中古マンションを高値で売却するための任意売却マニュアル2019

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

こんにちは、不動産会社監修「マンション売却一括査定 比較ランキング」ライターのけんです。
最近「不動産」「売ってください」などのキーワードでこちらのページを検索してくださる方が多いので、チラシを受け取った方におすすめの情報をまとめてみました。

任意売却とは? どんな場合に認められる売却方法なのか


マンションや戸建てなどの不動産を購入したとき、毎月のローンの返済が困難となることもありますよね。突然職を失ってしまったり、病気になってしまったりなど何が起きるかはわかりません。ローンの支払いが難しくなり、そのまま滞納を繰り返してしまうと、不動産は差し押さえられてしまいます。そして、競売にかけられて売却することになるのです。競売は、オークションのように購入希望者が落札する形なので、時間がかかる上にかなり安い売値で売却しなくてはならない場合があります。裁判所が通達するルールに沿って手続きが進められるため、すべて強制的でこちらが決められる自由は何もありません。そうなって損をしてしまう前に、行うのが任意売却です。任意売却とは、不動産会社を介して借金の借入先である金融機関の了承をもらって、不動産を売却する方法です。売却方法は、通常の中古マンションや中古戸建ての売却方法と変わりないと思っておいていいでしょう。特徴としては、借り入れているお金の返済目的のための売却となるため、なるべく早く売却をしなくてはなりません。そのため通常の売却よりも販売する期間が短いという特徴があります。また、もう一つの特徴は、そのままの部屋の状態で売ることができます。通常の中古マンションなどの売却では、売りに出す前に大きな傷や欠陥部分は修理をしておく必要があります。しかし、任意売却では大きな傷や欠陥がある場合にも修繕しておく必要はありません。見えない部分の場合、もちろん報告はしておく必要があります。また、通常の売却では、購入者が住んでから見えない部分に欠陥が発生した場合、修繕費や損害賠償などを売主が支払わなくてはならない瑕疵担保責任があります。しかし、任意売却の物件には、瑕疵担保責任がありません。借金を返済するためのお金が必要な状況の人にとってありがたい売却の条件ですよね。

次にどのくらいの価格で売ることができるのかを簡単にご説明します。売却価格は通常の中古マンションの売却よりも多少低くなると思っておいた方がいいでしょう。通常の中古マンションの売却では、いつまでも売却できないマンションは、不動産会社に買取ってもらうことになります。任意売却の価格は、その買取価格と同じ程度だと言われています。市場価格の80%くらいだと想定しておきましょう。 一つ気をつけておきたい点があります。それは、任意売却をするためには一定の条件を満たしている必要があります。その条件についてご説明していきたいと思います。

まず1つ目の条件は、借入先の金融機関からの了承をもらうことです。任意売却の目的は、滞納していたローンを返済するために行うため、借入先からの了承なしではできません。任意売却は、必ず高い価格で売却できるという約束はどこにもありません。取引する期間も短いため、かなり安い価格で売却することになる場合もありえるのです。そうなると、安い価格での売却には了承しない金融機関もあります。中には競売にかけた方が高く売れるケースもあるため、競売を選択することになる場合もあります。借入先が納得する売却価格の見込める物件でないと任意売却はできないと思っておきましょう。

また、今まで滞納することなく住宅ローンを返済していたけれど、「あと何ヶ月か後には返済ができなくなりそうだから、任意売却をさせてほしい」と言っても借入先は認めてくれません。そのような場合は、いきなり任意売却ではなく、まず返済額の変更からはじまります。月々の返済額を減らしてもらうのです。返済額を減らしたのにも関わらず数ヶ月間ローンの返済の滞納があるようだったら任意売却がいよいよ認められることとなります。

2つ目の条件は、不動産が差し押さえられていないということです。ローンの滞納だけでなく、住民税や固定資産税などの税金も滞納していると不動産は国に差し押さえられます。そうなると、任意売却することはできません。税金の滞納で差し押さえられたとき、解除する方法は基本的には滞納している税金を全額支払うという方法が1番です。しかし、金銭的に厳しい状況の中全額支払うことは難しい方がほとんどなのではないでしょうか。その場合は、任意売却専門の相談窓口がある業者に依頼をして、差し押さえ解除してもらうこともひとつの手です。ただ業者に依頼をしたからと言って必ず解除してもらえるわけではありません。あくまで弁護士なども交えて差し押さえ解除の交渉をしてもらうことができます。その交渉の方法としては、一部の滞納金を支払い、残っている金額は、どのように返済していくかの計画を提示して支払う意思を示した交渉です。また、借入先にも税金の滞納金の一部を任意売却で得ることのできる売上金から支払ってもらえないかなどの交渉もします。税金を滞納していて、全額支払うのは無理だからと任意売却をあきらめるのではなく、専門の業者に相談してみることも大切ですね。

3つ目の条件は、競売で物件が公開されてしまうと任意売却をすることができません。競売は、入札のしめきりとなる日の14日前に物件が公開されます。そのため、物件が公開されると14日後にはもう落札者が確定してしまうため任意売却はできないのです。競売は申し立てをしてから6ヶ月後くらいに物件が公開となると言われています。そのため、申し立てをしてからでも公開されるまでの間なら競売を取り下げてもらい任意売却することは可能です。

