中古マンション売却査定のポイント(234)離婚によるマンション売却 

中古マンション売却査定ポイント

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

離婚によって生じる不動産(中古マンション)の問題とは?


安定した収入がある方でも離婚によって破綻に追い込まれるケースが「不動産」(中古マンション)です。
離婚の際、不動産の問題を解決しておかないと、後々トラブルに見舞われてしまう事があります。
離婚を検討する際に、まずご自身が連帯保証人あるいは共有者になっていないかを確認する必要があります。
また、離婚をされた方は、「相手と連絡が取れる状態にあるか」ということも重要になってきます。
離婚された方の中には、
離婚後、夫が自己破産したことにより突然、住宅ローンの一括請求が届いた、不動産が共有財産となってしまい困っている
何らかの理由で夫が住宅ローンを支払えなくなってしまったが、今の家を手放したくない
等々のことで悩みを抱えている方々がいらっしゃいます。
そこで今回の記事では不動産の任意売却の中でも、「離婚」をテーマとしていきます。

不動産と夫婦の関係を知っておこう


最初は賃貸で生活し、家族が増えた等の生活環境の変化によりマイホームをを購入する方もいますが、結婚と同時に、中古ではなく夢の新築マイホームを購入する方が増えています。
先の長いローンの返済を考えれば、若いうちにローンを組んだ方が良いという考え方です。
そのため、結婚と同時に家を買うことは問題ないと思います。
しかし、マイホームは若い夫婦にとっては、人生最大の買い物です。
一生に一度の買い物のため、将来を見据えて少し背伸びをする傾向があります。
戸建がいいか?マンションがいいか?間取りや立地等、夢は膨らみます。
しかし、少し背伸びした物件を購入するには、今の夫の収入だけでは足りないのが現実です。
そこで、よく使われるのが
夫と妻の収入を合算して審査を通すケース(妻が連帯保証人)
夫と妻の共有で物件を購入するケース(連帯債務者)
です。

そのため、二人は運命共同体の立場になります。
連帯保証人あるいは連帯債務者になるかは、「購入の仕方」がポイントとなります。

ただし、これは結婚とは全く別物です。
マイホームを購入したことにより連帯保証人や連帯債務者になったのです。
そのため、離婚すれば連帯保証人や連帯債務者が解消されるわけではないことを頭に入れておいて下さい。

マンション購入時で多い連帯保証人について


●収入を合算した場合は連帯保証人になる
一般的に、妻が専業主婦で夫の収入だけでローンを組んでいる場合は連帯保証人の役割はありません。
別途、保証会社に保証料を支払うことにより、保証会社が連帯保証人の役割を担うことになります。
最近では、夫と妻の収入を合算した世帯収入を前提として夫もしくは妻のどちらかが住宅ローンを支払うというケースが増えています。 典型的なものとして、夫が債務者で、妻が連帯保証人になっているパタ-ンです。
債務者はお金を借りる人のことです。
連帯保証人は、債務者の返済が滞ってしまった場合、代わりに返済する義務があります。
連帯保証人と債務者はイコールの関係にあります。

●連帯保証人の立場は重
連帯保証人は、返済を要求された時「債務者に請求してください」と言うことができません
債務者に請求するように促すことを「催告の抗弁権」と言います。連帯保証人には、「催告の抗弁権」がありません
また連帯保証人は、「先に債務者の財産を差し押さえてください」と言うこともできません
債務者の財産を差し押さえるように促すことを「検索の抗弁権」と言います。連帯保証人には「検索の抗弁権」がありません。
このように、連帯保証人には非常に重い責任があります。
マイホーム購入時は夫婦間で、連帯保証となることが最も一般的なものになります。
連帯保証人は、自分が連帯保証人である自覚のない方も多くいます。
離婚を検討する際にに、自分が連帯保証人になっているかどうかを確認して下さい。

