「沖縄に土地を持っている人のための売却査定ガイド」

こんにちは。不動産会社監修「マンション売却一括査定 比較ランキング」ライターのオオツカです。
オウチーノ総研が20歳以上の男女に行ったアンケート調査によると「老後に住みたい都道府県ランキング」で1位になったのは沖縄県だそうです。
青い海と白い砂浜。一年を通して最低気温が10度を下回ることのない温暖な気候。国内の旅行先人気ランキングでは常に上位に入り、近隣のアジア地域を中心として外国人旅行者の人気も近年高まっているようです。
旅行地としても、住まいとしても、魅力的な沖縄。実は今や投資の対象としても熱いエリアとなっていて、「不動産バブル」と言ってもいいほど沸いています。県内の不動産取引の相場が上がり始めたのは2013年以降。那覇市やその周辺の都市部などを中心に不動産取引価格は上昇を続けています。県外からの移住や企業の進出を見込んだ住宅需要の増加で、マンションや土地などの売買が盛んに取引されているのです。 最近「沖縄 土地活用」「投資マンション 沖縄」「沖縄 不動産 投資」などのキーワードで検索されてこちらのサイトに訪れて下さる方が多くなっています。今回は、沖縄に土地を所有されている方のために、おすすめの情報などをご紹介していきたいと思います。また、まだ不動産などは所有していないが「投資先としての沖縄に興味がある」と感じている方にも気になる情報をまとめていますので、是非参考にしてみて下さい。

Contents

沖縄で土地の価格が上がっている理由とは


沖縄の土地の価格は近年上昇傾向が続いています。
沖縄県土地対策課が2018年9月に発表したところによると、同年7月1日時点での県内地価は、住宅地、商業地、工業地など全用途で前年比5・0%上昇し、その上昇幅は全国1位となりました。国土交通省によると沖縄の伸びが全国トップとなるのは1983年以来2度目だそうです。沖縄の地価は5年連続で伸びているようで、伸び率は毎年拡大しています。
なぜこのように、沖縄の土地が高騰しているのでしょうか。その理由や背景を見ていきたいと思います。

史上最低の金利で高い不動産でも買える


これは決して沖縄だけに限った話ではありませんが、日本の金利が史上最低のラインであるという点で、現在不動産が買いやすい状況にあると言えるでしょう。
ではなぜ史上最低金利が続いているのでしょうか?

2013年4月に日本銀行黒田総裁が導入した金融緩和策「異次元金融緩和」による影響です。企業や個人の資金需要を喚起させ物価上昇2%を達成させる事を目的として導入されました。
個人が金融機関からの住宅ローン融資を受ける際の審査では、基準金利で借入金額の返済金額を算出した上で、その年合計額が年収に対して占める割合を定めています。土地など不動産を購入する際には、金額が大きくなりますので銀行からの融資を利用する場合がほとんどでしょう。金利が低ければ、毎月の返済金額は金利が高い時と比べて少なくなります。返済金額を抑えられるので、年収に対して占める割合も低くなり、借りられる金額はより大きくなります。低金利の現在、より多くの資金を借り入れることが可能になっているので、不動産価格が上昇しても買うことが出来ていると言えます。

円安も影響・観光地として高まる人気


先に述べた金融緩和策で日本銀行が出回るお金を増やした事によって、通貨の価値が下がり日本は2012年末頃から急激に円安になりました。円高が是正されたことや、加えてビザの発給要件などが緩和されたことによって、2013年頃から日本を訪れる外国人観光客の数は増加したのです。

特に沖縄県では観光地としての人気が近年非常に高く、クルーズ船の寄港回数が増加したことなどにより、特に近隣のアジア諸国を中心とした海外からの観光客の伸びが目立って大きくなっています。琉球新報が2018年12月に伝えたところによると、「2019年の沖縄へのクルーズ船寄港予定回数が過去最多の719回に」なる見込みだそうです。過去最多になる背景には、中国を初めとするアジア市場で比較的手頃な価格帯のクルーズ市場が拡大しているようです。アジアから距離が近いリゾート地である沖縄の人気が高まっており、「2018年のクルーズ船が2回以上寄港しているのは5港。那覇が最多の243回、次いで平良144回、石垣107回と続き、合計数は今までで最多の合計529回となる見込み。」となっています。

また、2018年2月の日本経済新聞には、「沖縄県でついにハワイ越え」との見出しで沖縄県の観光客数が2017年にハワイの観光客数を上回ったという記事がありました。「平均滞在時間や消費額では依然としてハワイには及んでいないものの、観光客数で見ると2017年の939万に対して、沖縄は939万人」だったようです。
さらに2019年1月の記事には、「沖縄の観光客、18年は4.7%増984万人 6年連続で最高」との見出しが。記事によると、「沖縄県が22日発表した2018年の入域観光客数は前年比4.7%増の984万2400人。6年連続で過去最高を更新。国内客が1.2%増の693万8600人、外国客が14.2%増の290万3800人で、ともに過去最高だった」ようです。外国からの観光客で最も多かったのが台湾からで、13.0%増、88万9700人でした。一方、伸び率を見ると、中国本土からの観光客が63万2400人と、25.5%増で最も大きいものとなっています。また、沖縄県が同時に発表した18年12月の観光客数は、「前年同月比4.0%増の74万7500人で、12月としては過去最高を記録しています。内訳は、国内客が6.5%増の57万300人、外国客は3.2%減の17万7200人だった」とあります。
これほど観光客が増加しているという事は、ホテル用地などの需要が増加することになります。観光客数の伸びが沖縄の土地の価格が上昇している原因の一つといえるでしょう。

