中古マンション売却査定のポイント~大切なポイントと心掛け

マンション査定

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

一括査定サイトを活用するポイント

自宅中古マンションを売却する場合は、一括査定サイトを活用するのが一番です。一度に複数の不動産会社に査定依頼をすることができ、そのままの流れで売却活動まで行っていくことが出来るからです。でも、一括査定サイトを利用するにも、どこにしたら良いのか?自分に合っている一括査定サイトはどこか?で迷う方も多いと思います。そういう方のために、選ぶ上でいくつかのポイントがあります。まず、最初に挙げるのは、「利用者数が多い一括査定サイトかどうか?」です。利用者数が多いということは、それだけベンリであることと、多くの方の利用実績があるので、幅広いサービスと知見を持っていることを意味しています。どこでもいいので、一括査定サイトのホームページにアクセスしてみると、大抵の場合、売りにしているセールスコピーが複数最初に出てきますが、中でも利用者数に関してはどこも分かり易く掲載しているところが多いです。この数を見比べてみて、利用者数と地域のカバーリングの多いところを選ぶのが最初のポイントになります。次に一括査定サイトを選ぶポイントは、「扱っている不動産会社の大手の数が多いかどうか?」です。大手との取引が多いということはそれだけ、その一括査定サイトが大手に信頼されていることを意味していますので、それだけ販売につなげる実績を持っている証拠になります。また、大手の不動産会社の場合は、エリアや条件に拘らずに売却に関して強みを発揮できるところが多いので、その点も安心になります。中小や近所の不動産会社の場合は、自社のカバー範囲以外は苦手としていたり、販売先が限られていたり、といくつか売却作業のハードルになってしまう要素を持っていることも多いので、その点で大手と取引していける方が圧倒的に有利に働きます。3番目のポイントは何を重視したら良いでしょう?このあたりから、少し目線を変えていくことになります。個性的であったり、独自のサービス展開をしている一括査定サイトを選択基準に入れることです。最初の2つのポイントは、誰でも考えつきやすい内容になると思いますので、この3番目のポイントと4番目に考えたいポイントに関して、少し詳しく話して行こうと思います。ちなみに4番目のポイントは、営業展開している歴史年数が長く、しかも大手企業グループ所属の一括査定サイトかどうか?になります。2つのポイントに関して、以下から詳しくみていきましょう。

独自サービスを提供、中古マンション売却査定専門の一括査定サイト

例えば、エージェント制というサービスです。売主側に寄添って売却の専門サポーティングを行っていくサービスです。通常、中古マンションを売却して行こうとした場合、築年数や所有地域、居住エリアの良し悪し(陽当たり、間取りなど)で、新築とは違ってなかなか買い手がつかない場合も出てきます。こうした時に売却のエキスパートが付いて、売れるまでサポートしてくれるという手厚いサービス展開をしているところもあります。中古マンション売却に関して、経験が浅い方だったり、この手の内容の手続きを苦手にしている人にとってみると、とても心強いサービスになります。また、売却の秘訣やヒントが満載のDVDもタダで配布していますので、まさに売り手にとって持ってこいの不動産会社と言えるでしょう。しかも、よくある売却金額の値下げ交渉ですが、この手の不動産会社は、無理に売却金額を下げて取引の形にしようとはしません。そのあたりも安心です。ただ、この手の独自サービスを展開している中古マンション専用の不動産会社の場合、特化している一方で、条件を設定しているところも多くあります。その点で、自分に向いているか?いないか?をしっかり判断していきたいところです。関東エリア以外はサービス提供外だったり、買い手にはサービス提供をしていない分、売却後に、直ぐ新しい中古マンションの購入を検討している方には不向きと言えるかもしれません。とにかく、サービス内容を検討しつつ、自分に合っているかどうか?で決めていくのが大事になります。

安心の大手での展開、サービス提供年数の長さも決め手になる

この手の中古マンション売却査定の不動産会社は、初めて自宅中古マンションを売却しようと検討している人に向いているかもしれません。最初にマンション売却を検討する場合、その不動産会社のサービス内容も大事ですが、その前にその会社のブランドも安心材料の一つになります。サービスを開始した時期から今までの営業年数の長さだったり、誰でも耳にしたことのある大手企業グループに所属している不動産売却査定会社なら、まず安心です。それだけ長く今まで営業展開をしてきているワケですから、ある意味信頼の証となることは間違いありません。ただ、この手の不動産会社にもデメリットがないワケでもありません。大手が安心の展開をしているということは、登録している不動産会社の審査基準にかなり厳しいハズですので、それだけ売却展開する不動産会社の数が限られてきます。(3桁くらいの数の登録規模くらいです。)それでも、自宅中古マンションの所有エリアで該当している不動産会社の数がそこそこある場合は、この手の中古マンション売却査定会社も利用してみる価値はあります。サービス該当している数で、活用してみるかどうか?を判断するのが良いと思います。

