中古マンション売却査定マニュアル 総集編(1)

中古マンション売却マニュアル

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

今回は、「自宅のマンションを売却する事になった。でも初めての事で何から始めたらいいのか、いったい何に気をつけたらいいのかわからない」といった方のためにお伝えしていきたいと思います。
マンションを売却する理由は様々あるでしょう。転勤、親の介護、結婚、出産・・・・。一生住むつもりで購入したマンションでも突然売却する事になるかもしれません。しかし、「いざ、売却を」と思っても初めての売却では何をどうしたらいいのかわからない、といった方は多いと思います。気に入って購入したマンション。愛着もあるでしょうし、大切な資産であるマンションを出来るだけ高くそしてすみやかに売却したい、と誰もが考えると思います。今回は、出来るだけ「高く」、そして「早く」マンションを売却するために知っておきたいポイントを初めての方にもわかりやすく解説していきます。

中古マンション売却査定のポイント


長くなりますので、サイトを3つにわけて説明していきたいと思います。
まず、ここでは「中古マンション売却査定のポイント(1)」として、中古マンションを売却する際の流れと売却にかかる期間について説明します。中古マンションを売却するまでの流れが理解していただけたところで、次の「中古マンション売却査定のポイント(2)」では、中古マンションの売却理由別に、それぞれの注意すべきポイントをお伝えします。また、マンションを高く売却するために重要な役割を持つ不動産仲介業者の選び方も解説していきます。最後の「中古マンション売却査定のポイント(3)」では、不動産仲介業者に売却査定を依頼する際に注意するべきポイントや、中古マンションを高く売却するために知っておきたい点、注意点についてお伝えします。 では早速、中古マンションを売却する際の一般的な流れを見ていきたいと思います。

<中古マンションを売却する流れ>
1・中古マンションがいくらで売却できるか相場を知る・住宅ローンの融資を受けている場合、残債がどれくらいあるかを確認する
2・家族とマンションを売却する意思確認をする
3・売却に必要な書類を用意する
4・マンションの売却査定を依頼する
5・査定の結果などを基に不動産業者を比較検討する
6・マンションの売却を仲介する不動産業者と契約を結ぶ
7・査定価格を参考にマンションの販売価格を決める
8・内覧
9・買取り希望者との値段の交渉と買主の決定
10・マンションの売買契約を締結する
11・引渡しと引っ越しの準備
12・残金の決済、および登記関連の手続きと引渡し
13・中古マンションを売却した後の手続き

マンション売却を考えた時にまず何からするべきか


<1・中古マンションがいくらで売却できるか相場を知る、住宅ローンの残債を確認する>
自分のマンションを中古で売り出した時に、いったいどれくらいの価格で売却できるのかは気になるところだと思います。その相場を調べることが最初にするべき事です。もちろん売却してみないことには正確な数字は分からないのですが、おおよその相場価格をつかむことが重要です。
マンションがいくら位で売却出来るのかという相場をまず知っておくという事には理由があります。
・売却出来る相場と自分の予想する売却金額とに大差がないか
・住宅ローンを返済している場合に、残債が売却後に精算できるか
この2つを確認しておくことが、今後の売却が成功するかどうかという点で重要になってくるからです。まずこの2点を押えておくことで、今後の売却スケジュールをスムーズに進める事が出来るでしょう。

