中古マンションを高値で売却するための価格相場マニュアル2019 

中古マンション売却マニュアル

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

こんにちは、不動産会社監修「マンション売却一括査定 比較ランキング」ライターのけんです。
最近「不動産」「売ってください」などのキーワードでこちらのページを検索してくださる方が多いので、チラシを受け取った方におすすめの情報をまとめてみました。

今が売り時?!今後の日本と都市部の中古マンションの価格相場の動向


自分の資産である中古マンションは、少しでも高く売却したいですよね。中古マンションの相場は、経済の状況によって大きく変動します。
土地の価格が景気によって左右されるからです。そのため、日本の経済動向を見ながら売り時なのか判断をすることが大切です。
経済の動きを見る判断材料として日経平均株価を見てみることがおすすめです。株価が上がると土地の値段は上がり、株価が下がると土地の値段が下がるという動きをしていると言われています。しかし、土地の価格は、株価に瞬時に左右されるというわけではありません。株価が下がって1〜2年後くらいに土地の価格が下がる傾向があります。そのため、上昇していた株価が急に下がったとしても1年半以内に売却できれば上昇していたときの価格で売却することができるため、比較的高値となります。

日経平均株価を見ることにより、土地の価格を予想することができ、売却に適したタイミングを掴むことができることがわかりました。しかし、あまり経済や投資などに興味のない方は常に日経平均株価をチェックすることは苦痛に感じるのではないかとも思います。そこで、今後の日本の経済状況の予想とそれによる土地の価格の変動の予測を見ていきたいと思います。ぜひ、売り時のタイミングに中古マンションを売却してみてくださいね。

まず、今後の日本において中古マンションの価格変動に大きく影響がありそうなことが4つあります。それは、消費税増加と東京オリンピック、生産緑地問題、超高齢化社会です。この4つの出来事がどのように中古マンションの価格に影響するのかをご紹介します。
今年の10月消費税が10%に増加します。消費税の増加は、価格の高いものほど大きく影響があります。例えば1000万円の中古マンションを購入するとき今までなら消費税は80万円でしたが消費税が10%になった場合には100万円になります。その差はなんと20万円です。20万円あれば家具を買い替えることもできて、かなり大きな額という印象を受けます。都市部の中古マンションの場合は1000万円以上する場合がほとんどのため、消費税の差額はもっと大きくなってきますね。そのため、消費税が上がる前に購入したいと考える人が多くなり中古マンションの需要が増えます。需要が増えると売れ残ることもないため、値下げをすることなく高値で売却することができるでしょう。中古マンションを売れ残って値下げすることなく売却したいと考えている方は、まずは今年の10月までに売り出してみることがおすすめです。

次に2020年に開催される東京オリンピックです。現在東京オリンピックの開催に向けた盛り上がりにより、緩やかに景気が上昇していると言われています。オリンピックに向けて気分が上がることにより、人々の購買意欲が上昇していること、海外からの旅行者も増えており日本でお金を使ってくれる外国人が多いため景気がよくなっているのです。景気が上昇すると土地の価格も上昇するため、中古マンションの相場価格も自然と高くなります。ちなみに必ずとは言えませんが、オリンピックの後には景気が悪くなることも予想されています。過去にオリンピックが実施された国でその後の経済の動向を見てみると、オリンピックが開催される前の年までの経済成長率が最も高く、開催年、開催された翌年を見ると急激に経済最長率が下がっているのです。日本も必ずそうであるとは言えませんが、「あのとき売却しておけば……」と後悔しないためには、オリンピックが開催される前に売却することを検討してみてもいいかもしれません。

次に生産緑地の問題についてご説明します。今日本には、都市部だけでなく全国各地に生産緑地という土地が存在しています。生産緑地は、家を建てたりすることができず、農地として指定されている土地です。この土地が作られたのは、1991年です。その当時、都市部の農地だったところにどんどん住宅が建てられていました。このままだと農地がなくなってしまうのではないかと考えたことから、政府により生産緑地の法律がつくられました。内容は、都市部にある一部の農地を「生産緑地」に指定しました。指定された生産緑地は30年間農営の義務がありましたが、固定資産税や相続税の優遇措置が与えられました。2022年で30年が経つため、生産緑地が解除されます。解除されると、今までの固定資産税などの優遇がなくなります。このまま土地を持ちつつけると最大で今までの80倍ほどの固定資産税がかかることになると言われています。80倍となると維持するのが難しいと考える人がほとんどでしょう。

そこで、ほとんどの人が自治体へ買取請求をすると言われています。しかしあまりにも買取請求される土地が多くなることが予想されているため、自治体が買取できない土地も多く出てくると言われています。そうなったときには、自分で土地の売却をする場合がほとんどでしょう。その土地を買取った購入者が再び農地として利用することはほぼないと考えられます。なぜなら都市部で高い固定資産税を支払ってまでその土地で農業をするメリットがないからです。農業をするのなら、土地の価格も固定資産税も圧倒的に安い田舎でやる方が断然得です。そのため生産緑地だったほとんどの場所が宅地として利用されることが予想されています。ちなみに東京都だけでも生産緑地は、東京ドーム712個分ほどあると言われています。他の地域の指定緑地も宅地として利用されることを考えると宅地の数が増え不動産の需要は供給が上回ることが予想されます。そうなると不動産が売れにくくなり、土地の相場が下がります。土地の相場が下がると中古マンションの相場ももちろん下がるでしょう。新しく建てられた住宅ですら余るほどとなるため、中古マンションもなかなか売却できない状況になるのではないでしょうか。これを踏まえると生産緑地が解除される2022年までに中古マンションを売却することがおすすめです。

最後に超高齢化社会ですが、現在でも日本は高齢社会となっていますが、2025年になると今日本で最も人工が多い団塊世代の人たちが75歳以上の後期高齢者となると言われています。そうなると、日本人の5人に1人が75歳以上という超高齢化社会となります。2025年〜2035年までに死亡数が増えることも予想され多くの空き家が出てくると考えられます。生産緑地の問題で供給の上回った不動産ですが、さらに供給が増えることになるのです。もちろん土地の相場はさらに下がることが考えられます。中古マンションを売却することがかなり難しいことになってくる可能性があります。
このような最悪な状況になる前に中古マンションを売却することがおすすめです。しかもなるべく高く売却するためには、東京オリンピックまでを目安に売却するのがいいかもしれません。

【関連記事】 >>>マンション売却時の高値の相場価格の予想方法

都内の中古マンションこそ!東京オリンピック効果に乗って売却すべし!