人口の増加で土地需要が高まる


沖縄は日本の国内で唯一自然に人口が増加している県です。
総務省統計局が平成30年4月13日公表した統計結果によると、日本の人口は7年連続で減少を続けています。総人口は1億2670万6千人で、前年と比べると22万7千人の減少でした。しかし、そんな中で人口が増えているエリアがあります。同統計結果によると、道府県別で人口が増加しているのは、東京都0.73%、埼玉県の0.28%に次いで沖縄県は0.26%となっています。東京や埼玉の人口の増加は、転勤や進学など様々な要因からの転入といった社会的要因の増加です。しかし、沖縄県の場合は他の増加している都道府県とは要因が異なります。平成29年(2017)人口動態統計によると、合計特殊出生率では、沖縄県が1.94で全国トップとなっています。都道府県別に見ると、自然増減率でプラスになっているのは唯一沖縄県のみです。自然増減率というのは、年間の人口千人当りの出生数である出生率から、千人当りの死亡数である死亡率を引いたものです。つまり、少子化で人口減少が進んでいる日本の中で沖縄県は唯一出生率が高く人口が増えている、という事になります。

総務省統計局が発表している人口推計(平成26年10月1日)によると、平成26年度の年齢別人口区分では、0歳から14歳までの人口が15%を超えているのは唯一沖縄県のみでした。また、65歳以上の老年人口が20%を切っているのも沖縄県だけとなっています。子どもが多く今後も人口が増えていく事が予想されている沖縄では、新築住宅や賃貸住宅の需要が増えるということが期待されます。ですから、人口が増加している事でも土地の需要が高まっているのでしょう。

人口密度が高く土地の確保が困難


沖縄県の面積は、2,281.05㎢。全国では、香川県、大阪府、東京都に次いで4番目に小さい県です。しかし、平成28年10月時点での人口密度を見てみると、沖縄県は634.8人/㎢で、9位に入っています。トップの東京の6309.78人/㎢は桁違いとしても、狭い面積の中に人口が密集していることがわかります。さらに、沖縄県の中でも、極端に人口が集中しているのが、那覇市を中心とした島の南部エリアです。那覇空港周辺では高い建物が建てられないといった事情もあり、近年では那覇市の周辺である豊見城市、浦添市、糸満市、南城市、島尻郡なども人気エリアとなっています。
沖縄県農林水産部の平成28年度の資料によると「沖縄県の森林は、県土面積の 47 %を占めて」います。県のおよそ半分程度は森林であり、さらに使い勝手の良い平地を米軍基地が占めているため、より一層南部エリアへの集中が進んでしまうのでしょう。南部地域には沖縄県の人口およそ8割以上が集中してしまっている状態となっています。人口が増えていく事が予想され、マンションやアパートなどといった需要が増えているのですが、那覇市やその周辺の人気エリアでは用地の確保が難しいため土地の価格の上昇要因となっていると言えるでしょう。

観光需要が好調で景気が拡大


経済指標のうちで景気が拡大していることを示している指標の割合を示した景気DIは、沖縄県が全国順位1位となっています。帝国データバンクが発表した2017年11月の調査によると、「沖縄県では、景気DIは前月より0.4ポイント減と2カ月連続して悪化したが、全国順位は、平成26年2月より46カ月連続の第1位を維持」という結果が出ています。
日本銀行那覇支店が2019年3月に発表した同年1月の県内金融経済概況では、県内景気は「66カ月連続で全体として拡大している」ようです。 県内では、那覇市内やリゾート共に売上高が前年を上回るなど、観光需要が好調な事を背景として景気拡大を維持しているようです。
人口や観光客数の増加などといった県内の景気が拡大しているために、住宅地や商業地の需要が高く土地の価格が高い状況が続いていると考えられます。今後についても、那覇空港での第2滑走路の建設、大型クルーズ船が寄港できる新ターミナルの整備、モノレール延伸などといったインフラ整備への投資が行われ工事が進んでいますので、引き続き土地の高値は続くと考えられます。

【関連記事】「地方都市へのアパート・マンション投資・沖縄が熱い理由とは」
>>>沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(前半)
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沖縄ならではの土地活用について


観光客が増加し経済が活性化している沖縄。出生率も高く人口も増えています。現在沖縄に土地を所有している方で、土地の活用を考えている方もいらっしゃるでしょう。沖縄ではどのような土地活用があるのでしょうか。

駐車場経営・コインパーキング


沖縄は、那覇市内にモノレールがあるだけで鉄道がありません。移動手段は車になりますので、車社会です。ですから、賃貸物件でも駐車場のスペースを確保しておかなければいけません。特に路上駐車が多く渋滞を悪化させていた那覇市や那覇空港など都心エリアを中心に、近年取り締まりが強化されているようです。郊外ではあまり需要はないかもしれませんが、都心エリア、観光地の人気エリアではニーズがあるでしょう。

テナント商業施設・レンタルオフィス


観光客数が増加している沖縄では、都心部や、リゾートエリア、人気のある観光地周辺などでは、商業施設への賃貸でテナント収入を得る事も期待できるでしょう。
沖縄県では、平成10年から情報通信関連の産業振興を目指してきました。平成14年からは「沖縄県情報通信産業振興計画」を3次に渡って策定するなどして、県内の情報通信関連産業振興の推進を図ってきたのです。その結果として、県内には数多くの企業が進出しています。情報通信産業集積拠点としての価値を高めている沖縄では、今後もアジア太平洋地域を結ぶ、情報通信分野におけるハブ的な役割が期待されています。特に沖縄県の中心となる那覇市ではIT企業を始め多くの県外企業の進出が相次いでいるため、オフィス需要も高まっていると言えます。

賃貸マンション・アパート・戸建て


県外からの移住者や子どもの数が多く人口が増加している沖縄では、賃貸物件の空室率が低く、賃貸物件の需要があります。RC造が多い沖縄では建築コストが高くなってしまいますが、家賃相場はそれほど高くはないため利回りはあまり良くはありません。しかし、遊休地がある場合には節税対策にもなるので賃貸物件の投資を検討してもいいでしょう。ただし、沖縄でも都心部から離れたエリアや離島などは寂れている地域もあります。沖縄では那覇市やその周辺の都心エリアは単身者向けのワンルームなどの需要が多く、都心から離れた地方はファミリータイプの需要があります。ただし、あまりに寂れた場所は過疎化が進んでいるエリアもあり、所有している土地の場所によっては賃貸物件投資には向かない場所もあります。