査定結果が出たらすること~机上査定

一括査定サイトを活用して売却査定依頼を行うと、いくつかの不動産会社が該当し、そこから査定結果の連絡をもらう形になります。査定結果の内容は不動産会社によっても違っていてピンキリという言葉が一番あてはまると思います。ここで、査定金額に一喜一憂しないで落ち着いて査定結果を把握することが大事になります。とても高い金額を提示して、売主の気持ちを自分のところに向けようと考えている営業マンもいたりしますので、この時点では、査定結果を俯瞰してみつつ、全体的に自分が所有している自宅中古マンションの売却相場が「大体このくらいの価格なんだ」と考えることが重要です。不動産は株などと一緒で、決まった価格というのは存在せず、全てその時期、その時期での相場価格になります。その地域が発展したことで、相場金額が高騰する場合もありますし、逆に人口が減ってしまったことで相場価格が下がってしまうこともあります。また、全体的な景気にも左右されますので、あくまでもその時点での価格でしかない、ということを念頭に入れておくことが必要です。査定結果を把握した後は、概算の相場を更に詳しく知っていくために、各不動産会社からの営業アプローチを処理していく段になります。この時点で、営業マンとのやり取りを嫌がっていては、売却活動は先に進みませんので、上手く対応していくテクニックが大事になります。多くの不動産各社は、契約成立をしたいとどこも考えていますので、アポイントを取ろうとしてきます。場合によっては、実際の物件の内容を見させていただかないと、正確な査定額を出せないと言ってくるところもあるでしょう。ここで、致し方ない、といきなり訪問査定を選択しまうと、全てが不動産会社の営業マンのやりたいように展開されてしまうので、気をつけなくてはなりません。また、複数の不動産会社の営業マンを調整しながら対応しなくてはならない羽目に陥ってしまうこともあるので注意が必要です。なので、ここで選ぶ方法は、机上査定を依頼することになります。これは取り急ぎ、簡易に不動産各社が査定した査定結果を出してもらえるサービスになりますので、これを利用してひとまず査定額を出してもらうようにしましょう。また、査定額の連絡も電話や訪問で届けてもらう形ではなく、メールか郵送を選択することで時間コントロールが出来るようになります。机上査定結果だけでも、それなりに手厚い内容の査定結果を出してくれるところも多く、特に大手の不動産会社はどこも提出資料がしっかりしています。まずは、机上査定で全体を把握してみることが大事になります。

不動産会社を選び、契約。その前に…

机上査定結果をもらった後のステップを次にご紹介します。次は不動産会社との契約の段になります。ここでも不動産各社の営業マンは、自分のところとの契約をメインにしてもらいたいので、専任系の契約を結んで欲しいという話を持ち掛けてきますが、この契約をどうするのか?もとても大事になります。ちょっとこの手の話にも詳しく触れておきましょう。

まず、結論から言って必ず「一般媒介契約」というのを選んで契約をすすめてください。この「一般媒介契約」は、候補の不動産会社が複数あってもそれぞれと結ぶことが可能です。また、「一般媒介契約」の場合は、自宅中古マンションの売却先を制限されることはありませんので、極端なことを言えば、一括査定サイトからアプローチが来た不動産会社ではなく、近所の不動産会社に売却を依頼することも可能になります。専任系の契約を結んでしまうと、その契約を結んだ不動産会社にしか自宅中古マンションの売却をお願いすることが出来なくなってしまいます。中古マンション売却査定の経験が浅いと、専任系の契約を選んだ方がより親身になってくれるのでは?と思いがちですが、不利益になることの方が多いと考えた方が良いです。必ずしもこういったケースがあるワケではありませんが、専任系の契約を結べたことで実際の売却タイミングを不動産会社次第にされてしまったり、売りづらいとなんだかんだと言い掛かりを付けられて売却金額を下げさせられてしまった、という話も耳にしたこともあります。よほど、その不動産会社が信頼できると判断した場合でなければ、「一般媒介契約」を選んで、売却作業を出来る限り、不動産会社に左右されず自分のタイミングで進めることが出来るようにしましょう。