まず、売却出来る相場と自分の予想とに大差がないかどうかという点です。
例えば、新築で購入した4,000万円のマンション。売却する事になったが、5年しか経っていないし、きれいに住んでいるから3,500万円くらいで売れるだろうと予想していたが、実際のところは3,000万円が相場価格だった…という事もあり得ます。
中古でマンションを売却する場合、売却の価格を予想するのは難しいかもしれません。しかし、購入希望者はシビアです。似たような条件の中古マンションを比較検討して少しでも安く条件の良い物件を手に入れたいと思っています。ですから、もしも相場より高い価格を付けて売り出した場合には、売却出来ずに売れ残る可能性も出てくるでしょう。
また、住宅ローンの返済がまだ多く残っているという場合には注意が必要です。住宅ローンの返済が残っているマンションの場合、残りのローンを一括返済出来ない場合は売却する事が出来ません。もちろんマンションを売却して得たお金を一括返済に充てるなどして完済出来れば問題はありません。
具体的に説明しましょう。新築分譲時4,000万円で購入したマンションに住宅ローンが3,500万円残っていたとします。築5年で、まだ目立った汚れもキズもないため、売却価格を3,500万円と予想しました。「その価格で売却出来れば手持ちの現金も300万ほどある。費用を見積もっても住宅ローンを一括返済してマンションを売却出来そうだ」と考えます。しかし売却価格の相場は3,000万円でした。手持ちの現金を足してもローンの返済が出来ません。このように住宅ローンの完済が無理であるならば、売却自体を中止せざるを得ないといったケースもあるのです。相場を知らないで売却に出してしまいマンションが売れ残ってしまうと、売却価格を下げなければ売れない場合もあります。こういった理由から、最初に今現在の中古マンションの売却の相場価格を調べておく必要があるのです。住宅ローンがいくら残っているのかは、融資を受けている金融機関から発行される借入残高証明書で確認する事が出来ます。

では、相場価格をどうやって調べるかですが、方法は主に2つあります。
1つ目は、インターネットでマンションの一括査定サイトを利用する方法です。パソコンやスマートフォンを使用して簡単に調べる事が出来ます。
2つ目は、不動産会社のサイトや中古マンション売却のチラシなどで自分のマンションと築年数や間取りなどの条件が似た物件を探してその価格を調べる方法です。
もしいきなり査定を依頼するのがためらわれるようであれば、不動産会社のサイトで中古マンション売却情報などを見て大まかな相場を調べてもいいでしょう。その場合、なるべく自宅のマンションと近い地域の同じような間取りや築年数のマンションが売りに出されていないかを調べて、その金額を目安とします。最も参考になるのは自宅と同じマンション内の別の部屋の売却情報です。もし、近所に売却物件がほとんど見つけられない場合には一括査定サイトを利用するのがいいでしょう。最初の段階ではだいたいの相場の金額を知ることが出来ればよいので、きちんとした査定を依頼する必要はありません。簡易査定(机上査定)で十分です。

<2・家族と売却の意思を確認する>
次にやるべき事は、マンションを売却する事に対する家族の意思確認です。つまり同居している家族全員がマンションを売却する事に同意しているかを確認する、ということです。
例えば、夫婦のどちらかがマンションを売却しようと考えていたとしても、最終的に家族の中の誰かが反対して売却を諦める、という話はよくあるのです。売却の話が進んでから家族で揉める事のないように、早い段階でしっかりと家族内での意見を一致させておきましょう。
特に問題になるのが、共有名義となっているマンションを売却する場合です。夫婦で共有名義にしているケース、遺産相続により兄弟で共有名義になっているケースなど様々あると思います。このような共有名義となっているマンションの売却には、共有名義人すべての同意が必要となります。同意がなければ売却することはできないので、相続で取得したマンションなどは早い段階で名義を確認しておく必要があるでしょう。

マンション売却に必要な書類とは


<3・売却に必要な書類を用意する>
マンションの売却に必要な書類を準備しておきます。査定を申し込む段階では必須ではありませんが、契約の際には必要になります。書類を遠方より取り寄せなければならないなど、思いがけず時間がかかる場合もあります。出来れば早めに準備しておくと売却もスムーズに進むでしょう。

