは念入りに、買い手の信用力を調査するように言いましょう。 不動産業者の調査を見て、まだ疑いが晴れない場合には、
・手付金を高めに設定する。
・売買契約にローン特約を必ずつける。
など、行いましょう。
中古マンションの手付金の相場は売却代金の10%です。相手の信用力がどうも心配だという場合には、手付金を20%程度にするか検討しましょう。 手付金20%はかなり高額かもしれません。3000万円の中古マンションでしたら、10%は300万円、20%は600万円です。相手の資金力を探る少々荒っぽい方法ではあります。 ローン特約をつけることは相手にもわかってもらえる柔和な手段だと思います。 ローン特約があると、買い手が住宅ローンの審査が下りずローンを組めなかった場合には契約を解除することができます。 ローン特約で解除した場合には、手付金は買主へ変換します。また不動産会社へ支払った仲介手数料も取り戻すことができます。 ローン特約では、契約を解除できる期間を設定します。(2週間強など) 契約解除が可能な期間は、融資審査にどの程度の期間必要なのか加味して考えます。しかし、長すぎるとその分、この不安視している買い手が買うのかどうかでやきもきすることにもなります。適度に2週間ほどの期間を設ければ十分です。

中古マンション売却したいけど、今は人に貸している。


一時的な転勤などで、住んでいたマンションを人に貸すという方は多くいると思います。 転勤が長引きそうだから、マンションは処分したいと思った時に、誰かが賃貸契約で居住中とします。この場合でも、中古マンションの売却は可能です。退居していただかなくてOKです。 買い手が居住用としてではなく、賃貸収入を目的とした投資としてマンションを購入してくれることが条件になります。 このような場合には、通常の売買手続きを行い、中古マンションのオーナーが代わります。これまでの賃借料など管理は新しいオーナーに引き継がれます。 しかしながらネックなのが売却金額です。通常空き家の方が査定、売却金額は高く、賃借人がいる中古マンションは査定・売却金額が低い傾向にあるようです。 急いで売却しなくても良い場合には、借りている人に退居をお願いしても良いです。トラブルなく退居していただくには、契約満了の6か月~1年前には伝えるのがベストでしょう。基本的には退居の応対は不動産業者が間に入ってくれます。中古マンション売却したいから退居してくれ、というのはあまりよい理由ではないようです。そのような場合には、何かしらオーナー側でサービスして退居してもらう可能性もあります。(例えば引っ越し代を受け持つなど)

まとめ


以上、中古マンション売却に関する様々なお悩みを9つ挙げてみました。 どれか一つは該当するものがあるのではないでしょうか。 どのような中古マンション売却の場合でも、まずは、相場を知り高過ぎず安過ぎない金額で売値をつけることです。そうすることで、売り主も損しませんし、早く売却することができます。 相場を一番早く知る方法は、持っているマンションの査定を取ることです。いきなり詳細な査定を取る必要はありません。まずは、不動産業者を選定しましょう。そのために、インターネットの無料一括査定サイトは非常に便利です。 中古マンションの査定金額は、おおむね、立地、築年数、同マンション同平米、同じ間取りなど似た物件の取引事例などをもとに計算されます。この基本的な情報は、詳細な訪問査定でも、インターネットの査定でも同様に行われますから、算出される査定金額はおおむねこのようなもの、とイメージをつかむことができます。 インターネット一括査定の最も便利な点は、複数の業者を簡単にあたることができる点です。中古マンションは実に個性豊かで、様々な条件のマンションがあります。同様に不動産業者も得手不得手があり、狭い物件が得意な、タワーマンションが得意、地元に強いから郊外で駅が遠くてもOKというように、様々あります。一括査定サイトを利用し、あなたにぴったりの不動産業者や仲介業者をみつけることができますよ。ぜひ活用してみてください。

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