現在、東京を中心としたマンションがとくに購入されているようです。その理由は、2020年に開催される東京オリンピックによるものです。それが理由となると開催が終了したときには需要が減り、相場もどんどん下がっていくことが考えられますね。早く売った方がいいような気もしますが、「いまは価格が上がっているまっただ中のため、もう少し待てばさらに高値で売却できるのではないか」と思っている方も多くなかなか売却に行動を移すことができないのではないでしょうか。しかし、今価格のさらなる上昇を期待し、売却に行動を移さないのはあまりおすすめできません。結局高く売れる時期を逃してしまい、安い価格で売ることになってしまっては非常に勿体ないですよ。都内の中古マンションこそ、この効果に上手に乗って売却するべきです。では、今後の相場がどうなっていくのかをご紹介していきます。

現在、開催を目前にして都内に人が急激に増えていることにより、マンションの需要が高くなっています。しかし、オリンピック終了後には人口の増加は止まると予想されます。そうなると今と同じような需要がなくなり、土地の相場も安くなることが考えられます。今まで新築マンションだと高くて手を出すことができず、中古を購入していた人も新築を購入することができるようになってきます。そうなると中古の需要が減り、今までのような高値で売ることは難しくなってくるでしょう。その前にぜひ売却しておきたいですね。

さらに現在、住むためでなく、不動産投資用に都内のマンションを購入している人が多くいます。日本人だけでなく、外国の投資家からも注目されているようです。今ここまで価格が高騰している理由として、外国の投資家たちがみんなして買いあさっているからだとも言われています。開催終了後は、これ以上相場が上がることは見込めなくなります。そうなると、投資家たちが一気に売りにだす可能性が出てきます。そうなると、都内の中古マンションは、供給が需要を上回ることが予想されます。

さらに2018年には民泊においてあたらしい法律がはじまりました。それにより、空いている部屋に旅行客を有料で泊めることが正式に解禁されました。しかし自治体への届けでることが必須となり、年間180日しか営業できないことになりました。新宿区においては、平日の昼間の営業は禁止となりました。この法律が施行されるまでは、中国人たちが都内のマンションを民泊に使うために購入していました。しかし、制限が多くなったことや、場所によっては民泊を禁止するところも増えてきたことにより中国人の投資家たちは都内マンションから撤退しだしているようです。オリンピックが過ぎれば相場も下がることを予想しているため、民泊としても利用しにくく、今後物価の下がっていくため早く売ってしまった方がいいと考えており徐々に売り出しているようです。今後、外国人投資家により売りにだされるマンションが多くなることが予想されているため、そのラッシュが来る前までに売却する方が高い値段で早く売ることができるかもしれません。

さらに、現在選手村が建設されていますが、開催終了後は、ここは分譲マンションとして利用されると言われています。現在5000戸あると言われていますが、すべて売りに出されるとなると都内のマンションは余るほどの供給量になってしまうことが考えられます。需要よりも供給が上回ることにより、不動産の相場は下がりますし、売れにくくもなるということを頭に入れておいた方がいいでしょう。

また、過去にオリンピックが開催された国から今後の売れ行きがどうなるのかを予想することができます。北京でもオリンピック前は、今の都内のマンションのように価格が高くなっていました。マンションがたくさん建設されて不動産バブルが発生していたようです。しかし、オリンピックが開催される1年前にこれ以上価格が上がることはないと予想した人たちが一気に売りに出しました。こうして、バブルが崩壊したと言われています。都内のマンションも北京と同じようなことになる可能性は十分にあります。

さらに現在購入者が多い理由としては、金利が低いというのも理由だと言われています。今後オリンピックの効果で好景気が進んでいくと、政府が掲げているインフレ率に達成して、金融緩和を行う必要がなくなります。そうなると、金利が上昇していくことが予想されます。住宅ローンの金利もあがるため、ローンを組んでまで中古マンションを購入しようと思う人が少なくなるでしょう。

オリンピックによって都内のマンションの価格が上昇していますが、それがいつまでも続くわけではないということがよくわかりましたね。売り時を逃さないようにするためには、そろそろ売却にむけて行動した方がいいかもしれません。

では具体的にどのエリアだと今すぐにでも売りに出すことがおすすめなのでしょうか。現在人気がある場所をご紹介します。
まず一つめは、湾岸エリアです。とくに晴海、勝どき、有明、辰巳などは最もオリンピック効果が高いとされています。その理由としてテニスや水泳などの競技が開催される場所だからです。それが一番の理由で土地の相場が際立って上昇しています。選手村が建設されている場所でもあり、今とくに盛り上がっている場所のひとつなのです。

次は、東京スカイツリー近郊の墨田区や錦糸町です。人気のスポットであるスカイツリーがあるだけでなく、住みやすさや交通の便の良さでも注目されています。都心より落ち着いた雰囲気で、商業施設が充実しているため、都内でもとくに生活しやすい場所でしょう。さらに、都市部へ電車でアクセスがしやすいというところも人気の理由です。空港がある成田や羽田から都市部へ出る際、この場所を経由することもあり、外国人からも注目されています。

