中古マンション売却査定のポイント(229)  投資マンションと青色申告

中古マンション売却は青色申告できるのか?


マンションの売却って、やることが多くて大変ですよね。物件の査定ひとつをとっても、査定サイトへの登録、訪問査定を受ける前の部屋の修繕、査定日の調整など、納得いく価格で売却するために、査定だけでも作業は多岐にわたります。査定価格に納得して、なんとか中古マンションを売却しても、そこで終わりではありません。売却後も作業はあります。中古マンションの売却による所得の確定申告をどうすればいいのかお悩みのかたも多いのではないでしょうか。会社に勤めているサラリーマンの方でも、不動産を売却した場合は、個人で確定申告を必ずしましょう。普段の給料の税金計算は会社でやってくれるので、自分で税務署に行ったことがない方もいるかもしれませんが、個人的に売却した中古マンションの売却益に関する申告は会社では行ってくれませんので、自分で申告する必要があります。まだマンションを査定している段階で、査定結果待ちの方も、不動産売却に確定申告はつきものですので、この記事で是非知識を深めておいていただきたいです。
「中古マンションの売却に関する申告は、青色申告で良いの?」
「確定申告は青色がお得とよく聞くけど、中古マンションの売却でもお得になるの?」
マンション売却関連の確定申告に関して、このような不安を抱えている方も多いかと思います。結論から言いますと、中古マンション売却による所得に関しての深刻では、青色申告をすることはできません。中古マンション売却によって生じた所得は、青色申告とは無関係の所得になります。それでは、その理由をみていきましょう。

「所得」には種類がたくさんある


査定額が思いの他高くついたから、何も考えずにマンションを売却した方もいらっしゃるかもしれません。ご面倒かもしれませんが、中古マンション売却においては、様々な知識を深めておいたほうが有利になりますので、ここでしっかりと覚えておきましょう。なぜ中古マンション売却では青色申告ができないのかをご説明する前に、まずは「所得」に関して知識を深めておく必要があります。皆さんは、「所得」というワードを聞くと、何を想像しますか?会社にお勤めの皆さんは、所得と聞くと、会社からもらっているお給料、「給与所得」のことをイメージされる方も多いのではないでしょうか。しかし、所得は実は給与所得以外にもたくさんの種類があります。所得の種類について押さえておくことは、中古マンション売却時のスムーズな確定申告にもつながりなりますので、是非覚えておいてください。(所得の種類については後で詳しく説明します。)ややこしい話になりますが、「所得」という言葉には“収入”という意味が含まれます。しかし法律上では、所得と収入は分けて考える必要があります。会社の場合を例に挙げて説明しますと、ある会社で100万円の売上げがあり、そのうち利益は30万円だった場合、法律上では、「100万円=収入」「30万円=所得」という意味合いになります。「収入から経費をさしひいたものが所得」となります。確定申告に関わらず、税金関連では基本的な知識となりますので、ぜひ覚えておいてください。

「個人の所得」ってどんな種類があるの?


それでは続いて、個人の所得についてをみていきましょう。先に挙げた通り、所得とは、収入から必要経費をさしひいたものですから、利益があがってはじめて「所得」と呼びます。その年の収入から、その収入を得るためにかかった必要経費、又は法律で定められている一定の控除額を差し引いた残りの金額が、所得となるのです。普段は意識していないので、ザックリと「所得」とひとくくりにしがちですが、個人の所得は、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得 なんと10種類に分類されます。・・・たくさんあって頭がこんがらがりそうになりますね。10種類の所得に関して、1つずつご説明いたします。

