再建築不可物件は売却できない?売れない再建築不可物件はご相談ください

相続した不動産売却のポイント

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再建築不可物件を抱え、売却できるのか不安に思う方は多くいらっしゃいます。

今回は、再建築不可物件をうまく売り抜ける方法について、不動産会社のスマートアンドカンパニーが解説いたします。

今回の記事では以下を知ることができます。

・再建築不可物件とはどんな物件が当てはまるのか
・再建築不可物件を売る方法
・再建築不可物件になってしまう原因

再建築不可物件はどんな条件の物件?

再建築不可物件の条件

再建築不可物件とは、建物をとり壊した場合や、火事で焼失、災害で倒壊した場合に、その土地に新たに建物を建てることができない土地のことです。

具体的には、【建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならない】という建築基準法に当てはまっていない物件です。

道路に接する義務は都市計画区域と準都市計画区域内のみに規定されているため、都市の中心部などにある市街地の土地が該当します。

以下に挙げる条件どちらかにあてはまれば再建築不可物件とされます。

建築基準法上の道路に接していない

建築基準法上の道路に面していると思っていたのに、接しているのは「道路」ではなかったというケースがあります。前述の「建築基準法42条で規定されている道路」に接していない場合には建物を建てることができません。

周りを他の人の敷地に囲まれているため全く道路に面していない土地も同様です。

また、前述の道路にみなされている2項道路に面している土地にある建物でも、そのままでは再建築することができません。

 

道路に接している敷地が2mに満たない

道路に敷地が2m以上接していない土地も建物が建てられません。特に注意が必要なのは、道路に接している部分が狭く奥に行くと土地が広がっている旗竿地などです。道路に接する部分だけが2m以上あれば良いのでは無く、通路全体にわたって2m以上の幅が必要となります。通路の幅が2mを部分的に下回っていた場合には接道義務違反になってしまいます。

 

【補足】接道義務はなぜ必要なの?

住宅の密集している市街地では、災害が起きると被害が大きくなる可能性が高くなります。建物が道路につながっていなければならないという規定は、いざという時に速やかに避難する避難経路や、緊急車両がスムーズに活動できるための経路を確保する目的があります。

 

 

再建築不可物件になってしまう原因

再建築不可物件になってしまう原因は、建築基準法第43条に定められた接道義務の規定に関係します。接道義務は建物を建てるために土地に定められた規定です。

条文では、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。再建築不可物件はこの義務を果たしていないため、建物を建替えることができないのです。

 

なぜ実際に建っている建物が、再建築不可物件となってしまうのでしょうか?それには昭和54年に建築基準法が改正されたことが大きく関わっています。

昭和54年以前は、建物を建てるための接道義務の規定は現在よりも緩やかなものでした。昭和初期から中期にかけて東京や神奈川などで人口が急増したため、狭い土地に多くの住宅が建設されました。その頃に建てられた建物が、後の改正によって基準に合わなくなり再建築不可物件となってしまっているのです。

ですから、住宅が密集した市街地にある築年数が古い建物の中には、再建築不可物件となっているケースが多くあります。昔からある住宅街でまわりを他の家に囲まれていて狭い通路を通らないと建物に行くことができない築古物件を多く目にしますが、再建築不可物件に該当します。

【補足】建築基準法42条で規定された道路とは

「道路」というのは、建築基準法第42条で認められたものを指します。公道だけではなく接道義務のために設置された私道も含まれます。以下①や②にあてはまるものが道路とされます。

①道幅が4m(指定区域によっては6m)の場合以下のいずれかを満たす

・国道、県道、市道、町道、村道などの道路

・都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいた道路

・建築基準法が施行された時(昭和25年11月23日)に既にあった道

・道路法、都市計画法で2年以内に施行予定のある道路

・民間による申請で行政から道路位置指定を受けて作られたもの

②道幅が4m未満の場合で以下の条件にあてはまるもの(「2項道路」とも呼ばれています)

・道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に既に家が建ち並んでいた道

・特定行政庁の指定を受けた道

 

 