次に注目されているのが、競技が開催される場所に近くて行きやすい品川、田町付近です。品川はさまざまな路線の通る玄関口のひとつです。田町においては、山手線の新しい駅が計画されていることもあり、注目されていると言われています。
最後に外国人から最も注目を集めていて価格が高騰している新宿、渋谷です。東京の文化の生まれる主要な都市であることから外国人から最も注目を受けていて、マンションの価格も上昇していると言われています。渋谷は東京オリンピックが開催される年からさらなる都市開発がされるようです。

該当するエリアに住んでいる人は、今マンションは非常に売り時です。もしかしたら購入したときよりも高い値段で売ることができるかもしれません。古い建物でも上記の場所はいい立地であるため、なかなか売れないという心配はないかと思います。逆に古いマンションだった場合は、今高い値段で売ってしまって、出た利益で新しいマンションに住み替えることもできます。
これらの場所のマンションに住んでいて、売却を検討している人は、売り時を逃さないために今すぐにでも行動を起こすことをおすすめします。オリンピックが開催されてからは、今以上の相場価格の上昇は見込まれないと思っておくのがいいでしょう。まずは、一括査定サイトを使用して査定をとってみることからはじめてみましょう。

【関連記事】 >>>中古マンション売却時の査定価格の動向の調べ方

1年間で見る中古マンションが高値で売却できる時期は?


1年のうちいつでも中古マンションの売れ行きが同じわけではありません。景気以外にも季節によって売却のしやすさが異なります。相場の価格も異なってくるため、早く高く売却するためには、売れやすい季節に売却することがおすすめです。1年間のうち中古マンション売却に適しているタイミングはいつなのかご紹介していきたいと思います。

まず中古マンションを購入する人が増える時期は、新学期を迎える前の時期です。子どもの学校や企業や行政すべて4月で新学期を迎えます。4月から新しい生活をスタートさせるために新学期を迎える前に中古マンションを購入する人は多くいます。4月からの生活を送るためには、遅くても3月中には引越など全て終わらせる必要があります。そのため、2月3月中の購入を検討する人が多くいると考えられます。実際に2月3月は1年のうちで住宅の契約件数が最も多い時期であると言われています。そのような需要の高い時期に中古マンションを売却することにより、高値で早く売却することができます。とくに3月は、購入者が契約を急いでいる場合が多くあります。そのため、価格交渉などもかわしやすく、大幅な値下げをすることなく売却することができるでしょう。交通に便利な立地など人気のエリアにある中古マンションなら一切値下げすることなく売却できるかもしれませんよ。

次に中古マンションが売れやすいとされる時期は、転勤の時期です。会社の移動時期は4月と10月が最も多いと言われています。そのため、新生活の始まる4月前以外にも10月の前の時期も中古マンションは比較的売却しやすいでしょう。10月から新しい生活を始めることを考えると9月中には引越など完了させる必要があります。しかも、会社の移動の辞令は1ヶ月前に出されることが多いようで、9月中に急いで引越先を探している人もたくさんいるようです。契約を急ぐ購入希望者が多いため値下げなどもすることなく売却できるかもしれません。さらに、転勤のために引っ越す人たちはまた転勤があるかもしれないと考え、新築マンションよりも手頃な中古マンションを探す場合が多いでしょう。そのため、9月は中古マンションの売却に非常に適している時期だと言えるでしょう。

その次に中古マンションの売却に適したタイミングは、年末のイベントの前だと言われています。クリスマスや大晦日、お正月などは家でのんびり過ごしたいですよね。そのため、年末のイベント前の11月までには引越を済ませたいと考えている人も多数います。10月11月も中古マンションが比較的売却しやすい時期だと思っていいでしょう。また、転勤の辞令を出された人たちは1ヶ月で中古マンションを探すことが難しかった場合には、ひとまず賃貸に住んでから1ヶ月2ヶ月かけて中古マンションを探す場合もあります。そのような人たちも11月ごろに中古マンションを購入することが多いため意外と狙い目な時期でもあるのです。

中古マンションを売却しやすい季節がよくわかりましたね。では、逆に中古マンションが売れにくい時期も知っておくことが大切です。売れやすい時期に売却することができないときは、売れにくい時期だけは避けることがおすすめです。

中古マンションを売却しにくい時期は、8月だと言われています。8月は夏まっただ中であることが一番の理由です。しかも近年の夏は猛暑であり、そのような中わざわざ引越をしたいと思う人は少ないため、最も売却しづらい時期なのです。引越作業も大変ですが、購入希望者たちは、何度も不動産会社に足を運んだり、内覧に行ったりもします。そのようなことを熱い夏に行うのはかなり大変なことだと思います。とくに小さな子どものいるご家庭や、仕事の休みをなかなか取ることができないご家庭は、熱い季節の休みの日はなるべく外に出ず、室内でゆっくりしていたいと思うのではないでしょうか。それを踏まえると、人々の行動力が落ちる8月の売却はあまりおすすめできません。売却する側も売却に向けてのさまざまな準備があったり、内覧を実施したりと熱い季節に行うことは大変だと思います。どうしても急いで8月に売却をしなくていけないという理由がない限りは比較的売却しやすくなる9月まで待ってみてもいいのではないでしょうか。

また、新生活が始まってからの4月に購入をするという人もあまり多くないようです。やはりみんな引越を3月までに済ませて、4月は落ち着いて新生活をスタートさせたいと考えているからでしょう。