まず、1つ目の「利子所得」は、預貯金や公社債の利子並びに合同運用信託、公社債投資信託及び公募公社債等運用投資信託の収益の分配に係る所得のことを指します。銀行に預けたお金で発生した利子などはこれにあたります。
2つ目の「配当所得」は、株の配当、証券投資信託の収益の分配、出資の剰余金の分配などから生じる所得を指します。株で儲けた場合は、この所得にあたります。
3つ目の「不動産所得」とは、土地や建物などの不動産、借地権など不動産の上に存する権利、船舶や航空機の貸付けによる所得です。(事業所得又は譲渡所得に該当するものは除く)不動産の貸し付けで収入がある場合に、不動産収入から不動産所得の必要経費を差し引いたものが不動産所得になります。
4つ目の「事業所得」とは、商業・工業・農業・漁業・自由業など、事業から生じる所得をさします。事業を営んでいる人がその事業から生みだす所得のことです。個人事業主のプログラマーがプログラミングで得た所得は事業所得になります。
5つ目の「給与所得」とは、勤務先から受ける給料、賞与などの所得のことです。源泉徴収前の給与・賞与などの収入金額から給与所得控除額を差し引いた金額を指します
6つ目の「退職所得」とは、、退職手当、一時恩給その他の退職により一時に受ける給与及びこれらの性質を有する給与に係る所得のことをいいます。退職金にかかる退職所得は、「退職金―退職所得控除額×1/2」の計算式で算出されます。
7つ目の「山林所得」は、山林を伐採して譲渡、立木のままで譲渡することによって生ずる所得のこと。ただし、山林を取得してから5年以内に伐採又は譲渡した場合には、山林所得ではなく、 事業所得又は雑所得になります。山林所得は、「総収入金額-必要経費-特別控除額(最高50万円)=山林所得」の計算式で算出されます。
8つ目の「譲渡所得」は資産を譲渡した時に得た収入のことをさします。「譲渡」とは、特定の財産や権利を、有償・無償に関わらず、“他人に譲り渡すこと”自体を指します。土地、建物、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得、建物などの所有を目的とする地上権などの設定による所得で一定のものをいいます。ただし、事業用の商品などのうち譲渡所得とならない所得もあります。
9つ目の「一時所得」とは、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得及び譲渡所得以外の所得のうち、営利を目的とする継続的行為から生じた所得以外の一時の所得で労務その他の役務又は資産の譲渡の対価としての性質を有しないものを一時所得と呼びます。
10個目の「雑所得」とは、 上記1~9までの所得に該当しない所得のことです。

中古マンションを売却したときの所得区分はどれにあたる?


個人の所得は10種類に分類される件についてこれまで見てきましたが、それでは、中古マンションを売却したときの所得はどの区分にあたるのでしょうか?正解は、8つ目の「譲渡所得」です。4つ目の区分で「不動産所得」があるので、こちらと迷われた方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産所得は賃貸で発生した所得のことを指しますので、マンション売却での所得はこれにあたりません。
例えば、マンションのオーナーが賃貸でマンションを貸し出して得た所得は「不動産所得」となりますが、そのオーナーがマンションを売却して手放した場合に得た所得は「譲渡所得」となります。混同しないように、譲渡所得と不動産所得はベツモノという点をしっかりと押さえておきましょう。

「譲渡所得」は青色申告が出来ない所得


確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。青色申告は、手間がかかりるものの65万円の控除額があるなど、節税面でメリットがある申告方法です。
この青色申告は、申告できる所得が決まっていて、10種類の所得のうち、「不動産所得」と「事業所得」、「山林所得」の3つだけが青色で申告することが出来ます。
中古マンションの売却による所得は、「譲渡所得」にあたりますので、青色申告することができないということになります。

不動産売却額と譲渡所得はイコールにはならないのでご注意を


ここまで読み進めてくださったのであれば間違うことはないかもしれませんが、重ねてお伝えしたいのは、マンションの売却額イコール譲渡所得ではないということです。
不動産の売却額は“売上げ”に当たります。売上げは、所得ではなく“収入”と考えてください。ここから、売却にあたってかかった諸費用を差し引いて、はじめて譲渡所得を導き出すことができます。譲渡した価額から、取得費と譲渡費用を引いた金額が、譲渡所得になります。 
  取得費とは売却した不動産の購入額(建物は減価償却後)であり、商品の仕入に相当します。
つまり売上から仕入と費用を控除した利益が、「譲渡所得」となります。

