中古マンション売却査定のポイント (221) 売却時の確定申告



中古マンションを売却した時には確定申告!?税金の支払い方をわかりやすく解説

中古マンションを査定し売却すると利益がでることがあります。得た金額によっては確定申告をしなければいけない場合があります。 確定申告といえば、自営業などで事業収入のあるかたはなじみのある言葉だと思います。しかし普段、会社からお給料をもらっているサラリーマンの方で毎年、確定申告をするという方は少ないのではないでしょうか。サラリーマンの場合は、所得税は源泉徴収というかたちで毎月の給料から天引きされていますよね。年末調整で、保険料等や配偶者の収入を申告すると控除されて一部返金されているはずです。 サラリーマンの方が、確定申告と聞くだけで、「面倒だし、よくわからない」としり込みされる方も多いのではないでしょうか。 また、自営業など個人事業主の場合にも、中古マンション査定し売却をした時の確定申告は合算して申告できません。 わかないことや不安があれば、従来どおり税務署に行って申告してもいいですし、インターネットの“e-tax”を利用しての申告もできますよ! 税務署に赴くと書類一式をそろえなければいけませんが、インターネットでしたら、オンライン上で入力が可能ですから、従来に比べて簡略化しました。そのままオンライン上で申請もでき、初めて確定申告する人にもハードルは下がってきています。 この記事では、中古マンション売却にまつわる“確定申告”の話を分かりやすくレクチャーします! 中古マンションを売却するとなぜ行う必要があるのか?また、売却しても確定申告しなくてもいいのか?確定申告をしないとどうなるのか?などについてわかりやすく解説します。

確定申告とは


そもそも確定申告とは何のか、簡単におさらいしましょう。
1.確定申告とは
確定申告とは、所得にかかる税金を計算して、税金を支払う手続きのことです。 個人の1月1日~12月31日までの所得を、決算書や確定申告書など、必要な書類をそろえて、税務署に翌年の2月16日~3月15日(土日の場合は翌月曜日)までに申告し、納税します。簡単に言うと、自分の1年間の収入を正しく税務署に申告して税金を支払うシステムです。なお、確定申告を行うことで、納めすぎた税金が還付金として手元に戻ってくる可能性もあります。

2.どんな人が確定申告を行うのか
確定申告を行うのは以下のような場合です。
・配当所得があった人
・不動産所得があった人
・事業所得があった人(個人事業主)
・給与所得があった人
・退職所得があった人
・譲渡所得があった人
・山林所得があった人
・一時所得があった人
・雑所得があった人(年金、事業的規模でない副業による所得などがある場合)

3.中古マンション売却時の確定申告
中古マンションを売却して得た利益は、譲渡所得に該当します。ここで注意するのは、不動産所得ではないということです。不動産所得は、賃貸収入などが該当します。 給与所得がある人でも、マンションやアパートを人に貸している場合には、不動産所得を申告しなければいけなくなります。 ですので、中古マンションを売却する時に、申請するのは譲渡所得と覚えておいてください。

4.確定申告するのを忘れていた!という場合どうなるのか
もしも、確定申告しなければいけなかったのに、しなかった場合には、悪気は無くても脱税になってしまいますから、“延滞税”や“加算税”の支払いを命じられます。

売却したら確定申告を行う


1.なぜ、中古マンションを売却したら確定申告しなければいけないのか
「確定申告はわざわざ税務署に行かなければいけないし面倒!」と思われるかもしれません。しかしながら、中古マンションを査定し売却した時に、高く売れて利益が出たら収入になりますから、申告する義務があります。もしも、収入がありながら確定申告をしないでおくと、故意でなくても脱税と思われ後から所得税を払うように税務署から注意されてしまいますよ!そしてすっかり忘れたころにくり税務署からの連絡=追徴課税のオマケがついてきます。 また、中古マンションを売却したら損をしそうな場合にも、確定申告をすることで控除が受けられますから税金が軽くなるかゼロになる場合もあるのです。 必ずしも、確定申告はあなたから税金を搾り取ろうとするだけではありません。 中古マンション売却においては、様々な控除が設けられていて、確定申告をすることで税金が軽くなる場合もあります。