再建築不可物件を売却する方法

再建築できるようにして売却する

建替えが出来ないために売却しにくい再建築不可物件ですが、場合によっては再建築不可となる条件を解消できるケースもあります。再建築不可物件を売却する際には、再建築可能にできるかどうか以下を確認してみましょう。

 

・セットバックする

敷地の面している道が4mに満たないと思った場合は、2項道路に指定されていないかどうかを確認しましょう。2項道路に面した土地は、道路の中心線から2m敷地の境界線を後退させることで建物を新たに建てることができるからです。

2項道路は都市計画を策定する自治体によって指定されますので、役所の建築指導課など担当課に問い合わせる必要があります。

2項道路だった場合は、道路の中心線の位置もあわせて確認しておきましょう。向かい側の敷地が既にセットバックしている場合は、中心線がずれている場合があるからです。

セットバックした部分は公道として使用する事になりますので、セットバックには整備費用などがかかります。掛かる費用は自治体からの補助が受けられる場合もありますが、自己負担が必要な場合もあります。セットバックに関する費用負担を買主と売主どちらにするかは話し合いで決める事になります。

 

・隣地購入

隣地の所有者から土地を購入する方法もあります。敷地の接道幅が2mに満たない場合は隣地の一部を取得できれば接道義務が果たせます。また、道路に面している隣地を取得できれば土地が一つになるため道路に接することが可能になるのです。交渉の手間と、土地を購入する費用はかかりますが、再建築不可物件から再建築可能になることで土地の資産価値は格段に上がるでしょう。

 

リフォームリノベーションして売却する

リフォームやリノベーションを行って売却するという方法もあります。

再建築不可物件は、建替えや建築確認申請が必要となる大規模な改修はできませんが、一定範囲でのリフォームやリノベーションは可能です。築年数が経った古い家も新しく生まれ変わらせることができます。

改修に掛かる費用は、リフォーム会社にもよりますが、耐震補強であればおよそ50万円~200万円ほど。水回りを新しくすると、およそ100万円~300万円ほどかかります。

 

自治体にただし書き許可の申請をする

建築不可物件のうち、4m以上の通路に面しているものの、法律上の道路ではないために再建築不可物件となっている場合があります。その際はただし書き許可申請を行い、自治体から認められれば再建築が可能になります。

ただし書きが許可される基準

敷地の周囲に広い空き地がある場合や、建築基準法上の道路ではない幅4m以上の通路に面している場合には、緩和措置が受けられる可能性があります。許可基準は、各行政庁によって細かく違いがありますが、共通した基準は以下になります。

・建替え時に道路として利用出来る空間が4m以上となるまで建物を後退させること

・居住用を目的とした住宅とすること

・通路に接する全ての権利者の同意が得られること

・特定行政庁が、交通、安全、防火、衛生において支障がないと認めたもの

 

申請の流れ

細かい部分は行政によって異なりますが、43条ただし書きの手続き申請は以下のような流れになります。

 

1.事前相談

申請前にまずは自治体の窓口に事前に相談します。現地の案内図や現状の道幅などがわかる現況図、公図、登記事項証明書、建築計画概要書などを添付します。

建物の敷地、構造、設備など建築審査会であらかじめ定められた基準(包括同意基準)に該当するかなども確認されます。該当する場合には、建築審査会の審査をせずに認定を受けることが出来ます。

また、延床面積が200㎡以内の一戸建ての場合も建築審査会の同意は必要なく認定を受けられます。

 

2.申請

認定申請書類を提出します。提出する際に申請手数料がかかります。(手数料は行政庁によって異なりますが3万円前後です)

 

3.審査

包括同意基準に該当しない場合には、個別に許可できるかどうかが建築審査会で審査されます。建築する建物に問題が無いこと、安全性に問題がないことが認められれば、許可が得られることになります。

 

4.建築確認申請

許可通知書が交付された後は、建築確認申請を行う必要があります。

 

以上がただし書き許可の概要と申請の流れになります。

道路では無い通路に面していて再建築不可物件となっている物件を売却するためには、事前にただし書き許可が得られる条件などを自治体の窓口に確認しておき、許可が得られれば建替えが可能である点を買主に説明すると良いでしょう。