米軍人向けの賃貸物件


これも沖縄ならではと言える不動産投資でしょう。米軍基地の軍人、軍基地内にあるサービス業関連施設に勤める方、米軍関係のエンジニアなどの軍施設関係者向けに、一戸建てやアパート、マンションなどを賃貸物件として貸し出すのです。米軍基地の集中しているエリアに限られますが、沖縄市、うるま市、宜野湾市、北谷町、嘉手納町、読谷村などに点在しています。特に買い物にも基地へもアクセスの良い北谷町は景色も良いので人気が高いようです。アメリカの住宅のように芝生がある庭、広い部屋や大きなキッチンなど、一般の住宅よりもゆったりとした間取りが好まれます。軍人や関係者には、それぞれの階級や家族構成によって家賃への手当が支給されるため、賃貸需要も多くなっているのです。日本人向けの通常の賃貸物件よりも建築コストはかかりますが、軍人向け住宅は家賃が高く設定出来るので入居が決まれば高利回りが期待できるでしょう。しかし、設定された家賃が適用されるには、検査を通る必要がありますし、近年は競争が激しくなっているようで、入居が決まらない物件も増えているようです。実際に投資する場合には事前によく検討することが大切でしょう。

高齢者向けサービス付き賃貸物件


全国で少子高齢化が進んでいますが、沖縄では出生率が高かったため全国では最も高齢者人口の割合が少ない県でした。しかし、2018年3月時点で初めて総人口に占める65歳以上の割合(高齢化率)2割を超えたのです。75歳以上の高齢者人口は、全国の多くの県では2025年頃まで急速に上昇、その後緩やかに上昇し2030年をピークに減少するとの予測がされていますが、沖縄や東京、神奈川では、2040年までさらなる上昇が推計されているのです。これまで高齢者の割合が低かった沖縄ではまだまだ高齢者向けのサービスが充実しているというわけではありませんので、これから需要が増える事が予想されます。
高齢者向けサービス付き住宅というのは、高齢者の単身・夫婦世帯が安心して暮らせる設備(バリアフリーや一定の面積設備)を備えており、見守りサービス(安否確認や生活相談など)を備えた高齢者のための賃貸住宅です。一般の賃貸アパートやマンションの経営と比べると、比較的郊外の土地であっても活用しやすいという特徴があります。また、要件を満たせば、国交省から建設費の補助金を受けられる他、取得税・固定資産税減額・減価償却の3つの減税を受けられるメリットもあります。

土地活用の際の注意点1・事前のリサーチが大事


土地を活用しないで保有している状態でも固定資産税は支払う必要がありますので、有効な土地の活用法はないかとお考えの方もいらっしゃるでしょう。土地は活用しないで保有しているだけでは何も生み出しませんが、うまく活用できれば収益をあげる事も可能です。
しかし、初期投資には多額の費用を掛けても、安定的に収益が上がらない場合も考えられます。多くのコストをかけても回収出来ないばかりか、多額の借金で生活が苦しくなってしまうというリスクもあります。
沖縄の経済は現在好調を維持していますが、状況やエリアによって需要も異なります。オフィスやテナント、単身向け住宅の需要が多い那覇市や那覇市周辺の都心エリアと、郊外のエリアではニーズやターゲットが異なってきます。郊外でも、将来的に商業施設の建設が予定されている地域では、新たなニーズが生まれる場合もあるでしょう。不動産投資には空室リスクや賃料不払いなどのリスクもあります。同じような競合物件が多くないか、需要の先細りが懸念されるエリアではないのかどうか、賃料の相場はどれくらいで投資額の回収にはどれくらいかかるのかなど、投資を行う前にはしっかりとした事前のリサーチや検討が大切となります。

土地活用の際の注意点2・相続した土地の場合


相続した土地を活用しようとした場合、注意しておくべき点があります。土地が誰の名義なのか、共有名義になっていないかには注意が必要です。
生まれる子どもの数が多く大人数の家族が多いのが魅力の沖縄ですが、相続する人数が多くなることで、特に分割しにくい土地の相続に関しては遺産分割協議がまとまらないトラブルでうまく土地が活用出来ない事態も考えられます。

父親が長年住んでいた実家の土地を相続したという場合、土地の名義は当然父親の単独名義だろうと考える方は多いと思います。しかし、よく調べてみると実際は父親とその兄弟との共有名義だったという事は実はよくあります。それどころか、ずいぶん前に亡くなっている祖父名義の土地だったという事も。祖父の遺産分割協議がまとまっておらず、土地の名義は祖父のまま長男である父親が住み続けていたといった場合も少なからずあります。というのは、相続した不動産登記の変更手続きは相続税の申告のようにいつまでにしなければならないという期限が設けられていないからです。土地などの不動産は毎年固定資産税を支払う必要がありますが、役所では最も持分の多い所有者にまとめて固定資産税の支払い請求を行います。相続してみて初めて祖父名義の土地の固定資産税の支払いに戸惑う、という場合もあるでしょう。ご自身の生活に余裕がない場合には、多額の税金を支払うよりは土地を売却してしまいたいと考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、遺産分割の進んでいなかった土地を相続する事になった、という場合は簡単には売却などが出来ませんので注意が必要です。

そのような土地の場合、何が問題になるのでしょうか。
初めは祖父一人が名義人として所有している土地であったとしても、亡くなった後できちんと相続人の間で遺産分割協議が行われず名義人の変更登記が行われていなかった場合には、その土地は相続の権利人分だけ共有される事になります。このような土地では、法律的に変更が絡む事は基本的に名義人全員の同意が必要になります。具体的には、土地を売却したり、借地として誰かに貸したり、土地を担保にローンを組んだりといった場合には、共有者全員から同意を得る必要があるのです。

例えば、祖父が所有していた土地があった場合、その6人子どもがいた場合には祖父の子どもの6人全員が土地の相続の権利があります。祖父が既に他界している場合に、土地の権利人は6人の子どもになりますが、その子どもも既に亡くなっているといった場合には、権利はさらにその子供たちに引き継がれます。相続人の相続人が亡くなっている場合は、さらにその子どもに引き継がれていくため、遺産協議がまとまらず不動産登記をしないままでいた結果、どんどん相続人が増えていってしまうのです。さらに厄介なのは、時間が経てば経つほど、顔も名前も知らない遠い親戚に当たる方が相続人となっている場合も多く、話し合いがまとまらない事も考えられます。
こういった複雑になってしまった共有名義の土地を活用したいと考えている場合、早めに共有持分権者について調べておく必要があるでしょう。ただ、これを個人でやるのは大変です。専門的な知識を持った弁護士や司法書士、不動産業者に相談するなどして、誰が共有持分権者なのかをはっきりさせておくことが重要でしょう。