季節ごとの売れやすい時期、売れにくい時期がよくわかりましたね。しかし、売れやすい季節に中古マンションを売却したからといって必ずしも早く高値で売却できるというわけではありません。なぜなら需要が高まる時期に売却を狙う人は多く、自分の近隣で似たような中古マンションがいくつも売りにだされている場合があるからです。そのため、必ず売れやすい季節に売りにださなきゃと思うのではなく、時期が合えばなるべく売れやすい時期に売却すると考えておくのがいいでしょう。

ちなみに中古マンションを売却するときは、売却すると決めてからすぐに売却できるわけではありません。そのため、売却したい目標の月に合わせて行動を起こしていく必要があります。中古マンションの売却までにどの程度の期間が必要となるのかをご紹介します。 まず、売却することを決めたら複数の不動産会社で査定をとってみます。その中で一番信頼でき、相性のいい不動産会社を見つけます。その後、不動産会社と媒介契約を結びます。ここまではだいたい1ヶ月かからないくらいと思っておくといいでしょう。

その後、内覧希望者が見つかったら内覧を行います。内覧希望者が購入者につながった場合には申し込みが行われます。また、このとき価格交渉などがある場合もあります。内覧希望者は、売り出してすぐに現れる場合もありますが、なかなか見つからない場合も多くあります。また、内覧希望者が現れても必ず売却につながるというわけではありません。売却につながるまで内覧希望者が現れるたびに何度も内覧を行う必要があります。内覧希望者が見つかり、申し込みまでにつながる期間は早くて3ヶ月くらい遅くて半年もしくはそれ以上だと思っておくことがおすすめです。

最後に購入者と売買契約を交わします。その後、決済を行い、引き渡しとなり売却が完了します。だいたい1ヶ月程度と見ておくといいでしょう。

以上がだいたいの目安となります。売却までに半年程度の期間がかかると見ておくといいでしょう。最も売れやすい時期の2月や3月に引き渡しを行うと考えるとその半年前には良さそうな不動産会社を探しはじめることが大切です。もしも購入者が早く見つかったとしても引き渡しの日を指定することはできるため、なるべく早く行動に移すことがおすすめです。最初の不動産会社選びですが、まずは、複数の会社から査定をとってみてその中でやりとりしていて感じのいいところを選んでみましょう。

築何年がベストな売却の時期なのか?


中古マンションを売却する際の価格は、築年数によって異なります。なるべく高く損をしないようにするためには新築に住んでから何年程度で売却すればいいのでしょうか。

新築マンションは、入居するとどんどん価値が下がります。まず2年で大きく価値が下がるようです。次に5年を迎えるとさらに価値が下がります。その後10年を迎えたときまたガクっと価値が下がります。

それなら住んでから1年くらいで売却すれば購入したときとほぼ同額で売却できるのではと思うのではないでしょうか。住んでからそんなにすぐ売却を検討する方は少ないかと思いますが、それでも購入したときと同じくらいで売ることはできません。購入したときの価格から1割程度下がるようです。2000万円で購入した場合、1800万円で売却することになります。たった1年程度しか住んでいなくても200万円も価値が下がってしまうのです。新築マンションは、1日でも誰かが住むことにより、中古という扱いになります。1日住んだだけで価値が急激に下がるとは驚きですね。2年までの期間は最も中古マンションが高く売れる時期ではありますが、逆に損をしてしまう場合が多いでしょう。なぜなら、マンションを購入するときローンを組んで購入する人が多いのではないでしょうか。住んでから1年以内で売却をする場合、住宅ローンはまだ残っていることでしょう。

しかし、売却をするとなるとそのローンを全て一度に返済しなくてはいけないのです。そうなると売っただけでの金額では足りないため、価値が下がった分のお金を用意する必要があります。さらに、売却するときには、不動産会社への仲介手数料もかかるため、多額のお金を用意しなくてはいけないのです。それを踏まえると、このタイミングはベストとは言えません。

では、売却にベストな築年数はいつなのでしょうか。まず一つ目のおすすめのタイミングは10年までです。自分が中古マンションを購入する立場になって考えるとなるべく新しくきれいな家に住みたいと考え、この条件の物件を探すのではないでしょうか。ちなみに価値は2.5割ほど下がると言われています。比較的まだ高値で売却できる時期のためローンの残りの状況と見比べて売却を検討してみるといいでしょう。 次におすすめなのが15年の時期です。新しいというイメージはありませんが、まだ古さを感じるような時期ではないかと思います。そのため、この条件で中古マンションを探す人もいることだと思います。壊れた部分などもまだ少ないため、売却前の修繕費も比較的かからないときでしょう。ローンの残金をみて、損をしないようだったら売却を検討するといいでしょう。

ちなみに住んでから20年を過ぎると中古マンションの価値は、それ以上下がることがなくなると言われています。そのため、これ以降は売却価格が下がることはないため、売却を急ぐ必要はありません。

古いマンションを売却することは難しいのではないかと考えている方も多くいるかと思います。実はそんなそのようなことはありません。築30年を超えて売りに出されるマンションは多くありますし、買い手も見つかります。マンションは、鉄筋で作られていて丈夫なので木造の建物よりも耐久性があり、安心して長く住むことができます。また、古い物件であれば比較的新しい中古物件に比べると安く購入することができるため、あえて古いマンションを購入し、自分の好きなデザインにリフォームしたりして住む方もいます。古いマンションを売却するとき、少しでも高い値段で売却したい場合は、部屋をきれいに使っていたことがわかるようにしておくといいでしょう。古いマンションでも住んでいる人がそれだけきれいに大切に使っているかで劣化の度合いは異なります。大きな傷や破損した部分などはこまめに修繕したり、シミや汚れなども気がついたときに落とすようしたりすることで、汚れが家に染みつきにくくなります。

また、動物を飼っていたり、室内でたばこを吸っていたりした場合には、査定をとる前に目立つ部分は修繕をし、ハウスクリーニングを行っておくことがおすすめです。

なるべく最低価格で売却したくないという方は15年までに売却するのがベストなタイミングであることがわかりましたね。20年を過ぎると最低価格になりますが、売却できないというわけではないため、自分たちに合った売却のタイミングを検討してみてください。

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支払う税金が異なる!?税金を抑える売却にベストなタイミングは?


