中古マンション売却査定のポイント(131) 外国籍の方の売却

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

「外国籍の方が中古マンションを売却するには?」


この記事に辿りついてくださったあなたは、外国籍をお持ちで、まさに今、ご自身の中古マンションの売却を考え、もしかしたらすでに、査定の依頼を出していたりする方かもしれませんね。
一昔前と比べると、街中を歩いている外国籍の方って増えましたよね。
観光で訪れる方たちはもちろんのこと、日本に住んでいる外国籍の方も増えました。
平成29年度末の在留外国人数は、過去最高だったそうです。
このように、グローバル化が進んできている日本ではありますが、外国籍の方が何かをするための手続きは、まだまだとても大変であることが多いと思います。

不動産の売却も、その大変な手続きのうちの1つです。
日本に住んでいる外国籍の方が、買い替えのために中古のマンションを査定に出し、売却することは、そう珍しいことではありません。
最近では、中国や台湾などアジアの投資家が、日本のマンションを購入し、値上がりしたタイミングで売却するということもよくあるようです。
このように、外国籍の方による中古マンションの売買は、日常的に行われていることではありますが、手続きにおいては、日本国籍の方と同じように・・・とういわけにはいかない部分もあります。

では、外国籍の方が、中古マンション売却査定を受けて、売買契約を結ぶ場合、どのような手続きが必要なのでしょうか?
さらに、海外に在住したまま、中古マンションの売却査定を受け、売却していくことはできるのでしょうか?

ここでは、中古マンションの売却査定を受けた外国籍の方が、実際にそのマンションを売却する際にポイントとなることについてみていきたいと思います。

中古マンションの売却、なにが大変なの?


当たり前の話ですが、外国籍の方も日本国内で自由に買い物をすることができますよね。
それは、マンションについても同様で、売却したり購入したりすることは、自由です。
では、なにが大変なのでしょう?
売却査定を依頼して、「この査定額でなら売却してもよいかな」と思えるような納得の査定額を出した不動産業者と媒介契約を結び、販売活動をしていく・・・ここまでは、日本国籍の方と同じです。
問題は、売買契約を結んだ後、中古マンションの売却に伴う所有権の登記移転の手続きが大変ということです。
中古のマンションを売却する際の登記に必要な書類は5つです。
・権利証または登記識別情報通知書
・司法書士が作成する委任状
・固定資産税評価証明書
・住民票
・印鑑証明書

これらは、外国籍の方だから必要というわけではなく、日本国籍の方が売却する際にも必要なものです。
ですが、外国籍の方には、入手するのが大変な書類があります。
それは、「住民票」と「印鑑証明書」です。

入手するのに半年以上もかかり、引き渡しが大幅に遅れてしまった・・・という例もあるようです。 高い査定額が出て、しかも査定額通りに売却できた!と喜んでいたのに、引き渡しに時間がかかり過ぎて、買主の方とトラブルになってしまった!!なんてこと、絶対に避けたいですよね・・・。
外国籍の方の場合、この2つの書類を入手するのに時間がかかるということを、はじめから頭に入れ、中古マンションの売却査定の依頼をしたら、念のため売却に必要な書類を用意する準備もはじめておくとよいかもしれません。

住民票と印鑑証明書の入手の仕方は?


入手に時間のかかる住民票と印鑑証明書、どのように取得するのでしょうか?
入手の仕方は、在留資格などによって変わります。
3つにわけて、それぞれご説明していきます。
あなたは、どれに当てはまりますか?あらためて、確認してみましょう。
(1)中長期在留者・特別永住者・一時庇護許可者・仮滞在許可者・出生又は国籍喪失による経過滞在者
(2)(1)以外の日本に入国している外国籍の方
(3)海外在住者

(1)中長期在留者・特別永住者・一時庇護許可者・仮滞在許可者・出生又は国籍喪失による経過滞在者
まずは、それぞれどういう方たちのことなのかご説明します。
中長期在留者とは?
日本に在留資格をもって、3か月以上在留する外国籍の方のことです。
特別永住者とは?
「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」によって定められ、在留することになった外国籍の方です。
「永住者」とは異なり、第二次世界大戦終戦前から日本に居住している在日韓国人・朝鮮人・台湾人およびその子孫が日本で引き続き生活することができる資格です。
今後は総数が減っていく傾向にあるとみられています。
一時庇護許可者とは? 船舶等に乗っている外国籍の方で、難民の可能性がある場合などの要件を満たすときに一時庇護のための上陸の許可を受けた方のことです。 仮滞在許可者とは?
難民認定申請を行い、一定の要件を満たした場合、仮に日本に滞在することが許可されます。そのような外国籍の方のことです。
出生又は国籍喪失による経過滞在者とは?
外国籍になった理由が、出生や日本国籍喪失にある方のことです。