4つ目は、なかなか売却できないような不動産は任意売却することができません。なかなか売却ができないような不動産とは、建物を建てることが認められていない土地などです。そのような土地は、価値が低くなかなか売却することができないと言われています。借入先も売却に時間がかかり、高い価格で売却できないような土地は任意売却を認めてくれないケースが多いのです。
5つ目の条件は、不動産の所有者が自分1人でなく、共有者がいる場合には、共有者の了承を得る必要があります。このルールは、通常の不動産売却のときにも言えることです。
住宅ローンを借りたときには、連帯保証人が必ずいることでしょう。6つ目の条件は、任意売却をする際は連帯保証人の了承も取ることが必要ということです。任意売却で得たお金で全額ローンを返済できるということは滅多にありません。残っている借金については、今まで通り連帯保証人も責任を背負うことになります。もしも、自分が残った借金を返済できなかったときには、連帯保証人に回収がくることになります。そのため、任意売却をすることは、必ず連帯保証人に伝えて了承をもらう必要があります。
7つ目は、中古マンションを売却するときに言えることです。マンションは、月々管理費や共益費などを支払う場合がほとんどです。住宅ローンを滞納している場合には、この管理費なども滞納してしまっているケースが多いでしょう。この管理費の滞納の額があまりにも大きいときには、任意売却ができない場合もあります。滞納した管理費は、任意売却をして得たお金の中から、借り入れ先の金融機関が払うことになります。そのため、あまりにも大きい額を滞納している場合には、金融機関側が任意売却を認めないこともあります。どの程度の額ならば売却で得たお金の中から支払うかは、金融機関側が決めるようです。管理費の多額の滞納がある場合には注意をしましょう。 任意売却は、ローンの返却が厳しくなり滞納したときに行うことができる売却方法であることがわかりましたね。また、任意売却は、一定の条件を満たしていないと実行できないことも大事な特徴です。

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抵当権のついた物件の任意売却について>


次に抵当権のついた物件は、任意売却をすることができるのかについて解説していきたいと思います。
まず、抵当権とは何なのかをご説明していきます。中古マンションや戸建てなど不動産を購入するときに、一括で購入したという人はまず少ないのではないでしょうか。多くの方は、銀行などで住宅ローンを組んで不動産を購入しているかと思います。不動産は非常に高額な買い物のため、借り入れる額も何百万から何千万円と非常に大きな額になりますよね。大きな額になるため、返済をしていく期間も、長くて35年間と非常に長期間に渡ります。こう見てみると、もし自分がお金を貸す側だったら、高額な上に返済は何十年にも渡るし、本当にお金は返ってくるのかと不安に感じるのではないでしょうか。みんながみんな、滞納することなく月々ローンを支払い続けてくれるようにも思えません。そのため、もしも住宅ローンを借りた側がなんらかの理由でローンの返済ができなくなったときのために、貸す方は担保を設けます。住宅ローンのときは、購入する不動産が担保となります。そのため、ローンの支払いが滞った場合には、不動産が差し押さえられることになります。貸している側も不動産を担保にすれば、返済が滞ったときに不動産を売りにだせば売却したお金を返済に当てることができるので安心でしょう。住宅ローンのときに、この担保を設けることを抵当権の設定といいます。

ちなみに任意売却するとき、抵当権がついたまま売却をすることはほぼできないと思っておいた方がいいでしょう。その理由ですが、任意売却をするとき、抵当権を抹消しなくてはならないというルールはありません。しかし、抵当権は抹消しない限りいつまでも設定されている状態となっています。不動産を購入する側からしてみると、前に住んでいた人の抵当権が未だに付いている物件の購入は何も得をすることがありません。むしろリスクの方が大きいのではないでしょうか。そのため、抵当権付きのままだと買い手が見つかることはまずあり得ないので、抵当権を抹消する必要があります。抵当権は、ローンを全額返済することで抹消をすることができるのですが、任意売却をしようと思っている方には、それは無理な話しでしょう。そのため、借入先の銀行と抵当権抹消の交渉を行います。任意売却をして売買が成立したと同時に抵当権を抹消してもらうということを交渉で了承してもらいます。売買価格がローンの額を下回ってしまう場合がほとんどですが、任意売却は競売よりも高く売れる可能性はあります。そのため、少しでも多くの額を返済してもらえる可能性があるため、銀行側もこの交渉を了承してくれるのです。また、この交渉を行うときは自分で行うのではなく、任意売却を専門としている不動産業者に依頼をすることがポイントです。ただ、抵当権を持っているのが1つの銀行だけでなかった場合、抵当権抹消の了承を得るのが難しくなる場合があります。不動産を購入するとき、銀行でローンを組むだけでなく、他の金融機関からお金を借りて不動産を購入した方もいるのではないでしょうか。その場合、任意売却で売れた額を複数の借入先に振り分ける必要があります。振り分け方にとくに決まりはなく、自分で自由に振り分けることができます。そのため、借入額の多い会社へほとんどの売上金を振り分けるようなことをしてしまうと、もう一方の会社が抵当権の抹消を認めない場合があります。だからと言ってもう一方の振り分ける額を多額にすると、ローンを組んだ銀行が抵当権の抹消を認めないということもありえるのです。基本的には、借入額の多い借入先から順に返済していくような形ですが、複数の機関からお金を借り入れていた場合には、バランスを見ながら売上金を振り分けるようにし、すべての借入先に抵当権を抹消する交渉をのんでもらう必要があります。この振り分ける調整も任意売却専用の不動産会社に依頼をして、借入先の機関との間に入り調整を行ってもらうのがいいでしょう。

