中古マンション売却査定のポイント(125) チラシを見極めるポイント

中古マンション売却査定ポイント

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

中古マンションなど不動産売却のチラシは怪しい?内容は本当?チラシを見極めるポイント


中古マンション無料査定や売却のチラシを見たことがある方は多いと思います。
「あなたの中古マンションを買いたい人がいます!」
「あなたの中古マンションを無料査定・高く早く売ります!」
「あなたの中古マンションの人気が上がっています!売却はぜひ当社へ!」
などなど、概ね、以上のようなキャッチフレーズが記載されていて、広告掲載元の不動産業者や仲介業者にて、査定や売却を請け負うので、中古マンションの売却を考えている人はぜひ連絡してほしい、というような内容です。
要は、これらのチラシは、買いたい人より、売却したい人を探しているのですが、実に様々なチラシがあります。プロにデザインを依頼した、作りこんだチラシから、手書きで情に訴えかけるものまで多種多様にあります。どれも趣向が凝らされていて、中古マンションの査定・売却する仲介業者を探している最中だったら、思わず興味を持ってしまいます。反面、この会社大丈夫かな?怪しくないかな?と思う心理もあります。
今回は、中古マンション査定・売却します!というチラシの真相を解説します!

不動産売却のチラシのルールは超厳しいから嘘はない


不動産の広告は法に則っているのが大前提
不動産の売買取引の歴史は長いため、チラシでの販促が早い段階から始まっていました。不動産という持ち歩けない商品をいかにして売るか、昔の不動産業者は考えたことでしょう。そして昔は広告に対する規制が緩かったため、虚偽や誇大表現の過ぎる広告というものが存在しました。しかし、そういった誇大広告に騙されて大きな損害を被ってしまうことも起きました。そのため、チラシの内容を誤認するような表現はやめるような流れに乗り、不動産売買の取引の関するチラシには早々に規制が敷かれることになった背景があります。
不動産業界における、広告に関する条項は以下の通りです。

・宅地建物取引業法の第32条「誇大広告の禁止」
第32条「誇大広告の禁止」は、簡単に説明すると、中古マンション等の不動産物件が実際より優良なように誇大表示して広告はしてはいけないのです。また、中古マンションの、欠点を隠して実際のものよりより良い物件であるように表示することもしてはいけません。
また、実際にはない物件をあるように装うチラシもNGです。このような広告を「おとり広告」と呼びます。実際に物件はあるが、広告に掲載した優良物件は取引するつもりはなく、広告を見て来店した客に広告とは違う物件を売ろうとするなどした場合、「著しく広告に相違する」ことになりますから、違反になります。
仮に、誇大表示した広告を出して、誰も見ず、誰も損をしなかった場合でも、誇大広告を出した不動産会社は宅建法違反です。

・宅地建物取引業法の第33条「広告の開始時期の制限」
第33条「広告の開始時期の制限」は、簡単に言うと、未完成の物件をいつから広告して良いのかについて定められています。この条項では、未完成物件が、建築確認や開発許可がおりて、設計通りに土地造成を行い、建物の建築をできる見通しが立ったなら、広告ができるというようなことを定めています。
仮に、物件が未完成の段階で、開発許可と建築確認の許可が下りる前には、設計の変更をすることになる可能性もあるため、広告を出していいのは、開発許可と建築確認が下りてから、と定められています。

・不動産に関するチラシ・規制の対象
昔からある、立て看板や新聞、放送、折込チラシはもとより、ポスター、DM、インターネット等に至るまで、ありとあらゆるものが規制の対象になっています。

・チラシの禁止の対象は「物件」「環境」「金銭」
中古マンション等の不動産売買における、チラシの禁止事項は、大きく分けると、“物件”“環境”“金銭”の3つです。簡単に言うと以下の通りです。
①物件…所在や規模、形質
②環境…現在だけでなく未来の利用制限はどうか、環境や交通その他の利便性はどうか
③金銭…代金や賃借の対価の額や支払い方法、銀行ローンのあっせんはないか
上記をクリアすれば、宅地建物取引業法上の誇大広告違反にはなりません。なお、これ以外の部分で、例えば大手不動産会社にそっくりな会社名で買主や売主をだましてしまった場合には、宅地建物取引業法には引っかかりませんが、詐取とみなされて民法上の法律に触れることになったりもします。

以上が、宅地建物取引業法上の中古マンション売買等の不動産広告のルールです。大変厳しいものであるということがおわかりいただけたでしょうか?ただし、不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約」という業界の自主ルールが定められていて、この規約に準拠している広告であれば、宅建業法上の誇大広告にはならないとされています。
不動産会社や仲介業者などは、表示ルールを守らないと、宅地建物取引業法上違反になってしまいますので、広告の内容はある程度信用できるわけですが、「本当なの!?」と思うような表現のチラシもよく見るというのが実際のところ。法をかいくぐって各社奮闘しているといった感じでしょうか。
では、次は中古マンション売却チラシを見極めるポイントをご紹介します。