以上、所得の種類についてと、中古マンションの売却による所得は青色申告出来るかについてご説明いたしました。譲渡所得は、青色申告出来ない点をしっかりと抑えた上で、確定申告に臨んでいただければと思います。また、マンションの売却査定においては一括査定サービスを利用するのが便利です。査定サイトに登録することで、複数の不動産会社に査定価格の見積もりを出してもらうことができますし、満足いく査定結果と不動産に出会える可能性が高まります。精度の高い査定をしてくれる不動産会社と出会うことがスムーズな不動産売却への近道です。ぜひ登録して活用してみてください。

中古売却時にプラス査定がつく投資用マンションの条件とは


新築物件に限らず、中古物件でも不動産は購入価格よりも高い値段で売却できることがあります。物件を売却する時に動く金額は大きいことが多いため、売却するだけで大きい利益を得ることも可能です。売却や賃貸による利益を目的として、マンションを購入する「マンション投資」が人気です。投資用の物件としては、新築・中古に関わらず単身、もしくは2人で暮らしやすいワンルーム~1LDKタイプが人気となっています。もしすでに中古マンションを所持している方は、1度不動産査定に出してみるのもおススメです。不動産の価値は時代や景気によって左右されますので、エリアや物件内容によっては思わぬ高い査定価格がついて中古売却できる可能性もあります。投資用にマンションを新たに購入する場合も、新築にこだわる必要はありません。中古でも、賃貸に貸し出した後、なるべく高く査定してもらって売却するという方法もあります。売却時に高い査定価格がつきやすい物件を選ぶことは、投資用マンション購入のリスク軽減につながります。この記事では、プラス査定を得やすいマンションの条件について、いくつかご紹介いたします。

単身・2人暮らし向けのマンションは、最適な広さの物件を選ぶこと


より高い査定価格で単身又は2人暮らし向けのマンションを中古売却するためには、住む人が心地よい広さであることが重要です。ワンルーム~1LDKの間取りのマンションは単身、または2人で住むことが多い物件です。部屋の面積は小さいもので11㎡、大きいもので72㎡ある物件もあります。住む人数によって、最適な広さは変わります。広すぎても狭すぎても生活がしづらくなってしまいます。投資用にマンションを購入する場合は、新築の物件も中古の物件も、広さについては考慮するのを忘れないようにしましょう。

1人暮らしに人気のマンションの広さとは


1人暮らしに特に需要がある広さは、20~25㎡程の広さです。
この広さですと、間取りは大き目の1Kや1DKのものが多く、ちょうど生活しやすい広さのため、単身向け中古マンションの中で特に人気がある広さです。これよりも狭い物件は、以前は「狭すぎる」として敬遠されていましたが、現在はミニマリストというモノを多く持たない暮らしを実践する方や、メインの住居は別に持つ多拠点生活をされる方も増えてきていますので、20㎡以下の狭めのマンションもこれから大いに需要があると言えます。中古売却を視野に入れて、あえて狭い物件を選ぶのも一つの手です。しかし、あえて狭い物件を選ぶ場合は注意が必要です。広さだけでなく、駅までの距離や人気のエリアかどうかなど、家の周辺状況は部屋の広さ以上にしっかりと比較して選ぶことが大切です。特に、交通の便の良し悪しは中古売却時の査定価格にも大きく影響をおよぼしますので、妥協せずに選ぶことが大切です。マンションを中古売却する時の価格査定をプラスにするためには、狭い物件では特に周辺環境の調査は必須となります。
売却目的でマンションを選ぶ際は、寝るためだけの部屋、仕事に集中するためだけの部屋など、テーマを決めて物件を選んでおくと、中古売却時にアピールが出来て良いでしょう。また、狭い物件の場合でも、お風呂、洗面所、トイレは別になっている物件の方が人気がありますので、その点にも留意して部屋選びをしましょう。

