中古マンション売却査定のポイント(238)「買取」と「仲介」の違い

中古マンション売却査定ポイント

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

「買取」と「仲介」の違いをご存知ですか?


せっかく購入した中古マンションだが、家族が増えたり、転勤、親との同居など生活環境が変わったことにより、売却を検討する日が訪れるかもしれません。では、あなたの大切な不動産は、どのような方法で売却され、買い取られていくのでしょうか?
「えっ?方法だって?誰かが買ってくれさえすればいいんじゃないの?」などと軽く考えているなら、売却査定において損をしてしまうかもしれません。あなたの大切な中古マンションを少しでもお得に失敗することなく売却査定したいのなら、これからお話することをしっかりと頭に入れておいてください。けっして、無駄なことではないので、ぜひ、読んでみることをおススメいたします。

ここでは、中古マンションが売却され、買い取られていく仕組みについて説明いたします。
あなたは、着なくなった洋服や使わなくなったバッグ、車などを中古品買取業者に買い取ってもらったことがあるかもしれません。それでは、中古マンションを売却しようと考えたとき、買い取るのは買取業者でしょうか?じつは、中古マンションなどの不動産を売却する場合、「買取」と「仲介」の二つの方法があります。

「買取」と「仲介」の異なる点


不動産の売却では、大きく分けると「買取」と「仲介」の2種類があります。ここで重要なのは、あなたの中古マンションを誰に売却するのか?という点です。
買取査定を専門にしている業者や不動産会社が、あなたの中古マンションを直接買うのであれば、買い主は「会社」になります。その一方、「仲介」の場合は、仲介業者があなたの物件の買い主を探します。そのため、買い主は「一個人」になります。 すなわち、買取査定専門業者や不動産会社があなたの物件を買い取るならば、それは「買取」とよばれ、仲介業者を介して最終的に一個人が購入する場合は「仲介」と呼ぶのです。

買取の方法は2種類ある


「買取」には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。あなたが不動産会社へ売却査定について相談し、その場、あるいは数日後に業者が買い取ることに話がまとまれば、それは、「即時買取」になります。その一方、「買取保証」は、ある一定の期間が設けられ、その設けられた期間内に物件の買い主が見つからなければ、業者が買取る仕組みをよびます。
「即時買取」は、すぐに売却できるので早急にお金が必要だったり、売却に時間や手間をかけたくない、という人には向いているかもしれません。対して「買取保証」は、決められた期間内に売却活動を行えるので、即時買取よりも、やや高値で売却できる場合があります。いずれにせよ、買取るのは、不動産会社などの業者になります。

不動産買取には6つのメリットが!


1 . 売却額現金化が早い!
契約が即決するので、最短で1日、長くても大体1か月以内には売却金額が現金化されます。ちなみに、仲介の場合だと、かなり良い物件であればすぐに決まるケースもありますが、それでも、エンドユーザーに向けた広告資料作成のために室内写真の撮影や図面作成などの時間が生じます。販促活動に時間を要しますので、一般的には3か月から、長い場合は6か月以上も売却にかかってしまうことがあります。

2 . 瑕疵担保責任の免除
中古マンションを売却する場合、瑕疵担保責任が課せられます。瑕疵担保責任とは、不動産を売却してから1年以内に欠陥が見つかった場合、売主がその欠陥を修復しなければならないという義務のことを言います。欠陥とは、例えば「雨漏りしている、または過去にしていた。」や「シロアリの被害がある、または過去に被害があった。」といったような不具合や性能が損なわれていることを言います。どんな建物でも長く住んでいればいるほど、欠陥や不具合といった面倒なトラブルは出てきてしまうかもしれません。しかし、「買取」を選択すれば、このような責任を不動産会社に移すことが可能なので、トラブルに発展するリスクを回避できるわけです。不具合などが発見された場合、修繕に100万円以上の費用がかかったなんて話もあるので、もし、所有している中古マンションに自信がないのであれば、「買取」を選択するのもアリですね。

3. 買主探しの内覧が不要
あなたがマンションなどを借りる、あるいは購入する場合、内覧し部屋の状態や近隣環境を確認するでしょう。 もし、中古マンションを売却するために「仲介」を選択すれば、あなたの中古マンションに興味を持った人は内覧し、購入するかどうかを検討します。なんて言ったって、不動産は高い買い物ですし、生活する大切な場所です。内覧せずに高いお金を支払う人はあまりいないのではないでしょうか。
もし、あなたが住みながら売却するのであれば、内覧のお客様が出入りすることで当分落ち着かない日々を過ごさなくてはなりませんね。 一方、「買取」であれば、不動産会社が室内や周辺環境などを一度見に来るだけなので、一般消費者が内覧しに来る「仲介」よりも内覧の手間やストレスを省くことができ、非常に簡潔な方法と言えます。 もちろん、不動産会社が一度内見するだけ、と言っても、売却査定額に影響するので、たとえ「買取」を選択した場合でも、室内をキレイな状態にしておくに越したことはありません。

