【2つの実例をご紹介】マンション投資で失敗したケース

マンション投資

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

マンションの投資は、よっぽどの何かが無い限りなかなか失敗をすることはないと言われています。投資用マンションの融資を積極的に行う銀行が報告したデータによると、平成30年の1年間でマンション投資に失敗した人は0.2%だと言われています。マンションの投資は、決してハイリスクの投資ではありません。

しかし投資というものは、必ず利益が見込めるという保証はなくまれに失敗をしてしまう場合もあります。今回は、マンション投資でどのような失敗をしてしまう場合があるのか実際に起きた2つの実例をご紹介したいと思います。

新築マンションでの投資失敗談

1つ目の失敗談は、新築マンションの投資に失敗し、破綻したTさんの話しです。

50代男性のTさんは、30年間区役所で働いていました。社宅に住んでいるため、お金を貯めていました。性格もまじめな性格であり、派手にお金を使うようなことはしなかったため、マンション投資に手を出して破綻をしたという話しを聞いた知人は驚いていたようです。

では、どのようなことがきっかけとなり、マンション投資をはじめ、何が原因で失敗してしまったのかを見ていきたいと思います。

マンション経営の営業電話がきっかけ

Tさんが偶然早く帰宅することができたその日に、ワンルームマンション経営の営業電話がかかってきました。普段なら相手にすることなく、早々に電話を切るTさんですが、電話をしてきた不動産会社の担当者と出身の地元が同じだったこともあり、地元の話しで盛り上がったようです。電話口で謳とけた担当者から「どうしてもTさんに会いたい、マンション経営の話しをぜひ聞いてほしい」とお願いされたこともあり、1度マンション経営についての話しを聞いてみることにしました。

また、電話口では担当者からマンション経営は、年金や生命保険の代わりにもなると聞き、将来のお金について漠然とした不安を抱えていたTさんにとって魅力も感じたようです。

不動産会社の担当者と会うことに

電話がかかってきた数日後に、都内のカフェでマンション経営についての話しを聞くことになりました。その際の面談では、電話をしてきた地元が一緒の担当者と彼の上司が同席したようです。女性の上司で、パンツスーツで仕事ができる風の人だったようです。

その女性上司と担当者から、山手線沿いの駅にこれから建設される予定の新築マンションでのマンション投資をすすめられました。投資した額に対し、1年あたり平均4%の収益を得ることができると説明されました。

このような投資した額に対しての1年に得られる平均の収益を利回りと呼ばれますが、当時のTさんはその概念もまだよくわからなく、マンション経営がなぜ年金の代わりになるのかも初めて知りました。

物件価格は、3,500万円でした。その値段が高いのや安いのか妥当な価格なのかもわからず、即決はむずかしいことを伝え話しを持ち帰ることにしました。

最後に不動産会社の人たちから、「こんなにいい物件は他になく明日には売り切れているかもしれない」ということを伝えられました。それを聞き、人気の高いマンションを紹介してくれたんだなとTさんは思いました。

不動産会社の話しを聞いたあとの印象は?

Tさんの話しをきちんと聞き入れてくれて、その日に契約を急がされるようなことがなかったため、Tさんは、不動産会社の人たちに悪い印象をもっていなかったようです。また、電話をかけてきた担当者もその上司も身だしなみがきちんとしていたため、安心できたと言います。面談の際には、資料やパンフレットなどもきちんとしたものを用意してくれていたため、そこも信用することができるポイントでした。

しかし、なかなかマンションの契約を決めることができなかったのは、マンション経営についてはなんとなくいい印象を持つことができたけれど、初めて聞くことばかりで知識も少なかったため自分だけで判断することができませんでした。

そのため、Tさんは、周りの知人にマンションの経営をすることについて相談をしてみました。

知人からは、「あやしいし、もしも儲かる話しなら自分だけでやっていろいろな人に営業をする必要はない」という反対の言葉をもらったようですが、何がいけないのかが明確にわからず、友人たちは「投資はなんとなく危なそうだから」というのが理由でそう言っているのではないかとその時は感じたようです。

その後投資用マンションを購入することに

友人の言葉の踏まえ、少し迷っている間に不動産会社の担当からマンションがもうすぐ売り切れそうという営業の電話が何度か入りました。

電話を聞いて少し焦りを感じたこともあり、Tさんは、不動産会社の人を信じて投資用マンションを購入することにしました。

その後、契約や決済はスムーズに進みました。頭金はわずか20万円で済みました。マンションの完成は半年後で、入居者もすぐに決まったようです。

ローンを引いても家賃収入は月5,000円あり、順調に進んでいるように感じました。Tさんは、毎月5,000円の定期収入が入ることに安心し、決断は間違っていなかったと思うことができました。