抵当権の抹消ではひとつ注意をしておきたいことがあります。ローンを全て返し終わると抵当権が抹消されるということを先ほどご説明しました。この抵当権が抹消されたということは、書類上でもきちんと残しておく必要があります。そのため、ローン抹消の手続きをしっかりしておく必要があるのです。もしこの手続きを怠ってしまうと、ローンを組んでいた銀行が倒産したり合併したりした場合に再びローン手続きの書類のやりとりを1から行わなくてはいけなくなります。この作業はかなり面倒なため、ローンを全額返済したときにかならず書類上でも抵当権抹消の手続きをしておきましょう。ちなみに、返済が完了すると、借り入れた先から抵当権を抹消するための書類が一式届きます。抵当権を設定したときとは異なり、解消するときは書類をくれるだけであとは何もしてくれません。この書類が届いたら法務局へ行き、手続きを済ませる必要があります。もしくは司法書士を自分で探してきて、抹消の手続きをしてもらう必要があります。
難しそうだから司法書士を雇った方がいいのではないかと心配になる方もいらっしゃることだと思います。しかし、司法書士に依頼をするとその分お金がかかりますし、できることなら自分で済ませることがベストです。難しいように感じますが、自分でも十分できる手続きのため、抵当権の抹消方法について簡単にご説明しておきます。

金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてきたら、まずその書類を書く必要があります。どこになにを書けばいいのかわからない場合もあるかと思います。その場合は、書類が送られてきた金融機関に問い合わせることがおすすめです。重要な書類のため、書き間違えができないこともあるため、不安な場合は金融機関に足を運び、書類を完成させるようにするといいでしょう。
書類が完成したら、法務局へ行きます。法務局には登記の相談ができる窓口があります。そこで、書類に間違えがないかを確認してもらいましょう。相談窓口では、書いた書類と、不動産の全部項目証明書を渡すようにしてくださいね。これで間違えがないかのチェックをしてもらうことができます。もしも間違えている部分が見つかっても、修正をすれば大丈夫です。そのとき印鑑が必要となるため、法務局には印鑑も必ず持っていくようにしてください。
その後、相談の窓口で書類に貼る印紙が必要なことを教えてもらえると思います。印紙は、法務局で購入することができるため事前に購入しておく必要はありません。どの書類にいくら分の印紙が必要なのかは、相談窓口で確認すればしっかり教えてくれるため、教えてもらった通りの印紙を購入し、書類に貼ります。

あとは、印紙を貼り完成した書類を登記申請受付窓口に提出するだけです。抵当権が抹消された登記が完了するのは、その日ではなく後日です。そのため、後日もう一度法務局へ出向き、抵当権が抹消された登記の書類をもらいにいく必要があります。書類をもらうことのできる日にちは、書類を提出したときに教えてもらえるため安心してください。後日、書類を受け取れば、抵当権抹消の手続きが全て完了です。
書類の書き方がわからない場合は、書類が送られてきた金融機関へ聞きに行き、その後の手続きは法務局でサポートしてもらえるため安心でしたね。ただ、何も書類を書いていなかったり、必要な物も何もわからなかったりする状態で法務局へ行ってしまうと結局後日必要なものを持って再び通うことになるため、できる限りの下調べはして、提出できるような状態で法務局にいくことがおすすめです。

【関連記事】 >>>抵当権の付いた不動産の売却はどうなる?

不安を解消!任意売却の流れを解説!


はじめての任意売却は、不安でいっぱいだと思います。そのため、不安を少しでも解消するために任意売却の流れとそのときに必要な対応についてご説明していきます。

査定をとって信頼できる業者を見つける


任意売却は、まず査定をとることが大切です。査定で出た額が現在残っている住宅ローンの額を上回るか、下回るか見てみましょう。もしも、査定額が住宅ローンの残りの額を上回った場合には、売却したお金で全て返済することができますよね。そうなると、銀行側も任意売却をすることを認めてくれるケースがほとんどです。引越後などに何かと資金が必要になるため、今後の生活のことを考えてより高値で売却できるように交渉してみてください。住宅ローンの残りがいくらなのかを知りたいときは、ローンを組んでいる金融機関で証明書をもらうとすぐにわかります。また、査定を取るときは、任意売却に特化した複数の不動産会社から査定ととってみましょう。実際に依頼をするときにも、自分と相性がよく、親身になってくれる不動産会社を見つけて依頼をすることが大切です。任意売却をしようと思っている段階で信頼でき、任意売却についての知識に特化していて、安心して任せることができるような業者を見つけておきましょう。

また、依頼をする業者を決めたら業者の指示に従い任意売却に向けて行動するようにしましょう。
ちなみ業者は、依頼した業者では査定を出してくれるだけでなく、ローンを組んでいる金融機関についての調査も行います。任意売却になかなか応じない金融機関が含まれていないかなどを調査して、支障なく任意売却をすることができるのかを調べてくれるところがほとんどでしょう。
もしも、査定額が残りのローンの額を下回ってしまうときには、残りの借金を返すことができるのかしっかり考えることが大切です。残りの借金を支払えそうにない場合は、任意売却をせず自己破産して競売にかける方法もあります。しかし、自己破産をしても残りの借金は、連帯保証人へと責任がいきます。そのため、自分だけの判断で簡単に自己破産をすることは絶対にやめましょう。

返済の予定を組み直してもらう


ローンの返済が滞ってしまったとき、1ヶ月や2ヶ月の滞納でいきなり任意売却はできません。まずは、ローンを組んでいる金融機関で返済の予定を組み直してもらいます。たとえば、今まで月々の返済が7万円だったとき、今後2年間はとりあえず4万円程度にしてもらうという組み直しができないか相談します。もしも、返済額を軽減してもらっている期間に収入が回復するようなことがあれば、金額を元に戻し今まで通りローンの返済を行います。
ローンの返済額を減額してもらっても、どうしても支払うことができず滞納が続くことがある場合は、ようやく任意売却にむけて踏み出すことになります。この場合、自分からローンを組んでいる金融機関へ任意売却をしてもいいかという相談を持ちかけることになります。任意売却は、さまざまなことを自主的に行う必要があります。そのため、信頼できる業者に依頼をしながら自分でも下調べをしておき行動を起こすことが大切です。