よい不動産会社を選ぶために気をつけるポイント

「一般媒介契約」を結ぶ段階になって、気をつけておくことは具体的にどんなことでしょうか?ポイントを挙げることも出来ますが、それよりもこのパターンの不動産会社のアプローチには気をつけた方が良いという内容をご紹介することにします。まず、最初に契約内容、契約の種類に関してきちんと説明をしない不動産会社です。大手の不動産会社や一般的に名前が通っているところでこの手の説明をしない会社はまずあまりないと思いますが、営業マンによっては、専任系の契約成立を狙って、契約の種類に関しての説明を簡易で終わらせようと考える人間もいるかもしれません。ここの契約の点に関しては、後々とても自宅中古マンションをスムースに売却していくことを考えるととても大事なステップになりますので、営業マンのアプローチ内容に関しても、じっくり検討して吟味するようにして下さい。次に気をつけなくてはならないのは、査定額(机上査定結果も含む)が他の不動産会社よりも飛びぬけて高めの金額を提示してくるパターンです。この手の不動産会社の場合は、実績もなく、また、売却を親身に進めて行くことよりも、自社の利益を中心に考えている可能性が高く、顧客に親身になっていない不動産会社です。場合によっては、契約内容も専任系の契約をすすめてくる可能性も高いので気をつけましょう。最後に、妙にキリのいい金額で提示してくる不動産会社です。この手の不動産会社も、確たる実績や論拠を持たず、エリア調査や査定相場価格もいい加減な価格算出をしていることもあるので、なるべく信用せずに関わらないようにした方が良いと思います。不動産会社とのコミュニケーションは、何よりも営業マンとの相性もありますし、またタイミングが合っているかどうか?も大事です。ご自身にあっている会社はどこか?という点で親身になってくれるところ、信用できるところ、きちんと契約内容を説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社選びに失敗したケース~その1

前述した不動産会社のよくないパターンで、少し具体的にあったケースをご紹介しましょう。高い査定金額を提出してきたパターンに釣られてしまったケースになります。中古マンション売却のご経験が少ない方にとっては、いくつか提示されてきた査定額の中でも一番高い査定額に目が行きがちになってしまいます。初心者の多くは、ここで一番高い金額を提示してきた不動産会社が一番良い不動産会社に違いないと思い込み、その会社と専任媒介契約を結んでしまいます。ここで怖いのが、その後に買い手がまったくつかずに売れない状況がしばらく続くことです。ここでいくら待っても不動産会社に促しても、売れる形にはなりません。そこで、焦ってしまった売主が選択してしまう多くの形が、不動産の売却価格を下げてしまうことです。実はコレは不動産会社が操っていることもあるのです。不動産会社は仲介業者の立ち位置になりますので、実際に売買を行っている形ではないことが多いです。仲介業者は、売主が価格を下げても良いという許可を得た段階で、知り合いの不動産再販業者に物件として紹介します。不動産再販業者がこの物件を買い取る手続きをした時点で、仲介している不動産会社に手数料が入ります。また、これと同時に売り主の方からも手数料を取ることが可能になり、両者からの手数料を取得することが出来る形になります。その後に、下がった売却価格を元に、再販業者が新しい買い主から専任契約を結び、売却を行った時点で、再度、仲介した不動産会社は買い手と売り手の両方から手数料を取ることが出来るのです。不動産業界では、このやり方は「干す」という業界用語で呼ばれていて、普通に行われている手法ですので、十分に注意したいものです。こういったパターンに嵌らないようにするためには、一括査定サイトで取得した複数の不動産会社の査定結果を押しなべて、俯瞰してみることが大事です。その上で明らかに外れた金額を提示している不動産会社があった場合は、高めの金額で売主を上手く釣って、専任契約の締結を急ぎ、その後に手数料を二重で取得する形を狙っている場合がありますので、気をつけるようにしましょう。