以下が中古マンションの売却の際に必要な書類になります。
・「登記済権利証(登記識別情報)」
買主側にマンションを売却する所有者本人であることを提示するため必要になります。マンションを購入した際に登記が終わってから渡される書類です。紛失してしまった場合は再発行が出来ない書類ですので、保管場所を確認しておきましょう。
・「身分証明書」
免許証や保険証です。本人確認に必要です。
・「実印」「印鑑証明」
売買契約の際に実印を押す商習慣となっています。マンションが共有名義の場合は特に注意が必要です。共有者全員分が必要になってきます。
・「固定資産税評価証明書」または「納税通知書」
固定資産税の額を確認するため必要です。また、税金の滞納などがないかも確認されます。
・「マンション管理規約」、「使用細則」
ペットは飼育可能か、ゴミ出しのルール等、マンションごとに規約は異なります。マンションの管理状況や使用規則を確認するため必要になります。引渡しの際には買主側に鍵と一緒に渡します。
・「マンションの管理費、積立金等がわかる書類」
マンションの管理費や修繕積立金、組合費、町内会費などの明細が記された書類です。滞納状況もチェックされます。
・「住宅ローン残高証明書」
住宅ローンが残っている場合に必要です。訪問査定の際にはどのくらいの残債があるか聞かれると思いますので確認しておきましょう。
・「購入時の売買契約書」「重要事項説明書」「新築分譲時のパンフレット」
必須書類ではないのですが、新築で購入した時のパンフレットなどが残っていれば是非提出しましょう。購入を希望する側にとってみると、買うか買わないか判断するのに有益な書類となります。また、生活する上で必要な便利情報などをまとめておくと、買主側からの高評価につながります。周辺地域の病院、スーパー、役所などの情報をまとめておくと良いでしょう。

必要書類が揃った後は査定を依頼し、仲介業者を選別します


<4・マンションの査定を依頼する>
ここでの査定は、簡易査定(机上査定)の申し込みで充分です。相場の確認の際にすでに簡易査定を済ませている、という方はこの手順は省いてください。
簡易査定と訪問査定って何がどう違うの?という方のために、ここで「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定」について簡単に解説しておきましょう。
簡易査定(机上査定)とは、文字通り簡単な方法でだいたいの価格を出す査定方法です。住所、マンションの築年数、間取りなどの情報から、過去の取引情報などを加味しながらおおよその査定価格を算出します。
訪問査定とは、査定を担当する不動産業者が実際にマンションを訪問し、マンションの管理状況、部屋の内部、周辺の状況などを確認した上で査定額を算出する方法です。
ここでの注意点は、必ず複数社へ査定を依頼することです。査定をとってみると分かるのですが、業者によって査定金額には差が出ます。複数の業者に査定を取るのは面倒だと思われるかもしれませんが、一括査定サイトを利用すれば簡単に複数社へ査定依頼が可能です。一括査定サイトでは、大手や地域密着型の業者など多くの提携業者がいます。顧客の評判が良くない業者は提携を解除されてしまいますので、安心して利用出来るメリットがあります。おすすめの一括査定サイトについては、https://www.100sai-movie.jpを参考にして下さい。

<5・査定の結果などを基に不動産業者を比較検討する>
訪問査定では売主の立会いが必要です。ですから、あまり多くの業者に訪問査定を依頼する事はおすすめできません。簡易査定を依頼した中から気になる業者を選別し、2~3社へ訪問査定を依頼します。訪問査定では査定に訪れた業者の対応を実際に自分の目で見て比較する事が出来ます。説明のわかりやすさや、誠実さがあるかどうかで判断しましょう。
不動産業者を選ぶ際のポイントについては、後ほど「中古マンション売却査定のポイント(2)」で詳しくお伝えしたいと思います。

媒介契約を結ぶといよいよ売却に向けて本格的な活動がスタートします


<6・マンションの売却を仲介する不動産業者と契約を結ぶ>
不動産の売買について不動産業者を介さずに個人間で取引する事は可能です。法律上でも問題はありません。しかし、個人が買主を見つけるのは大変ですし、契約には専門的な知識も必要です。そのため売買取引を仲介してくれる仲介業者に依頼をした方がスムーズですし、実際ほとんどの取引が不動産業者による仲介で成立します。
訪問の後、仲介を依頼する業者を選別したら、業者と売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。媒介契約には3つ種類があり、どの契約にするのかは売主が決めます。「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」ですが、それぞれメリットデメリットがありますので、見ていきましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、媒介を依頼出来る業者は1社に限定されます。1社のみが仲介を担う場合、売却活動に力を入れてもらえるという点がメリットです。レインズへの登録や状況の報告も義務づけられています。しかし、業者の対応に不満点があったとしても3ヶ月の契約期間中は契約を解除できません。不動産業者が、売主、買主双方から仲介手数料を受けたりたいがために、物件の情報公開を熱心に行わなかったり、他社からの物件照会を受け付けなかったりする悪質な手口に巻き込まれる可能性もあります。