広すぎるマンションは1人暮らしに不人気


逆に72㎡ほどもある広いマンションの場合はどうでしょうか。この広さですと、たとえワンルームマンションであっても1人ではなくファミリー向けの広さになります。広い部屋に1人で住むことをステイタスに考える人もいるかもしれませんが、広すぎると掃除が大変な点や、購入価格も高くなることから、1人暮らしではそこまで広い空間を重視しない方が多いです。需要の面から、投資用のワンルームマンションとして広すぎる物件を選ぶのはおすすめできません。

中途半端な広さの物件は1人暮らしでも2人暮らしでも需要が少ない


中古売却も視野に入れてワンルームマンションの購入を検討される場合は、中途半端な広さを選ばないことも大切です。例えば、30㎡台の広さのマンションは、1人暮らしだと少し広すぎるし、かといって2人で暮らすには狭すぎる広さのため、需要があまりありません。30㎡台になるだけで、20㎡台のマンションと比較すると物件価格が高くなってしまうため、1人暮らしを望む方からは敬遠されてしまいます。ですので、中途半端な広さの物件は、中古売却を目的とする場合は避けた方が良いでしょう。。

変形した部屋には要注意


ここまで、マンションの広さについて見てきましたが、部屋の形についても選ぶ際は注意が必要です。ワンルームマンションなどは、狭い敷地に建てることも多いため、敷地の端のほうの部屋は変形した形の部屋になることも多いです。形が変形した部屋は、ベッドや机などの配置がしづらくなりますので、可能な限り四角い形の部屋を選ぶことをオススメします。形が少しいびつなだけで、中古売却時の物件の査定価格はぐんと変わります。もし変形した部屋を購入候補に入れているのであれば、ベッドが置ける長さはあるか、テレビ台を置ける長さはあるか、部屋の内覧時にメジャーなどをもって実際に測ってみると良いでしょう。とはいえ、築年数や設備などのスペックが良い物件であっても形が悪いことで査定価格が下がってしまうことを考えると、あえて形の悪い部屋を選ぶ必要はありません。四角い部屋を選ぶようにしましょう。

脱衣所がある物件は需要あり


1人暮らしや2人暮らしをする広さの間取りの物件は、脱衣所スペースがない物件も多いですが、1人暮らしの場合でも親や友達が泊まりに来るケースを考えると脱衣所スペースがあるかどうかを気にする人は比較的多いです。脱衣所がないと、廊下で着替える事になりますが、タオルなどを置いておくラックを設置できるスペースがないことも多いようで、実際に住んでみると不便に感じることが多いそうです。脱衣スペースがある物件はそれだけでプラス査定になりますので、単身又は2人暮らし向けのマンションを投資用に購入する際には脱衣所の有無は確認するといいでしょう。

売却前に賃貸で物件を貸し出す場合に注意したいこと


購入したマンションをすぐに売却するのではなく、賃貸で貸し出して、入居者からの家賃収入で利益を得たあとに物件売却をしようとお考えの方も多くいらっしゃるかと思います。購入前に、あらかじめ賃貸で貸し出す際の賃料については、十分にシミュレーションした上で購入するようにしましょう。例えば、単身向けのワンルームマンション場合、東京都内だと10万円以下の物件が最も需要があります。10万円を超えると、入居者がなかなか決まりづらいため、継続して家賃収入を得ることが難しくなってしまいます。中には都内の単身者向けマンションで家賃が13万円の物件などもありますが、やはり10万円以下の物件に比べると入居者獲得に苦戦しています。地方都市の場合は、ワンルームマンションの家賃は良くて6~8万円程度が目安です。8万円を超えると入居者を獲得するのに苦労しますので、継続して入居してもらうためにも、入居者に需要のある価格帯で賃貸に出せる物件を選ぶようにしましょう。