【関連記事1 】不動産の相続時に気を付けたいトラブル
>>>不動産の相続時に気を付けたいトラブル

【関連記事2】沖縄でのマンション・アパート購入や売却・投資物件としての魅力
>>>沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(前半)
>>>沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(後半)

【関連リンク】
>>>イエウール/
>>>リビンマッチ(旧スマイスター)/
>>>イエイ/ 

沖縄ならではの不動産投資・アパート・マンション賃貸経営


沖縄でアパート・マンションなど賃貸経営をする方も多くいらっしゃいます。アパートやマンション経営についての、沖縄ならではの特徴についてみていきましょう。運用を中長期的に行う際でも、売却も視野に入れて計画的に考えておく必要があるでしょう。売却、査定となった時に査定金額にも影響する部分ですので事前に確認しておきましょう。

持ち家率が低く賃貸物件の需要がある


持ち家比率が低い沖縄では、その分賃貸物件の需要が多いエリアだと言えます。
総務省統計局によって5年ごとに行われている「平成25年住宅・土地統計調査」では、沖縄県では持ち家率が東京に次いで低くなっています。最も持ち家率が低くなっているのは東京都で46.41%ですが、これに沖縄県の48.32%、福岡県54.02%、大阪府54.53%が続いています。一般的に、少子高齢化などで単身者が多い都心部で賃貸住宅に住む割合が高くなっていると言えますが、沖縄県の場合は所得水準が低いという事も影響しているようです。

東京カンティが2018年9月に発表した、「都道府県別新築・中古マンションの年収倍率」によると沖縄県では、平均年収が389万円で、70㎡価格が3344万円(分譲された新築マンション価格)でしたので、新築分譲マンションの価格が年収の何倍に当たるかを計算すると、8.6倍となっています。年収は鹿児島県に次いで2番目に低い水準の沖縄県ですが、全国平均の年収倍率7.81を超える価格となっています。

2018年10月に発表された日本銀行那覇支店の「うちな~金融経済レビュー」のレポートを見てみましょう。
「8月31日、内閣府は、47都道府県が推計・公表した「2015年度・県 民経済計算」(GDPの都道府県版)の取りまとめ結果を公表した。この結果、 沖縄県の「1人当たり県民所得」は、27年連続で全国最下位となった。約217万円と、全国平均(約319万円)の7割弱の水準。他の主要統計をみても、沖縄県民の所得は全国最低水準となっている。
① 勤労者世帯の年間平均収入(総務省・家計調査、2017年): 全国46位(約573万円、全国平均<約722万円>の8割弱の水準、 最下位は青森県の約569万円) ② 常用労働者1人当たりの月間現金給与総額(厚労省・毎勤統計、2017 年):全国最下位(約25万円、全国平均<約32万円>の8割弱の水準)」

「最近では、今年度の最低賃金(10月3日から適用)が時給762円(前年 度比+25円<過去最大の上げ幅>)となり、6年振りに全国最下位を脱した が、なお最低水準にとどまっている(最下位は鹿児島県の761円)」
「沖縄県は、マクロ的にみると、①産業構造の特性(製造業が殆ど なく、第3次産業のウエイトが高い)もあり、「雇用者の取り分」と「企業の取り分」の双方ともに全国最低水準にとどまっており、②「今回の景気拡大と いう追い風を必ずしも十分に活かしきれていない面がある」ことが読み取れる。沖縄県の非正規雇用者比率(2017年)は約43%と、全国で最高水準にあり(全国平均は約38%)、この点も県民の所得水準を押し下げている要因」(うちな~金融経済レビュー「沖縄県の所得水準はなぜ低いのか(現状・背景・処方箋」レポートより抜粋)

つまり、観光客の増加でお土産品などの販売が伸びても、県内で製造していないなど観光客増加や景気の良さを県内の産業にうまく反映出来ていない事が要因にあるようです。さらに、非正規雇用の多さが所得水準を低くしている要因となっていると言えるでしょう。 那覇市や那覇市近隣では、県外からの移住者をターゲットにした新築分譲マンションの価格が上昇しているようです。都市部では需要が集中し、県民の手が届かない価格まで高騰したマンションも多くあります。地価が高くなっていることに加えて、人手不足で人件費があがったり、オリンピックによる資材不足で資材価格も上がったりしているために、販売価格は上昇傾向です。新築分譲マンションは高い価格を付けてもすぐに売れてしまうため品薄状態でのため、中古マンションへ需要がシフトしている傾向も見られています。そのため、中古マンションの価格も上昇傾向です。このように新築、中古マンションは県民の手の届かないレベルになってしまっているため、ますます県内での持ち家比率は低下し、賃貸物件の需要が高くなっていると言えるでしょう。

那覇市のワンルーム需要と那覇市周辺の家賃相場


移住者や単身者が多い都心部では特にワンルームの需要が高い傾向があります。
賃貸入居者の希望する間取りに関してのLIFULL HOME’Sによる調査によると、那覇市で賃貸物件を探している方の希望する間取りの割合は 1位・ワンルーム・1DK・1K 50.3%
2位・1LDK・2DK・2K 20.5%
3位・2LDK・3DK・3K 18.3%
という結果でした。

那覇市の家賃相場はどれくらいなのでしょうか。
ワンルーム・1Kの物件は最も多く出回っていて、相場は4万5千円から5万円くらいです。1DKから2DKの物件では5万5千円から6万円くらいが相場となっています。
那覇市では特に賃貸物件の空室率が低く、物件が常に不足している状態です。もちろん築浅物件の方が好まれる傾向はありますが、築年数が古くても比較的借り手が付きやすくなっています。ですから、中古マンションでも家賃相場はそれほど下がっていないようです。 那覇市周辺では、浦添市、宜野湾市、うるま市、第2の都市として人気がある沖縄市、名護市などが那覇市に次いで家賃相場が高いエリアとなっています。ワンルームが3万円台後半から4万円前半、1DKから2DKの物件では4万5千円から5万5千円くらいが相場です。