中古マンション売却のチラシ、注目すべきポイント


①「あなたの地区の中古マンションを探している人がいます!」等のチラシ
ここでは中古マンションを探していて、買いたいと思っている人がすでにいることをアピールポイントにしたチラシについて解説します。 このようなチラシは、今ご自身が住んでいるマンションを売却してほしいという意図があり、マンションの住民に対し、発信している内容です。中古マンションの査定・売却の相談はぜひ当店へ、という宣伝チラシです。
ですが、頻繁に、「今、あなたのマンションを買いたい人がいます!ぜひ当店で査定を!」といった内容のチラシをポストに入れ続ける業者ははたしていかがなものでしょうか。絶え間なく、同じ物件の中古マンションを欲しい人が現れるような好条件な優良物件ならいざしらず、そうではない物件の場合でしたら、「今、探している人がいる」という情報が、本当なのか疑わしいです。過去にはいたかもしれなけれど、一体いつの情報なのかもはっきりしませんから注意してください。
上記のような、買主を探すようなチラシに関しては規制の対象外のため、、宅地建物取引業法上は問題ありません。
このようなチラシの不動産会社や仲介業者に実際に査定・売却依頼をしてみたら、買いたいという人はただの“買取業者”だったという話もありますから注意してください。
中古マンションをいざ売却しようと思った時に、不動産会社に頼むか仲介業者に頼むか、または買取業者はどうなのか?と思うこともあるかもしれませんが、買取業者に頼むよりかは、複数の不動産会社か仲介業者に査定を頼んだ方が査定金額が高いことが多いようです。
本当に、狙っている中古マンションを購入したいと思っている人は、「購入したいので、マンションに売物件が出たら連絡してください」と、前もって不動産会社に頼んでおく人もいますが、非常に賢い方法と言えます。人気エリアの購入したい中古マンションの空き情報を優先的に教えてもらえるからです。
「買いたい人がいます!」というチラシを書いている業者側に、実際に探している顧客が仮にいなくとも、人気エリアの優良な物件は早期に買主をみつけて高く売却できる見込みがあるので問題視していないのだと思われます。
しかし、駅から10分以上離れているだとか、都心から離れているようなエリアの中古マンションでこのようなチラシが出ていたらどうでしょうか。なかなか早く売り抜けにくい立地の中古マンションで、「探している人がいます!売ってください!」というようなチラシをみて、今売却を考えていたら、この不動産会社に連絡してみたいと思ってしまいますよね。買主をつかんでいるなら、話をきいてみようかと思ってしまうかもしれません。ですが、本当に顧客はいるのかはわかりませんから、冷静に不動産業界者の対応を見て見極めて下さい。複数社査定を頼んで、それぞれの営業マンの対応や査定金額を見比べるなどして、判断するとよいでしょう。

②価格表示は強気すぎてはいないか
2つ目は価格表示についてです。不動産会社のチラシに「あなたのマンションを売っていただけたら、いくら」といように大体の価格を記載してある場合があります。この金額が相場に見合ったものでしょうか?高く売れるに越したことはありませんが、相場よりも強気な価格設定で早く売れるといううまい話しもそうはないというのが実情です。その理由を解説します。
新築マンションの場合は、基本的に値引きはあまりしません。売出価格と成約価格はほぼ同じと考えてよいでしょう。
しかし、中古マンションの場合は、値引きされることもありますから、売出価格と成約価格が異なることは多いです。値引きの幅は売出価格の設定にもよりますが、5~10%程度の値引きが多いようです。20%値引きした、なんていう話もありますが、こうなっては売主には痛いですね。売出価格ではそのまま売却成立しないということを覚えておきましょう。
中古マンションを購入したいと思っている人が最も重視しているのは“売出価格”です。
ですから、中古マンションの売主側は、最初の値付けは本当に大切です。中古マンションを購入したい人は、真剣にマンションの相場を研究し尽くして、普段から物件情報をたくさん見ています。そのため、売主の想像よりも、相場に詳しいのです。安易に高すぎる売出価格をつけて、結果なかなか売れず、大幅に値下げして結局成約価格は相場よりも安くなってしまった、ということにならないようにしたいものです。 チラシにもしも「あなたのマンションを売っていただけたら、この価格」というように、ざっくりとした価格が書かれていたとして、それは相場に見合ったものでしょうか。もし大きく上回る用でしたら誇大広告ということになります。また著しく上回っていたら、宅地建物取引業法上違反です。

中古マンション売却のチラシには、売り主の希望を聞いてくれることも


上記のように、中古マンション査定売却などの不動産広告は規制が厳しいために、結果、内容が似たり寄ったりになりがちです。作りこんだチラシもあれば、手書きのチラシ、または手紙風に真摯さを訴えかけてくるチラシなど形式は様々ではありますが、内容は大体同じようなものです。自身が売却したい中古マンションをより目立たせるには、独自のキャッチコピーを付けること以外の方法はありません。
しかしながら、不動産会社は早く売れる用に営業努力はしてくれますが、中古マンションのキャッチコピーまでは考えてはくれません。不動産会社に相談して、アピールポイントをキャッチコピーとしてつけてくださいと頼んでみるとよいでしょう。
中古マンション購入を検討している人に、購入意欲を沸かせるような文言が良いです。具体的には、「プロの業者に依頼して徹底的にハウスクリーニング済み!」「日差しが良く入るので洗濯物が早く乾きます!」「お父さんの書斎あります!」とか、率直にあなたが住んでいて良かった点を書いてみるとよいでしょう。案外他の物件とは違った目を引くキャッチコピーが完成しそうです。

まとめ


以上、中古マンション等の不動産査定売却のチラシを見極めるポイントを解説しました。
ぜひあらためて、不動産会社のチラシを見てみて下さい。見る目がかなり変わると思います。上記の通り、不動産会社のチラシは規制が厳しいために嘘はないのです。ですが、表現の自由がありますから、この不動産会社気になるけど大丈夫かな?と心配になる気持ちもわかります。結局のところ、査定を頼むなどして、営業マンに会って対応を観察して見極めたり、査定金額が相場に大差ないかなどで判断するしかありません。
中古マンション売却の際には、不安が多いものだと思います。まずは、気になるチラシの不動産会社も含めて、複数社に査定を依頼して、自身の中古マンションを各社いくら査定金額つけてくるのか、確認することが大切です。
チラシの内容だけをうのみにして、1社だけに頼ることがないようしましょう。

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