代位弁済の手続きをする


住宅ローンを組むときには、保証会社をつける場合が多くあります。この保証会社は、ローンを組んだ人がローンを支払うことができなくなってしまったとき、金融機関にローンの残金を一括で返済してくれます。これを代位弁済といいます。代わりに一括返済してもらったあとには、もちろんこの保証会社へ立て替えてもらったお金を返済していくことになります。
代位弁済の手続きは、借入先の金融機関を通して行うことになります。ただ、早い時期に代位弁済をしてもらえないか金融機関を通して申し出ても認められない場合が多くあります。その場合は、ローンの滞納を続けて代位弁済してもらえる時期を待つしかありません。代位弁済が実行されたあとには、保証会社から代位弁済した額の支払いを求める請求書が届きます。こちらは期日が設定されていてそれまでに支払いができない場合には競売にかけるということが記載されています。競売を避けるためには任意売却に踏み出す必要があります。また、保証会社を付けていなく、妻などを連帯保証人として設定していた場合には、この代位弁済の手続きはありません。

任意売却することを金融機関へ申し出る


ローンを数ヶ月滞納すると、金融機関から一括で返済することを請求されます。代位弁済を行う場合は、代位弁済が実行される二ヶ月前にこの通知が来ると言われています。一括返済を請求されたまま放っておくと競売の手続きが開始されてしまいます。競売の手続きが始まっても、途中で任意売却に成功すれば競売を取り下げてもらうことができます。しかし、競売は物件が公開されてしまうとそこから落札まで2週間しか期間がないため、取り下げはできなくなります。そのため、競売の物件公開までの期間に任意売却を成功させる必要があります。代位弁済が実行されてからできるだけ早い段階で金融機関へ任意売却することを申し出て了承をもらう必要があります。保証会社を付けていない場合には住宅ローンの滞納がはじまったら早めに任意売却の申し出を行いましょう。
申し出のタイミングは自己判断が難しいかと思うため、依頼した業者から指示を仰ぎながら行うといいでしょう。
依頼している業者があらかじめ行った調査で、任意売却に支障をきたす項目がなかった場合、借入先の金融機関も任意売却の申し出を認めてくれる場合がほとんどです。

売出価格交渉を行う


ローンを組んだ金融期間に任意売却の申し出を認めてもらったあとには、金融機関と売出価格交渉をすることになります。売出価格の決め方の流れは、金融機関が提示してきます。そのパターンは3パターンあります。まず1つ目は、金融機関が売出価格を指定してくる場合です。もしも価格を指定されるような場合でも事前にとった査定額と見比べてみるようにしてください。査定額と大きな金額の差があるときには、後々価格交渉を行うことが大切です。
2つ目は、業者で出してもらった査定額を提示するよう求められる場合もあります。依頼している業者で査定書をもらうようにして、金融機関に提出をしましょう。その査定書を見て、最終的な売出価格を金融機関が決めます。そして売出価格が通告されることになります。3つ目は、あえて売出価格などの指定はしてこなく、自分で売出価格を決めることができる場合もあります。その場合は、購入希望者が希望する購入価格を見てから金融機関が抵当権の抹消に応じるかどうかを判断します。売り出して購入希望者が見つかっているのに結局任意売却に応じてもらえないと困ると不安になりますが、売出価格が市場価格からよほど外れていない限り抵当権を抹消してもらえないということはありえません。そのため、業者に妥当な売出価格を出してもらい上手に購入希望者を見つけましょう。

売出を行う


売出価格の交渉後、価格が決定したら不動産業者に売出を開始してもらいます。売却のために広告活動は、業者にお任せするのが一番でしょう。ここで早く売却できるかどうかは、業者にかかっているため、査定をとったときにいかに任意売却に特化していて力のある会社を選ぶことが大切かわかることでしょう。売出をしても売れない場合もあるのではないかと不安になる方もいることでしょう。売れないと結局期日までに売却ができず競売となります。しかし、力のある業者に依頼をしていればまず売れないということはありません。また、任意売却を金融機関が了承する場合には、売れる価値のある物件しか了承してくれません。売出価格も金融機関が決めた適正な価格であるため、販売は成功する可能性の方が高いのです。任意売却は通常の物件と同じ市場で売り出されます。通常の物件に比べて安い任意売却の物件は、買い手がつきやすくもあります。売却が成功する可能性は十分にあるため、安心して業者に任せて売出ましょう。

購入希望者が見つかったら金融機関と本格的に交渉!


業者の販促活動により、購入希望者が見つかってからは、金融機関と本格的にさまざまな交渉をしていきます。まず行うのは、不動産を買主に渡して、代金を受け取る日を決めることです。ローンを滞納しているとき、遅延の利息や損害金が発生している場合があります。また、中古マンションを売却するときには、管理費なども滞納している場合が多いでしょう。売買が完了しお金が入ってくる日までに、損害費や管理費の滞納がいくらとなるのか金融機関は知る必要があります。そして、金融機関が許容できる範囲の額であれば任意売却で得られるお金をその費用に当ててもらいます。日程の決め方としては、基本的に買主と相談をして都合のいい日を決めます。すぐに競売で不動産が公開されてしまうという場合でなければ、だいたい1ヶ月後にすることが多いでしょう。

次に金融機関との大切な交渉は、任意売却で得た金額を明らかにしてその金額をどのように配分するのかを明示することです。売却で得たお金は、ローンの一括返済だけでなく、業者への仲介手数料の支払い、滞納した管理費の支払い、抵当権抹消の際の司法書士への支払い、引越代などにも当てることができます。その費用を引いて、最終的にいくら金融機関へ返済ができるのかを明示するのです。ここでは引越代などはなるべく安く抑えてできる限りの無駄を省き、金融機関への返済額を多くすることが大切です。また、借入先が1件でない場合には、配分もうまく行わないと結局任意売却が認められないということもあります。最終的な返済額の決定は慎重に行いましょう。すべての借入先の金融機関から了承を得ることができれば任意売却の一番の難関は超えられたと言えるでしょう。