ただし、一度許可が受けられても将来的に建替えが許可されたというわけではなく、建替えのたびに許可を得る必要があります。

また、ただし書き許可の指定を受ける土地が共有地の場合は、権利者すべての同意書が必要です。

 

お金をかけずに再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件として仲介で売却する

再建築不可物件の売却に手間やお金を掛けたくない場合は、通常の不動産売却と同様に不動産会社に仲介を依頼して再建築不可物件のまま売却する方法もあります。

ただし、再建築不可物件を売却する際には、物件広告や重要事項説明書には必ず明示しなければいけません。付近の売却相場と比較して再建築不可物件の資産価値は低く、半分から7割程度の価格になってしまう場合がほとんどです。また、買い手がなかなか見つからず売却までに時間がかかる場合も多い事を事前に知っておいた方がいいでしょう。

不動産会社は売却を依頼されると、接しているのが建築基準法上の道路なのかを調べたり、敷地の接道状態などを確認したりします。

再建築不可物件は売りにくいため、経験や知識の豊富な不動産会社でないと、売却出来ないと断られたりする場合があります。また、引き受けてもらえても再建築の条件などを買主に説明しないまま売却してしまい、後でトラブルになるケースもあります。ですから信頼出来る経験豊富な不動産会社に依頼することが大切です。

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不動産会社を選ぶ際は、一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に査定を依頼してみると良いでしょう。対応や過去に再建築不可物件を扱った経験があるかなど、信頼して売却を任せられる会社は比較して選ぶ必要があります。

 

買取業者に買取ってもらう

再建築不可物件をすぐにでも売却したい、という場合は、仲介による売却では無く買取業者に買取ってもらう方法がスムーズでしょう。条件や価格に納得出来れば買取ってもらえるため、決まればすぐに現金化することができます。

ただし活用が難しい再建築不可物件は買取りをしない会社もあります。買取をしてくれる業者の買取条件や買取り価格を比較して、条件と価格に納得がいく会社を選びましょう。

 

再建築不可物件はスマートアンドカンパニーにご相談ください

スマートアンドカンパニーでは、条件さえ合えば再建築不可物件でも買取りが可能です。

買取エリアは1都3県に限らせていただきますが、売りにくく処分に困っている不動産がございましたら是非弊社までご相談ください。

以下のようなお悩みを抱えている場合もご安心ください。

・残置物が多い

・既存不適格物件

・狭小で売りにくい

・再建築不可

・不整形地

・旧耐震

・旧借地法

・検査済証がない等

弊社執行役員原田が、24時間以内にご対応いたしますので、お気軽にご連絡をいただけましたら幸いでございます!

株式会社スマートアンドカンパニー
☎︎080-3218-0911
✉️harada@smartand.co.jp
担当:原田(執行役員)
 

再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件の売却が難しくなるのは、買う側が購入したくても出来ない以下のような理由が挙げられます。

 

・再建築不可物件の購入にはローンが組めない

再建築不可物件を購入したいと思っても、金融機関からの融資が受けにくい点が理由として挙げられます。現金で購入できる買主に限定されてしまうため、売却が難しくなってしまいます。

融資が受けにくいのは、現法に適合していないことや、災害などで焼失した場合に債権を回収できないため、資産価値が低く評価されてしまうからです。

仮に現金で購入出来たとしても、次に売却したくなった時に同様の理由で売りにくくなるため、価格が安くても買うのをためらうケースが多いことも考えられます。

 

・土地の利用に制限がある

再建築不可物件は、活用するのが難しい土地のため買い手がつきにくくなります。例えば建替えが出来ないため古くなってもリフォームするしかありません。リフォームするにも、建築確認申請の必要がない範囲に抑える必要がありますし、狭い通路のため建設機械が入らずに工事のコストが高くなるケースも考えられます。

 

・災害のリスク

万が一災害などで建物が倒壊した場合を考えると、せっかく購入しても無駄になってしまうリスクがあり、購入をためらうケースもあるでしょう。

まとめ

今回の記事のポイントをまとめました。

・再建築不可物件は買主がローンを組めないため仲介で売却が難しい

・再建築不可物件でも買取が可能な買取業者であれば手間なく売却できる

・セットバックや隣地の買取が出来れば再建築が可能になる場合がある

 

 

 

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