一般媒介契約は、複数の不動産業者へ同時に仲介を依頼することが出来ます。依頼される側からすると、「他社に契約を取られる」リスクがあるため、最初から売却活動に力を入れてくれない可能性があるのがデメリットでしょう。レインズへの登録義務もありません。一般媒介契約を結ぶ場合は、業者へレインズの登録を依頼しましょう。

レインズとは、不動産流通を活性化させるために作られたオンラインの物件情報システムです。国土交通大臣指定の宅地建物取引業法に基づいて設立された東日本、中部圏、近畿圏、西日本の法人がそれぞれの地域の不動産情報の交換業務などを請け負っています。システムを利用出来るのは業者だけで一般の人の利用は出来ませんが、より広い範囲で迅速に購入希望者を探せるようになっています。ですから、マンションを売却するためにはレインズへ登録されることが必要不可欠だと言えるでしょう。

媒介契約では、仲介業務でどのような販売活動が行われどのように報告が受けられるのか、また支払う仲介手数料の金額やいつ払うのかなどについて確認しておきましょう。

マンションの販売活動から売買契約締結まで


<7・査定価格を参考にマンションの販売価格を決める>
中古マンションの販売価格は売主が決めます。販売価格をいくらに設定するのかは重要です。既に相場価格は調べてありますので、業者の査定価格を参考にして業者と相談の上販売価格を決めます。
ここで販売価格を決める上でのちょっとしたポイントをお伝えしておきます。
価格は3段階で考えておきます。まず、この金額で売却したいと考える希望価格、次にこの金額ならば売却出来るはずだという相場の価格、この金額までなら下げても良いという最低売却価格、です。まずは売却したい希望の価格で売り出して様子を見ましょう。もし希望価格で売れないようであれば相場の価格へ変更します。それでもなお売れなければ最低価格へと、値下げをしていくのです。

<8・内覧>
内覧というのは、マンションの購入を希望する人が実際のお部屋を見に来る事です。新築物件と違って中古物件の場合は実際に内覧を行わずに購入する人はまずいないでしょう。
物件を公開した後の1~2週間が最も反響が多い時期です。販売価格が適切であれば、公開後間もなく内覧希望の問い合わせが入るでしょう。ですから、必要以上にきれいにしておく必要はありませんが、突然の内覧申し込みに慌てないように準備は早めに行っておく事をおすすめします。

<9・買取り希望者との値段の交渉と買主の決定>
内覧の後でマンションを購入したいとなった場合、購入希望者から買付証明書が不動産業者経由で出されます。この書類にはマンションの購入希望価格、引き渡し希望日、支払いの方法などが記入されています。購入希望価格には、売り出しの価格よりも低い額が記入されている場合もあります。その場合は売主と買取り希望者との間で値段を交渉することになります。値引きに応じたくなければ、不動産業者にその旨を伝えます。値引きに応じる場合は、値引きが可能な価格を提示して、買主側に再度検討してもらう事になります。価格を含めて条件に関して双方の納得がいけば、買主が決まります。

<10・マンションの売買契約を締結する>
売買契約では、売買契約書を事前に確認する事、あとは必要書類を準備することが重要です。
売買契約の当日になって初めて契約書を提示する業者もありますが、当日では慌ただしく、じっくり確認する事ができません。余裕をもって確認出来るように業者へあらかじめ問い合わせておきましょう。もし不明な点などがあれば、契約する前に必ず確認しましょう。
また必要書類に関しては、遅くとも契約当日までには揃えておく必要があります。書類の不備で契約が出来なかったということのないようにしましょう。

売買契約の際には買主から手付金を受け取ることが一般的です。手付金は決済時に売買代金に充当されますが、他の意味合いもあります。買主は手付金を放棄することで契約を解除でき、売主は手付金の2倍を買主に支払えば契約を解除できると民法で定められています。金額の定めはありませんが、だいたい売却価格の5%から10%、高くても20%までが一般的です。ただし、契約時に「住宅ローン特約」が付いている場合、買主の住宅ローンが借りられずに契約が成立しなかった場合、契約は白紙解除となります。その際は受け取った手付金を買主へ全額返還しなければなりません。