買主と契約を交わす!引き渡し


金融機関からの了承が得られたら、あとは、買主と最終的な日程を決めて契約を交わします。売買契約書を交わしたら、売却で得た金額の最終的な配分表と一緒に金融機関渡して、最終的な任意売却の決定をもらいます。また、引越の準備もはじめておくようにしてください。
そして引き渡しの日に不動産の引き渡しとお金の受け取りを行います。このときは、売主、買主だけでなく不動産業者、金融機関などさまざまな人が集まります。抵当権抹消の書類もこの日に記載することになります。書類を記載してから司法書士は法務局で手続きを行います。法務局では、所有者が買主へ変わる手続きも行われて、この日にすべてのことが完了する形となります。あとは、一括では返しきれなかった残債を返済していくだけです。
任意売却の流れは以上となります。残債の返済については次の章で解説していきたいと思います。

【関連記事】 >>>中古マンション売却査定のポイント (236) 選ぶなら任意売却

どうなる!?任意売却後の残債の支払い


任意売却は、ローンを全額賄えるような金額で売却することは難しい場合がほとんどです。そうなると、ローンの残債が発生してしまいます。任意売却に成功してもこの残債は、免除になるわけではありません。では、どのように返済していけばいいのでしょうか。ここでは、ローンの残債の支払いについてご紹介していきます。
任意売却では、代位弁済したときにはローンを代わりに一括返済してくれた保証会社へ残債を支払っていくことになります。任意売却で得たお金でローンを返済したとしても数百万円の残債が発生する場合がほとんどです。任意売却は通常の売却よりも安値になってしまうため、仕方のないことですよね。

たとえば、600万円の残債が発生したとします。この600万円の残債を保証会社へ一括で支払うことは、当たり前ですが難しい話しです。この支払いが難しいということは、お金を貸している保証会社も十分に理解しています。そのため保険会社は、残債をむりやり取り立てるようなことはしません。残債の支払いについては契約書のような書面での手続きも行いません。可能な範囲で、返してもらうという方法で回収します。

その方法は、まずはお金を貸している相手と話し合いを行います。話し合いを行い、その人が月々返済していける範囲の額を決めます。月々1万円などといった、生活に負担のない額になるでしょう。住宅ローンの場合は、抵当権をつけてお金を借りていたため、返済が滞ってしまったときには、不動産を競売にかけられることになるなど脅されるような雰囲気があったかと思います。しかし、残債には抵当権もないため、担保のない借金となります。そのため、月々1万円での返済は難しくなってしまった場合にも、住宅ローンのときにように厳しく取り立てられるようなことはありません。返済額の見直しに応じてくれるため安心してください。しかしいくら取り立てが緩いからといって残債を支払わないということは絶対に許されません。支払っていける力があるのにも関わらず支払いの意思を見せないと任意売却が認められないこともあります。支払っていく意思を見せてどのように返済していくかの説明をするからこそ、返済額の減額にも応じてもらえます。必ず返済するという気持ちで残額の支払いに臨んでくださいね。

また、残債の支払いでは、時には残債の額を減らしてくれるような場合もあります。残債の支払いは、借りている人が無理の無い範囲での支払いとなるため、月々の返済額もかなり少ないものとなります。そのため、600万円の借金を月々1万円の返済となると、長い期間がかかります。また、途中で返済が困難になり月々の返済額を減額したとしたらもっと時間がかかるため、貸している側にとっても面倒な業務となってきます。そのため、貸した人の資金状況を見てみて、確実に返済ができる額に返済額を減らしてくれる場合もあるのです。例えば、600万円を300万円にしてくれるといった減額です。そのような高額なお金を減額してもらえるのは、借りている側にとったら大変助かるため、減額してもらえないかと交渉をしたくなりますね。しかし減額については貸している側が決める話しです。はじめから減額してもらえる前提で話しを進めることはできませんし、減額してもらえる額も貸している側がすべて決めることになります。

【関連記事】 >>>中古マンション売却査定のポイント (167) 任意売却・競売で自己破産?

残債返済中に経済状況が悪化!残された道が自己破産しかないとき


残債の支払い中に、例えば病気になり働けなくなってしまうなど経済の状況が大きく変わってしまうことがあるかもしれません。1円でも支払いが難しいという状況のとき、自己破産を選択しなくてはならない場合があるかもしれません。
また、任意売却や競売をして得たお金を当てたとしても、莫大なローンが残ってしまうため、自己破産をするしかないと考えている方もいるかもしれません。できることなら避けたい自己破産ですが、しなくてはならない状況に陥っている方もいます。そのような方は、不安が多いかと思うため、自己破産について簡単に解説していきたいと思います。
まず自己破産とは、借金やローンの返済が困難な状況でどうにもできなくなってしまったとき、裁判所に申し立てて借金などを清算して新しく生活をスタートさせるための法的な手段です。

自己破産をするメリットは、3つのことがあります。
1つ目は、借金を返済する義務がなくなるという点です。裁判所に自己破産を申し出て認められれば借金を返済する義務から逃れることができます。どうしても返すことができないという状況に陥っている人にとっては、これが一番ありがたいことだと思います。
また、返済の義務がなくなるため取り立てもなくなります。裁判所に申し立てるときには、お金を借りている金融機関へ自己破産をするということを伝えるのと同時に、借り入れの履歴、正確な借金の残高がいくら残っているのかの資料を提供してもらえるように依頼する文面を送ります。これを送ると、法律上お金を貸した金融機関は、自己破産した人へ取り立てることができなくなるのです。
2つ目は、借金を返済できない状況に陥ってしまったとき、誰でも自己破産をすることができます。就いている仕事など関係なく行うことができるのは安心なポイントです。