沖縄の賃貸物件の特徴


沖縄県ならではの賃貸物件の特徴がいくつかあります。
●浴槽の有無
沖縄ではバスタブに浸かる習慣がなく、シャワーのみの物件も多いのが特徴です。ですが、最近は移住者も増えているためか浴槽がある賃貸物件が増えています。実際に現在賃貸に出ている物件を検索してみると那覇市では浴槽付きの物件がほとんどです。那覇市から離れるにつれ、浴槽がない物件も多くなっています。

●湿気対策が必要
沖縄は亜熱帯気候ですので、一年を通して湿度が高くなっています。古い建物では断熱材が入っていない場合もあります。中古ワンルームマンションやアパートを購入して賃貸物件として貸し出す場合には、室内にカビが生えてしまうのを防ぐためには断熱材を入れるようにリフォームしたり、結露を防止するために窓を二重にしたりするなどの湿気対策も考えなければならないでしょう。

●エアコンは一部屋に一台
1年を通して湿度が高い沖縄では、エアコンは必需品です。カビ対策として不在の時でもエアコンを付けている方もいらっしゃるほどです。

●駐車場は必須
モノレールの駅から近いエリアは人気があり、家賃相場も高い傾向があります。モノレール以外の鉄道網がない沖縄では、移動手段は基本的に車です。車社会ですので、賃貸物件でも1世帯に最低1台分の駐車場の確保は必須となっています。

賃貸物件投資のリスクは?


分譲マンションを購入してそれを貸し出す賃貸経営では、初期投資額が少なくて済み手軽に投資が出来るメリットがありますが、1室だけでは空室になってしまった場合に家賃収入が全く入ってこない、というリスクがあります。
投資額はそれなりにかかりますが、マンション1棟への投資では空室が出ても他の部屋からの収入がありますので、家賃収入が全くなくなるというリスクは少なくなります。
沖縄の一棟マンションやアパートなどの賃貸物件への投資をする場合、利回りが良いかどうかは気になる所だと思います。現在東京での不動産投資は、価格が上昇しているため利回りはそれほど高くはなく、より利回りの良い地方都市へ目を向けている投資家も増えています。そういった利回りの良さという観点で見た場合、台風被害を想定して頑丈なRC造が多い沖縄では、住宅価格が高くなってしまうため利回りはそれほど良くはありません。

ここ10年ほどは木造の物件もちらほら建設されるようになりましたが、沖縄の住宅の特徴として、RC造(鉄筋コンクリート)の建物が非常に多いという事が挙げられます。
気象庁のホームページによると2018年に発生した台風は29でした。同じ年に沖縄県に接近した台風の数は13です。発生した台風の約半数近くが沖縄に接近していることが分かります。このように台風の通り道となっている沖縄では、雨風による被害を防ぐために頑丈な構造にする必要があり、その分建築コストは高めになってしまいます。建築コストが高めですが家賃相場はそれほど高くはありませんので、沖縄県でのワンルームマンション投資の利回りはそれほど良くはないのです。
ただ、近年では木造の技術が進み、火事にも強く、頑丈な建物が建設出来るようになってきました。RC造よりも建築コストが安く通気性の良い木造アパートの建築件数も徐々に増えてきているようです。ですから、沖縄に土地を所有していてこれからアパート経営を考えている場合には、建築コストが抑えられる木造で考えてみるのもいいかもしれません。

【関連記事】投資用マンションを売却した時の税金
>>>投資用マンションを売却したときの税金に関する知識のまとめ(3)

沖縄ならではの不動産投資・コンドミニアム


「花粉症が辛い時期の数か月」、「寒さが厳しい間の避寒地として」、「本格的に移住前する前のお試し移住として」など、沖縄に長期滞在したいというニーズは様々あります。
そんな長期滞在を楽しみたいというニーズを満たすスタイルとしてキッチンや家具家電設備のあるコンドミニアムが人気となっています。
コンドミニアムには、「バケーションレンタルタイプ」と「ホテルタイプ」の大きく2種類があります。まずは、バケーションレンタルタイプから見ていきましょう。

バケーションレンタルタイプのコンドミニアム


海外のリゾート地などで長期滞在をする場合にポピュラーなのが、バケーションレンタルタイプのコンドミニアムです。ホテルと違って、シーツやアメニティの交換や清掃サービスなどはない場合が多いのですが、よりリーズナブルにより現地の魅力を満喫したい旅行者などのニーズにより、近年沖縄でも人気となっているスタイルのようです。沖縄に別荘やリゾートマンションを購入している方が、ご自身が利用されない期間を旅行者向けに貸し出す場合も多いでしょう。オーナー自身が企画して集客する場合もありますし、最近はバケーションレンタル運営会社に運営委託費を支払い、貸し出しを行うケースも増えています。

人気のバケーションレンタルタイプは


人気のあるバケーションレンタルタイプのコンドミニアムにはどのようなタイプがあるのでしょうか。実際に貸し出されている物件を見てみると、特に無料Wi-Fiは必須のようです。那覇市などの都市部では、1名から2名程度で割安に宿泊できるコンパクトな部屋が人気のようです。一方、リゾートエリアでは、子ども連れでも気軽に宿泊できるファミリータイプ、ペット同伴可能なタイプも人気があるようです。

ホテルタイプのコンドミニアム


ホテルタイプは、全体がコンドミニアム専用のホテルとして運営されているものを指します。分譲ホテルの一室をオーナーが購入し、オーナーが使用しない期間を一般の客向けにホテルとして貸し出すものです。宿泊料はオーナーと管理会社でシェアされることになります。予約する方法などは通常のホテルの場合と同様です。もちろんフロントにはスタッフが常駐し、シーツやアメニティの交換、清掃なども通常のホテルと同じようなサービスが行われています。
ホテルタイプのコンドミニアムを購入する場合には、リゾートホテルの会員とは違って、資産として不動産登記が出来ますのでより不動産としての価値は高いと言えるでしょう。

