不動産投資家とは?

マンション投資

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

「不動産投資家」と聞いて、あなたはどういったことを思い浮かべますか。言葉としては聞いたことがあって、「専門的な知識がある一部の人たちの職業」、「資金にゆとりのある人が税金対策で行うこと」などなど、なんとなくのイメージは持つことができるという方は大多数いらっしゃるのではないでしょうか。とにかく、「不動産」に「投資」する人だということは明確です。しかし、詳しく説明しようとすると言葉に詰まってしまう方も少なくないかもしれません。

「不動産投資家」というのは一体どういうことをする人たちなのでしょうか。

今回は、この「不動産投資家」について、掘り下げていきたいと思います。

不動産投資家の種類について

「不動産投資家」と呼ばれる人たちは、皆が同じスタイルで投資しているわけではありません。どこから利益を得るのか、本業なのか副業なのか、所有する不動産の形態がなんであるかなど、いくつかのタイプに分類することができます。どれか1つのタイプに絞らなければいけないというわけではなく、色々なタイプを複合して投資を行うスタイルもあります。分類の仕方も様々ありますので、ここでは、代表的な分類をいくつか紹介したいと思います。

まずは、利益をどのように得るかです。

利益を得る方法は、「インカムゲイン」か「キャピタルゲイン」に分けることができます。

「インカムゲイン」とは、「income=所得」で「gain=得る」、つまり、資産を保有している間に得られる利益のことです。たとえば、銀行へ預けた普通預金の利子や株式の配当金もインカムゲインといえます。不動産投資の場合は、マンションやアパートなど不動産を賃貸することによって得られる家賃収入がインカムゲインとなります。このインカムゲインを重視する不動産投資家は多数であると言われています。

「キャピタルゲイン」とは、「capital =資本」で「gain=得る」、つまり、株式や不動産など資産価値の上昇により得られる利益のことです。購入したときの価格より売却した価格が高く、差額が利益となる場合です。不動産投資家の中には、このキャピタルゲインで一攫千金を狙うなんていう方もいるようです。売却した価格の方が低く、差額が損失となる場合は、キャピタルゲインは失敗したということになり、キャピタルロスといいます。

 

次に、本業か副業かについてです。

不動産投資家を専業として生計を立てている方も多くいらっしゃいますが、その一方で副業として不動産投資を行っている方も多くいらっしゃいます。芸能人など特殊な職業の方だけでなく、会社員を続けながら不動産投資家としても活動しているという方もいらっしゃるようです。今まで、一般企業といえば、副業を禁止している企業がほとんどでしたが、近ごろは、企業の副業解禁が話題となっています。副業として、不動産投資家を選ぶ会社員がますます増えてくるのではないでしょうか。

 

最後に、所有する不動産の形態についてです。

大きく分けて、「区分所有」「一棟所有」「戸建て投資」と3つに分けることができます。

「区分所有」とは、マンションなどを部屋単位で所有し賃貸を行うことです。初期投資が少なく済む分リスクが低いと言われているため、不動産投資の初心者にもおすすめの方法です。

「一棟所有」とは、マンションやアパートなどを丸ごと一棟所有し賃貸を行うことです。区分所有と比べると、初期投資の負担は大きく、マンションを一棟所有する場合は、1億円以上かかる場合もあると言われていますが、大きな問題がなく運用がうまくいった場合を比較すると、区分所有よりも資産形成のスピードが速いといわれています。一棟所有の方が区分所有に比べ資産価値は大きくなりますから、同期間で得られる利益も大きくなり、資産が増えていくペースが速いというわけです。そのため、資産を早く増やしたい人におすすめの方法であるといえるでしょう。

「戸建て投資」とは、一戸建てを所有して賃貸を行うことです。地域によっては、300万円前後のものもあり、少額で始められるのが魅力です。リノベーションの幅が広かったり、戸建て住戸を選ぶ人が増えていることなどから、最近では、国内の不動産にとどまらず、海外の不動産にも目を向け投資する海外不動産投資も注目されています。

