不動産の相続は3年以内が良い?節税になる理由とは

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相続した不動産は3年以内の売却がお得

遺産相続で土地や建物などの不動産を相続したけれど、活用方法がないので売却したいと考え始める方は多いはずです。そんな時、「相続税の申告期限から3年以内の売却」と「相続税の申告期限から3年以上経ってからの売却」とでは、税金の負担額が大きく変わってくるということをご存知でしょうか?これは、取得費加算の特例と呼ばれる税制度上の措置によるものです。ここでは、取得費加算の特例の仕組みや理由をご紹介します。

取得費加算の特例とは

故人から不動産を相続した時には、まず相続税が徴収されます。後にその不動産を売却した時には、売却して得た利益(譲渡所得)に応じて所得税が徴収されます。つまり、相続した不動産の売却に対しては本来なら相続税と所得税の二つの税金が課されてしまうのです。

短期間に二重の徴税がなされることによる遺族の金銭的負担を軽減するため、相続から3年以内の売却に限り、所得税の計算時に先に払った相続税を経費の一部に加算して良いとする特例措置を取ることになっています。この決まりを取得費加算の特例と言います。取得費加算の特例は、土地や建物などの不動産だけでなく株式の売却にも適用可能です。

取得費加算の特例は所得税を軽減する

まず、不動産を売却した時にかかる税金についておさらいしておきましょう。不動産を売却した時に得る利益のことを譲渡所得と言い、税金はこの譲渡所得の部分に対して徴収されます。譲渡所得は次のような計算式で求められます。

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用

譲渡費用とは、売却時に仲介業者に支払った報酬や、印紙代、証書代等の費用のことです。土地を売却するための建物の取り壊し費用や、賃貸物件の売却のために借家人に支払った立ち退き料もここに含まれます。

取得費とはその不動産を得るために要した費用のことで、相続した不動産においては亡くなった人がその土地や建物を購入した時の費用にあたります。特に建物の場合は使用年数で金額を減価償却します。先祖代々相続してきた不動産等で購入費用不明の場合は、売却価格の5%を仮の取得費として計上することが認められています。

また、実際の取得費が売却価格の5%よりも低かった場合も、同様に売却価格の5%を取得費として計上できます。不動産の売却価格からこれらの費用を減じ、残った部分が譲渡所得です。譲渡所得からは所得税と住民税が徴税されます。

先に説明した通り、相続税の申告期限から3年以内の売却については、取得費加算の特例により譲渡所得の計算時に相続税を取得費として加算できます。先に支払った相続税の分だけ譲渡所得が減ることで、譲渡所得に応じて支払うべき税金が軽減できる仕組みです。

取得費加算の特例の適用条件

(1)相続や遺贈により取得した財産であること
(2)故人の亡くなった日の翌日から、相続税の申告期限の3年後までの間の売却であること
(3)相続税を支払った人と売却を行った人が同一であること

相続税を支払っていなければ取得費加算の特例を受けることができません。例えば、配偶者に対して相続税の配偶者控除の範囲内で遺産を相続させてしまった場合、その不動産に対して相続税を支払っていないため、特例の適用外となります。

取得費加算の特例を受ける手続き

取得費加算の特例を受けるためには、確定申告を行わなければなりません。次の書類を用意し、所轄の税務署に提出してください。

・相続税の申告書の写し
・取得費加算を行う相続税の計算明細書
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

取得から数年以内の不動産を売却する時は注意

相続した不動産を売却する時は、3年以内に適用できる取得費加算の特例だけでなく「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いも考慮すると良いでしょう。

相続した不動産を売却した時に得られる譲渡所得は、譲渡を行った年の1月1日時点でその不動産を故人が取得した時点から5年を超えている場合に長期譲渡所得、5年以内である場合に短期譲渡所得とみなされます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では譲渡所得にかかる所得税と住民税の税率が大幅に異なり、長期譲渡所得のほうが税負担が約2分の1に軽減されます。したがって、取得費加算の特例の適用と長期譲渡所得の優遇税率の適用の両方を受けたいならば、売却時期を慎重に考慮されることをおすすめします。

計算例

最後に、取得費加算が適用できる不動産売却の例をご紹介します。

故人が4,000万円で取得した土地を相続し、240万円の相続税を支払ったとします。相続税の申告期限後3年以内に、この土地を6,000万円で売却しました。売却時には譲渡費用として250万円の経費がかかりました。この例を計算式で表すと次のようになります。

売却価格(6,000万円)-取得費(取得費4,000万円+相続税240万円)-譲渡費用(250万円)
=譲渡所得(1,510万円)

譲渡所得1,510万円にかかる所得税と住民税は、次のようになります。
・短期譲渡所得の場合…所得税453万円+住民税136万円=589万円
・長期譲渡所得の場合…所得税227万円+住民税76万円=303万円
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