他の投資用マンションも購入することに

その後、Tさんのところには、投資用マンションの営業電話がなぜか増えました。最初に投資用マンションを購入した不動産会社とは別の不動産会社の話しも何度か聞いてみました。

既に投資用マンションを購入し知識が増えていたため、もっと知識を増やすために他の会社の話しも聞いた方がいいとTさんは思っていました。

他の不動産会社の話しを聞き新たに得た知識はリスクを分散した方がいいということでした。1つのマンションだけで投資をするのではなく、複数のマンションをいろいろなエリアに持っていた方がリスクを分散することができるという話しには説得力もありました。

不動産会社の人の話しに納得したTさんは、他の会社からも山手線沿いの駅のマンションを購入することにしました。

しかし、このマンションは、なかなか入居者が決まらず、結局家賃を値下げすることになりました。そのため、家賃収入があってもローンの返済と同額程度だったため、このマンションでは毎月利益を得ることができなかったようです。

経営があやしくなりだす…そのとき起きたことは?

マンションの投資をはじめてから3年が過ぎたとき、ある問題が発生しました。

保有していた2つの部屋が同時に空室になってしまったのです。空室になった部屋には次の入居者を決めるためにはリフォームが必要で、リフォーム代が50万円もかかったと言います。さらに3ヶ月後に入居者は決まりましたが、家賃は以前よりも5,000円下がりました。

リフォーム代や、空室の間のローン返済を含めると50万円以上の費用がかかりました。その費用は、手持ちの資金からもちろん支払います。

さらに今までの毎月の収入も5,000円だったため、もちろん大幅な赤字です。

このときになり、「もしかしたらマンション投資に失敗しているのかもしれない」とTさんは不安を感じたようです。

更なる問題が生じる

2つの部屋空室になってしまった頃、Tさんは、2つめのマンションを購入した不動産会社からまた別の投資マンションの話しを聞いていました。2つめのマンションを購入したときにいた担当はすでに退職してしまったとのことで、別の担当者がつくことになりました。

新しい担当は、信頼できるような見た目の30代の男性でした。

この担当者からは、Tさんはすでに2つのマンションを持っているため、通常ならもうローンが降りないという話しを聞きました。しかし、担当者を通せば、ローンが降りるというのです。Tさんはこの担当者の話しを少し不審に感じました。しかし、特別な話しであまり知られていないことという説明を聞き、信用してマンションの購入を決めました。

マンションの年回りは4.5%と低いものでした。しかも、収支計算表を見せてもらえたのは、契約日の当日だったといいます。

家賃収入からローンの返済を引くと、収益は2万円程度だと聞いていました。しかし、実際にはローンだけでは物件価格の60%しかまかなえていなく、のこりの40%は、カードローンを併用する仕組みになっていることを知りました。カードローンの返済も合わせると家賃収入だけでどうにかできず、月4万円も赤字になることを知りました。

この話しを知ったのも契約日当日のことでした。しかし、Tさんは担当者に押し切られて契約してしまったのです。

不動産会社の対応とは…

Tさんが失敗したということに気づいたのは後日でした。不動産会社の担当に対し、抗議する連絡を入れましたが、なにも返答がありませんでした。

代わりに連絡をしてきたのは、不動産会社の事務の人でした。その電話での対応は、「ローンについてもすべて説明済のため、会社は関与していない」という冷たいものでした。

毎月の多額のローン返済に追われることになったTさんは、投資用マンションの売却を決意し、大手不動産会社に問い合わせすることにしました。

それと同時に消費者金融から借金をすることにもしました。

投資用マンションの売却

3部屋の投資マンションを購入には8,000万円かかりました。そのため、もちろん多少の損失が出てしまうことは承知していましたが、8,000万円付近の価格で売却できるのではないかと思っていました。

しかし、不動産会社から出た査定は5,000万円という金額でした。マンションを売却したとしてもなんと3,000万円もの借金が残されることになります。

Tさんは、他の不動産会社にも査定の依頼をしてみましたが、どこの不動産も査定額は同じようなものでした。

査定をとった不動産会社の人いわく投資用マンションを購入したとき、かなり高く買わされていたようなのです。しかも、中古マンションとなるので、なおさら同じような割高の価格で購入する人はいないということでした。

とりあえずローンの返済をしていくことにしましたが、もちろん支払いは厳しくなってきました。その後どうにか1年支払いを行いましたが、どうにもできなくなり自己破産の手続きをすることに決めました。