不動産投資家になるメリット

不動産投資家になるとどのようなメリットがあるのでしょうか。

「安定した収入が得られる」、「税金対策ができる」、「初期費用を抑えられる」、「管理が楽」などがメリットとして挙げられるでしょう。

それでは、1つずつ詳しくみていきましょう。

安定した収入が得られる

不動産投資以外に「投資」というと、株式やFX、最近では仮想通貨といったものも挙げられると思います。これらをまとめて金融資産といいますが、金融資産の価格は大きく変動することがあり、得られる利益も不安定になりがちです。

最近で言うと、2017年から2018年に「仮想通貨バブル」と呼ばれる現象が起こりました。連日ニュースでも取り上げられていましたので、記憶されている方も多いのではないでしょうか。たとえば、仮想通貨の代表的存在であった「ビットコイン」の価格は、2017年の初めには10万円程度でしたが、一時期200万円以上に急騰しました。このような仮想通貨の価格の急騰により、億単位の資産を築いた人たちも沢山でてきました。「億り人」(おくりびと)なんて言葉もブームになりましたね。しかし、2018年に入ると価格は下落を続け、2018年末にビットコインは40万円を切りました。現在は、95万円前後と一時期よりは回復しているようですが、それでも200万円以上の価格をたたき出していた頃と比べてしまうと、かなり価格が下がったことになります。

このように、大きな利益を得られる可能性がある反面、大きなリスクも背負っている金融資産と比べると、不動産の家賃収入は一定の収入が長期間見込め、リスクが少ないものであるといっても過言ではないのではないでしょうか。

金融資産のように短期間で何倍もの利益を出すこともありませんが、短期間で利益が何十分の1になることもありません。

また、年単位で部屋を借りる人が大多数であるため、急に空き室になってしまったということも、そう多くはないでしょう。

長きに渡って安定した家賃収入が得られる不動産投資は、退職後の収入源として有効活用する方も多くいらっしゃるようです。

税金対策ができる

不動産投資で得られた利益は収入となりますから、当然、所得税や住民税など税金が課せられます。しかし、多くの費用を経費として計上することによって、税金を減らすことはできます。たとえば、不動産の購入にローンを組んだのならば、そのローンの金利、固定資産税、減価償却費、さらには、交通費や交際費など・・・物件の運営に関わる費用はすべて経費とすることができます。

また、贈与税や相続税の対策にも不動産は適しているといわれています。これらの税金は、移転される財産の評価額に対して課されるのですが、土地は売買取引時価のおよそ70%~80%といわれる路線価、建物は売買取引時価の60~70%といわれる固定資産評価額で評価されます。そのため、1億円の現金を相続するよりも1億円の不動産を相続する方が、税金が安くなる可能性が高くなるのです。

これらは、不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。

また、株式などでも同じですが、不動産投資で赤字になってしまった場合も損益通算を使うことができます。不動産所得における赤字を他の所得の黒字と相殺することによって、課税所得を目減りさせる方法です。減価償却費をあえて大きく見積もることによって赤字を出し、損益通算を使う不動産投資家もいるといわれています。

初期費用が抑えられる

金融資産への投資は、基本的には自己資金を活用することによって行います。株式やFXのために融資は受けることができません。しかし、不動産投資であれば、金融機関から融資を受けることができます。つまり、自己資金が少なくても、他人資本を用いて大規模な投資をすることが可能であるということです。

また、先ほど述べましたが、所有する不動産の形態によっては初期費用が少なくて済むものがあります。

つまり、不動産投資は、工夫次第で初期費用を抑えることが可能であるといえるでしょう。

管理が楽

入居者の対応や家賃の回収、クレーム処理など煩雑で大変なことは、不動産の管理を不動産管理会社へ委託することによって解消することができます。手数料はかかりますが、面倒な手間を省けるのは大きなメリットであるといえるでしょう。

不動産投資家になるデメリット

それでは逆に、不動産投資家になるデメリットとはなんでしょうか。不動産投資におけるリスクについてみていきましょう。

空き室のリスク

不動産投資にとっての最大のリスクといえるでしょう。入居者がいなければ、家賃収入はありません。入居者がいない部屋も管理費はかかります。空き室になってしまうと、収入がゼロの状態で管理費だけがかかり続けるという状態になってしまうということです。

