築40年越えの古い家を相続し、売って手放すことはできるのか不安を抱える方は多いです。
古い家はそのままの状態では、一般の顧客に買取してもらうのは難しいです。
今回は、費用をかけずに古い家を売ることができるたった1つの方法を解説しています。
Contents
古い家を買取してもらうのは難しい
築40年を超えた古い家の資産価値はゼロ
新築指向が根強い日本では、築40年を超えた古い家の資産価値はほぼゼロになると言われています。最も資産価値が高いのは新築の時で、築年数が経つにつれ家の価値は減少していきます。
家の古さを決める目安となっているのが、国が定めている建物の構造ごとの法定耐用年数です。法定耐用年数を超えた家でも住めなくなるわけではありませんが、法定耐用年数を過ぎた建物は一般的に「古い家」として認識されます。
法定耐用年数が最も長い鉄骨鉄筋コンクリート造では47年、木造の一戸建てではおよそ半分の22年です。
ほとんどの建物で耐用年数が過ぎてしまう築40年以上になると、資産価値がほとんどない古い家と認識されてしまうのです。
古い家が抱えている売れない原因
古い家を買取ってもらうのが難しくなるのは、古い家が抱えている以下のような問題点にも原因があります。
既存不適格
既存不適格物件とは、建物が建った時点では適法でも、その後の法改正や規制の強化などで適法でなくなってしまった物件です。毎年のように何らかの改正は行われていますので築40年以上にもなる古い家は、既存不適格となっている場合が多くあります。古い家を売却しようと不動産会社に相談してみたところ既存不適格物件となっていると言われて驚くケースも多いのです。
既存不適格物件は、現法に適合していないことを理由に金融機関からの融資を受けにくくなります。融資が難しい物件は現金で購入できる買い手に限られるため売りにくくなるのです。
狭小住宅
狭小住宅や狭小地にはっきりとした定義があるわけではありませんが、15坪以下の土地に建てられた家は一般的に狭小住宅と呼ばれます。狭小地に建てられた古い家は、担保価値が低く融資の審査基準を満たさない場合が多くあります。
金融機関によって融資の審査基準は異なりますが、一般的に土地面積が40㎡（12.1坪）以上、建物面積が60㎡（18.15坪）以上とされる場合が多くなっています。
再建築不可
再建築不可となっている土地には、今ある家を取り壊してしまうと新たに建物を建てることが出来ません。建築基準法で定められた道路に２ｍ以上接していない敷地には原則として建物を建てることが出来ないためです。建築基準法で規制される前に建てられた古い家は、再建築不可物件となっている事があります。接道義務の規制があるのは都市計画が定められている区域のため都心の再建築不可物件は数多くありますが、利用価値が低いとして買い手が付きにくくなっています。また再建築不可物件は火災や自然災害などで消失するリスクがあるため担保価値が低く融資が受けにくくなります。
不整形地
不整形地は形が整っていないために活用しにくい土地を指します。土地は正方形や長方形などであれば建物を建てやすいのですが、不整形地は利用しにくいため土地の評価が低くなります。
具体的な例を挙げると、道路に接している部分が少なく奥に土地が広がっている「旗竿地」や、30度以上傾斜した土地を含む「崖地」などが不整形地に当たります。
不整形地は近隣の相場価格よりも割安な評価になってしまう上に、法律の規制を受ける場合も多く、売りにくさの原因となります。また、土地の評価価値が低く設定されてしまうため融資も受けにくくなります。
旧耐震
現在制定されている耐震基準を満たしていない建物は旧耐震です。具体的には建築基準法の耐震基準が改められた1981年6月1日より前に建てられた建物の多くが旧耐震基準に当てはまります。旧耐震基準は震度5程度の地震を想定していますが、新耐震基準では震度6強の地震で倒壊しない建物を基準としています。地震によって倒壊する危険性がある旧耐震の建物は、融資しても回収出来ない可能性があるため担保価値が低くなってしまいます。
旧借地法
借りた土地に建物を建てる権利を借地権といい、借地借家法に定められています。平成4年8月に新法が定められたため、それ以前に結んだ契約は旧借地権として区別されます。旧借地法は、借地契約を更新し続ける事で半永久的に土地を借り続けることができる借主側の権利が強く守られた法律です。
借地権付の古い家も、土地を所有している場合と同様に売却する事ができます。ただし、土地を所有している所有権と比較すると金融機関の担保評価は低くなります。
検査済証がない
家を売却する際に必要となる書類の一つに検査済証があります。
新しく建物を建てる場合には、建築基準法に適合しているかどうかの検査を指定確認検査機関などで行います。検査は、建築確認、中間検査、完了検査の3段階に分けて行なわれ、完了検査が終了して適合物件と認定されると検査済証が交付されます。ただし本来受けなければいけない完了検査を実施していない物件は意外に多く、2000年までは完了検査の実施率は半数にも達していません。実施率の向上を目指した国の要請によって、2003年から新築物件の融資条件に検査済証の確認が求められるようになりました。それに伴って検査済証のない中古物件についても金融機関からの融資が受けにくくなっています。
瑕疵がある
築年数が経った古い家は、一見何も問題がないように見えても、目に見えない部分で配管や雨漏りの危険性（瑕疵）を抱えている場合が多くあります。
令和2年より民法が改正され目に見えない欠陥（瑕疵）だけではなく契約を結んだ目的に合わない場合は責任を負う「契約不適合責任」となり売主の責任がより重くなりました。