同じ失敗を避けるために

今回、Tさんがマンションの投資に失敗してしまったのには2つの原因があります。

まず1つ目は、悪い不動産会社にひっかかってしまったということ、2つ目はTさん自身に不動産やマンション投資に関する知識がゼロだったということです。

不動産会社の中には、大きな金額の取引にも関わらず、お客さんのことは考えず、自分の会社の利益だけを重視して、お客さんが損をするような取引をしてくる会社が中にはあります。

営業電話をかけてきて、マンション投資の話しをもちかけてくる不動産会社には注意をした方がいいでしょう。営業電話をしている不動産会社の営業マンは、かなり過酷な環境を強いられています。投資マンション契約のノルマを課せられているため、朝から夜まで電話をかけ続けてとにかくマンションを売却することばかりを考えています。ノルマを達成しないと、上司から厳しく叱られたり、会社での立場がなくなったりするため、契約を取ろうと必死なのです。そのため、今回のように中には嘘をついたり、契約日当日まで明確な話しをしなかったりなどする営業マンが中にはいます。お客さんがマンション投資で成功するかを重視しているというよりも、自分がノルマを取ることを重視しているため、そのような会社に依頼をしてもマンション投資は失敗する確率の方が高いでしょう。

また、マンション投資を行う際は少しでも不動産に関する知識を入れておくことが非常に大切です。知識があれば、今回のように悪い不動産会社に当たってしまったときに、契約する前におかしいということに気づけるからです。今回、1つめのマンションを購入する際、不動産会社の人の対応もよく、身なりもしっかりしていたため、不動産会社を信用してしまいました。しかし、実際は、相場の価格よりもかなり高い価格で投資用マンションを買わされていたり、利益も少ないものであったり、やはり会社の利益だけを考えているような悪い不動産会社でした。もしも、購入するエリアの新築マンションの相場の価格だけでも知っていたら、Tさんはこの不動産会社は信用できないと気づけて契約はしていなかったかもしれません。そのため、マンション投資をはじめるときは、土地ごとの相場の価格や、今後人気が出そうで入居者が途切れなさそうなエリアはどこなのかを調べ、後々売却することまでを踏まえて不動産に関する知識を入れておきましょう。

Tさんのように投資マンションに失敗してしまったとき、マンションをなるべく高値で売却し損失を少しでも少なくすることは非常に大切です。売却の際も中には安い価格で売却させようとする悪い不動産会社は存在します。

そのため、まずは複数の会社から査定をとってみて、数社とやりとりをしてその中で信頼できる会社を見つけることが大切です。簡易査定の段階では、査定額が相場から外れているような会社はあまり信用できないため、見極めてみてください。

また、マンション投資をはじめる際は、営業電話での話しに乗るのではなく、知識を充分に入れて良さそうな会社を調べた上で依頼をするようにするといいでしょう。

投資用にマンション1棟を購入した失敗談

続いての失敗談は、大手企業に務めるSさんの失敗談です。

Sさんはもともと投資には興味があり、株を経験してきました。しかし、リーマンショックで大きな損失が出てから投資には手を出していませんでした。

投資マンションを取り扱う不動産会社に行ったきっかけは、妻の知人経由でその不動産会社の社長を紹介するという話しがあったためでした。

ではどのようにマンション投資に失敗をしてしまったのかを見ていきたいと思います。

不動産会社への訪問

Sさんは、妻と一緒に不動産会社の社長の話しを聞くことになり、都心にあるオフィスに足を運びました。

不動産会社は都心の駅から徒歩で数分のところにあり、内装は現代的な造りで妻が好きそうな高級感溢れる華やかな雰囲気でした。

社長はSさんを出迎えてくれました。年齢は30代後半くらいでSさんよりも若い人でした。高そうなスーツを身にまとっていたのが印象的だったようです。

会議室に通されて、話しを聞くことになりました。

不動産会社は、社長が4年前からはじめたと言います。投資用のマンションを専門に取り扱っている不動産会社で、仕入れた物件の販売を行っていました。

自社で販売しているため、仲介手数料が無料であり、サブリース会社が部屋を一括借り上げして、入居者に貸し出すため、入居者がいなくても家賃保証がつくのがこの不動産会社でマンションを購入する魅力だと説明を受けました。