4.知人や近隣の人に知られることなく売却できる
「あら、あのお宅売却するのね。何かあったのかしら。」「お?これは会社の同僚の部屋だ。
〇千万円ぐらいの部屋だったのか~。」
もしあなたが所有している中古マンションを売却しようとして、陰でこのような噂話がなされていたらどうでしょうか? 「仲介」の場合、宅建業法の決まりでREINS(不動産業者間の物件検索サイト)に、売却額や間取り、広さ、室内写真などの情報を掲載しなければならず、そのため外部に情報が出やすくなります。また、不動産会社のホームページや店頭、地域の新聞の折り込み広告などにあなたの中古マンションの情報が公開されるので、会社の同僚や近隣に情報が知られてしまう可能性が高くなります。対して、「買取」であれば、売却するのは「あなた」であり、買い取るのは「不動産会社」になるため、あなたが不動産を売却しようとしているという情報が世間に開示されることなく取引が完了してしまうわけです。

5.仲介手数料がかからない
もしあなたの中古マンションが「仲介」によって買い主が見つかったのであれば、あなたは、購入者を探してくれた仲介業者である不動産会社にお礼として仲介手数料を支払います。仲介手数料の算出方法は、契約が成立した後、物件価格に応じた額(成約価格×3%+6万円)が一般的となっています。例えば、4,000万円の建物を売却した場合、仲介手数料の上限額は「126万円(税別)」となります。不動産屋は、このような仲介手数料で儲けているわけですね。
一方、「買取」の場合、あなたの不動産は会社に直接買い取ってもらい、間には誰も介入しないので、仲介手数料は発生しません。 仲介手数料も、なかなかバカにできない金額なので、「買取」と「仲介」のどちらを選択するのか、売却査定額と相談して決めたいところですね。

「買取」における2つのデメリット!


それでは、次は気になる2つのデメリットについて解説します。
1.一般的な相場での価格より、買取価格が安くなる傾向がある
「買取」の場合、売却査定額が「仲介」よりも安くなりがちです。これは、まさに「買取」の一番大きなデメリットであり、この理由により「買取」よりも「仲介」を選択する人が多いのが現状です。
仲介であれば、自分自身が住むためにその物件を一個人が購入し、その後さらに住みやすくするためにリフォームやリノベーションを行うかもしれません。
それに対して「買取」では、付加価値をつけるために、その物件を購入した不動産会社の手によってリフォームやリノベーションが企画されてその後に再販されるケースがほとんどです。
そのため、買取業者は、あなたから物件を買取る際の買取額を決める場合、「大体、この価格なら売却(再販)できるに違いない」と予測した価格から、リフォーム費用や粗利益をマイナスして買取額を算出します。さらに、「仲介」であれば、仲介手数料を売り主からもらうことができますが、「買取」であれば仲介手数料はもらえません。そのため、このようなもらえるはずの金額分や金融機関でローンした場合の事務手数料、こういったもろもろの費用をマイナスして、買取額を算出しているのです。
その金額は、大体の相場として「仲介」で売却できる場合の価格の70%~80%程度と言われています。仲介での売却査定額が4000万円とするなら、買取における売却査定額は2800万円~3200万円ぐらいが相場と言えます。さらに言えば、大きい規模の不動産会社では、さらに買取額が下がることがあります。なぜなら、規模の大きい会社は、人件費や販促費、広告費などが多額にかかり、これらの費用を粗利益で調整するためです。
以上、こういったカラクリのために、「買取」と「仲介」での売却査定額に違いが出てしまいます。

2. あなたの不動産は、不利?それとも有利?
注意してください。何でもかんでも不動産会社が買い取ってくれるわけではありません。「買取」において不動産会社が敬遠しがちな、あるいは、買取査定額が低くなりやすいものがあります。それは、下記のような物件や土地です。

・新築・築年数の浅い物件
・敷地を分割することのできない土地

これらの買取額が低くなりがちな理由は、もうお分かりかと思います。不動産会社はあなたの中古マンションを購入した後、「リフォームして再販する」目的があります。これが不動産会社の利益をうむ方法です。
新築や築浅物件だと、時代に合った内装だったり、使用感が少ないためにリフォームの必要がなく、不動産会社にとっては魅力が半減します。また、分割できない土地は、分譲地エリア内で法による規制や近隣との決まりごとがあるなど条件が厳しく、不動産会社側が買い取りを断るケースがあります。買い取り後に手を加えることの難しい物件は不動産会社にとって、利益をうまない、あるいは販売できず、うまみが少ないために買い取らないのです。

ここまで読んで、不動産の売却査定におけるい秘密があることを知っていただけたと思います。以下では、どちらにするかの判断基準をまとめてみましたので参考にしてみてください。