まとめ


以上、プラスで査定してもらえる投資用マンションの条件についていくつかをご紹介いたしました。投資用に購入したマンションは、なるべく高い査定で中古売却したいものですよね。高く査定をしてもらうには、今回ご紹介したように、広さや間取り、家具の置きやすい形をしているかなども大切なポイントとなってきます。単身者か、2人暮らしなのか、住む人数のターゲットを絞り、その人数での暮らしやすい広さ、間取りの物件を選ぶといいでしょう。自分だったらこの部屋に1人で住めるかな?自分が入居したとしたらどう家具を配置しようかな、といったように、入居者目線で物件を選ぶことが大切です。
中古物件であっても、投資用マンションとしての価値はまだまだあります。利益が出る可能性が少しでも高くなるように、今回ご紹介した点も加味して物件選びをしてみてください。

中古マンションは長く持っていた方が良い?短い所有期間で売却していった方が良い?


日本の特に首都圏では、都心の割安な中古マンションが人気です。新築市場は飽和状態に近いですが、中古マンションの価格は堅調に推移しています。
「数年前に買ったマンションだけど、儲かりそうだから売却したい」
と、すでに査定を依頼されている、または査定依頼を考えている方もいらっしゃるかと思います。
「そういえば、マンションって持っている期間が短いと、税金が高くなるんじゃなかったっけ?」
と気にされている方もいらっしゃるかもしれませんね。
そこで今回の記事では、中古マンションは長く持っていた方が良いのか、それとも短い所有期間で売却していった方が有利なのか、税金の面からお伝えいたします。
少しでも皆さんのマンション売却に、記事が参考になれば幸いです。

中古マンション売却と所得税


日本ではご存知の通り、宝くじの高額当選や株式の売却益など、何らかの形で大きな収入を得ると、所得税を支払うことになっています。
中古マンションの売却で儲かった場合も例外ではなく、所得税がしっかり課税されます。
仮にAさんが1,000万円で購入した中古マンションを売却査定に出し、1,500万円で売却できたとしましょう。この場合の利益500万円から、購入や売却時に仲介業者に支払った仲介手数料などの費用をそこから差し引くことができます。
要は中古マンションを買った時より高く売ることができた場合、経費などを差し引いた純利益に所得税が課税される、というわけです。
言葉がややこしいので難しく感じられるなら、不動産査定会社などの専門家に尋ねてみても良いでしょう。

1-1.税率が2通りある
さて、中古マンションの売却益に掛かってくる所得税の税率ですが、消費税のように一律○%と決まっている訳ではありません。
税率は不動産を持っていた期間で異なり、マンションを所有し始めてから売却した年の1月1日までの長さでカウントします。
この期間が5年以下であれば税率30%、5年超であれば15%と決められています。5年以下の短期の方が税率が高いのです。
Aさんが例の中古マンションを購入したのは平成25年2月1日、売却したのは平成30年4月1日としましょう。
Aさんがマンションを所有していた期間は実際のところ5年2カ月です。
ところが所得税の計算では売却した年である平成30年の1月1日を基準にしますので、所有期間は4年11カ月となり、Aさんの売却益には30%の税率がかかってしまうのです。
中古マンションを売却するときは、時期に気をつけないとたくさん税金で持って行かれることになります。

1-2二つの税率の意味
税率が売却時期で変わるだなんて、面倒ですよね。なぜこんなルールにしたのでしょう?
以前、本当に不動産を買って有効活用したい人が、不動産を手に入れられないという時期がありました。「土地転がし」が横行したバブル時代です。
こんな状況では、正確に不動産価格を査定してもらえるわけがありません。庶民にとってはマイホームは夢のまた夢になっていきました。 そういう困った人を助けるため、短期間で不動産を売却する人には高い税率を課したのです。
先程は面倒な制度と申しましたが、庶民が安心してマイホームを手に入れるために必要な制度と思います。
少し脱線しましたが、
「まだ3年しか持っていないけど、急いで売らないといけないぞ。困ったな」
という事情をお持ちの方、ご安心ください。
中古マンションを売却する時に使える、所得税の特例をご紹介します。