民法の規定では、建物を売却した後でも買い手が建物の欠陥を見つけた場合には、売り手は責任を負わなければいけません。
ただし、古い建物は何らかの欠陥が生じている場合も多く、個人間の取引ではあまりに責任が重すぎます。そのため特約で責任を負う期間や範囲を限定する事が可能となっています。とはいえ、何らかの欠陥があるかもしれない建物は、欠陥を修復するのに莫大な費用が掛かるリスクもあります。契約不適合責任を免責にしてしまうと、価格を下げたとしても買い手がつきにくくなってしまいます。
これまで見てきたように、古い家は建てられてから経過した長い年月のうちに現法に合致しなくなったり、新たな規制に引っかかったりする事で、融資が受けにくくなります。古い家の資産価値が低く評価されることと、融資との兼ね合いで買い手が見つかりにくいことが、売りにくくなる原因となっています。
古い家を早く売却するためのたった2つの方法
費用をかけて買取してもらう
・ 解体して更地にして売却する
建物自体に何らかの欠陥がある危険性があるなど、古い家のまま売却が難しい場合は、建物を取り壊して更地にして買取ってもらう方法があります。
更地にすることで契約不適合責任を問われる心配はなくなります。
解体費用は、業者によって異なりますが、木造であれば坪当り４万円から5万円が相場です。延床面積が20坪の木造の古い家であれば100万円程度必要です。
ただし、更地にしてしまわない方がよい場合もあります。再建築不可物件は、一度取り壊して更地にしてしまうと建物を建てられないため土地を再活用することが出来なくなってしまいます。更地にする前に不動産会社などに相談した方が良いでしょう。
・ リノベーションして売却する
古い家でもリノベーションすることで新築と同じようにきれいな状態にする事ができます。新築で購入するよりは割安で、新築と同様の設備を手に入れることができるため、近年ではリノベーションして売りに出される古い家も増えてきています。
費用はリノベーションの内容にも因りますが、外装や内装の間取り変更など大掛かりな工事になると1000万円から2000万円以上かかる可能性もあります。
費用をかけずに買取してもらう手段
解体やリノベーションでお金を掛けた分だけ高く売却出来ればいいのですが、保証はありません。更地にしても売却できないと翌年の固定資産税が高くなってしまいますし、リノベーションしてもニーズに合わない場合は最悪の場合売却出来ない可能性もあります。
古い家にお金をかけずに確実に売却したいと考えている場合は、古い家を専門にしている買取専門業者に買い取ってもらうという手段があります。
古屋の買取を専門としている買取業者であれば、問題を抱えている不動産であってもそのままの状態で買い取ってもらえることがほとんどです。
弊社スマートアンドカンパニーでも1都3県の古い家を買取しております。
壊れた箇所があったり、大量の残置物があったり、不動産に関する書類を失くしてしまっていたり、どのような問題を抱えていてもそのままの状態で買取しております。
すぐに手放すことができ最短1週間で現金化できますので、不動産のことでお悩みがありましたらいつでもご連絡いただけましたら幸いです。
☎︎080-3218-0911
✉️harada@smartand.co.jp
担当：原田（執行役員）24時間以内にご対応いたします！
古い家を買取してもらう時の流れ
1.買取査定を依頼する
買取業者によっては買取る物件に条件を付けている場合もあります。例えば築年数が経った古い家は買取りしてくれない業者もあります。
制限や条件をしっかり確認して査定を依頼しましょう。
査定というのは、古い家をいくらで買取ってもらえるのか買取額を調査してもらうことです。査定で出された金額によって、業者がいくらで家を買取ってくれるのかを知ることができます。
2.買取業者を選定する
査定は複数の業者に依頼することができます。提示された買取額や買取りの条件に納得することが出来た買取業者を選びましょう。
引渡しの条件も業者と話し合って決めておきます。具体的には、引渡しの日程や入金までのスケジュール、契約に必要な書類、物件を引き渡す際に家具や不要品をどうするかなどといった事についてしっかりと確認しましょう。
3.契約を結ぶ
話し合いにお互いに合意できれば、売買契約を結びます。
4.決済
引渡し日には、買取金額の入金を確認した後で物件を業者へ引き渡します。書類や鍵を受け渡して取引は終了です。
古い家をそのまま放置しておくとどうなる？
固定資産税がかかる
誰も利用していない古い家でも、所有しているだけで毎年固定資産税がかかります。また、古い家の状態が悪化し行政から危険な放置空き家と認定されてしまうと、建物が建っている事で軽減される固定資産税の優遇を受けられなくなり、固定資産税額が高くなる可能性もあります。
空き家問題
2015年から施行された空き家対策特別措置法によって、空き家を放置せずに適切に管理することが所有者に求められるようになりました。
古くなった家を空き家のまま放置してしまうと、倒壊や破損、不法侵入者による放火の心配などがあり、近隣に被害を与えてしまうことになるからです。
空き家を危険な状態で放置していると、所有者は行政から改善の指導を受ける場合があります。指導を無視して改善しないままで放置した場合は、罰則や行政代執行もあり得ます。
空き家を放置したことで所有者が受ける罰則などについてより詳しく知りたい方は放置空き家について書かれた以下の記事を参照ください。
まとめ
今回の記事のポイントは以下です！
・築40年以上の古い家は資産価値がほとんどなくなる
・売りにくい古い家は放置せずに専門の買取業者に買取ってもらうのがおすすめ
・買取業者なら古い家がどんな問題を抱えていてもそのまま買い取ってもらえる
