中古マンション売却査定のポイント(195) 土地の評価額

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

同じ築年数の中古戸建てを売却するにあたって、エリアによって価格に差が生じることは周知の事実です。それは即ち土地の価格が異なるということでもありますが、土地の価格は一体どのようにして決まるのかご存じでしょうか。土地の価格が上がる要因や土地の評価額が下がる原因など、中古マンションや土地といった不動産の売却を検討している方はもちろんそうでない人にとっても知識として身につけておくことによって将来的に役立つこともあります。不動産を売却するにあたって、どういったことが査定に影響を及ぼすのかを知るためにも、今回は主に土地の評価額についてお伝えいたします。

土地の評価額に影響を及ぼす最大のポイント


土地の評価額に影響を及ぼすポイントはいろいろとありますが、中でも特に大きく影響を及ぼすのが土地の用途規制です。都市計画法の用途地域などでさだめられているのですが、全ての土地に定められるわけではありません。市街地区域と非線引き区域と準都市計画区域が対象になるのですが、大きく分けて住居系と商業系と工業系の3つに分類され、そこから更に12種類のエリアに分かれます。 住居系は第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域と第2種住居地域、準住居地域に分類されます。 第1種低層住居専用地域は低層住宅の環境を守るための地域で、高さ10mまたは12mという絶対高さ制限があることからマンションが建ったとしても3階建てくらいまでになります。そのため近所に高層マンションが建って日当たりに影響を及ぼすといったことはありません。他にも小学校や中学校や事務所兼住宅や診療所、600㎡以内の老人福祉センターや児童厚生施設なども建築可能ですが、飲食店や店舗は建てることができないいわゆる閑静な住宅街と言われるエリアのことをあらわします。 第2種低層住居専用値域も第1種低層住居専用地域と同様の絶対高さ条件があるため3階建てくらいまでのマンションが建っています。第1種低層住居専用地域に建てることが可能なものに加えてコンビニや飲食店、床面積が150㎡以内の2階建て以下の店舗なども建築可能になりますので、戸建てエリアでありながらちょっとしたお買い物ができるなど便利な住宅街だと言うことができます。 第1種中高層住居専用地域は、低層住居専用地域に建築可能なものに加えて大学や病院、高等専門学校や専修学校等を建てることが可能です。マンションを中心とした中高層住宅街で、あくまでも住居専用地域なのでオフィスビルは建てられませんが、業種によって2階以下で床面積500㎡以下の飲食店や店舗やスーパーマーケットを建てることが可能です。マンションや戸建てや店舗が混在しているため全体的に活気のある住宅街といったイメージです。 第2種中高層住居専用地域は第1種中高層住居専用地域に建築可能なものに加えて2階以下で1500㎡までなら各種店舗や飲食店や事務所などを建てることが可能です。一定の住環境を保つだけでなく利便性も良い地域だと言うことができます。 一部ご紹介しましたが、これらのような用途地域が定められていなくてそれぞれが自由に建物を建てた場合、統一感のない住みにくい街になってしまいますし街の雰囲気も大きく損なわれます。このことからもこの用途規制は土地の評価額に大きく影響を及ぼしますし、査定を依頼した際も判断基準のひとつとなり重要なポイントだと言うことができます。

その他のポイント


他にも道路幅員や接道状況、土地の形状や面積、インフラ状況やセットバックの有無、最寄り駅までの距離や系統連続性、周辺環境や土壌汚染、埋蔵文化財や地下埋設物なども土地の評価額をはじめ査定に影響を及ぼします。 土地の評価額は実にさまざまな要因によって決定されています。こういった要因は査定に影響を及ぼします。売却を検討されている方は少しでも高く査定してもらうためにもその土地に強い不動産会社を見つけるということも土地の売却を成功に導く手段のひとつだと言えます。また、これから土地を購入するという方は、将来的に売却する可能性も視野に入れて少しでも評価額が高い土地を購入しましょう。 それでは中古マンションを売却する際、査定に影響を及ぼすポイントはと言いますと、立地条件や周辺環境、築年数や眺望、セキュリティ―や使用状況などが上げられます。中でも築年数はこだてにおいても中古マンションにおいても査定額に大きく影響を及ぼします。 また、築年数がある程度経っている中古マンションはおよそ12年~15年周期で行われる大規模修繕がいつ行われたのかということも査定時のポイントのひとつとして考えられます。大規模修繕の後は修繕積立金の増額に繋がりますので、購入する側にとっては嬉しいものではありません。反対に、大規模修繕が終わった後なら10年以上は足場作業が無いという点をメリットとして捉える場合もありますので一概には言えませんが、中古マンションを売却するにあたって査定額に影響を及ぼすということを意識しておきましょう。 また、高層階からの眺望はマンションならではと言えますので、マンションを好む人の中には高層階で探す方も多く見られます。そのため中古マンションの中でも人気が高く、査定額がアップするポイントになります。 他にも管理人やコンシェルジュの有無、新耐震基準を満たしているかどうかなど、中古マンションの売却につきましても中古戸建同様にさまざまな査定のポイントがありますので知識を身につけておきましょう。 中古マンション使用状況は住み方によって大きく異なります。将来的に中古マンションとして査定してもらうことを視野に入れ、日頃から意識しておくことをおすすめします。

信頼のできる不動産会社を探しましょう


不動産会社は数多くありますしどこに査定を依頼するか迷うものです。土地の売却を得意とする不動産会社を見つけるためにも土地の売却実績がより多い不動産会社がおすすめです。不動産会社によって賃貸物件の取り扱いがメインだったり中古マンションの売却を得意としていたり実にさまざまです。もちろん中古マンションの売却を得意としている業者でも中古戸建や土地を売却することは可能ですが、実績も少なく適正な評価額に関して詳しく知らない場合もありますので気をつけなくてはなりません。 まずは査定を依頼することから始まりますが、売却で失敗しないためにも信頼のできる不動産会社を見つけましょう。 オンラインによる不動産業者一括査定サイトは、悪質な不動産会社の場合サイトの登録から除外されますので安心して利用することができます。一括査定サイトを上手く利用して悪質な業者を選択肢から除外するとともに土地の販売戦略に長けている不動産業者を探しましょう。3社くらいで比較すると自身に合う業者が見つかりますのでおすすめします。 最終的には実際に会ってみないことにはわからないものではありますが、会った時の対応にもあらわれますのでしっかりと見極めましょう。契約を急かせる業者や、こちらの意向を無視するような業者は要注意です。 また、売却するにあたってメリットしか話さない業者にも気をつけましょう。中古マンションなどの場合もそうですが、土地を含めた不動産を売却するにあたって、メリットがあればデメリットもあるものです。後々トラブルに発展しかねないことでもありますので注意が必要です。

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