沖縄でのホテルコンドミニアムの投資・メリット・デメリット


●メリット
1・稼働率が高い
コンドミニアムタイプは、大人数で宿泊でき、一般のホテルよりもリーズナブルに長期滞在が可能なので外国人の観光客に特に人気があります。観光客が増加している沖縄では、人気の観光地では稼働率が高い状態が続いています。

2.賃貸収入を得られる
オーナー自身が利用しない期間は短期的に貸し出す事で、賃貸収入を得ることが出来ます。自身の別荘として購入した場合には、利用しない間も修繕費や管理費などがかかりますが、自分でも利用しつつ、収入も得る事が出来るので魅力を感じる方も多いでしょう。

3・オーナーが利用したい時に部屋を利用出来る
バケーションレンタルタイプのコンドミニアムの場合、1ヶ月以上の利用になる事が多いので、所有者が利用したい時に予約が入ってしまい、自由に利用出来ない場合があります。ホテルタイプの場合には、オーナーが利用したい時期を先に確保出来るため、利用したい時期に部屋を確保することが出来ます。

●デメリット
1・私物が置けない
ホテルとして利用するコンドミニアムの場合、通常はホテルとして運営されていますのでオーナー自身の荷物などは保管することが出来ないというのはデメリットでしょう。

2・固定資産税や運営費が高い
一般のコンドミニアムと比較するとホテルタイプのコンドミニアムは固定資産税も高めになっています。また、ホテル運営会社に支払う運営費も高めになっています。

【関連記事】沖縄でのアパート・マンション経営と売却する際の査定について
>>>沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(前半)
>>>沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(後半)

沖縄ならではの不動産投資・軍用地について


沖縄県ならではの「軍用地」投資への注目度が高まっています。沖縄県外の方には耳慣れない言葉かもしれません。沖縄県ならではの軍用地について見ていきましょう。

軍用地について


自衛隊や米軍の基地を軍用地と言います。神奈川県横須賀市にも在日米軍の海軍基地がありますが、本土と沖縄の軍用地では大きく異なる部分があります。本土の基地などは国が所有して軍用に利用していますが、沖縄ではその半分ほどが個人や法人の所有となっています。というのも、沖縄では軍用地の多くがもともと国の所有ではなく、戦時中や戦後に個人の地主から強制的に収容したという経緯があります。戦後は日米安全保障条約に基づく協定によって軍用地を米国に提供するために、日本政府が地主と借地契約を結んで借地料を支払うようになったのです。沖縄県における軍用地は、国が土地の所有者である個人や法人と借地契約を結び軍用地として使用するために借地料を支払っています。

軍用地料は年々上昇・手堅い投資先として人気


軍用地料とは、軍用地の所有者へ国から支払われる借地料です。この借地料は年1回地主の口座に振り込まれるのですが、年々少しずつですが値上がりしているのです。値上がり分は翌年の3月に清算金として支払われます。借地人が国という事で滞納などの心配がなく、借地料は現在のところ毎年少しずつでも上がっているので、手堅い投資先として人気が上昇しているのです。

軍用地だけの特徴とは


軍用地は一般の土地と同じように、不動産仲介業者を通じて自由に売買が可能となっています。県内の新聞には「軍用地売ります」広告が出ていたりします。また主に軍用地取引を専門にしている不動産業者もあります。

しかし、一般の土地の場合とは異なる点もあります。
まず、自分で所有している土地とはいえ、自分で土地を自由に利用する事は出来ません。自分の土地でありながら実際に自分の土地をその目で確かめることさえ出来ないのです。不動産業者から、地図上でだいたいこの辺りだと説明を受けるだけです。
また、土地を販売する際の価格は「年間借地料」に「倍率」を掛ける事で決まります。一般の土地の販売価格は坪単価×土地の坪数で決まりますが、軍用地の場合は「年間借地料」×「倍率」が販売価格となっています。

では、年間借地料は、どのようにして決められているのでしょうか。軍用地問題の解決と地主の財産権保護を目的とした組織である一般社団法人軍用地等地主連合会と国とが年1回話し合って決められています。その話し合いは毎年12月頃に行われ、値上がり率が決められます。値上がり率が決まると1㎡あたりの借地料が決定します。それに土地面積を掛けた額が年間借地料ということになります。
倍率というのは、軍用地毎に異なっています。倍率は市場の状況によっても変化します。購入希望者が多い場所では倍率が高くなります。一般的に返還される見込みがない土地の方が購入したいと考える方が多く、逆に返還の予定がある土地は購入希望者が少ないと言えます。ただし、普天間基地などでは返還後の再開発を見込んだためか倍率の上昇が見られるエリアもあります。

軍用地投資のメリット


軍用地投資が近年過熱しているのは、多くのメリットがあるからです。そのメリットについてみてみましょう。

●リスクが少なく手間がかからない
賃貸経営に投資する場合とは異なり、着実に収入が得られるのはメリットとして大きいでしょう。1年に1回(値上がり時の清算金を入れると2回)ですが、借地料が振り込まれます。しかも相手は国ですから、やはり安心度が違います。軍用地等地主連合会に支払う会費も借地料から天引きされるため地主の手間はほとんどかかりません。賃貸用のアパートやマンション投資と違って空室のリスクや賃貸料の未払いリスク、賃借人とのトラブルといった心配はありません。もちろん建物のメンテナンス費用などもかかりませんので手間を掛けずに確実に収益を得られるのが大きなメリットでしょう。

●毎年借地料は値上がりしている
利回りにすると2%から3%といわれる軍用地投資。一般的な不動産投資に比べると利回りは決していいとは言えませんが、現在定期預金に預けても1年間の金利は高くても0.2%程度。それを考えると毎年上昇する借地料はメリットだと言えます。さらに景気の良し悪しに関係なく全国的に地価が下がった時期も変わらず、30年間少しずつですが値上がりを続けています。

