相続した借地を売却する時の注意点 手間をかけずに借地を処分したいとき

相続した不動産売却のポイント

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借地権付きの家を相続して

「借地権付きの古い家の買い手が見つからず売却できない」
「地主さんへの交渉がうまく行かず売却までたどり着かない」

と悩みを抱えている相続人の方に向けた記事です。

 

相続した借地権付きの古い家でも確実に売却する方法はございますのでご安心ください。

相続不動産買い取り再販不動産会社のスマートアンドカンパニーが、相続した借地権付きの家を確実に売却する手順とコツを解説します。

 

相続した借地権付きの家を売却する手順

地主の許可を得る

借地権付の建物を売却したいと考えている場合は、まずは地主に相談が必要となります。

地主には、勝手に借地権が第三者に売却されてしまうのを防ぐ権利があるからです。

地主から売却の許可が得られれば、第三者への売却の話を進めることができます。

ただし、売却によって借地契約の譲渡をする場合は地主に承諾料の支払いが発生します。承諾料として支払う額は、借地権価格の10%が相場となっています。

補足:借地権価格とは?

土地を自用地として更地で評価した額に借地権割合を掛けて求めます。

「借地権価格」= 「自用地(更地)評価額」 × 「借地権割合」

借地権割合は、国税庁ホームページの路線価図や評価倍率評で確認する事ができます。

必要書類の用意

借地権の売却に必要となる主な書類は以下になります。

・土地の賃借契約書

地主と借主との間で交わした土地の賃貸借契約書類です。契約書には、土地の賃借期間や、使用目的、賃借料の支払い、更新する場合の取り決めなどが記載されています。

・地代の支払いが分かる書類

地代を地主に支払っていることを確認出来る領収書や振り込み明細書などです。

 

・建物の登記済証

建物を登記した際に発行される書類です。登記名義人の本人確認のために必要です。

 

補足:賃借契約書がなくても売却できる?

賃借契約書がない場合でも売却する事は可能です。

口頭の約束でも土地を借りることができるため賃借契約書が存在しない場合もあります。何十年も前から借りている家を相続した場合は特に、契約書がないケースも多いでしょう。ただし、契約書がない場合は地主への地代を滞りなく支払っていることと、建物の登記名義人である事を証明する必要があります。

 

 

不動産会社に依頼する

不動産会社に買主を探してもらう仲介を依頼するか、買取専門の業者に買取を依頼します。

借地権付の家を売却する場合は、通常の所有権の売却とは異なる点もあるため、借地権の取り扱い経験が豊富な実績ある不動産会社を選ぶことをおすすめしています。

 

相続不動産買取サイト サイトの特徴

東急リバブル

・知名度の高い不動産会社だから顧客が多く買主が見つかりやすい

・まずは仲介の売却活動後、期日内に売れなかったら東急リバブルの買取という流れなので高く売れる可能性が高い!

・相続サポートがあるので、「不動産を売却したら相続税がいくらかかるのか」「空き家をどうしたらいいか」といった相続に関する相談ごとを全面サポート!

Century21マーキュリー

・借地権もしくは底地(借地している土地)の売却専門

・専門家が借地人・地主への売却交渉を全て行います!

お困り不動産どうする?

・事故物件・借地・底地・再建築不可などどんな問題を抱えた不動産でも対応している

・不動産買取会社から一括で査定をとるので、買い取ってくれる不動産会社が見つかりやすい

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注意点:借地権の家が共有名義の場合

借地権付の家が共有名義となっている場合には、売却には名義人全員が同意していることが必要です。複数人いる名義人のうち1人でも売却に反対している場合は、家を処分することができません。また、売却の契約を結ぶ際にも全員が同席するか、同席が難しい場合は委任状がないと契約が進められません。

相続した家を単独名義では無く、相続人全員の共有名義にしている場合は注意が必要でしょう。

 

地主の許可が得られない場合の対処

地主に承諾してもらおうと努力したにもかかわらず売却の許可が得られない場合はどうしたらいいのでしょうか。

既に買主が決まっている場合には、裁判所に借地非訟手続きの申し立てをすることができます。

非訟手続は、通常の訴訟手続よりも簡易な手続で費用も安く済みます。ただし裁判ですので弁護士費用が必要ですし、判決が出るまでに時間がかかる可能性もあります。

ですからできれば非訟手続まで行かずに事前の当事者間の話し合いで解決させておきたいところです。

日頃から地主との良好な関係が築けている場合は個人同士の交渉でも良いかと思いますが、感情的になりこじれてしまう可能性もあります。交渉が難しそうだと感じた場合は初めから経験の豊富な不動産会社に相談するなど専門家に間に入ってもらった方がスムーズでしょう。

相続した借地権付きの家を売却以外で処分する方法

地主に借地権を買取ってもらう

借地権は地主側の都合で解消することが難しい場合が多いため、できれば借地権を買い戻したいと考えている地主もいます。借地権を返してもらえれば地主は土地を自由に活用することが出来ます。土地を売却する場合も、借地権付の底地よりも所有権の方がより高値での売却が期待出来るのです。

ですから借地権は地主に買取ってもらうのが最もスムーズな流れだと言えます。

もちろん地主が買取る場合は、第三者に売却を承諾してもらうときに支払う承諾料を地主に支払う必要はありません。

ただし、建物をそのまま買取ってもらえるか、解体して更地にしなければいけないのかは、地主との交渉次第になります。更地にして返還する場合には、建物の解体費用は土地を借りている側が負担することになります。

補足:底地権とは?