3つ目は、自己破産をすると不動産やお金に変えることができそうな高価な物、現金は手放さなくてはいけなくなります。しかし、手持ちのお金が0になってしまうと、生活できなくなってしまいますよね。そのため、99万円までの現金は生活していく上で残すことができるのです。これで、新しい生活をスタートさせることができますね。
ただ、いいことばかりではありません。それなりのデメリットもあります。次にデメリットを見ていきたいと思います。

1つ目は、自己破産をしてしまうと就けない仕事がでてきます。それは、士業系、公務員、団体企業や一定の業種で自己破産をするとその仕事に就くことができない場合があるのです。自己破産をしてから新しく職を探そうと考えている方は、どの職なら就くことができるかしっかり調べてみましょう。

2つ目は、クレジットカードを作ることができなくなります。自己破産をすると信用情報機関に名前が登録されます。クレジットカード会社は、カードを発行するときにその人にお金を支払う能力があるか、信用機関に登録されていないかの調査をします。そのため、名前が登録されている場合、審査が通らなく、クレジットカードを作成したり利用したりできなくなることがあります。

3つ目は、保証人に迷惑がかかるという点です。ローンを組んだ時、保証会社を利用するのではなく、家族などを保証人にしていたとき、借金の取り立ては保証人にいくことになります。そのため、保証人に相談することなく勝手に自己破産をするようなことは絶対にやめましょう。

4つ目は、メリットの部分で少しご説明しましたが、ほとんどの財産は手放すことになることです。
また、自己破産は一部勘違いされていることもあります。それは、自己破産をすると職場や周囲の人に知られてしまうということです。自己破産したあとに就くことができない職だった場合は、その職を辞める必要はありますが、書類などで自己破産をしたという情報が職場へいくことはありません。自分から言わない限りは周囲の人に知られることはありません。
また、自己破産をしたことが自分の戸籍などに載ることもありません。住居を借りることができなくなると思っている方もいるようですが、それもありません。新しい生活をする上で住居は必ず必要ですので、安心してくださいね。また、海外へ旅行にいくことができなくなると思っている方もいるようですがそれもありません。自己破産をしてからは、一生懸命働いて、お金を貯金することもできるため、また生活に余裕ができたら、旅行などを楽しむことができます。

借金の返済が免除されるという点は大きいですが、保証人に迷惑がかかることや、特定の仕事には就くことができなくなるなど大きなデメリットもあります。とくに保証人になってもらった人とのその後の関係の修復はかなり難しくなってしまうのではないでしょうか。保証人を通じて、周りの人に自己破産をしたことを知られてしまう場合もあります。
本当に自己破産以外の選択では生きていけなくなってしまったときに、申し立てることを検討してみてください。

【関連記事】 >>>中古マンション売却査定のポイント (167) 任意売却・競売で自己破産?

【関連リンク】
>>>イエウール/
>>>リビンマッチ(旧スマイスター)/
>>>イエイ/ 

競売と任意売却!実際どちらの方がいい?


競売は任意売却よりも売却価格が絶対に低くなるから避けたいと思っている方、実はそうでない場合もあります。競売と任意売却はどちらを選ぶのがいいのでしょうか。任意売却については解説してきたので、ここでは競売についての解説をします。どちらが自分に合っているか見極めてみてくださいね。
競売は住宅ローンが支払えなくなってしまったとき、お金を貸していた金融機関が抵当権の実行し、不動産を売却してそのお金をローンの返済に当てる方法です。これは法的手段であり、裁判所によって売却が進められます。まず、住宅ローンの返済が滞ると、抵当権を持っている金融機関が裁判所に競売を申し立てます。そして、裁判所がお金を借りている人の不動産を入札にかけて売却をします。競売は、ルールが厳しいため、手続きまでに時間がかかると言われています。そのため、金融機関が競売の申し立てをしてから、物件が公開となり競売がはじまるまでに6ヶ月程度かかります。

競売は、任意売却よりも売却価格が低いというイメージですが、そうでない場合もあります。以前は任意売却した方が断然高く売却できたのですが、現在不動産競売物件サイトを見てみると競売でも高く売れることがわかっています。
任意売却だと通常の売却価格の80%くらいになると言われているため、それと見比べてみるといいでしょう。
価格には大きな差はありませんが、大きな違いは売却するときにさまざまなことを自分で決められるかどうかです。
一見すると、裁判所で無理矢理進められるのではなく、任意売却を選んで自分でさまざまなことを決めて売却した方がいいように思います。しかし、任意売却では金融機関と売出価格を交渉し、売却後のお金の配分を決め、それを金融機関と交渉したりなど自分で決められることはありますが、その分手間はかかり、交渉が大変なこともありました。

競売では売却の手続きはすべて金融機関が行うため、自分は何もしなくていいという点があります。任意売却では、不動産会社を探す必要があり、仲介手数料を不動産を売却した金額から支払う必要もありましたが、それもありません。
また、いざ売却したとき、お金の配分の交渉がかなり大変なイメージかと思います。競売は、配分ルールが決まっているため、そこで揉めることもないのです。物件の売出まで6ヶ月間という期間がかかるため、すぐに出て行く必要はありません。
ただ、競売もいいことばかりではありません。
それは、競売するという情報が公開されてしまうため周りの人に知られる可能性があります。競売は、インターネットに情報が公開されてしまいます。たとえ夜逃げをしたとしても無理矢理家に入って写真を撮られてしまうため、家の中までインターネット上に公開されてしまうのです。

また、任意売却では、残債の支払いは借入先と相談して無理のない範囲で支払っていくことができました。しかし、競売の場合には、残債の支払いのルールも決まっていて、取り立ても厳しく行われます。
これらを踏まえると、任意売却を行う手続きが面倒だと考える人は競売に向いています。
また、不動産を売却し、ローンに当てたとしても残債を支払うことができないほど金銭的に追われている人も競売の方がいいでしょう。自己破産をすれば残債を支払う責任がなくなります。
また、銀行で住宅ローンを組んだだけでなく、複数の金融機関から借金をしている場合も競売の方が楽かもしれません。不動産を売却したお金の配分で揉めたり悩んだりすることがないからです。
競売のメリットとデメリットを考えて、任意売却とどちらが向いているのか検討してみてくださいね。

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任意売却の悪徳業者に要注意!


