マンションは売却か賃貸どちらがいい?メリットデメリットと税金を解説

中古マンション売却査定ポイント

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中古マンションの査定・売却を検討している場合、今が売るべき時期なのかどうか迷いますよね。特に、現在住んでいる家とは別の中古マンションを所有している場合は、貸すという選択肢もあるのではないか?と考える人も多いと思います。マンションは「売却」と「賃貸」どちらを選択するべきか迷った時に参考になる内容を不動産会社スマートアンドカンパニーが解説していきます。

  • 売却のメリットとデメリット
  • 賃貸のメリットとデメリット
  • マンション売却に掛かる税金と賃貸の際に掛かる税金

マンションを売却するときのメリットとデメリット

マンションを売却するときのメリットとデメリット


売るのがいいか、貸すのがいいかという問題は、親族から不動産を相続した場合など、元々住んでいない家をどうするかという場合によく聞かれる話です。また、独身時代に購入したマンションに今も住んでいて、子供が産まれるのを気に住み替えを検討していて、手放すか、貸すかで悩んでいるという話も聞きます。どちらがお得なのか?というのは、実際には場合によりけりで、最終的には割り切って決めるしかないのかもしれません。売却にも賃貸にもそれぞれメリット・デメリットがあります。しっかり把握して、ぜひ判断材料にしてみてください。

マンションを売却するときのメリット
  • 売却によりまとまった現金が手に入る
  • 固定資産税や維持費がかからない

売却による最大のメリットは、まとまった現金が手に入るという事でしょう。さらに、賃貸と違い、手放してしまえば、その後の不動産の維持管理する手間や費用(修繕維持積立金や固定資産税)がかかりません。特に、修繕維持積立金等は将来上がる可能性が高いので、その支出を心配する必要がないのは安心です。

マンションを売却するときのデメリット
  • 売却できる時期が不透明

反対にデメリットは、いつ売れるのはわからないという事です。今すぐに売りに出したとしても、すぐに希望の価格で売れるかどうかわかりません。もし買い替えだった場合は、新しい住居を先に購入してしまうと、住居費がダブルでかかってしまうという可能性もあります。

マンションを賃貸に出すときのメリットとデメリット

賃貸のメリットデメリット
マンションを賃貸物件として誰かに貸す場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。家賃収入が半永久的に入るならメリットのほうが大きいのでは?と期待される方も多いのですが、そううまくはいかない現状もあります。

賃貸のメリット
  • 賃料収入により不労所得が得られる

最大のメリットは不労所得が得られるということでしょう。ローンを組んでいる場合でも、現在は低金利なので返済額より家賃収入の方が高いケースも多いです。うまく借り手が見つかれば、賃料が定期的に入ってくる上に、将来的にはマンションが財産として残ります。

賃貸のデメリット
  • 空室のリスクがある
  • 税金や維持費がかかる
  • 入居者への対応が負担になる場合も
  • 賃貸中のマンションを売却しようとすると売却価格が低くなる場合がある

賃貸に出してもうまくいかない場合も多いのが実情です。借り手が見つからずに空き部屋になってしまうリスクがあり、収入が不安定になるデメリットが考えられます。空室の場合も、修繕維持積立金や固定資産税などの経費は支払い続けなければいけません。

また、入居者とのトラブルもよくあるケース。雑に扱われれば設備の劣化に繋がります。そうでなくても経年劣化したマンションはリフォームが不可欠。常に良い状態に保たなければ借り手はなかなか見つかりません。借り手が見つからない場合は、家賃を下げざるを得ない場合もあるでしょう。

見落としがちなのが、賃貸中の中古マンションを売却しようとした場合。賃貸中の中古マンションは「投資物件」扱いになるので、通常のマンションより売りづらい傾向にあります。売却する場合は、通常の売却価格よりも売り出し価格を低く設定しなければならない場合もあります。そのためマンションをより高く売却したいと思うのであれば、賃貸物件として貸し出す前に売却したほうがいいと言えます。

賃貸中のマンション売却については以下の記事で詳しく解説していますのであわせて参考にしてください。


マンションは売却か賃貸どちらがお得?