現在のマンションの物価が高騰している波に乗って売ることができたら、マンションを買ったときの金額よりも高い金額で売れる可能性が出てきます。その場合、ひとつ注意しておきたいのは、税金が発生するということです。これを譲渡所得税といいます。普通は買ったときの金額よりも売ったときの金額が上回るなんてなかなか考えられないことですよね。しかし、今回価格が高騰している中で都内の人気のエリアのマンションを売却する場合、購入したときの価格を上回ることが十分に考えられます。では、そのときどのくらいの税がかかるのでしょうか。

売却したいけれど、大きい額の税がかかることになるのなら、売却しようか迷ってしまうという方もいるのではないでしょうか。まず一体いくらくらいかかる計算してみるといいでしょう。計算するためには、売却することで得する額を出す必要があります。その計算方法は、[マンションが売れた価格−マンションを購入するときにかかった金額+マンションを売るときにかかる金額]です。購入したときかかった金額に関しては、マンションそのものの金額だけでなく仲介手数料や諸費用、修繕やリフォームを行った費用も対象となります。マンションを売るときにかかる金額については、仲介手数料や印紙にかかった費用です。

計算して出た金額が、得した額となります。得した額を元に税がいくらになるのかを算出することができます。
算出するとき注意したいことがあります。それは、マンションを購入してから5年が経過しているか、いないかです。いないのなら[得した額×0.39]経過しているのなら[得した額×0.2]を納付することとなります。ここで注目してほしいのが、率が違う点です。購入してからの期間が短い物件だと、半額に近い額を納めなくてはいけないのです。そんなに納めることになるのなら、売却する気がなくなってしまいそうですよね。あまりにも大きな額となるため、せめて5年経ってから売却した方がいいのではと考える方も多いのではないでしょうか。

実はその心配はないのです。うれしいことにこの税は控除することができるのでお金が戻ってくるのです。売却するマンションに実際に住んでいたときに適用することができ、3000万円まで戻ってきます。しかも、こちらは購入してからの年数は関係ありません。さらに、所有者が夫だけでなく妻も半分所有していることになっていれば、夫と妻の分で 6000万円のお金が戻ってきます。ただ、例外があり、受けることができないときもあります。それは、一昨年までに同じ控除を受けていたときには、受けることができません。そのため、売却するのが2度目の場合、前回マンションを売却したときから3年開空ける必要があります。マンション高騰の波にのって売却することは大切ですが、2度目の場合は前回売却したのがいつなのかを必ず確認しておくことがおすすめです。また、買主が親戚だった場合や、3年間以上住んでいなかったマンションの場合にもお金は戻ってきません。受けることができないケースはありますが、普通に住んでいたマンションで売却もはじめての場合なら適応されるため安心してくださいね。

他にも注意をしておきたい点があります。それは、控除を受けた場合、その年と翌年、翌々年に購入した住宅は、ローンの控除を受けることができません。住み替えるときには新しい住居を購入するときローンを組む場合が多いかと思います。ローンの控除額は借りた額が年収によって異なるため、どちらを受ける方がお得なのかしっかり確認しておきましょう。

また、中古マンションを売却するときに手続きを行うことでお金が戻るというわけではありません。売却した次の年に確定申告を行う必要があります。めんどうなイメージがありますが、大きな額になってくるため、損をしないためには必ず行いましょう。難しい場合には、税理士に依頼をすることもおすすめです。

買ってから5年が経過しているかどうかで支払う税が大きく異なりますが、結局3000万円は戻ってくるというのがわかりましたね。もしも、得をする額が3000万を大きく超える額となる場合には、購入してからある程度年が経ってから売りに出すこともおすすめです。 住んでいた中古マンションの売却であれば現在価格が上昇している中で売却し大きな利益が出たとしても税は控除を受けることができるので安心ですね。しかし、売却するマンションが住んでいたマンションではなく、相続したマンションで、なおかつ住んでいなかった場合、売却時どうなるのでしょうか。さまざまな税が関わってくるため、大きな額を納めることになるのではないかと不安になりますよね。相続したマンションについてもご説明していきます。

まず、そのようなときには早めに売却をするのがおすすめです。タイミングでいうと相続してから3年以内です。そうすることにより、税金を抑えることができます。その理由は、譲渡所得を計算するときに、支払った相続税を[マンションを買うときにかかった金額]に加えることができ、税額を抑えることができます。相続税が多額であるために、やむおえず相続したマンションを売却する場合もあると思います。その場合は早めに行動に移し、売却することにより、支払う税を抑えることができるのですね。

また、価格が不明な場合もあるかと思います。かなり古いマンションだったときや、亡くなった方が契約書をなくしてしまっていたとき、亡くなった方が遠い親戚だった場合などそのようなこともあり得ることです。もし購入価格がわからなかった場合には、マンションが売れた金額×0.05を購入価格とすることができると言われています。あまりないケースかと思いますが、都内のマンションを相続していて、契約書が無くなかなか売却できないままでいた場合、上記のような計算方法が活用できるため、オリンピックの効果に乗って売却に踏み出してみてはいかがでしょうか。

得する額があまりにも大きな額でない場合には、相場が高くなっている今売却するのが良さそうですね。損をしないように抑えられる税金は抑えて、お得に売却してみましょう。

【関連記事】 >>>相続した不動産を売却するタイミングはいつがいい?

いつでも売り時!?2020年以降も値段が下がりにくいマンションは?