2.どういう場合に確定申告するのか
確定申告が必要な人とは、中古マンションを売却して所得がプラスになった人です。単純に、2000万円で購入した物件が3000万円で査定・売却できたら1000万円の儲けが出ますから所得はプラスです。実際には、設けた1000万円から譲渡費用(仲介手数料など)を差し引いた金額に税率がかけられます。 確定申告をしなくても良い人は、逆に所得がマイナスになる人です。ほとんどの中古マンションがこちらに該当すると思われます。現状長らく続く景気低迷のおかげで、購入したマンションが購入当時より高く査定され売却できることは極めてまれだからです。例えば、3000万円で購入したマンションを2000万円で売却しても、マイナス1000万円ですから、課税されないということになります。 この、次の章で確定申告が必要、不必要な場合についてさらに詳しく解説します。

確定申告が必要な場合


1.まずは計算してみましょう
中古マンションを売却してみて、自分は所得がプラスになるのかマイナスになるのかはっきりさせましょう。そうすることで税金がいくらかかるのか心配が解消されますよ。 中古マンション売却による所得は、以下の計算式で算出されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額(売却額) - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、中古マンションを売却した金額です。 取得費とは、マンションを購入した当時の金額のことです。わからなければ、売却金額の5%の金額を計算に当てはめます。所得費がわからない場合には、売却額の5%とされてしまますから、まずは売買契約書や、住宅ローンに関する書類など探しましょう! 譲渡費用とは、仲介手数料などの中古マンション譲渡にかかった費用のことです。

2、所得費からは減価償却費を引く
忘れてはいけないのは、上記の計算をする前に、取得費から減価償却費を引いておくことです。 減価償却費とは、経年使用によりマンションの建物は傷みが生じていきますから、価格を下げていきます。国が定めた年式による減価償却率というものがあり、その分を取得費から引きます。ちなみに、土地の価格には影響しません。

3.もし課税譲渡所得がプラスになっても確定申告したら3000万円の特別控除がある
この計算に当てはめてみて、課税譲渡所得がプラスになったら確定申告が必要です。 多くの場合、数十万かあるいはマイナスになっていることと思います。 ここで問題なのは、所得費がわからなかった人の場合です。そういった方は、課税譲渡所得が1000万円オーバーなんてことになっているかもしれません。しかしながら、中古マンションなど不動産売却においては、「3000万円の特別控除」というものがありますから安心してください。 この3000万円の特別控除があることで、古くて取得費がわからない不動産や金額が低い不動産を売却しやすくするために国が設けた制度です。空き家対策の一つとして多くの人が売却しやすいように、税金の負担を軽くしています。 確定申告することで、特別控除も受けることができ、結果所得がマイナスになり、税金をしはらう必要がなくなります。

課税譲渡所得がマイナスの人には「譲渡損失の繰越控除」が適用される


所得がマイナスになっても確定申告すると良いことがあります。 では、課税譲渡所得が難なくマイナスになった人についてですが、この場合、仮に確定申告をしなくても、税務署からのお咎めはありません。 しかしながら、譲渡所得がマイナスだったことを申告しておくと、給与の税金を安くすることができます。 これを損益通算といいますが、この特例は「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれるものです。簡単にいうと、中古マンションを売って損をしてしまったら、その他の所得と相殺して所得税や住民税が軽減することができます。 これは中古マンションを査定し売却した翌年から3年間まで控除されます。 以上のように、中古マンションを売却したあとに、課税譲渡所得がプラスでもマイナスでも、節税できる特例が数々あり、私たちは非常に不動産を売買しやすい状況にあることがわかります。

中古マンションを売却すると税務署から問い合わせがくることも


中古マンションを売却して、課税譲渡所得がマイナスの場合でも、税務署から問い合わせが来ることがあります。 特に、問い合わせがくる可能性があるのは、親族間での売買の場合です。税務署は、登記事項の移動から親族間での取引には目を光らせています。 その場合でも、査定に基づいた適正な取引をしていればなんら問題はありません。 確定申告をしなかった理由を、税務署から聞かれると思いますが、課税譲渡所得がマイナスであり潔白を証明できる書類(譲渡時の売買契約書など)を提示しましょう。 さらに確実な資料として、不動産鑑定書などもあると、査定金額が確かなものである裏付けにもなりますね。

