中古マンション売却査定のポイント(206) マンションの売却理由

こんな売却理由は査定価格に影響する?しない?

突然ですが、あなたが中古マンションとして売却しようと考えている理由は何ですか? ポジティブな理由?それともネガティブな理由でしょうか? 売却をしようとしているからには、何かしら理由があると思います。

では、その理由って売却査定時に伝えたほうがいい?査定価格に影響するの? これは売却理由によって異なります。 あまり個人的な情報は言いたくないという方もいると思いますが、中には必ず伝えなければならない理由も実はあります。無理に隠すと、あとあと賠償責任などが発生することも・・・! 中古マンションの売却査定を依頼するにあたりどんな理由なら伝えるべきか? 具体的にみていきましょう。

ケース1:マンションの広さに関する理由で売却する場合


マンションを購入したときはちょうど良い広さだったけれど、時がたつにつれて手狭になったり、広すぎるようになったりすることはよくあると思います。例えば・・・
・子供が産まれた
・子供が大きくなって手狭になった
・今までなかった子供部屋を作りたい
・駐車スペースが新たに必要になった
・両親と同居することになった
・子供が嫁いだので部屋が余るようになった

といった理由が一般的でしょうか。 こういった理由で中古マンションとして売却を考える場合、当然ですが査定には影響しません。マンションそのものに何か売却原因があるわけではなく、住人側の状況が変わったことが売却する理由となっているためです。 なお、査定に影響しないので不動産業者に伝える義務はありませんが、差支えないのであれば伝えておいたほうがメリットがあります。「家や環境の不備など、ネガティブな理由での売却ではない」と分かり安心してくれますし、売却と合わせて別の中古マンションの購入を考える場合には、要望にあった物件を紹介してくれるかもしれません。また、これまでどんな家族構成で住んでいたかが分かるので、実際に売り出し始めた時に内覧しに来た方へそれをお伝えすることで、「中古マンションに住んだらどんな感じか」をイメージしやすくなることも期待できます。 どうしても言いたくない場合は言わなくても大丈夫ですが、ぜひ売却のストーリーとして不動産業者に伝えてみることをオススメします。

ケース2:マンションそのものに関する理由で売却する場合


マンションの広さではなく、造りや状況が理由で売却する場合には、ネガティブな理由がほとんどかと思います。例えば・・・
・日当たりが悪い
・風通しが悪い
・収納スペースが少ない

こういった理由については、住む人の感じ方によるところが大きく、不具合ではないので、査定時に不動産業者へ伝える必要は特にありません。ただし、「〇〇を▲▲することで改善できるよ」みたいな体験談があれば、実際に中古マンションとして売却することになった際、例えば内覧対応のときなどに、購入希望の方へお伝えしてみると良いでしょう。「中古マンションに住むとこんな感じになるのね」というイメージを持ってもらいやすくなりますし、もし内覧時にマイナスな印象を持ってしまったとしても、プラスの印象に変わりやすくなるからです。
また例外として、査定時に必ず、不動産業者へあらかじめ伝えなければならない理由もあります。例えば
・シロアリが発生している
・排水溝が詰まっている

というように、住みやすい・住みにくいの程度ではなく明らかに対処が必要な不備であれば、不動産業者に必ず伝えなければなりません。後々に対処が必要となるからです。 なお、中古マンションを売却する場合には「1年間の瑕疵担保対応」という保障をつけるケースがほとんどです。ですので、もし査定時にシロアリ発生などの不備を黙っていて、中古マンションとして売却後にそれが発覚した場合には、売り主側が対応の費用を負担しなければなりません。このことからも、不備は必ず売却査定時に不動産業者へ伝えるようにしましょう。

ケース3:周辺の環境が理由で売却する場合


売却物件がマンションであれば、同じ建物に住む人たちと関わる機会もあるでしょう。また戸建ての場合でも、近所に住む人との関わりや、周辺地域との繋がりもあるでしょう。こういった中での理由の場合、例えば・・・

・同じマンションの人と揉めて気まずい
・上の階に住む家族がうるさい
・有名人が同じマンションに住んでおりマスコミに迷惑している
・近所に住む人が精神障害を抱えており徘徊等で怖い思いをしている
・近所の工場の騒音がうるさい

といった理由の場合、査定に影響が出るかどうかはケースバイケースです。 気まずい、うるさい、怖いといったことは程度の問題であり、人によって感じ方は変わってきます。ある人にとってはすごく気になっても、別の人からしたら気が付かないレベルかもしれません。ですが生活に支障が出るレベルであれば、それは物件の価値を下げる理由になってきます。中古マンションの値段にかかわるレベルのマイナス理由をもし隠して売却をすると、のちのち損害賠償を請求されるなど、かえってややこしいことになりかねません。

こういった理由の場合、売却査定を依頼する段階で伝える必要は必ずしもありません。ですが不動産業者が決まり、実際に中古マンションとして売却を進めていくときにはひととおり伝えておいたほうが良いでしょう。少なくとも、その状況が頻繁に発生していたり、その理由のせいで生活に何かしら支障が出ていたりといった場合は必ず伝えておいたほうが良いです。実際に物件の値段に影響するかどうかは不動産業者のほうで判断し、対応してくれます。

ケース4:家族の事情で売却する場合


家族の事情により売却する場合、例えば・・・
・転勤
・相続対策
・離婚
・失業
・住宅ローンが返済できなくなりそう

といった場合には、査定への影響はないため不動産業者に伝える必要はありません。ケース1と同様に、中古マンション自体に問題があって売却するのではなく、住人側の状況が理由での売却だからです。 ただし、住宅ローンの返済については、すでに滞納が発生している場合は対応が変わってきますので注意しましょう。滞納を解消するめどがたたない場合には売却を急がなければならなかったり、場合によっては通常の売却ではなく、いわゆる「任意売却」という方法をとらざるを得ない場合もあります。いきなり、何も知らない不動産業者へ売却査定を依頼するよりも、まずは弁護士などに相談するのが良いでしょう。 それ以外のプライベートな理由で売却しようとしている場合には、基本的に査定時に申し出る必要はありません。特に離婚や失業などのネガティブな理由の場合には、全然関係ないはずの物件のイメージを下げてしまう可能性があったり、悪徳業者だと「急いで売却したいのだろう」と足元を見られてしまう可能性もあります。査定時に理由として伝えるのは控え、伝えるなら実際に任せることに決めた不動産業者までにしておくこと。内覧者へウッカリ話してしまうことのないようにしましょう。(不動産業者サイドも、理解して黙っておいてくれると思いますが)もし内覧に来た購入希望者に話してしまうと、縁起が悪いなどと思われてしまい、売れるはずの物件も売れなくなってしまうかもしれません。

いかがでしょうか。 あなたが中古マンションとして売却しようとする理由は、どのケースでしょうか? 基本的に、中古マンション売却にあたりお任せする不動産業者が決まったら、売却理由はお伝えしたほうが良いと思います。ただし売却査定を依頼する段階では、まだお任せするかどうかも決まっていないですし、つきあいが浅い中で明かしたくない事情もあるかと思います。ですので、必ず査定時に伝えるべき理由とそうでない理由をきちんと押さえておき、「伝えるべきなのに黙っていたために賠償問題になった」というようなことがないよう、その区別はしっかり押さえたうえでの対応をオススメします。

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