賃貸と売却どちらが得か
マンションは売るにも貸すにも税金がかかります。売却か賃貸かを決める前に、それぞれの税金についてもおさえておきましょう。

マンションを売却するときに支払う税金

マンションを売却し譲渡益が出たら、個人であれば所得税及び住民税が発生します。売却しても購入時より金額が下がり損をした場合は課税されません。

所得税及び住民税を以下では、所得税等と略して説明します。
譲渡益は「課税譲渡所得」と言われます。計算式は下記のとおりです。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

この「課税譲渡所得」がプラスの場合譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は下記のような計算式で計算されます。

譲渡所得税等 = 課税譲渡所得 × 税率

短期で売却すると税率が高くなる

中古マンションを売却した場合、所有していた期間によってこの「税率」が変わってきます。所有期間が5年以下で「短期譲渡所得」、5年超ならば「長期譲渡所得」とされます。「短期譲渡所得」、「長期譲渡所得」で、それぞれの税率は以下の通りです。

短期譲渡所得—所得税30%・住民税9% ・合計税率39% 
長期譲渡所得—所得税15%・住民税5%・合計税率20%

このように、短期で売却した場合は、税率が高くなっています。ご存知の方も多いと思いますが、1980年代後半から1990年代初頭の好況期であるバブル時代、マンションやビルなどの不動産は持っているだけで価値が上がりました。そのため、保有してしばらくしてから売るだけで利益が出たのです。これらの理由により、当時は利益を求めて短期間で土地を売買する投機家が大勢いたのです。当時はこのような不動産売買が多かったため、純粋に土地や建物を購入して、有効に利用したい人達が土地を買えないという事態が起こりました。このような投機目的の不動産取引を避けるため、購入してすぐに不動産を売却する人たちに重い税金を課したのが、「短期譲渡所得」なのです。

課税される可能性があれば特例が利用できるか確認を

売却益が出てしまう場合には、適用が受けられそうな特別控除や特例などがないか確認しておきましょう。

例えば、自宅マンションの売却や、空き家となった不動産を相続した場合は、売却益が出ても3000万円まで控除される特別控除が利用できます。ただし、それぞれの特例ごとに異なる適用条件がありますので注意が必要です。

自宅であれば3年間は賃貸に出していても控除が受けられますが、空き家の場合は賃貸に出してしまった場合は適用されないなど、適用の条件は異なるからです。
また、自宅のマンションや相続した空き家の売却以外にも投資用のマンションに使える特定事業用資産の買換え特例制度があります。10年以上所有の事業用物件を売却後に新たに事業用の不動産を買い換えた場合に利用ができます。

特例の種類や各適用条件などは国税庁のHPで最新を確認しておきましょう。

マンションを売却した場合の売却益と税金について知りたい方は以下の記事も参考にして下さい。

マンションを賃貸に出すときに支払う税金

売却ではなく賃貸の場合にも税金はかかります。ただし賃貸の維持に必要なコストは、必要経費として家賃収入から控除できます。具体的に計上が可能な必要経費としては以下のような項目があげられます。

家賃収入から控除できる必要経費の項目
  • ローンの利息分
  • 火災保険料などの保険料
  • 仲介手数料
  • 入居者を募るための費用
  • 管理委託業者への支払い(管理を委託している場合)
  • 入居者の入退居時の室内リフォーム代
  • 設備修理費
  • 固定資産税 など

不動産所得は、賃貸物件の家賃から先に説明した項目の経費を差し引いた額となります。ただ、不動産所得に所得税が発生すると言っても、給与以外の所得との合計額が20万円以下であれば確定申告は不要です。

不動産所得=家賃収入―必要経費

それでは、20万円超の場合は税金はいくらぐらいになるでしょうか?実を言うと、税率は、合計所得額(給与と不動産所得の合計額)から各種控除を引いた総所得額で決まります。そのため、所得により納税額は変わります。次の計算式を見てみてください。