では、オリンピックが過ぎると全てのマンションの価値が下がってしまうのでしょうか。実は全てが大幅に下がるというわけではありません。全く売れなくなってしまうわけでもないので安心してください。元々のマンション自体の価値が高いものは、開催終了後も高い値段で売却できる可能性があります。では、どのようなマンションがマンション自体の価値が高いのかをご紹介していきたいと思います。

まず一つめの値段が下がりにくいマンションは、交通の便がいいマンションです。駅まで徒歩で行くことができる物件は非常に価値が高いでしょう。通勤通学は毎日のこととなるため、なるべく駅から近い距離に住みたいと思う人が多いから需要が高いのです。そのため、オリンピックが終了したとしても駅から近いマンションを求める人は多いため、価値が下がりにくいマンションと言えます。

さらに、その駅がさまざまな線に乗り換えることのできるターミナル駅であれば、さらにマンションの価値が高くなります。いかにさまざまな場所に楽に出やすいかでマンション自体の価値は異なってくるでしょう。都心に出やすい駅というだけでなく、空港などに出やすい駅のマンションも人気があります。ビジネスで飛行機を利用する人は多いため、空港に出やすいかも見てみるといいでしょう。

さらに、電車だけではなく、車でさまざまな場所に出やすいかも意外と大切です。車で通勤をする人もたくさんいます。そのため、駅から多少離れていたとしても、高速の乗り場が近くに合ったり、都心までつながっている主要の道路があったりする地域なら比較的価値が高いかもしれません。交通の便がいい物件は、たとえ築年数が古い物件であっても、売れやすい場合があります。オリンピックが終了したあとには、もう古い物件は売れないかもしれないと思わず、高値で売却できる可能性もあるため希望をもって売却に挑みましょう。

次にマンション自体の価値が下がりにくい物件は、生活するのに便利な環境の物件です。先ほどの通勤通学を行うのは、主に夫や子どもの場合が多いですが、奥さんが日中いかに生活しやすいかも重要視するご家庭は多くあります。たとえば、大きなショッピングモールが近隣にあったり、保育園、学校などの施設が近隣に充実していたり、大きな公園があったり、飲食店もすぐ近くにあるようなマンションは人気が高いと言えるでしょう。ショッピングモールがすぐ近くにあれば、毎日の買い物が楽になりますし、買い忘れがあったときなんかにもすぐに買い物に行くことできます。まだ子どもがすごく小さいうちなんかには、奥さんがショッピングモールで子どもと時間を潰すことができて便利でしょう。子どもが多い地域のモールでは、子育てのイベントなどを頻繁に行うモールもあります。

そのため、大型ショッピングモールが近い物件はかなり人気が高い物件です。もしも、駅から離れていたとしてもモールに行けばほとんどの物が揃うのも便利な点ですね。また、大きな公園が近いという点もポイントが高いです。これも子どもがいる家庭にとって重要視する項目だからです。日中に子どもを遊ばせる場所がなかったり、遠かったりすると子どもがいる家庭はかなり生活しづらくなります。そのため、あまり気にしていなかったかもしれませんが、マンションの価値が高くなる項目でもあるため、大きな公園が近くにあるかは確認しておくといいでしょう。保育園や学校が近いという点も毎日の通学する場所であるため、重要視している家庭が多くあります。

また、今は保育園に入ることができない待機児童が多い時代です。保育園に入るために、待機児童が少ない地域へわざわざ引越を考えるご家庭も多いと言われています。そのため、周辺にたくさん保育園がある環境というのはかなり人気の土地なのです。また、生活のしやすさで言うと、駅や買い物施設までの道が平たんであるかも重要視されています。いくら駅や買い物施設まで近かったとしても急な坂や山がある場合には、それが原因でマンション自体の価値が下がる可能性があります。車移動だったり、独り身だったりするとあまり気にされない場合も多いかもしれませんが、これも子どもがいる家庭にとっては重要視している部分なのです。坂がある道で子どもをベビーカーに乗せて歩くのは意外と重くて大変です。自転車の場合には、子どもを乗せると山道を走るのはかなり難しいのです。

そのため、わざわざ電動アシスト自転車を購入することになる場合もあるため、それを避けるために道が平たんかを重要視している家庭も多いでしょう。いかに生活がしやすいかもマンションの価値を上げる項目であることがわかりましたね。

3つ目にマンション自体の価値が下がりにくい物件は、マンション自体の設備が整っている物件です。マンションの作りはマンションによってさまざまだと思います。とくに人気があるマンションは、大型マンションで共用スペースがきれいで充実しているマンションです。最近のマンションには、ジムがあったり、会議室があったり、シアタールームがあったり、ゲストルームがあったり、中には温泉がついていたりなど共用スペースが非常に充実している場合があります。そのようなマンションは、非常に人気が高い傾向にあります。

なぜならそこに住むだけで日常の生活を充実させることができるからです。ジムがマンション自体についていれば、仕事終わりなどにわざわざ通う必要がありません。また、ゲストルームやシアタールームがついていれば、マンションに友人を呼んで一日中楽しむことができるでしょう。通常自宅に友人を呼ぶとなると、部屋の片付けをしなくてはいけなかったり、また友人を泊める場合には、部屋が足りなかったりなど大変な思いをするかと思います。ゲストルームで友人と過ごせば、事前の部屋の片付けは必要ありませんし、気兼ねなく友人が泊まっていくこともできます。泊まることのできるゲストルームがあるのは、遠くから親戚が遊びに来たときなんかにも、ホテルをとる必要がないため、非常に便利です。共用スペースが充実していたマンションに住んでいた場合は、その便利さや快適さを身にしみて感じているかと思います。 住むだけで生活をより豊かにするため、マンション自体がいかに充実しているかは、マンションの価値を高めるポイントでもあるのです。