不動産会社選びに失敗したケース~その2

もう一つ具体的にあったケースをご紹介します。売出価格を3,000万円などのキリの良い数字で提示してくる不動産会社のケースです。このパターンによくあるのは、不動産業界のトレンドから外れてしまっている、もしくは、古い不動産営業のやり方しか知らない不動産会社だということです。それは何故か?今では、不動産の売買はインターネットでの売り出しがあたり前の時代です。代表的な不動産売買のポータルサイトは「HOME’S」や「SUUMO」という大手が運用している専門サイトになります。買主の多くは、不動産を探す場合に、この手のポータルサイトを利用して、自分の予算とエリアにあった不動産物件を探します。ここで、「エリア」に関しては、自由度はありませんが、「価格」に関しては設定価格をいくらにするか?で売出の価格を自由に決めることが出来ます。買い手の多くは、予算を最初に決めていることが殆どですので、ポータルサイトの「価格」の絞り込み検索を活用して自分の予算にあった「価格」で絞り込み作業を行っていきます。この時にキリのいい数字がアダになってしまうのです。予算で決める場合に、買いたいと考えている買主の上限予算が3,000万円までだった場合、3,000万円未満の数字で絞り込み検索が行われるので、3,000万円で売り出し設定をされた物件は表示されなくなってしまいます。つまり、せっかく売れるかもしれないチャンスがあるのに、キリの良い数字のために、売れる可能性を失くしてしまっているのです。最新のトレンドを押さえている不動産会社は、この絞り込み検索のことは頭に入っているので、あえてキリの良い数字にせずに、売出価格を2,980万円などの設定にし、多くの買主の目になるべくつくようにすることは間違いありません。なので、キリの良い数字を提示してきている不動産会社はトレンドを押さえていない、インターネットでの売買をあまり使わず、昔ながらの営業スタイルで行っている場合が多いので、あまり信用ならないということになります。特に売りたい物件がマンションの場合は、「SUUMO」に広告掲載をしていることはマストです。「SUUMO」は不動産売買では大手で実績があるだけでなく、特にマンション売買には強いポータルサイトになりますので、ここは外せません。ここまで選んではならない不動産会社の具体的なケースを紹介してきました。次からは不動産売却のノウハウを更に続けてご紹介していきます。

いよいよ売却!知っててよかった5つのノウハウ

自宅中古マンションを売却するにあたって、押さえておきたいノウハウをいくつか挙げたいと思います。どれも不動産会社のセールスマンから売却していく段になった際に、聞く内容になるかと思いますが、あえて先に知っておくことで落ち着いて売却作業を進めることが出来ますので、ここでまとめてご紹介したいと思います。ノウハウとしてはいくつかあるのですが、一つ目は、予め銀行などの金融機関に売却することを知らせておくことになります。これは住宅ローンを完済してしまっている方には関係のない話になりますが、まだ住宅ローンの残債が残っている方はこの作業が必要になります。売却作業を進める際に、自宅中古マンションに掛かっている抵当権を外さなくてはなりません。この作業は銀行で行う作業になりますので、早めに銀行の担当者に告知しておくことで、売却手続きに滞りが出ないようにすることが出来ます。直前になってしまうと、その時点で売却するチャンスを逃してしまうこともありますので、早めに動いておくことをオススメします。

 

次に2つ目のノウハウですが、不動産の場合、保有名義が夫婦で共有になっていることがよくあると思います。この場合にどちらが、売却の窓口になって対面対応していくのか?約束事として決めておいた方が良いです。家庭内での話し合いになりますので、そうそう揉め事になる話ではないと思いますが、売却金額をいくらにするのか?値引きには対応するのか?諸費用が発生した場合、どちらが負担するのか?等々、少し細かいくらいの内容になりますが、決めておくことが大事になります。

 

3つ目に挙げるノウハウは、内覧時の対応担当を誰が行うのか?です。購入したいという希望者や候補者が現れた場合、内覧を希望する形で不動産会社がその希望者、候補者を連れてきます。その際に、誰が内覧の対応をするのか?も大事なノウハウになります。ここで出来れば!?奥さまか中心になって行う方が上手くいくケースが多いです。男性が対応することを嫌がる希望者、候補者もいたりしますので、女性が担当することで好印象を与えられる方が良いということです。

 

4つ目のノウハウは、売却活動をなるべく長く行わないことになります。大抵の場合、少しでも高い金額で自宅中古マンションを売却したいと考えてしまいがちなことから、いつまでも売却が出来ずに気が付けば結構長い期間、売却活動をしてしまう場合が多いのですが、長く掛ければかけるほど、買い手にとって良い印象は与えません。場合によっては、ワケあり物件なのでは?と思われて、かえって売れないサイクルに突入してしまう恐れもあります。とにかく、ある程度の金額の買い手が現れた時点で、あまり高望みをせずに売買契約の手続きを進めることが重要になります。

 

最後に挙げるノウハウは、引き渡し時の入金確認になります。契約したからと言って安心してしまい、入金確認をきちんと行っておかないと後々トラブルの元になることもあります。契約をしてから引き渡しまでは大抵の場合、1ヶ月程度の期間を要しますので、その間に気を抜かないようにして、キチンと入金がされるかどうか?チェックすることを忘れないようにしましょう。