さらに、この社長を紹介した妻の知人も札幌にある1億円超えの投資用マンション1棟をこの会社から購入しているようでした。

お客さんのことを第一に考えて経営していることや、自分たちは不動産のプロだから任せてほしいということを社長はSさんに伝えてきました。

また、自分が会社を立ち上げるまでにしてきた苦労話やマンション投資を初めるのがいかにいいかを長時間に渡って話してきたようです。

Sさんは、この日にマンション投資に関する話しを初めて聞いたため、すぐに契約をする気にはなりませんでしたが、あらかじめ知人から話しを聞いていた妻の方は、契約に前向きの様子でした。

その日は物件の紹介など具体的な話しはなく、マンション投資についての話しを聞いただけで帰宅しました。

その後は、Sさんが仕事の間に妻が電話を受けて不動産会社からの説明を聞いていたようです。

投資用にマンションを購入することに

それから数週間たち、Sさんはマンション投資の話しを忘れていました。そんな時に、妻からマンションの情報が不動産会社から送られてきたという話を聞き、資料を見てみることにしました。

立地は、三重県で駅から近いということはわかったものの、そこがどんな場所なのかはSさんにはわかりませんでした。出身は関東だったため、そもそも全く土地勘がありませんでした。

鉄筋で作られていて築20年というマンションでした。築年数は古いですが、写真を見る限りは綺麗な印象のマンションだと感じたようです。

マンションはリフォームされていて、外壁はツートンで塗り替えられておしゃれな雰囲気でもありました。

価格も1億円ちょうどで、年回りは10%でした。お風呂とトイレが一緒になったタイプの1Kの部屋が30戸あるマンションで、現在は空室は1部屋だと言います。最近まで満室状態だったという説明もあり、空室になることは少ないように感じました。

不動産会社の社長を紹介してくれた妻の知人にもこの話を一応してみたところ、ぜひ購入した方がいいと後押しされました。

Sさんは、少し迷ったものの妻の勧めもあって30年ローンを組み投資用マンションを購入することを決めました。

決済日の直前に、Sさんは実際にマンションを見に行きました。空室の1部屋は現在リフォーム中で部屋の中まで見ることはできず、外観だけを確認して帰ってきました。事前にもらった収支計算では毎月10万円ほどの利益が見込めることがわかったため、そこまでリスクはないだろうと考えていたようです。

購入後、問題に直面する

実際に購入してみると、マンションに空室が頻繁に発生しました。空室が出るたびに15万円ほどかけて部屋の中をリフォームしなくてはなりませんでした。さらに、入居者を募集するために8万円程度の広告費がかかりました。空室が2ヶ月に1回のペースで出ていたため、毎月赤字の計算でした。

Sさんのローンの金利は4.5%と高く、30年と長いローンを組んでしまったことも気がかりでした。さらに、すでに築25年の建物のため、30年後にもこのままの状態で貸し続けられるとは思えません。見えない部分で不具合が発生したり、外壁を塗り替えたりなどメンテナンスにもお金がかかることがわかりました。その費用は調べたところ1,000万円程度かかるようです。

なかなか入居者が現れないときには、現地の不動産に実際に聞き取りに行きましたが、お風呂とトイレが一緒になっているマンションはもともと人気がなく、この地域ではとくに需要がないということを聞きました。あらかじめ、地域で需要のある間取りのマンションだったかを確認しておくべきだったと後悔しています。

Sさんは、まだ破綻してしまったわけではありませんが、赤字となる月が多いため、この先マンションの経営をやっていけるのか不安を感じているようです。

同じ失敗をしないために

Sさんも不動産に関しての勉強が不足した状態で、不動産会社の話をそのまま聞き入れ購入してしまったため、投資用マンションの購入に失敗してしまったと考えられます。

Bさんが購入したような地方の築年数が経過している鉄骨マンションは、資産価値が少なく、収益を得ることも難しい場合が多くあります。

そのような知識をSさんが予め知っていれば、このマンションを投資用に購入することもなかったでしょう。また、もしも不動産に詳しい人が近くに入れば、相談をすることができ、的確なアドバイスを受けることもできました。

投資用マンションを購入してもらえばそれで仕事が終わりと考える不動産会社は、買ってからが経営のはじまりとなる投資家と見ている景色が全く違います。そのため、たとえ知人を介した不動産会社だったとしても投資家の味方というわけではありません。

Sさんは実際に破綻はしていませんが、今回購入したマンションは人気の低い物件である、築年数も経過しているため、売却という手を使うのも難しいでしょう。赤字を出しながらもこのまま残債を返していくのが一番の方法だと考えられます。

 

マンション投資は、失敗するケースばかりではありませんが、このように失敗をしてしまい最悪破綻してしまうこともまれにあります。そうならないためにも、マンション投資はしっかりセミナーに参加してから判断するようにしましょう。

 

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