●節税効果がある
土地や不動産などの相続財産というのは、相続財産がいくらかを決めるために金銭的な評価が行われる必要があります。その評価は、相続が発生した時点での不動産の時価になるのですが、軍用地の場合には、民有地よりも「相続財産評価額」が低くなっています。また、借地という事になるので評価額からさらに約40%が控除される事になります。同じ価値の現金を保有していた場合と比べると、格段に相続税を抑える事が出来ます。また、借地権がついていることで固定資産税も低く抑えられるというメリットがあります。

●すぐに売却が可能
軍用地は人気がありますので、仮に売却を考えた場合、一般的な不動産と比べてもすぐに買い手が見つかります。売りたいときにすぐに現金化する事ができるのは大きなメリットでしょう。また、軍用地の販売価格は「年間借地料」に「倍率」を掛けて算出されます。借地料の値上がりもありますが、倍率がアップするケースももちろんあります。ですから、購入時よりも売却した場合の売却益にも期待が出来ます。(ただし、売却益があった場合は譲渡所得税がかかります。)
以前は20倍から30倍といった倍率が一般的でしたが、このところの人気を受けてか30から40倍という倍率が増えています。現在キャンプ・キンザー(牧港補給地区)や嘉手納基地などでは50倍60倍といった倍率も見られます。

●相続の場合に一般の土地よりも揉めにくい
通常土地は直接所有者が利用することが前提となっていますので、相続などでの遺産分割で実際に土地を分筆して分けようとすると、場所によって価値に差ができたり、文筆によって土地の面積が小さくなり利用価値がなくなったりするなどの問題が生じて、うまく話が進まない場合があります。文筆以外の方法では、相続人の一部が土地を取得する代わりに他の名義となっている土地を買取るか、それが出来なければ土地を売却して遺産分割するか、という事態になってしまいます。
しかし、軍用地の場合は、使用料を分割すれば平等に分けることが可能です。ですから、共有分割するという方法でも相続をする事が可能です。

軍用地投資のデメリット


リスクが少なくメリットばかりが目立つ軍用地投資ですが、もちろんいくつかのデメリットもあります。

●利回りが低い
利回りが低いというのがデメリットとしてあげられるでしょう。2%から3%の利回りが見込めるのは、軍用地を現金購入した場合です。沖縄県内の金融機関には県内の方向けに軍用地ローンがありますが、ローンを組んで投資をした場合には、利回りは利息を支払う分だけ低くなってしまうでしょう。

●基地返還のリスク
賃貸マンションなどの経営と違って空室になるリスクはありませんが、今後投資した土地が返還されるという場合も場所によってはあるかもしれません。

【関連記事】アパート・マンション投資の他に・沖縄ならではの土地「軍用地」への投資とは
>>>沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(前半)
>>>沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(後半)

県内で格差も・不動産投資が熱いところとは


不動産業者がバブル経済を実感


沖縄県では、先に述べたような要因で地価が上昇しているため不動産市場は売り手が優位となっています。このような状況について「沖縄県でバブル経済が発生している」と多くの不動産業者が肌で感じているようです。
公益財団法人沖縄県不動産鑑定士協会が発表した第八回沖縄県不動産市場DIレポート(H30年5月)によると、「バブル経済が発生していると「感じている」が 71.5%、「わか らない」が 11.4%、「感じない」が 17.1%」というアンケート結果でした。「バブル経済が発生していると最も多く回答した地域は、那覇市周辺地域」で、その割合は86.8%にも達しています。

土地の価格が急激に上がっている地域とは


WEB-WINGが運営するサイト「地価公示価格チェッカー」によると、国土交通省が2017年3月に発表した土地公示価格データを基に算出した全国都道府県地価ランキングでは、沖縄県は坪単価39.4万円で全国9位に入っています。トップは東京の坪単価362.5万円で比較すると10倍近くの差があるのですが、前年と比較した地価の上昇率では沖縄県が9.3%と2位の東京4.19%を2倍以上の差でトップとなっています。

沖縄県の中で、土地の坪単価が高い地域を見ていきましょう。(地価公示価格チェッカー「沖縄県市区町村の地価ランキング」より)
1位・那覇市 74.9万円 /坪単価 前年比+13.22% 
2位・北谷町 44.2万円 /坪単価 前年比+11.80% 
3位・浦添市 42.5万円 /坪単価 前年比+10.56%
  4位・中城村 33.4万円 /坪単価 前年比+9.63% 
5位・宜野湾市 32.7万円 /坪単価 前年比+11.79% 
6位・南風原町 32.6万円 /坪単価 前年比+5.11% 
7位・豊見城市 29.2万円 /坪単価 前年比+11.33% 
8位・沖縄市 26.2万円 /坪単価 前年比+8.77% 
9位・嘉手納町 26.0万円 /坪単価 前年比+7.84% 
10位・西原町 25.0万円 /坪単価 前年比+6.64% 

沖縄県の県庁所在地である那覇市は、空港や観光客に人気の国際通りや首里城があり、多くの人が集まっている中心地となっています。その分、地価は県内で最も高い水準です。特に人気があるのは、那覇新都心と呼ばれる那覇市の北側に整備されたエリアとなっています。那覇市中心部では空港がある関係で建物の高さに制限があり、超高層ビルは建設が制限されています。しかし、この新都心エリアは制限エリア外になるため、ゆいレールの沿線には超高層マンションが建設されています。他にも大型商業施設やホテルなどの建設が盛んです。人気エリアですが那覇市での土地の供給が少ないため、高値で取引される状態が続いています。那覇市の地価の高騰を受けて、那覇市の近隣エリアの土地の需要も高まっています。次に那覇市以外で、地価が著しく上昇しているエリアはどこなのかを見ていきましょう。

●那覇市のベッドタウンとして人口が増加したエリア
那覇市周辺部には、那覇市に隣接し、那覇市のベッドタウンとして人口が増加した浦添市、豊見城市、南風原町があります。それぞれの市では、人口が年々増加しています。以前は那覇市のみにとどまっていたマンションの供給は、人口が増えるにつれて、マンションの供給は浦添市、豊見城市、宜野湾市、北中城村、沖縄市、嘉手納町にまで拡大しています。