ノウハウだけじゃダメ。5つの心掛け

さて、ノウハウをいくつか挙げてご紹介しましたが、気持ちの上でも押さえておきたいことがいくつかあります。これは作業的なものではなくて、ある程度こうした売却活動を行う上で、ご自身の中で留めておきたい内容になります。まず、一つ目の要素ですが、売却する上で気持ちに余裕、伸びしろを持っておくこと、です。不動産は消費財とは違って、比較検討時間の長い高額商品です。一般的に考えた場合、売却するのに掛かる期間は3ヶ月、もしくは4か月程度の期間になりますが、市況や景気にも左右されますし、場合によってはそれ以上の売却期間が必要になることもあります。良い買い手と出会えるかどうか?はやはり、相性もありますし、ある程度の運もあるかもしれません。気持ちの上で売り急いでしまうと高く売れるものも売れずに安価で売却してしまうことにもなりかねません。とにかく気持ちの上で余裕を持って対処することを心掛けてください。仮に買い替えも検討したいと思っている場合は、尚更です。売却した金額を資金として、次の不動産を購入するワケですからきちんとした計画性も大事になります。余裕を持てるように考えていきましょう。

 

次に心掛けておきたいのは、買い手の立場に立って考えて対応することです。買い手の候補が現れた場合、言ってみれば、売主側は営業の立場に変わることになります。このときに、あまりよくない態度で臨んでしまったり、テンションが下がるような行動をしてしまったら、買い手も買おうという気持ちがなくなってしまいます。細かいところですが、内覧時には、部屋の中をキレイに掃除して片付けておくことも必要ですし、スリッパなどのアイテムにも心配りをしたいところです。不動産会社の営業マンに頼りっきりにならずに、売却をスムースに進めるためにも愛想良く対応することを心掛けてください。

 

その次に挙げる内容は、自宅中古マンションを売却する時期を予めご自身の中で、大体の時期を決めておくことになります。一括査定サイトを活用した段階がその時期、ということになるかもしれませんが、可能であれば?気持ちの上で、この時期に売却する、ということを決めておくのも良いと思います。不動産が売れる一般的な時期は、2月、3月と言われています。4月から転勤や進学等で新しい生活を始める人が世の中に多く出る時期になりますので、その前段階の2月、3月がその時期に該当してくるからです。この不動産が動く時期を狙って売却活動を行うのも良い手です。また、上記の時期がどうしても合わない場合は、9月などの秋口も次に良い時期と言われています。社会人の異動が年間の中でも多い時期と言われているためです。ただ、上記の時期を1ヶ月でも外れてしまうと(4月に入ってから、10月に入ってから、等。)、買い手の数が減ってしまって、売却金額を下げなくてはならない状況に陥る可能性も出てきますので、一番売れる時期からズレて売却活動を行うことだけは避けて売却活動を行うようにしてください。

 

心掛けて頂く内容に関していくつか挙げていますが、ご紹介したい内容はあと2点ほどあります。1つ目は、中古マンションの場合のみにあてはまる内容なのですが、リフォームと修繕に対する考え方です。買う側にとって、中古マンションは安価で購入できることが一番のアドバンテージになります。どういうことか?というと、出来る限り安価に中古マンションを購入し、その後に自分ナイズする形でリフォームを施していきたいと考えている人が増えているこということなのです。こうした自分ナイズするやり方を最近では、「Lifestyles of Health and Sustainability」、通称LOHAS住宅と呼ばれていて、若い世代の共働き夫婦等で不動産にお金を趣味のように掛けることを厭わない一部の層に人気のやり方になります。こうしたLOHAS層にとってみては、売る側が先にリフォームをしてしまうと、手を加える余地がないと考えてしまい、LOHAS層にとって魅力のない物件になってしまいます。一方で、修繕に関しては大事です。築年数や経年劣化によって、破損や傷みが生じている場所は予め修繕を施しておく必要があります。いざ売る段になって、傷みの多い物件は魅力も価値も下がってしまいますので、必要最低限の修繕を施しておくことが大事になります。つまり、修繕は必要最低限の価値を創るために必要、リフォームはその後の伸びしろの価値を高める上で買い手に任せることが重要ということになります。

 

最後にお伝えしたいのは、必ず「一般媒介契約」売却作業を行うことです。こうすることで、単一の不動産会社だけでなく、いくつもの不動産会社に営業してもらうことが可能になり、売却出来る可能性が高まります。不動産会社にとってみれば、専任系の契約を結んで仲介の手数料を確実に取りたいと考えるところが多いと思いますが、ここは必ず一般媒介契約を結んで売却の可能性を高められる選択をすることが重要になります。

まとめ

ここまで一括査定サイトを上手く活用しつつ、自宅中古マンションをスムースに売却していく方法に関してご紹介してきました。初めて自宅中古マンションの売却に臨む際には、いくつか気をつけなくてはならないポイントもあったかと思いますが、じっくり計画性を持って進めればきっと良い経験になると思いますので、上手い形でこの記事を参考に頑張ってみて下さい。

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