離婚と連帯保証人の関係性


●離婚してもそのまま残る連帯保証人
連帯保証人は、夫婦の収入を合算してマンションを購入したことを理由として、夫婦どちらかが連帯保証人になります。
結婚とは関係のない別物です。。
連帯保証人は結婚ではなく、マンション購入を目的としたものなので、離婚しても連帯保証人は解消されません。
連帯保証人としての立場は解消されず、ローンが完済されるまで、連帯保証人は継続します。

●突然訪れる一括返済請求
10年前に離婚したKさんは、シングルマザーとして平穏な生活を送っていましたが、ある日、住宅ローンの一括返済を求める通知が銀行より届きました。元夫と暮らしていたマンションです。Kさんは自分が連帯保証人であることに対する意識がなかったため、困り果てていました。元夫は、離婚後、自己破産をして行方不明の状態です。
Kさんは離婚後、元夫とは連絡を絶っていたため音信不通です。
離婚後に連帯保証人であることを忘れてしまった場合、他人事ではなく同じ経験をすることになりかもしれないからです。売却しても残債が残れば、それを支払う義務は続きます。
そのため、妻も破産に追い込まれる可能性があります。
もし、このような場面に遭遇した場合、すぐに抵当権のついているままの中古マンションの査定をするようにしてください。
中古マンションの査定は、一括査定を使うことがベストだと思います。

中古マンションの査定額がローン残債よりも高額であれば、売却してローン残債を返済することができます。
債権者から一括返済を求められている段階ですので、この場合は任意売却になります。

●中古マンションの売却に共有者の同意が必要になる
共有とは、1つのものを複数の人で所有することを意味します。
例えばマンションを夫と妻で50%ずつ共有する、または夫が80%、妻が20%の割合で共有する等があります。
どのような割合でも、共有は共有になります。
共有物を売却する場合は共有者全員の同意を得なければなりません。

●同意に持分割合は関係ない
持分割合が、「夫が80%、妻が20%」であっても、夫が妻の同意を得ることなく単独で売却することはできません。
過半数以上の持分割合を持っていれば単独で売却できると思われがちですが、それは違います。
極端な話、「夫が99%、妻が1%」の共有であっても、妻の同意を得ることなく不動産を売却することはできません。

●共有は解消すべきもの
離婚後、共有名義のマンションに夫または妻のどちらかが住み続けるパターンがあります。
住宅ローンは住み続けている方が支払い続けるケースです。
例えば、夫が共有のマンションに住み続け、住宅ローンを全額、夫が支払い続けるというような場合があります。
この場合、金銭的には何も問題がないのですが、共有状態のままにしておいた場合、夫が中古マンションを売却する場合、妻の同意を得ることなく中古マンションを売却できません。
お互いに再婚する可能性もあるため、共有状態を放置しておくことは望ましくないと思います。
そこで、単純に解決するために中古マンションの売却をお勧めします。
その際、中古マンションの一括査定をして信頼できる不動産屋を見つけることです。
不動産屋によって査定の結果は違いますし査定のポイントがありますので、査定のアドバイスをしてもらいましょう。状況的に余裕はないかもしれませんが、査定をするだけでもよろしいかと思います。マンションの状態や築年数にもよりますが、状態がよければ査定も上がります。
ただし、査定以前に夫か妻が住み続けたい場合は、中古マンション売却という選択肢は取れません。
仮に査定して中古マンションで売却したとしても、ローン残債の方が売却額よりも大きい場合は、2人で損失分を返済しなければなりません。
解決策としては、中古マンションを財産分与で妻の持分を夫に名義変更し、妻のローン残債分も含めて夫が全額を借り換えてもらうことです。
財産分与をうまく利用して、マンションの所有名義と債務名義を単独に変えてしまうことをお勧めします。
マンションの共有は、1つの所有形態を意味しているため、住宅ローンが完済しても続いていきます。
連帯保証は終わりがありますが、マンションの共有は終わりがありません。
そのため、離婚の際に共有状態を解消しておくことが重要になります。事前に、売却を前提に査定してもらうことで後々トラブル回避につながるかもしれません。売却を視野に入れているのであれば一括査定をお勧めします。