判断基準


もしあなたが以下の内容にあてはまるのであれば、もしかしたら「買取」に向いているかもしれません。
・「仲介」より買取価格が安くなってもよいので、時間や手間をかけたくない
・短期間で現金化したい、あるいは早急に現金が必要
・売却していることを知人や近隣に知られなくない
・「瑕疵担保責任」でお金を請求された際の支払い余力がない
・内覧などによるストレスを回避したい
・家事などで家が消失してしまった(買い取った不動産会社に権利が行くので、消失してしまった物件の後処理などの面倒から解放されます。)

仲介に向いているのは以下のような場合です。
・時間に余裕があり売却時期はいつでも良い
・何しろ売却額が最優先
・内覧者の訪問が苦ではない
・「瑕疵担保責任」における修繕費用の支出は問題ない
・売却することを他人に知られても問題ない
・売却する物件に自信がある

上述した「買取」と「仲介」を使い分ける方法を確認して頂けたら、「買取」と「仲介」のどちらが合っているのかおおよそのメドは立ってきましたでしょうか。漠然と売却について考えていた人には少しは役に立つノウハウだったかと思います。知っていると知らないでは大違いなので、こういった情報はなるべくたくさん収集しておきましょう。

不動産会社を探す


それでは、買い取ってもらうにしても、仲介してもらう場合でも、肝心の不動産会社はどのように探したらよいのでしょうか。
不動産買取の流れで話しますと、まずは、不動産会社を探し、買取査定額を提示してもらい、問題がなければ契約締結にいたります。ただ、どこの不動産会社でも買取を行っているわけではありません。買取は仲介と違い、中古マンションや戸建て、土地といった高額な商品を在庫として抱える商売のため、ある程度規模の大きな不動産会社でないとできないのが実情です。その理由は、信用力のある不動産会社にしか銀行が融資してくれないためです。街を歩いているとよくみかける小さな不動産会社の場合、資金不足などの点から買い取りを行えない、あるいは、行っていない会社があるので注意が必要です。

「仲介」でも「買取」でも信頼できる不動産会社との出会いが大切


仲介の場合でも買取を選んでも、相談する不動産会社がいなくては、話になりません。ここで重要なのが、あなたが信頼できる不動産会社をきちんと見つけられるかどうかです。ここに成功のカギが隠されているのです。
それでは、一体どのようにして信頼できる不動産会社に出会うことができるのでしょうか。道を歩けば、大中小様々な不動産屋があることに気づきます。また、テレビをつければ、様々な不動産会社がCMを流しています。あなたの大切な中古マンションの売却査定を、適当に選んだ会社に託しますか?あるいは、数多くある会社を一つ一つ調べあげて、最適な会社を見つけ出しますか?それには、途方もない時間と労力が必要とされ、その間にもあなたの大切な物件を売却するチャンスを逃してしまうかもしれません。
それでは、最適な不動産会社を見つけ出す最良の方法をお教えいたします。それは、「不動産査定一括査定サービス」を利用することです。

不動産一括査定サービスとは?


売却したいと考えている物件の情報と個人情報を入力するだけで、査定先や売却先の不動産会社が抽出され、複数の不動産会社に査定を依頼することができる大変便利なサービスです。
そもそもこのサービスが出てきたのは、ここ5~6年ぐらいの話になります。出てきてからまだ日が浅いのですが、とても優れた無料サービスなので、すごい勢いで利用者が増加しています。

実は、このサービスは現在、少なくとも30はあります。どのサイトを利用したらよいのか、これまた悩んでしまうところでしょう。そんなあなたのために、代表的なサイトをご紹介します。
その一つが、「イエウール」です。

「イエウール」をおススメする理由として、提携している不動産会社の数を挙げることができます。「イエウール」は、なんと1500社の不動産会社と提携していて、その数は他の一括査定サイトと比べ、圧倒的に多いのです。「イエウール」の特徴は、大手や中堅の不動産会社だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社とも提携しているので、あなたが売却しようとしている中古マンションなどを最も上手く販売できる、あなたにピッタリの不動産会社に出会うことができるのです。
そうは言っても、不動産を売却することは、一生の中であまり経験することのないイベントです。騙されたらどうしよう・・などと心配はつきないですよね。でも、ご安心ください。「イエウール」から依頼できる不動産会社には、厳重な審査を行っており、きちんと選別された不動産会社が提携されているのです。

まずは、「不動産一括査定サービス」を上手に活用して、あなたの大切な中古マンションの売却査定額を提示してもらってみることがおススメです。そこから、「買取」や「仲介」などを相談しながら決めていけば、失敗することはないでしょう。それぞれの会社にいる営業マンとの相性もあります。中には、上手い話しを持ち掛けて、自分に有利に話を進めてしまう営業もいるので、「不動産一括査定サービス」でいくつかの会社がピックアップされたら、そこから吟味していき、あなたにとって最良のパートナーを見つけてくださいね。

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