もしも所得があるのに確定申告しなかったら


もし、所得が発生したにも関わらず確定申告を怠ったらどうなってしまうのでしょうか。
1.延滞税が発生する
もしも、所得を申告しないでいて、後日支払わなければいけなかったことに気が付いたばあには、延滞税が発生します。これは、もともと支払わなければいけなかった期日の翌日から換算され、税率は2%〜14%になります。

2.無申告加算税が課せられる
税金を申告しなかったら課せられるのが、無申告加算税です。 税務署に言われる前に気が付いて申告したら、5%の税金が上乗せされます。 また、税務署に言われてから申告する場合には、15%課せられます。 納税しなければならなかった金額が50万円以上になると20%課せられてしまいます。 しかしながら、申請書を2週間以内に作成して、税金を全額納付したら加算はありません。 やむを得ない理由で申告できなかった場合には便宜を図ってもらえることもあるようですから税務署に聞いてみましょう。 もしも、過去5年以内に無申告加算税を命じられていたら、2度目は待ったなしで徴収されます。

3.重加算税が課せられる
重加算税が課せられるのは、税務署に悪質と判断された場合です。 明らかに所得があるのはわかっているのに、隠そうとしている場合です。脱税の意図が見える場合には、重加算税が課せられます。 課税額は35%〜40%と非常に重いものになっています。 ちなみに、無申告加算税と同時徴収はされません。どちらかが適用されます。 無申告でいながら税務署から連絡が来るときは、無申告加算税よりも重加算税が課せられる可能性が高いようです。

4.税務署は不動産の売買を把握している
税務署はなぜ即座に税金の支払いがあるかないかを判断できるのでしょうか。 それは、中古マンションなど不動産を売却する時には、登録免許税を税務署に支払います。 この登録免許税とは登記にかかる手数料のようなものなのですが、この不動産の登記を税務署は閲覧できるのです。 ただ、この登記の情報だけではわからないことがあります。中古マンションを購入した人のお金の出どころなどはわかるわけもありませんから、税務書が必要と感じた場合には、「お尋ね」のお手紙を出す場合があります。 中古マンション売却に限っては、きちんと所得税を払われているかをチェックされる可能性はあります。 税務署から逃れる方法はほぼ無いと言って過言ではありません。払い忘れのないように、しっかりと確定申告の準備をしておきましょう。

これから中古マンションを売却する方は


近いうちに中古マンション売却を考えているという方は、まずは、自身のマンションがいくらなのかがわからないと、かかる税金の計算もできません。 試しに、マンションの価格がいくらなのか知りたいという場合には、わざわざ不動産業者の訪問査定を受ける必要はありません。その場合には、インターネットの無料一括査定サイトの利用が便利です。査定は、複数社に問い合わせることで、正確性が増します。無料一括査定サイトを利用することで、一度に複数社の意見を取り寄せることができます。そうすることで、相場を知る手立てになりますよ。 インターネットの無料サイトだからと、本当に査定は信頼できるのか?とお思いになるかもしれませんが、インターネットの一括査定サイトでも、査定項目の重要な部分は十分にカバーしています。マンションの相場の大部分は、立地と築年数で決まりますし、次に、部屋の平米数、間取り。その次に部屋の日当たりや向きなどです。どれも、訪問だろうとインターネットの査定だろうとゆるぎないポイントばかりですよね。 訪問査定でチェックされるポイントは上記を含めてさらに細かく部屋や共用部のチェックなど見て判断する部分です。 ひとまず検討中の場合にはぜひインターネットの無料一括査定サイトをご利用することをお勧めします。また、売却を相談する不動産業者を精査するのにも使えますのでぜひ査定を依頼してみましょう。

まとめ


以上、中古マンションを売却した時の確定申告についてお話させていただきました。 中古マンションを売却する方は、譲渡所得がプラスになってもマイナスになっても、確定申告したほうがより安心です。あとから税務署から連絡が来ることもさせることができます。また、もしも確定申告を忘れていると、税務署から恐ろしいほどに課税されるということもおわかりいただけたでしょうか。 中古マンション売却には、様々な手続きがあり手間もかかるものですが、税金の申告だけは絶対に行いましょう。一生に一度の大きな買い物ですし、税金面でもクリーンにスムーズに行えると良いですね。

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