離婚後の共有財産売却


●連絡先の確認
離婚後に共有財産売却で多いトラブルは、離婚後、夫あるいは妻と連絡をとることができなくなり、売却の同意を得ることができないことです。
離婚後、今住んでいるマンションの売却を検討し査定してもらう可能性もあります。
そのため、基本的に離婚時に共有財産の共有状態を解消しておくことが望ましいです。
共有状態を解消することなく離婚した場合には、必ずお互いの連絡先は分かるようにしておきましょう。

●共有に起こる他の問題点
夫あるいは妻が共有持ち分に新たに抵当権を設定してお金を借りることも考えられます。
またどちらかが、離婚後に税金の滞納等をして、共有持ち分が差し押さえられることも考えられます。
もし、将来どちらかに相続が発生した場合、新しく家族となった子供たちに相続されてしまうことにもなります。
相続では相続人となった相続人たちが共有で物件を所有することになりますので、物件の権利がさらに複雑になっていきます。
共有は、自分たちのそれぞれの意思で解消しないと、解消ができません。
離婚の際は、共有状態の共有財産をどのように解消するか十分な話し合いが必要です。

● 連帯保証人や共有以外に起こる問題
離婚後、妻はそのままマンションに住み続け、夫がマンションの住宅ローンと養育費を払い続けるというパターンが良く見受けられます。
家の所有形態は、夫の単独所有で、債務も妻には及ばず夫の単独債務のままです。
しかし、住んでいる妻は、連帯保証人でもなければ共有者という立場でもありません。
このパターンでのトラブルは、夫が再婚する場合です。
夫が再婚してしまうと、状況が変わりマンションの住宅ローンと養育費が支払えなくなり、住宅ローンを妻が知らない間に滞納している状態になってしまうことがあります。
住宅ローンの滞納は3ヶ月以上続けると、お金を貸している人である債権者から一括返済を求められてしまいます。
この場合、一括返済の義務は、債務者である夫ですが、これを何もせず放っておいた場合、そのまま競売にかけられることになります。
妻は、連帯保証人でもなければ連帯債務者でもないため、返済の義務はありませんが、それでも競売にかけられてしまうと、誰か知らない人が売却してしまうため、今のマンションに住み続けることができなくなります。

●住み続ける場合は任意売却
このようなケースの場合、最も最適な得策は任意売却による中古での売却です。
任意売却とは、住宅ローンが返済できず滞納することによって一括返済を求められた後に行われる中古での売却です。しかし、ご自身で買主を探すことができるため、買主である買受人を選ぶことができます。
住宅ローン残債が残りが少ない場合、その残り少ない残債額で中古マンションを買い取れば債権者にも納得してもらうことができます。
もし、妻の身内で今の中古マンションを買ってくれる人がいる場合、その人に購入してもらい、あとは家賃を支払うことになっていきます。
競売で身内に落札してもらうことができれば、今の中古マンションに住み続けることが可能になります。
それでも、100%ずっと住み続けることができる保証は全くないので、査定して中古で任意売却を選択した方が良いと思います。
それから、競売にかけて第三者が落札してしまった場合、今、住んでいるマンションから妻は強制的に立ち退かなければなりません。
妻は、離婚後、夫から家を借りて住んでいます。
住宅ローンの開始はマンションを購入した時点からなので、時間的にはマンションの住宅ローンが先で、賃貸借契約が後に発生することになります。
この場合、後から発生している賃貸借契約は、競売では保護の対象にはなりません。
第三者が競売で所有者になると強制的に退去しなければならないので要注意です。