これらの方々を、簡単にいうと、観光などの短期滞在者等を除いて合法的に3か月を超えて在留する外国籍の方で、市区町村区域内に住所を有している方たちといえます。

この方たちの中で、中古マンションを保有し、売却に向けて査定を依頼したり、販売活動をしていたりするのは、中長期在留者、特別永住者、出生又は国籍喪失による経過滞在者に当てはまる方が多いかもしれませんね。

住民票の取得
日本に在留資格を持って3か月以上滞在できる外国籍の方は、日本国籍の方と同様に住民登録をすることができます。
平成25年に住民基本台帳法が改正され、住民票の作成ができるようになりました。
そのため、住民登録がされている外国籍の方は、住居地を届け出た市区町村の窓口へ住民票の申請を行えば、外国人用の住民票をすぐに取得することが可能です。
ただ、ご自身に住民票があるということに気が付いていない外国籍の方が意外と多く「住民票ってあるの?」と戸惑われる方もいるようです。

印鑑証明書の取得
住民登録ができている外国籍の方であれば、その住居を届け出た市区町村に印鑑を登録することができます。
そして、印鑑登録をしてあれば、印鑑証明書もすぐに取得することが可能です。
しかし、外国籍の方はサイン文化である場合が多く、印鑑を使うということにあまり馴染みがありません。
そのため、印鑑登録をしているという外国籍の方は、かなり少数であるといえます。
印鑑登録をしていない場合は、まずは印鑑をつくり、登録するところからしなくてはならず、少々時間がかかってしまうことになるかもしれません。

また、印鑑登録をせずに、別の書類で代替する方法もあります。
これについては、後述します。

上記以外の日本に入国している外国籍の方
ここにカテゴライズされる方たちは、住民登録ができません。
観光などが目的で日本に短期滞在している外国籍の方や不法滞在者などがこれにあたります。
この方たちが、所有する中古マンションを売却査定にかけて、売却する・・・ということは、そう頻繁にあることではないような気もしますが・・・。
どのような書類が必要になるのかみていきたいと思います。

住民票の取得
この方たちは、日本には住所がないということになりますので、住民票はありません。
そのため、住民票の代替書類が必要になります。本国での住所を証明する書類があれば、代替書類として認められるようです。
たとえば、「本国の公証人認証のある住所に関する宣誓供述書」、「在日当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」、「官公署で発行する住所を証する書面(住民登録証明書)」などがそれにあたります。
ただ、「官公署で発行する住所を証する書面(住民登録証明書)」は、判断に時間がかかるという理由で、実際に使われることはあまりないようです。

売却査定を依頼した段階で、「本国の公証人認証のある住所に関する宣誓供述書」の準備をはじめておくとよいかもしれませんね。

印鑑証明書の取得
住民票がありませんので、印鑑登録もできません。
そのため、印鑑証明書を取得することもできません。
別の書類で代替する必要が出てきます。
印鑑証明書の代替書類として認められているのは以下2つの書類です。
・当該国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書
・登記委任状に当該国の在日大使館の認証を受けた書類

比較的、登記委任状を、前もって司法書士に作成してもらっておき、売主である外国籍の方が自国の在日大使館において認証を受けるという手続きをされる方が多いようです。

海外在住者
読んで字のごとく・・・ですが、日本に入国していない外国籍の方です。
記事の最初に、投資目的で日本のマンションを購入する外国籍の方が増えていると述べましたが、そういった方々は、これにあたる方が多いのではないでしょうか。
さて、海外在住で、日本にマンションを保有している方が、中古マンションの売却査定を受け、売却していく場合、住民票と印鑑証明書はどうやって入手するのでしょうか。

住民票の取得
そもそも日本に入国していませんので、住民票はありません。
そのため、住民票に代わる書類が必要になります。
さきほど述べました中長期在留者、特別永住者の方たちと同様の書類が、代替書類となります。
日本に入国していないからといって、住民票が免除になるわけではなく、住民票に代わる書類が必ず必要になるということです。

印鑑証明書の取得
住民票がありませんので、印鑑証明書の発行もできません。
住民票同様、海外在住であるからといって、免除になるわけでもありません。
こちらも、中長期在留者、特別永住者の方たちと同様に、代替書類が必要になります。

まとめ


いかがでしたか?
在留資格などによっては、取得するのに時間がかかる書類があることがわかりました。
最後の最後でトラブルになってしまった・・・とならないためにも、中古マンションの売却をするときは、必要となる書類の準備を早め早めに進めておくのがよさそうです。

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