所得税額の計算式
合計所得額(給与所得+不動産所得額 )- 各々所得控除額(扶養者控除、基礎控除等)× 税率- 控除額(不動産賃貸が生業でないなら10万円)- 各々税額控除(住宅ローン控除)- 源泉徴収税額

税率は、総所得額により以下の表の通りです。

課税所得金額 税率
~195万円以下 5%
~330万円以下 10%
~695万以下 20%
~900万円以下 23%
~1,800万円以下 33%
~4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

例えば、1000万円の年収の人が所有している中古マンションでの賃貸収入が100万円だったら、先ほどの計算式に当てはめると、追加で納付する税額は約19万円となります。無論、必要経費が賃貸物件に予想以上にかかったため、賃貸収入が結果的にマイナス化する状況になったら、税金の還付を受けられます。

税金上で売却か賃貸どちらが得かはケースバイケース

税金面では売却か賃貸どちらが得か損かはケースバイケースだと言えます。それぞれの事情や将来設計によって、どちらを選択するべきかは変わってくるでしょう。

賃貸で利益の出ないマンションは早めに売却を

ただし、家賃収入が少なく固定資産税を支払うと年間の利益がほとんど出ないマンションであれば早い段階で売却することを選択肢にした方がいいでしょう。家賃は下がる事はあっても上がる事はありません。マンションの売却価格も築年数が経てばどんどん下がってしまいます。

売却益が出るマンションは短期で売却すると税率が高い

高く売却できて売却益が出るマンションの場合は、短期で手放してしまうと高い税率が課せられます。資産価値が高く所有期間が5年に満たないマンションの場合は借り手があればしばらく賃貸に出しても良い場合もあります。5年以上所有してから売却した方が税率は下がりますので、支払う所得税も少なくなります。

特例をうまく利用できれば売却が得な場合も

自宅マンションや相続した空き家の場合は、先にご紹介したように売却して利益が出た場合に特別控除や特例が適用できる場合があります。期間や条件などをよく確かめた上で利用できる特例などは賢く利用した方が得な場合もあります。

賃貸か売却かは査定して検討を

賃貸か売却か判断が難しい場合には、まずは具体的な数字を揃えて比較するために不動産の専門家に相談してみることをオススメします。「売却した場合いくらくらいで売れるのか?」「貸し出した場合には、月額どれくらいの収入になるのか?」できる限り具体的に確認することが大切です。
中古マンションの売却・査定であれば、ネットで簡易的に査定額を調べることができますし、複数の業者に一括で査定依頼することもできます。賃貸の場合も調べられるので、一度両者の査定をしておくことをオススメします。
一括査定サイトは、人気サイトが比較出来るランキングを参考に選んでみて下さい。


特に中古マンションの資産価値は、地域や売却する時期によって大きく変動します。都心部では大きく資産価値が下がる可能性は低いと言われていますが、地方の場合は今後大きく下落する可能性があります。相場は景気に大きく左右されるので、早めに査定依頼しておきましょう。

まとめ

メリットデメリットと賃貸か売却かの判断基準

  メリット デメリット 判断基準
賃貸 不労所得が得られる 空室リスクがある
賃貸経営の手間がかかる
資金にある程度余裕あり
ロン返済が(ほぼ)終わっている
賃貸経営に興味がある
売却 まとまった現金が得られる
固定資産税や維持費がかからない
売却時期が不透明 資金に余裕がない
賃貸経営する余裕がない
多額のローンが残っている

賃貸と売却の税金の特徴

  所得税が課せられるのは 税率
賃貸 年間家賃収入ー必要経費が20万円超 総所得額が増えると税率が上がる
売却 売却益が出た場合 不動産の所有期間が短いと税率が高い

売却と賃貸どちらがお得なのか?についてみてきました。税金面では控除が利用できるかできないかでも額が違ってくるため、実際のところは場合によりけりだと言えますが、メリット・デメリットをしっかり把握して、ぜひ判断材料にしてみてください。

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