熟年離婚は要注意

●熟年離婚に多いケース
特別大きな理由はないが、相手が嫌でしょうがない、だから離婚したいということはあります。相手が離婚に応じない場合、調停や裁判を行うこともありますが、相手に浮気や暴力等の原因がない場合、離婚ができないことも多々あります。
そのため、離婚が出来ず、仮面夫婦として子供が自立するまで離婚しないという選択をする場合があります。
このような仮面夫婦は実際多いのではないでしょうか。

●熟年離婚の注意点
熟年離婚をする場合、マンション売却の査定以前に注意しなければならないことは定年後に住宅ローンの残債が残りについてです。
65歳以上でもまだマンションの住宅ローンが残っている場合は、離婚を思いとどまる必要があります。
最近は定年後にも住宅ローンを払い続けることによる老後破綻が増加傾向にあります。
年金生活が始まると、収入が減り今までのように住宅ローンを支払っていくことが困難になります。
定年退職を理由として住宅ローン支払えなくなり、中古で任意売却や競売をせざるを得ない方が多く見受けられます。
そして、妻が連帯保証人となっている場合、定年退職後の住宅ローンの残債には要注意です。
夫が住宅ローンを支払えず、自己破産してしまうと連帯保証人の妻に債務が一片に降りかかってしまうことになります。。
熟年離婚の場合、妻も収入が少ないため、夫の自己破産と同時に、妻も自己破産をせざると得ない状況が出てきてしまいます。
熟年離婚は、夫と妻ともに収入が低いため、危険な状態にあります。

●返済計画の確認
将来、熟年離婚を選択される際は、査定以前に65歳以降の住宅ローンの支払いがどのようになるのか確認してください。
熟年離婚を検討するのであれば、65歳以下で住宅ローンが完済していることが望ましいです。
自己破産は本人の債務は免責されますが、連帯保証人が存在する場合、その債務は連帯保証人に及ぶ事となります。。
離婚後、自己破産となってしまうと、連帯保証人は大変な責任を負うことになります。
熟年離婚の際は、ご自身が連帯保証人であるかどうかを確認しておく必要があります。

オーバーローンかアンダーローン


いろいろな事情があって離婚を考えるので、早く離婚をしたいと考える方は多いと思います。早く離婚できるかどうかについては、査定により今住んでいるマンションがオーバーローンかアンダーローンで決まってきます。
離婚にあたっては、今現在所有している不動産を中古で売却して現金に換え、財産分与してしまうことがベストな選択です。
中古での売却を選択することにより、連帯保証や共有によって生じる問題から開放されることになります。
今のマンションに住み続けることを仮に選択して、夫が住宅ローンを払うことになっても、将来ずっと払い続けてくれる保証はどこにもありません。
人の気持ちは、その時の状況に応じて変わることも多々あります。
そのため、離婚の際は査定して中古で不動産を売却した方が、後になってトラブルになることはありません。
今の住宅ローン残債が、売却額よりも大きいことをオーバーローンと言い、小さくなることはアンダーローンと言います。
離婚を考えている場合、事前に査定を取ることが望ましいです。
査定したことが後々役立つと思います。
査定のポイントを知った上で有効に査定を活用すべきです。
査定した結果によりアンダーローンとなった場合、中古で不動産を売却してしまうことが望ましいので、マンションの売却を前向きに検討した方がよろしいかと思います。
オーバーローンでも、目途を付けて売却することをお勧めします。
査定でオーバーローンのときに中古で売却した場合、節税ができる特例もありますので、うまく特例を使いながら、中古で売却するようにしてみたらいいと思います。

以上、離婚と不動産の問題と予期せぬ中古での任意売却により危険性が伴うというお話でした。
離婚しても売却しない限りは共有という不動産でつながっている関係を終了せることはできません。
離婚をしたい方は、査定をして中古で不動産の売却も同時に検討することをお勧めします。ただし、査定の際、すぐに売却できるというようなことを言う業者は信用できないので、査定を慎重に行ってくれる業者を見極めることが重要です。

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