売買契約後の流れ


<11・引き渡しと引っ越しの準備>
売買契約を結んだ後、残金の決済と同時に買主にマンションを引き渡す日まではだいたい1ヶ月~1ヶ月半ほどあります。その間にすることは、新居への引っ越しの準備と、マンション引渡しの準備です。引っ越し業者と打ち合わせて引っ越しの日取りを決め、電気、ガス、水道、電話などの転居や解約の手続をします。マンションの管理組合にも届出が必要です。
マンションに残すものと残さないものは予め明記して付帯設備表として売買契約時に買主に渡してあります。その表の通りに、引っ越し先に持っていくもの、処分するもの、マンションに残して買主へ引き渡すものに分けておきます。また、残金決済時に必要な書類や印鑑などは、引っ越しの準備で紛失することのないようにまとめて保管しておきましょう。

<12・残金の決済、および登記関連の手続きと引渡し>
銀行からの住宅ローンが絡む取引なので、通常残金の決済は平日の午前中に行われることになります。平日に休暇をとって仕事を休まなければならない方も多いでしょう。
決済に関しては、住宅ローンを借りる買主側の金融機関で行われるのが一般的です。売主側にもローンが残っている場合は、買主から売主側の金融機関へと直接振り込んでもらうか、一旦売主の口座に入金してもらってから改めてローンを一括返済する形をとります。
また、残金の決済と同時にマンションの登記手続きも行います。この登記の手続きに関してはすべて買主側が依頼した司法書士が代行します。売主側は登記に必要な書類さえきちんと揃えておけば問題はありません。
売却代金の決済と同時に行われるのは次のような手続きです。登記に関連した書類の確認、住宅ローンの一括繰上返済(マンション売却代金がローン残高に足りない場合は不足分の現金を準備しておく必要があります)、仲介手数料、登記関連の費用など費用の支払い、固定資産税やマンション管理費、修繕積立金の精算などです。マンションの管理規約などの書類と鍵を買主へ渡して引渡しが完了します。その際は場所をマンションに移す場合もあります。決済から引渡しまで、一日で全てが終了します。

<13・中古マンションを売却した後の手続き>
マンションを売却した後も必要な手続きはまだあります。引っ越し先の転出届けや住所変更などの手続きです。また、翌年に確定申告をする場合もあります。マンションを売却した翌年に必ず確定申告をしなければならないというわけではありません。確定申告が必要となるのは、マンション購入時よりも高く売却出来た事で譲渡益が出た場合です。逆に損失が出ていた場合の申告は義務ではありませんが、確定申告をすることで控除分が還付される可能性もあります。この際、仲介手数料や登記費用の領収書と売買契約書が必要になります。うっかり廃棄してしまわないようにきちんと保管しておきましょう。

マンションが売却出来るまでどれくらいかかるのか


中古マンションの売却の流れについて、説明してきました。売却が初めての場合には、売却までの流れをよく理解しておくことが大切でしょう。
では、仲介業者に仲介を依頼してから実際にマンションが売却出来るまではどれくらいの期間を見積もっておけばよいのでしょう。想定していたより売却期間が長引いた結果、引っ越しスケジュールや引っ越し後の生活に大きく影響してしまうかもしれません。売却までの期間は出来れば余裕をもっておいた方が安心です。媒介契約からマンションの売買契約までは平均3ヶ月だといわれています。これはあくまでも平均ですから3ヶ月から9ヶ月程度の期間を見ておく必要があるでしょう。築年数が経っているマンションや、最寄りの駅からのアクセスが不便など、物件の人気がそれほどないといった場合には売却まで1年以上かかるケースもあります。
しかし、「絶対にこの日までには売却を成立させなければ」という場合は、期限に合わせたスケジュールにしなければなりません。期限に余裕がなく焦って売却に踏み切ると、安い価格で売却してしまい結果として損をしてしまう可能性が高くなります。
ですから、マンション売却が決まったら、早急に不動産業者に相談し、余裕を持ったスケジュールで売却を成功させましょう。

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