任意売却は、民間の企業が行う方法のため、競売のように厳しいルールがありません。そのため中には、任意売却の悪徳業者もいます。任意売却をしようと思っている人は、ローンを滞在していて不安も多い中で頼ることができる業者を探しています。また、競売で物件が公開される前に早く任意売却をしたいと焦っている人も多いでしょう。そのような心理状況だと、良い業者と悪い業者の判断がなかなかつかなくなってしまいますよね。

では、どのような業者が悪徳業者なのかをご説明していきます。
任意売却は、通常の不動産の売却方法と似ていて、仲介手数料が発生します。しかし、任意売却をする売主はローンを支払うことができないほど金銭に困っている人のため、普通の業者であれば売主から仲介手数料はとりません。任意売却をして得た金額の中から、仲介手数料を分けてもらうような形でとるのが普通の方法です。しかし、悪徳業者は、事前に売主に仲介手数料を請求する場合があります。もしも任意売却は成功する前に手数料を請求されるようならば悪徳業者だと思った方がいいでしょう。また、仲介手数料という形でなく、特別な売買であるから手数料が発生すると言いお金を請求してくる場合があります。不動産の取引では、不動産会社は売買が成立していない状態で手数料を受け取ることは法律上許されていません。そのため、任意売却が完了していないときに手数料を要求してくる業者は悪い業者でしょう。
他にも、専任媒介を結んでおいて、販促を放置する会社もあります。悪徳業者は、数人で営業している小さな会社のため、人が回っていない場合があります。その場合、大きな売却金額を見込めない不動産は、販促をせずそのまま放置することがあります。通常の中古物件よりも安い価格で販売している不動産に全く問い合わせがないのはおかしな話しです。どのような販促活動を行っているのか詳しく追求してみてください。

また、任意売却の悪徳業者は、売主の人に知識がないのをいいことに平気で嘘をついてくることもあります。
例えば、「競売よりも高く売ることができるから任意売却にした方がいい」などです。一昔前はたしかに競売よりも任意売却の方が物件を高値で売ることができました。しかし、最近では、任意売却の方が絶対に高いということはなく同等程度の値段で売買されています。中には競売にかけた方が高値で売ることができる物件もあるのです。もしも、必ず任意売却の方が高値で売れるからと押してくる業者があったら注意をしましょう。任意売却のメリット、デメリットを包み隠さず教えてくれるような業者を選ぶことが大切です。
他にも、最初から「うちで任意売却をすれば引越の費用が○○円でます」などと言って勧誘をする業者にも注意が必要です。任意売却で引越の費用が出るかどうかは、ローンの借入先である金融機関との話し合いで決まることです。不動産を売却した価格の中から引越の費用を捻出してくれるかは金融機関にかかっていて、業者が決められることではないのです。もしも、ローンを組んだ金融機関以外の消費者金融などからもお金を借りていたときには、引越代を出してもらうのは非常に難しい話しとなります。そのため、はじめから「引越費用がいくらでます」などと言ってくる業者は嘘をついています。

また、「うちに依頼をすれば、残債を減額することができます」と言ってくる会社も悪徳業者である場合が多いでしょう。ローンの滞納が続くと、代理弁済が行われます。その後は、代理弁済で代わりにローンを一括返済してくれた保証会社に借金を返済することになります。もちろん不動産を売却したお金だけでは賄えなかったときには、残債を保証会社に支払うことになります。しかし、この残額の支払いは厳しくなく無理のない程度に行われることを先ほどご説明しました。それには理由があります。滞納したローンは、全額戻ってくる可能性が低いため、たとえば1500万円のローンだったとき、金融機関は、債権を代理弁済する保証会社へ1100万円で売るのです。そのため、この時点で1500万円の借金が1100万円になるのです。不動産を売ったお金が1000万円だったとすると、本当なら500万円だった残債が100万円になります。このような理由があるため、残債は減額してもらいやすい傾向にあります。どの業者に依頼をしてもこのような場合は減額をしてもらえるため、「うちじゃないと減額できない」といってくるような業者は疑ってみてください。
悪徳業者の手口や嘘の付き方がよくわかりましたね。しかし、依頼をする段階で悪徳業者には当たりたくないと考える方も多いのではないでしょうか。そのために気をつけたいことをご説明していきます。
まず気をつけたい業者は、訪問に来る業者です。裁判所で公示された競売の情報を元に任意売却の業者が多数訪問にくるようになります。全てが悪徳業者というわけではありませんが、訪問にきて任意売却の依頼の契約を取ろうとする業者は良い業者ばかりではない傾向にあります。

訪問系の悪徳業者は、以前は担当の営業マンが茶髪であったり、言葉使いがおかしかったりと明らかに信用できないような場合が多かったのですが、最近は若い女性が訪問に来ることが増えているようです。女性が来ることで少し安心をさせてアポを取ると、次に来る担当は、男性というパターンが多いようです。しかし、その男性も一見爽やかな男性のため、悪徳業者だと見分けるのは困難なようです。
ただ、その訪問の方法が明らかにおかしい場合は、悪徳業者だと見分けることができます。任意売却の業者が連日のように勧誘に来ると、さすがにうっとうしくなり、居留守を使うこともあるでしょう。そのようなときになんとか会おうとして、家の前で大声を出すような業者もいるようです。インターフォンに出ないと、「○○さん!いないんですかー?」などと声を出してくる業者は悪徳業者でしょう。
また、中には「裁判所から来ました」などと嘘を言って会おうとする会社もあります。しかし、話しを聞けば、うちで任意売却をしないかという話しのため、すぐに嘘だということがわかるでしょう。