●大型商業施設の周辺は価格が上昇
開発が進み観光施設や商業施設などの建設が盛んに行われているエリアは、土地の価格の上昇率が高い人気エリアとなっています。
2015年に中頭郡北中城村にオープンしたイオンモール沖縄ライカムは、イオンモール株式会社が全体を運営する「イオンモール」としては沖縄県初の出店です。観光スポットとしても買い物スポットとしても集客力があり人気を集めています。周辺の中城村、沖縄市など地価上昇にも影響を少なからず与えているようです。

浦添市西海岸エリアでは、「那覇港浦添ふ頭コースタルリゾート計画」が進められています。2019年夏には大型商業施設がオープンする予定の他、多くの観光客からの需要に対応出来るリゾートホテルや人工ビーチなどといった開発が検討されています。
豊見城市では、水族館やミニチュアテーマパークを併設した沖縄初の大型複合商業施設が2020年の開業を目指して本格的に着手が開始されました。周辺にある「美らSUNビーチ」は沖縄県最大級の人工ビーチで、それに隣接する形で大型リゾートホテルや観光型レストラン等の建設も予定されています。
北谷町も地価の上昇率が高くなっているエリアです。北谷町は、輸入雑貨店が並ぶ「アメリカンデポ」や観覧車のあるショッピングスポット「美浜アメリカンビレッジ」など、観光地として有名で、特に海外からの多くの観光客に人気となっています。

●ゆいレールの延長への期待感・浦添市
2003年に開通した沖縄都市モノレールの「ゆいレール」は、那覇空港と首里地区を結んでいます。ゆいレールの区間は全て那覇市内になるのですが、現在北側へ延伸計画が進行中です。新設される駅は、那覇市のベッドタウンとして人気の浦添市エリアになるため、益々利便性が高まるという期待感からか、地価の上昇率が高くなっています。

●離島のリゾート地も地価上昇している
2013年に新たな空港が開港してから、石垣島の観光客は増え続けています。それに伴って、ホテルや個人の住宅など島のあちこちで建設ラッシュが続いています。
また、ここ最近は宮古島において観光客の伸びが著しくなっています。2017年まではほぼ横ばいだった宮古島の地価は2018年から上昇に転じています。やはり観光客数の増加によって、商業地の価格が上昇している事が要因となっているようです。
プロである不動産業者が「バブル」であると感じている回答がおおくなっているのは、モノレールが伸びる事による期待感や土地区画整理事業の効果、幹線道路の整備により利便性が高まる効果などによって急激な地価上昇が著しいエリアであると言えます。

県内でも2極化


沖縄県内では、那覇市や那覇市周辺エリア、石垣、宮古といった離島のリゾートエリアでの地価上昇が際だっています。観光客が増加している事を背景として、ホテル用地や幹線道路の整備など、さまざまな用途で土地の供給が不足しています。ですから今後も引き続き土地の価格の上昇は続くのではないかと思われます。
しかし、土地が不足して高騰を続けているエリアがある一方で、本島周辺の離島や北部エリアなどでは地価が下落している自治体もあります。利便性が悪い地域では人口の流出が進み過疎化してしまう要因ともなり、県内でも二極化の様相が顕著となっていると言えます。沖縄県の中で土地が低価格なのは、渡名喜村、北大東村、粟国村、伊平屋村など離島エリアが多くなっています。2018年時点で最も低かった基準地価は、渡名喜村の平均1500円/㎡でした。同年最も高い基準地価は那覇市の22万6678円/㎡でしたので、比べるとおよそ150倍以上の開きがあります。しかし、これは沖縄県だけの問題ではなく、全国で同じような問題が起こっています。

強気の価格でも成約している


沖縄県の人気エリアでは、不動産の供給が少ない状態のため、多少強気の価格設定で売り出しても、期間はかかるものの成約に至っているケースが多くあるようです。
公益財団法人沖縄県不動産鑑定士協会が発表した第九回沖縄県不動産市場DIレポート(H30年11月)によると、県内の不動産業者に対して行った調査で、「宅地取引の成約期間の変化について、どのように感じているかという問いに対し、県内全体では約48.6%が「短くなった」と回答」があったようです。どの地区においても成約までの期間が「短くなった」と感じているとの回答割合が最も大きく、次いで、「変わらない」となっており、少数ではあるが、「長くなった」という回答も得られている。」という結果が出ています。
「昨今の沖縄県における不動産マーケットは、売り物件が不足している状況から 強気な売却価格設定であっても、結局成約にいたるため、さらなる地価の上昇を招く結果となっている。」

地価は常に変動している・定期的な査定で確認を


現在沖縄県内で、地価の上昇が見られている人気エリアを中心に見てきました。土地の価格は、常に変動しています。地域が新しく開発されたり、商業施設が出来たり、観光客の人気スポットになったり、といった状況に大きく影響を受ける事になります。現在、都市化が進行しているエリア、将来的に都市化が進んで行くエリア、一方、過疎化が進んでいくエリアなど、今後も数年単位で大きく変動があることも十分考えられます。

例えば、宮古島などは、ほんの数年前までは移住者も少ないのどかな離島でしたが、2015年に伊良部大橋の開通、ANAが羽田、関西、中部国際、福岡などの空港から宮古島へ直行便を就航するなど、宮古島への注目度が高まります。さらに2016年以降は、海外からのクルーズ船が寄港するようになったために外国人観光客が急増しました。ホテルの建設や、移住者の単身住宅の建設などで現在建設ラッシュとなっています。

このように何がきっかけで地価が高騰したり、バブルが崩壊した時のように急激に下落したりするのかは、前もって予測することは難しいかもしれません。しかし、現在の土地など不動産の価値を知る方法はあります。一括査定サイトなどを利用して、複数社から査定を受ける事で、現在の不動産の価格をリアルに知ることが可能です。

今回は、皆さんにとって買い手となる本土からの移住者について総合的に解説をしましたが、定期的に皆さんの持っている土地が投資家にとっていくらくらいで売れそうなものなのか、安心安全な不動産査定一括サイトを利用して自分の不動産の価値を確かめてみるべきです。すぐに売却しなくても問題ないです。ぜひとも自分の持っている不動産の価値をチェックしてください。当サイトのおすすめ査定サイトのリンクを貼っておきますのでバナーをクリックしてみてください。

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