「底地権」というのは、第三者に貸し出している土地に関する地主の権利をいいます。土地を所有していても第三者に貸している場合は底地権と呼ばれ、所有権と区別されます。

底地を所有している地主は、土地を貸す代わりに地代を受取る権利があります。また、契約更新、建物の建替えや改修の際に一定金額の支払いを借地人へ請求することができます。

 

建物を解体して地主に返還する

地主に借地権買取の意思がなく、第三者への売却も難しい場合は、建物を解体して更地にした状態で地主に返還する方法があります。解体費用は借りている側の負担になりますので解体費用がかかります。

ただし借地権の返還は、借りている側にはメリットはほとんどありません。地代を払い続けるよりは解体費用を払ってでも借地権を処分したいといった場合の最終手段になるでしょう。

賃貸物件として貸し出す

賃貸物件として建物を貸し出すという方法もあります。

借地権付の家は地主の許可無く売却は出来ませんが、建物を貸し出す場合には許可は不要です。また、規模の小さな内装のリフォーム程度であれば地主の許可無く行う事ができます。ただし建物の建替えや、大規模な改修、増築などを行う場合には地主の許可が必要です。

入居者が見つかれば地代の支払い分を賄える賃料が受け取れる可能性もありますが、需要の低いエリアではせっかく費用を掛けて改修しても思うように入居者が見込めない場合があります。

また、建物の状態によっては貸し出すために大規模なリフォームが必要となるため、その場合は多額の費用が必要になります。

 

借地権付きの家を今すぐ確実に売却処分したい方へ

借地権付の建物を処分するには、地主との交渉が欠かせません。

ただ、親の代から借りていた家を相続した場合などは、地主とはほとんど面識がないといったケースも多いです。いきなり買取の交渉や売却の話をするのもためらわれる方も多いかも知れません。

だからと言って更地にして返還する費用や貸し出すためのリフォーム費用の捻出は難しい場合がほとんどです。

様々な問題を抱えていて売却しづらい借地権付きの家を手放したい時は、買い取り専用不動産会社に買い取りしてもらうことで確実に売却することができます。

ちなみに弊社スマートアンドカンパニーは1都3件の借地権つきの相続不動産を、売主さまには何も負担してもらうことなくそのままの状態で買い取りしております。

地主さんへの交渉なども全て弊社で行いますのでご安心ください。以下のような問題を抱えた相続不動産もそのままの状態で買い取りしております!

・大量の残置物がある(故人が遺した私物)
・瑕疵がある(雨漏りや壊れている箇所が多くある)
・現在の建築基準法に適合していない
・再建築することができない土地
・極端に狭い物件やいびつな形の土地
・不動産に関する書類を全て紛失してしまっている
 

大切な相続不動産の売却は、ぜひ一度弊社にご相談いただけましたら幸いです。
買取価格を知りたいというだけでもお気軽にご連絡いただけましたらうれしいです。

株式会社スマートアンドカンパニー
☎︎080-3218-0911
✉️harada@smartand.co.jp
担当:原田(執行役員)24時間以内にご対応いたします!

 

都3県以外の借地権付き相続不動産を手放したいという方もご安心ください。

弊社のように問題を抱えている不動産の買取をしているサイトをご紹介いたします。
サイトごとに買取を得意とする分野が異なりますのでサイトの特徴をチェックしてみてください。

相続不動産買取サイト サイトの特徴

東急リバブル

・知名度の高い不動産会社だから顧客が多く買主が見つかりやすい

・まずは仲介の売却活動後、期日内に売れなかったら東急リバブルの買取という流れなので高く売れる可能性が高い!

・相続サポートがあるので、「不動産を売却したら相続税がいくらかかるのか」「空き家をどうしたらいいか」といった相続に関する相談ごとを全面サポート!

Century21マーキュリー

・借地権もしくは底地(借地している土地)の売却専門

・専門家が借地人・地主への売却交渉を全て行います!

お困り不動産どうする?