次にマンション自体の価値が高いのは、地域やマンション自体の独自性が優れているかです。地域というのは、例えば、夏には近隣で大きな花火大会を行う地域であり、花火をマンションの部屋から見ることができるなどです。また、人気の大型テーマパークが近くにある場合にもマンション自体の価値は非常に高いでしょう。テーマパークが近いだけで日々の気分があがるためそのようなマンションを求めている人は多くいます。テーマパークの花火なんかをマンションから見ることができることも非常にポイントが高いでしょう。そのような土地は多少交通に不便であったりしても土地の価値が非常に高く、都心と同じくらいの値段で売却できる場合が多くあります。また、オリンピックが過ぎたとしても、歴史のある花火大会が急に終わってしまったり、昔から人気のあるテーマパークが急に廃れたりすることはないため、今後もマンション自体の価値が高い場所だと言えるでしょう。

最後に、オリンピックが終わってからでもマンション自体の価値が高くなる可能性がある土地をご紹介したいと思います。今後、価値が上がる可能性がある物件は、都市開発されている地域のマンションです。区画整備が行われて新しい家をどんどん建てて景観がきれいになりはじめている地域や、首都により出やすくなる新しい道路を作っている近くの地域、タワーマンションが建設されはじめている地域は、都市開発が進み今後もっと価値が高くなっていく可能性があります。オリンピックに関係している都心のマンションは、今後さらに都市開発が行われる可能性は低いかもしれませんが、現在ベットタウンとなっている地域で都市開発が進んでいる場合は今後もっと価値が高くなる可能性があるため、売却の時期をよく検討してみるといいでしょう。

最後に、マンション自体の価値が低くなるような場所についてもご紹介したいと思います。そのような物件は、今の東京オリンピックの波に乗って売却してしまう方がいいかもしれません。マンション自体の価値が低くなる土地は、安全性の低い地域です。主に災害のときに危険を伴う地域は、マンション自体の価値が低くなる場合が多いでしょう。

たとえば地震や大雨の際などに土砂崩れの危険がある地域や、地盤のゆるい地域、液状化の可能性がある埋め立て地域などは注意した方がいいでしょう。そのような地域のマンションに住んでいてオリンピック効果で価格が高騰している場合には、今売却してしまった方がいいかもしれません。そのような地域は、震災でなにか問題が発生した場合には、震災後、しばらくは売却の際値段非常に低かったり、売ることができなかったりする可能性があるでしょう。

地域や場所、マンションの充実度によってオリンピック後も価値が下がりにくいマンションがあることがわかりましたね。自分のマンションはいつが売り時なのかよく検討してみましょう。

査定をとってみよう!気をつけたいポイントと流れは?


今がマンションの売り時かもと思った場合は、早速売却に行動を移したいという方が多いでしょう。しかし、マンションの売却は、初めてで何から始めればいいのかわからなかったり、失敗しないかなど不安を感じたりしている方もいることでしょう。では、マンション売却の流れと気をつけたいポイントをご紹介したいと思います。

まず売却を決めたときに始めに起こす行動は、査定をとることです。その際に気をつけておきたいことは、一社だけから査定を出してもらうのではなく、複数の会社から査定をとることが大切です。その理由は、複数の会社から査定をとることによりその査定価格が相場であり妥当の価格なのかを知ることができます。また、複数の不動産会社とやりとりをしてみることにより、さまざまな不動産会社の対応を比べてみることができます。比較した上で一番対応が丁寧で迅速な会社を選択することがおすすめです。また、査定額に関しては、査定を出す前に、相場の価格を自分で調べておくことも重要かもしれません。

相場の調べ方としては、近隣に似たようなマンションがいくらで売り出されているのかを調べておくといいでしょう。部屋数や広さなども同じくらいのマンションで見てみることが大切です。ある程度の相場を知っておけば、不動産会社が出してくる査定額が相場の額なのかを確かめることができます。ときには、相場よりも高い査定額を出す会社もあります。 値段が高いと魅力的に感じてしまうかもしれませんが、そのような会社には注意が必要です。お客さんを集めたいが故に相場の査定額よりも高い額を出している可能性があるからです。その場合高い査定額が出て、その価格で売り出したとしても相場よりも高い物件を買おうと思う人はなかなかいないと思います。買主がなかなか見つからず、結局大幅に値下げをして相場よりも低い価格で売却しなくてはならなくなる可能性があります。そのため、査定額は相場の額を出してくれる会社がいいでしょう。複数の会社から査定をとるには、一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトなら自宅でネットから一度に複数の会社に査定を依頼することができるため、手軽で便利ですよ。ぜひ利用してみてください。

ネットで査定を取ったら、その額で売り出すことができるというわけではありません。よさそうな2,3社に訪問査定を依頼する必要があります。訪問査定を行うことにより、最終的な査定額が出ます。訪問査定では、近隣の道が平たんか、マンション部屋の劣化具合などを見て最終的な値段を出します。ここで気をつけておきたいことは、マンションの室内などに大きな破損などがある場合には、できるだけ修繕をしておくことがおすすめです。大きな傷などで査定額が下がる可能性があるため、目立つものは直しておくといいでしょう。

さらに、部屋の中はきれいに掃除しておき、きれいに使っていたことがわかるようにするのも大切です。部屋が汚れて散らかっているだけで古い印象や汚い印象を受けます。それが原因で査定額が下がってしまっては非常に勿体ないため、気をつけましょう。訪問となると面倒なイメージのため、1社だけに絞りたいと思う方もいるかもしれません。訪問査定の段階で1社に絞ることがあまりおすすめできません。不動産会社の担当さんと実際に会って相性を確かめることが大切だからです。また、やりとりがいくら親切だったとしても会ってみたらなんか違ったという場合もあるため、2,3社の担当さんと会ってみて本当にいい不動産会社を探すことがおすすめです。訪問査定後には、一番信頼できそうな会社と媒介契約を結ぶようにしましょう。