自宅の中古マンションを売却する時は


この記事を読んでいる方は、主に住んでいるマンションの売却を検討している方がほとんどと思います。所得税法は居住用のマンション売却に優しい制度となっていて、様々な特例が用意されています。
ここでは一番利用範囲が広い「特別控除」について見てみましょう。

2-1.所有期間には関係ない
「査定してもらったら買った時よりもマンションが値上がりしてて、少しだけ儲かったよ。良いタイミングで売れたよね。」
というお知り合いはいらっしゃいますか?
その人が所有期間3年ほどで中古マンションを売却していたとしても、
「マンションを売って儲かったのに、3割も税金で持っていかれたよ〜」
という嘆きは耳にしないのではないでしょうか?
実は、上記の例のように、所得税を納めなくても良い場合があります。
それは「居住用財産の売却における3,000万円の特別控除」を使えるケースです。
個人が住んでいるマンションを売却して儲かっても、儲け分から3,000万円マイナスしていいですよ、という仕組みです。
この制度は中古マンションを持っていた期間が長いか短いかに関係なく使えるのが嬉しいポイントです。
適用できるかどうかは、まず自分の売却しようとする中古マンションが居住用財産に該当するかどうかを判断します。当てはまるかは査定を依頼するときに相談してみましょう。

2-2.こんな時に特別控除
以下のいずれかの不動産売買の条件を満たす時に利用できます。
・所有者が現在住んでいるマイホームを売却
・引っ越してから3年後の12月31日までに、住んでいたマイホームを売却(この間に他人に貸したり、会社事務所として使っていても適用可) 他に災害時や建物の取り壊し時などの取り決めもありますが、自宅として使っていた中古マンションの売却に当てはまるのは上記の2点が主でしょう。
投資用ワンルームマンションや、事務所として使っていたマンションの売却については、特例は適用されません。

2-3.ここだけ注意して
先のAさんが売却した中古マンションですと、マイホームとして使っていれば、売却益は500万円、控除分が3,000万円ですので、譲渡所得はマイナスとなり、所得税は課税されません。
最近は中古マンションを売却して売却益が出たとしても、3~4年で3,000万円以上も値上がりすることはまずなくなりました。ですので長期だろうと短期だろうと気にせず売却して構いません。
中古マンションの売却で、
「儲かったけど、税金で持ってかれた〜」
という声を聞かないのは、そのためなのです。
ただし、この特例を使った時は2年間は使えなくなります。何度も認めてしまうと土地転がしを招いてしまうためです。

まとめ


以上、不動産の所得税には、長期で持つか短期で手放すかで、税率が2通りに分かれることを見てきました。
投資用や事務所用の中古マンションを売却する時は短期で手放さないように注意すること、また自宅の中古マンションを売却する時は、短い所有期間で売却しても高い税率を掛けられないで済む、ということが分かりました。
税金のことについては、決まりごとがたくさんあるので分からないことや不安な点も多いかと思います。
中古マンションを売却するときに利用できる優遇措置はまだありますので、売却査定を依頼するときに、税負担についても不動産査定会社に相談してみましょう。一括査定サイトを使えば、複数の査定会社に相談可能です。
良い査定会社ならば、適正な査定価格を提示するとともに、所得税についても真摯に対応してくれるはず。
一括査定サイトをぜひとも上手に活用して、査定して終わり、みたいな業者ではなく、お客様の生活アドバイザーとして良い関係を築きたいと考える査定会社を見つけてくださいね。

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