・事故物件・借地・底地・再建築不可などどんな問題を抱えた不動産でも対応している

・不動産買取会社から一括で査定をとるので、買い取ってくれる不動産会社が見つかりやすい

・買取専用不動産会社から査定を取れるので査定額がそのまま買取価格になるからわかりやすい

 

買取専用の不動産会社はどのような物件でも即買取してくれるので、仲介売却相場よりも安い金額で買取となることが多いです。

もしも、まだ仲介の売却価格の査定を一度も取っていないという方は、仲介の売却だとどのくらいの価格で売れるのか調べてみるといいかもしれません。

 

売却価格査定サイトランキング

 

借地権とは?基礎知識

借地権とはどんな権利?

借地権は借りた土地に不動産を所有できる権利です。

厳密にいうと、「借地権」の中には以下の2つの権利が含まれています。

・「地上権」

地上権では、建物を所有し、地主の許可無く第三者へ譲渡したり、建物を建替えたりする事が自由にできます。登記の義務があります。地上権では地代の取り決め自体がありません。

・「土地貸借権」

貸借権では、建物の売却や増改築に関して地主の許可が必要です。登記の義務はありません。地代を支払う義務があります。

 

貸借権と地上権の違いは権利の強さにあります。貸借権と地上権を比較した場合、地上権は借りる側の権利が非常に強いものになります。

地上権は貸す側のデメリットが大きいため、借地権の契約ではほとんどが貸借権です。

地上権が設定されているかどうかは、登記簿で確認する事ができます。

借地権の種類

借りている土地に対する借地権は大きく分けて以下の3つに分類できます。

・普通借地権(旧法)

・普通借地権(新法)

・定期借地権(新法)

 

借地権に関する法律は平成4年(1992年)8月に改正されたため、改正より前から既に結ばれていた借地契約は旧法借地権として新法と区別されます。

また、旧法の借地権は普通借地権のみでしたが、新法では普通借地権以外に新たに定期借地権が登場しています。

普通借地権と定期借地権の違いは、契約の更新が出来るか出来ないかにあります。普通借地権では契約を更新することが可能ですが、定期借地権は契約期間が終わった後は更新が出来ない契約となります。

普通借地権 旧法と新法の違い

改正より後に土地を借りた場合は新法が適用されますが、新法改正以前に締結された契約では、更新時にも旧法が適用されます。普通借地権は基本的には旧法から新法へ引き継がれていますが、決まり事でいくつか異なる点があります。相続した借地権付きの建物の場合、多くが旧法の借地権となっているはずです。旧法と新法で異なる点を整理して見ていきましょう。

 

・権利の存続期間

旧法では建物の構造によって借地権の存続期間が異なりますが、新法では構造には関係なく一律となりました。

 

 

存続期間

期間の定めがない場合

更新後の存続期間

旧普通借地権

堅固建物

30年以上

60年

30年以上

非堅固建物

20年以上

30年

20年以上

新法普通借地権

30年以上

30年

1回目20年以上

以降10年以上

 

 

・契約更新の拒絶

地主が借地権の更新をしたくない場合には、正当事由が必要となります。旧法では正当事由の内容が曖昧で、借地人が更新を希望して地代を払い続けていれば地主側から更新を拒絶することはほぼ不可能でした。新法では、正当事由は借地権者の土地の利用状況や、地主が提示する立ち退き料などを総合的に判断することが明確化されています。

 

・建物の老朽化と滅失

旧法では存続期間が定められていれば建物が老朽化しても借地権は消滅しません。存続期間が定められていない場合には建物の老朽化で借地権が消滅します。災害などで建物が滅失した場合は地主が意義を申し出なければ契約期間は延長されます。

新法では契約期間中であれば建物が老朽化しても滅失しても権利が保護されます。契約更新後に建物が滅失した場合は、地主の承諾なしに再建すると地主は借地契約の解約を申し入れることができます。

定期借地権とは

定期借地権は、原則契約の更新が出来ない借地権です。

土地を貸すと返ってこないため地主が貸しにくい、という普通借地権の問題点を解決するために新たに登場しました。定期借地権の中には以下の3つの種類があります。

 

・一般定期借地権

借地期間は50年以上となります。あらかじめ決められた期間が満了すると、借主は建物を取り壊し更地にして土地を地主に返還します。

 

・事業用定期借地権

用途が事業用に限定され、契約期間によって内容が異なります。10年上30年未満の契約では、契約の更新は不可で借主は建物を壊して更地で返還します。30年以上50年未満の契約では、契約を更新することが出来、建物を地主に買取ってもらう権利が発生します。

 

・建物譲渡特約付借地権

契約期間が満了した時点で、建物を地主に買取ってもらう特約付きの契約です。契約期間は30年以上となります。

まとめ

相続した借地権付きの家を売却するポイントは以下となります。

・相続した借地権を確実に手放すには買い取り専用不動産会社に依頼する!

・仲介で売却したい場合には専門性の高い不動産会社へ依頼する

 

 

 

 

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