媒介契約を結んだあとは、不動産会社が購入希望者を見つけてくれるまでひたすら待つ必要があります。もしも、なかなか見つからない場合には、どのような宣伝活動を行っていて、どのくらい問い合わせが来ているのかを詳しく聞いてみるといいでしょう。

通常なら売り出して1ヶ月程度で内覧希望者が見つかるでしょう。内覧希望者が見つかったら内覧を実施する必要があります。内覧はマンションに住んでいる状態で行うことができるのかなど不安を感じるかと思いますが、住んでいる現状の状態で行うことができます。気をつけておきたいポイントは、内覧前は,部屋をきれいに掃除して片付けておくことです。部屋をなるべく明るく広く見せるようにするといいでしょう。もしも、ペットを飼っていたり、部屋のにおいや汚れが気になったりする場合には、内覧前にハウスクリーニングを依頼するといいでしょう。また、内覧希望者にお茶やお茶請けなどを出した方がいいのか気になる方もいるかと思いますが、その必要がありません。内覧希望者の方と必要以上にお話する必要もないため、同行している不動産会社の方にお任せするといいでしょう。時には、その場で内覧希望者が値段交渉などを行ってくる可能性がありますが、トラブルを避けたりうまく交わしたりするために、その場で応えは出さずに、「家族と一度相談してみます」と一度保留にしておくことがおすすめです。

内覧希望者が購入につながったら売買契約を交わします。その前に不動産会社を通して値段交渉が行われる場合が多いでしょう。むやみな値段交渉の場合は、交わすことも大切ですが、根拠のある値段交渉の場合は、売却につなげるためには時には応じることも大切です。お互いに納得のできる価格となる値段交渉を行い、売却につなげるようにしましょう。

以上が査定を出してから売却までの流れです。内覧希望者は、一度で購入者につながる場合は少ないため、何度も内覧を実施する可能性もあります。

売却を成功させるためには、まずは信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。そのためには、不動産一括査定サイトを使用して、複数の会社から査定をとってみるようにしましょう。

【関連記事】 >>>マンション売却査定をした後に決めた売出価格と実際の成約金額の差は?

査定結果の価格で売却できるわけではない!


前の章でご説明した通り、出た査定額で売りに出してもその価格のまま売却できるというわけではありません。値段交渉が必ずといっていいほど行われるからです。

では、値段交渉によってどの程度値引きされる場合が多いのでしょうか。統計を出してみるとだいたい5〜15%くらい値引きをされる場合が多いようです。また、売り出してからなかなか売れないマンションの場合は、値引きされる割合が多い傾向にあると言われています。 値引き交渉は必ずといって行う場合が多いため、あらかじめ値引き交渉されることを想定した売り出し価格にしておくことも大切かもしれません。

また絶対に値引き交渉には応じないという態度ではなく、こちらから値引きを提案するような態度であることも売却につなげるひとつの手かもしれません。たとえば、築年数が比較的古いマンションだった場合には、リフォームがどうしても必要になってきます。その場合、査定前にリフォームを行っておく必要はありません。内覧のときにあえてリフォームが必要な分値引きをするということを相手に伝えるのです。そうすると、こちらは売り出し前に余計なリフォームの費用がかからず、さらに購入者にとっても値引きしてもらえる上に自分の好きなようにリフォームをすることができるため、お得なように聞こえるのです。あえて自分から値引きの話しを出してみることにより、印象も良くなるため、この人からマンションを買いたいと思ってもらえて購入につながるかもしれません。

また、値段交渉をしてきたからといってその購入希望者のことを必要以上に警戒する必要はありません。値段交渉を行うことは、普通のことだからです。もしも、自分が中古マンションを購入する立場だったとしたら、新築でなく中古であるため、どうしても妥協する部分は多いことから少しでも安く購入したいと思うことでしょう。そのため,値段交渉があるというのは自然なことなのです。理由もなく高額の値段交渉をしてくるような購入希望者へは無理に対応をする必要はありませんが、ちゃんとした理由があり、常識的な額の値段交渉なら応じることが大切かもしれません。

また値段交渉を無理に行わなくてもいいマンションも時にはあります。それは、マンションの需要が増えているときや、人気が高い立地のマンションのとき、申し込みする人がたくさんいるマンションのときです。たくさんの人に内覧に来てもらうことができて、マンションを購入したいという人がたくさんいた場合には、最初に申し込みをした人が一番手となります。二番手以降の人は、一番手の人がキャンセルをしたりしない限りは購入することができません。そのような人気のあるマンションの場合には、一番手の人が値段交渉を行ってきたとしても変わりの人は他にもいますし、二番手の人は売り出し価格のまま購入するかもしれませんし、強気に出て価格交渉を交わすといいかもしれません。オリンピックでマンションの需要が高くなっている都内のマンションを現在売り出す場合には値段交渉を交わして売却できるかもしれません。

査定価格のまま売り出すことは難しく、必ずといっていいほど値段交渉があることがわかりましたね。しかし、時には値段交渉を交わすことのできるマンションがあることも知ることができたかと思います。値段交渉を交わすためには、オリンピック効果でマンションの需要が高い今売り出すことも大切ですね。早速売却に踏みだしてみてはいかがでしょうか。

今回は、中古マンション売却の際の内覧の流れについて総合的に解説をしましたが、内覧を成功させる以前に、安心安全な不動産査定一括サイトを利用して自分の不動産の価値のわかる営業マンと出会うことも大切です。すぐに売却しなくても問題ないです。ぜひとも自分の持っている不動産の価値をチェックしてください。当サイトのおすすめ査定サイトのリンクを貼っておきますのでバナーをクリックしてみてください。

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