また中には、水道の元栓をひねり、水道を止めるような業者もいます。水道が出なくなったことで外へ見に行くと、悪徳業者が待ち構えているということもあるようです。
以上のような、会うための手段が非常識な業者は100%悪徳業者でしょう。たとえ、話しが上手くてもこのような会社とは絶対に契約を結ばないようにしてください。
悪徳業者と契約していることがわかったら、損をしないためにもすぐにでも契約を解除することがおすすめです。とくに、販促を行わず物件を放置しているようなところであれば時間の無駄なのですぐにでも解除を行うべきです。悪徳業者のため、解約の違約金を請求してくる場合もありますがそれは無視をして大丈夫です。裁判になったとしても、その違約金は認められません。
任意売却を成功させるために、悪徳業者にひっかからないように気をつけましょう。

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お悩みの女性へ!離婚後に夫がローンを滞納したときの任意売却について


離婚をするときに一番心配なことは、住宅ローンのことだと思います。夫は、住宅ローンを支払いたくないため売却したいと考えている場合が多いですが、お子さんのいるご家庭のとき妻は、子どものために引越しはしたくないと考える方が多くいます。
離婚というだけで不安定になるのに住む地域まで変わってしまうなんて子どもに大きな負担をかけることになるのではないか…とどうしても今までの家に住み続けたいと考えている女性はたくさんいます。

その場合、夫に慰謝料の代わりに住宅ローンを払い続けてもらうという約束をしていつケースが多いでしょう。夫は出て行きますが、妻と子どもは家に住み続けることができます。しかし、住宅ローンをきちんと支払い続けてくれる夫であればいいのですが、中には滞納し始めたり支払いを放棄したりする人もいます。そうなると突然自宅に督促状が届くことになります。このまま放っておくと競売の手続きが進んでしまいます。競売になると、家に住み続けることはできなくなってしまうため、すぐにでも任意売却をすることがおすすめです。
任意売却も不動産を売ることに代わりはないため、住み続けることはできないのではないかと思いますよね。実は、任意売却をしてからそのまま家に住み続ける方法が一つあります。お悩みの女性にその方法をご紹介していきます。
任意売却の競売と違う点は、購入者を選ぶことができる点です。不動産を投資家などに購入してもらい、その投資家に家賃を支払ってそのまま家に住むリースバックという方法があります。家賃をきちんと支払い続ければ、任意売却をしても引っ越す必要がなく、そのまま家に住み続けることができます。

では、リースバックをする際の注意点についてご説明していきます。
まず1つ目は、リースバックをしてくれる投資家を探すことです。投資家の中には、家賃をもっとたくさん支払わないと出て行ってもらうなどと言うような人もいます。そのため、任意売却に理解があり、信頼できる投資家を見つけることが大切です。また、任意売却を通したリースバックは、専門的な知識も必要となるため、任意売却を専門としている力のある業者に依頼をしましょう。信頼できる任意売却の業者は、なんどもリースバックを行っているような投資家とつなげてくれるため、かならず良い業者を見つけるようにしてください。
また、住み続けるためには、家賃とローンの残債を支払っていく必要があります。そのため、その支払いが現実的に可能であるかも重要となってきます。リースバックの家賃は、一般的には投資家が買取った家の価格の6%、多くて10%が1年間の家賃となります。例えば、800万円で売却した場合、10%だったときには、80万円÷12が月々の家賃です。そうなると月々の家賃が約66000円になります。それと合わせてローンの残債を支払うことができるのかをよく検討してみてください。

また、離婚後に任意売却とリースバックをする際に注意しておきたいことがあります。それは、家の名義人が夫の場合、勝手に任意売却をすることができないということです。もしも妻と夫ふたりが所有者になっていても、所有者全員の了承を取ることができないと任意売却はできません。名義人は登記簿を見ると確認することができます。住宅を購入したときに、司法書士が手続きをした登記確認書類が送られてきていると思うので、確認してみてください。みつからないという場合には、法務局へ行けばもらうことができます。任意売却をするときには所有者の記名と捺印が必要となるため、夫とは連絡を取ることのできる状態を作っておいてください。

また、リースバックの良い点は、お金が入ったときに買い戻しをすることもできます。売却したときの価格より高くなってしまうことはありますが、一時的に両親からお金を借りることができたときや、両親が実家を売ってそのお金を買取資金に当てて一緒に住むなどということもできます。
子どものために家に住み続けたいと考える女性は、ぜひ任意売却を検討してみてください。競売で物件が公開される前に、良い業者に出会い、リースバックする形で任意売却を成功させることが一番です。そのためには、悪徳業者に引っかかっているような時間はありません。複数の任意売却専用の不動産会社に相談をしてみてその中で信頼でき実績のある会社を選ぶといいでしょう。焦っているからといって訪問で勧誘してくる任意査定の不動産会社は信用しないようにしてくださいね。

今回は、任意売却ついて総合的に解説をしましたが、任意売却を成功させる以前に、安心安全な不動産査定一括サイトを利用して自分の不動産の価値のわかる営業マンと出会うことも大切です。すぐに売却しなくても問題ないです。ぜひとも自分の持っている不動産の価値をチェックしてください。当サイトのおすすめ査定サイトのリンクを貼っておきますのでバナーをクリックしてみてください。

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