中古マンション売却査定のポイント(80) 売却する時に多いトラブル



中古マンションを売却する時にトラブルが起きたら


中古マンションを事情により売却しなければならなくなり、査定に入り査定額が決まり、売り出し価格もきまったら、チラシやインターネットで買主を探します。上手く見つかり成約までトラブルが起きずに決まれば、とてもスムーズに決まったと言えるでしょう。売主も、買主も、不動産会社も気持ちよくやり取りできることでしょう。

ですが、やはりトラブルが起きてしまうこともあります。大きく分けると売却の前、売却中、売却の後、と3つのタイミングに起こることが多いと思います。その際、ある程度小さなことであればお互いの話し合いで和解することもあるでしょう。しかし、どうしようもなく手が付けられないほどのトラブルに発展してしまった場合、弁護士に相談できるのか、ということを考えます。今回はトラブルの例と、弁護士への相談の仕方についてみていきたいと思います。

不動産を売却する時に多いトラブル


売却の前では、土地の売却に多いのですが、よくわかりづらいのが境界線なのではないでしょうか。どこからどこまでがこちらの土地、というのが明確にできないために売却できない場合があります。中古マンションの場合は境界線がはっきりしていると思いますので大丈夫かと思います。また、売却物件が遺産だった場合、売主の家族間でもめている場合も売却することができません。

売却中では、売買契約後、履行の着手後に手付解除を求められた、引き渡しまでに瑕疵(かし)が見つけられたといった場合。瑕疵というのは不動産用語の中では、売却対象の中古マンション等に何らかの不備や故障などがあることを指します。また、引き渡しまでの間に買主が亡くなってしまう、ということもあります。

売却の後のトラブルとしましては、その中古マンションに瑕疵担保免責特約を結んだが、買主から修繕費用を請求された、瑕疵担保責任として、土壌対策にかかる処分費用を請求された、などが挙げられます。

こういった状況になると個人で解決はなかなか難しくなってしまいます。中古マンションの売却1つにも、様々な点から見る必要があります。中古マンションに限らず、不動産の売却には法律や契約時の権利や責任など、不動産業に携わったことのない方には複雑なことがたくさんあります。そして、大きなお金が動きます。そこで、個人や話し合いなどで解決できない状況、また契約とは違うという状況になった場合に、弁護士に依頼する、という選択肢を取ります。

弁護士は法律に詳しいだけ


ここで注意していただきたいのが、弁護士に相談すればすべて安心、というわけではないということです。弁護士は権利や責任など法律に関してのプロなので、不動産業のことまでわかっているわけではありません。なので、法律に関係するトラブルの場合は相談する価値があると思います。例えば、遺産による物件の所有権のことや、隣人との土地の所有権など、売主以外の他人が色々な権利が原因で売却できない場合は、弁護士に相談するべきでしょう。内容として、トラブルが大きくならないための契約書や覚書の作成です。

つまり、査定金額に不服で弁護士に相談、というのは違うということになります。弁護士は売却金額まではわからないのです。ですが例えば遺産である中古マンションを売却することになった場合、その中古マンションの査定額がわかることで、財産分与の話が進むことになります。そういった意味では査定額を知る必要があります。実は、弁護士でも不動産の売却予想価格は調べることができます。財産分与等で揉めているなら、弁護士に査定をしてもらうと公平なのではないでしょうか。

ただ、一括査定は個人でもできます。例えば両親の遺産である中古マンションを個人で査定をすると、本当は査定額が安かったのではないか、高い査定額が出ていたのにわざと安い金額を教えたのではないか、等、疑いをかけられ、更なるトラブルに発展しかねません。こういった揉め事がないのであれば、個人で一括査定をされることをおすすめします。弁護士にお願いして査定料、という高い手間賃を取られる可能性を避けるためです。また、不動産会社と組んでいる弁護士もいますので注意がひつようです。弁護士に査定を依頼した場合、弁護士が特定の不動産会社と提携していると、その不動産業者に査定をさせることが多く、安い査定額がついてしまう可能性もあるということを知っておきましょう。

両親の遺産である中古マンション。家族の良い思い出が詰まる中古マンションの売却で争いが起きることはとても悲しいことです。できるならトラブルが起きることなく、弁護士に相談しなければいけない状態もなく、思い出の中古マンションを他の方に使ってもらう、というようになると良いですね。

弁護士の選び方、見極め方


普通に生活していれば、弁護士は身近な存在ではありませんね。弁護士が出てくるということは、すごいトラブルが起きたとき、という印象が強いのではないでしょうか。また、弁護士が必要になるときは、緊急性があったりもします。そこで、選び方も見極め方もわからないと思いますので、ポイントをご紹介します。不動産にも売却専門、賃貸専門、バランスよく行っている等、得意とする分野があります。これはもちろん、弁護士にも言えることで、不動産、金銭、交通事故や医療事故などの事故、家庭問題、消費者被害、労働、生活、刑事手続き、企業、財産、行政、海外などの分野別に得意とする弁護士がいます。今は不動産のことについてなので、不動産関連に強い弁護士を選択します。「弁護士ドットコム」等のサイトを利用すれば、選びやすいと思います。

もし、トラブルに不動産会社が関係していないのであれば、不動産会社に弁護士を紹介してもらうというのが確実な方法です。ただ、ほとんどの方が、弁護士に相談はしたいけれど、裁判までは起こしたくない、と思う方なのではないでしょうか。それでも裁判に誘導したがる弁護士もいますので、そういう弁護士には相談するのを避けた方がよいと思います。弁護士の中には裁判が好きな方もいらっしゃいます。裁判で白黒はっきりさせたい、という思いがあるからでしょうか。断るときははっきり断る勇気を持ちましょう。

弁護士にかかる費用


弁護士に依頼する場合はやはり費用が発生します。相談料からかかるものもあれば、相談料は無料ですがその後の事柄についてお金がかかる、初回の相談料は無料等もあります。相談する時の参考に、おおよそどの程度かかるのかをご紹介します。

中古マンションを売却する場合、弁護士にかかる費用は売却額の4%~16%ほどで、そのパーセンテージは売却額が3000万円を境にかわり、300~3000万円以下で10%、3000万円超~3億円で6%ほどが妥当だと言われています。中古マンションが3000万円だとすると10%なので、300万円がかかる、4000万円だと6%なので240万円かかる、ということになります。査定額でいい値がついても、弁護士を利用するとこれだけかかってしまいます。数字にしてみると、すごくお金がかかってしまうことがわかります。また裁判を起こすまでにトラブルが発展してしまうと、さらにお金がかかることが予想されます。

弁護士を利用するとお金がかかることはわかっていても、ここまでかかると知らなかった方もいると思います。とはいえ、依頼しないと解決しないようなトラブルもあります。弁護士に相談するかどうかは、よく考えたうえで依頼するようにしましょう。

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