建物老朽化のリスク

特に中古物件で気をつけなければならないのが建物の老朽化、修繕費の問題です。新築と比べると、初期費用を抑えることができますが、耐久性に問題がある場合は修繕しなければなりません。また、耐久性に問題はなくても、建物の老朽化は、先ほど述べた空き室のリスクにもつながります。中古物件に投資する場合は、想定外の修繕費がかさみ利益を圧迫してしまわないよう気をつけましょう。

金利のリスク

不動産投資をする場合、そのほとんどの方が融資を活用して行うと思いますが、融資を受ける以上、ローンの金利にもリスクがあることを知っておく必要があります。変動金利の場合は金利上昇により返済金額が増加するリスク、固定金利の場合は比較的高い金利で固定されてしまうリスクです。現在の日本では、長く金利が低い状態が続いていますが、今後どのように変わっていくかはわかりません。金融政策や景気動向などに目を配っておく必要があるでしょう。

流動性リスク

流動性リスクとは、売買が極端に少なくなることにより取引が成立しなくなり、売りたいときに売れなくなってしまう可能性のことをいいます。

これは、株式など金融資産への投資においても同じことがいえます。何かしらの売買を行う場合は、この流動性リスクは必ずついて回ると思っておいたほうがよいでしょう。

不動産における流動性リスクとして考えられるのは、価格をかなり下げなければ売れない、もしくは、売ることができずに維持費ばかりがかかり続けるということです。不動産投資市場が落ち込んでいる時期などには、全く売ることができずに「塩漬け」状態となるリスクがあるということをわかっておくとよいでしょう。

不動産投資家に向いているのはどんな人?

不動産投資家には、もちろん様々なタイプの方がいますが、一般的に、「コツコツ勉強が出来る人」、「計画性がある人」、「行動力がある人」が、不動産投資家に向いているといわれています。

不動産投資をするには、不動産物件に関する情報、法律や税金のこと、手続きの仕方など、様々な知識が必要です。また、それぞれにおける最新の情報も常に仕入れておく必要があります。情報収集のために、現地へ赴く必要があるときもあるでしょう。「一生勉強」などといった言葉がありますが、「一生勉強」の精神が不動産投資においては必要となります。

そして、行き当たりばったりでは確実な利益を生み出すことができません。集めた情報から長期的な視点で損益を判断できる計画が立てられることが必要となります。

一生勉強の精神で、身軽に行動し、集めた情報を駆使して長期的な計画を立てることができる、このような人が、不動産投資家に向いているのではないでしょうか。

不動産投資家になるためには?

不動産投資家になるためには、どうしたらよいのでしょうか。何から手をつけていけば良いのか確認していきましょう。

まずは、初期費用を準備しましょう。

当たり前の話ですが、初期費用がなければ投資はできません。先ほど述べたとおり、不動産投資の場合、自己資金プラス融資によって初期費用を用意することになると思います。自己資金がゼロでも、フルローンで融資を受けられる場合もありますが、のちに返済で苦労するケースもあるようなので、ある程度自己資金を貯めておいたほうがよさそうです。

次に、投資計画を立てましょう。

大まかに、資金計画と収支計画を立てるとよいでしょう。具体的な数字を出して試算することにより、どのくらいの利益が見込めるか実感をすることができます。

不動産投資家として成功するためには?

どのような投資でも、メリット、デメリット、両方の面があるのは当然です。不動産の投資においても、メリット、デメリットが存在します。

ご自身の価値観や目的に合わせて、何を重視し、何を妥協するか、その判断を的確に行うことが、不動産投資家として成功するか否かのポイントとなります。そのためには、多方面からの情報収集を欠かさず、常に好奇心を持って行動していくことが重要であるといえるでしょう。

また、失敗を防ぐためには投資のセミナーなどに参加することも大切なことです。

是非チェックしてみてください。

 

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