ベース賃貸は高く賃せる!米軍基地近隣のマンションや家はベース契約がおすすめ

不動産投資の知識

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在日米軍基地の周辺エリアのマンションや家には、米国軍人向けのベース賃貸という特殊な運用方法があります。米軍とのベース契約は通常の賃貸契約とは異なる点がありますが、日本人向けの物件よりも高い家賃で貸すことができるのが最大の魅力です。

今回はベース賃貸を始めたい人に向けて、ベース賃貸の特徴や、物件に求められる条件、ベース契約の流れについて不動産会社のスマートアンドカンパニーが詳しく解説します。

ベース賃貸とはどんな賃貸方法なの?一般の賃貸契約との違い

ベース賃貸とはどんな賃貸方法なの?一般の賃貸契約との違い

ベース賃貸の特徴

日本国内の米軍基地に駐留している米国の軍人や基地(ベース)関係者向けに、基地の外にあるマンションや戸建てを貸し出すことをベース賃貸といいます。

米軍基地の敷地内にも軍が用意した専用住宅がありますが、所属部署の許可が得られれば敷地外に住むことも可能となっています。

ベース内の住宅不足、建物の老朽化、狭さなどといった問題から基地の外に住まいを求めるケースや、せっかく日本に来たのだからと民間の住まいを希望するケースもあります。

ベース賃貸と通常賃貸の違い

ベース賃貸の契約方式は米軍の規定によって行われます。日本の賃貸契約とは違う独特の決まりがありますので、異なる点を見ていきましょう。

 

 

ベース賃貸契約

通常の賃貸契約

敷金

1ヶ月分

(ペット飼育の場合は2ヶ月分)

0ヶ月~2ヶ月分

(オーナーの希望による)

礼金

1ヶ月分

0ヶ月~2ヶ月分

(オーナーの希望による)

家賃

ベース査定課の査定により賃料が決定(3年ごと)

オーナーの希望による

入居者募集

家屋検査が完了しないと募集できない

オーナーの意向による

(退去予定で募集も有)

契約期間

なし

2年

保証人

なし

あり

退居時の敷金精算

原則として全額を返金

(大きなダメージがあり入居者に過失がある場合のみ請求できる)

クリーニング費用はオーナー負担

契約時の内容によるが、クリーニング費用や畳、襖のダメージ分の償却が可能

退居の連絡

10日前(ベース住宅課より)

1ヶ月前(入居者より)

家賃の集金

入居した日

月末

自治会(町内会)費

オーナー負担

賃借人負担

駐車場

オーナーが確保(駐車場代も家賃に含まれる)

物件により異なる

 

ベース賃貸するための物件の条件

米軍賃貸では住居に関して様々な基準を定めています。
所有しているマンションや戸建てをベース賃貸として契約するためには、物件を基準に適合させた状態にすることが必要となります。

以下が物件に求められる主な基準です。ただし基地によっては定められた条件が若干異なるケースや、条件の変更、追加の可能性があります。

  • 家屋の広さが一定以上(例・横須賀では50㎡以上)
  • 道路から住居の入り口までの階段が50段以上の物件は不可
  • 防虫用の網戸を各部屋に設置する(FIX窓以外)
  • 5段以上の階段に手すりを設置する(屋内・屋外問わず)
  • 腰高窓(床から90cm以下)に落下防止用のバーを設置する
  • 各部屋に照明器具を設置する
  • 洗濯機・乾燥機の設置スペース確保
  • 火災警報器を設置する
  • 全ての部屋にエアコンを設置する
  • キッチン、洗面所、風呂場でのお湯と水の供給
  • 戸建てで庭付きの場合は庭の管理はオーナー負担で行うこと(除草や庭木の剪定など)
  • マンションなど集合住宅の場合、酒類を提供する飲食店が同じ建物内にある物件は不可
  • 水洗トイレ構造であること
  • 最低3年は貸し出せること

上に挙げた物件の条件以外に、オーナーに人種差別がないことも求められます。
また、入居する軍人の階級によっては、オーナー負担で駐車場や家電(洗濯乾燥機、電子レンジ、冷蔵庫など)の提供が求められるケースもあります。

条件に当てはまっていない場合は、基準を満たすように改修などを行います。
その後、軍の住宅課の検査を受けることになります。

検査ではベース住宅課の検査官が実際に物件を訪れ、建物の機能や、安全性、衛生面で基準を満たしているかを確認します。無事検査に合格すれば、ベース賃貸物件として登録され、入居の募集を始めることが出来るようになります。検査で不合格だった場合は指摘箇所を修正して再度検査を受けることになります。

ベース賃貸のメリットとデメリット

ベース賃貸のメリットとデメリット

ベース賃貸のメリット

相場より家賃が高い

日本人向けの物件と比較すると家賃が高いのがベース賃貸の大きなメリットです。
ほとんどが一般的な家賃相場と比べて2割から8割ほど高い家賃での契約となります。

基地は市街地から離れていることも多いため、日本人向けでは家賃相場はどうしても低くなってしまいます。基地から近いエリアに限られるベース賃貸では、比較的安価に手に入れた物件を高い家賃で貸すことができるのです。

中古物件でも家賃の下落が少ない

日本人向け物件の家賃は、新築時が最も高く、中古になるにつれ下がっていきます。一方、ベース賃貸では家賃は借り手のランクによって決まりますので経年によって家賃が下落する心配がありません。費用を掛けてリノベーションしても回収が可能となります。

家賃の滞納リスクがほぼない

振り込みの遅延はあっても滞納のリスクはないという安心点もあります。

家賃分は住宅手当として軍から支給され、給与とは別に入居者本人に振り込まれます。
使い込んでしまい滞納した場合は処分の対象となりますので、基本的に滞納はあり得ないのです。日本の一般的な契約では保証人や保証会社を付けますが、米軍との契約で滞納の可能性はほぼゼロに近いと言えるでしょう。

立ち退きの問題がない

入居者は2年~3年で配置転換することがほとんどです。通常の賃貸契約と違って長期にわたって占有される心配はありません。

ベース賃貸のデメリット

物件は事前に基準を満たした状態にする必要がある

ベース賃貸用の賃貸物件は、事前にベース住宅課による検査を受ける必要があります。条件を満たした状態でないと検査を申し込めないため、条件に沿った形のリフォームや修繕、室内のクリーニングなどが必要となります。

3年ごとに検査が行われる

入居中である場合を除いて、建物の検査は3年経過するごとに行われます。検査で補修や改善を指摘された後、指示に従わないと貸し出しが出来なくなる場合もあります。

退居予告が急

通常の賃貸契約では退居予告は1ヶ月前ですが、ベース賃貸の場合は10日前の通告でよいとされています。有事の際など突然の退居となる場合があります。

家賃振り込みの遅延

滞納のリスクはありませんが、訓練や有事で長期不在の期間に振り込みが1~2ヶ月滞る可能性はあります。

米軍の方針に左右される

米軍の方針によって、人員の削減、基地外の居住制限、基地からの撤退なども考えられます。不測の事態によって急にベース賃貸需要が少なくなるリスクもあります。

例えば三沢基地では2009年より基地内住宅への居住を促進する方針となり賃貸物件は減少傾向です。賃貸需要の動向は常に変わりますので、基地周辺の状況に詳しい不動産会社へ相談するなどして最新の情報を確認することが大切です。

家やマンションをベース賃貸に出す手順

ベース賃貸で家やマンションを貸す手順

不動産管理会社を選ぶ

ベース賃貸は米軍との契約となりますので、独特の決まりなど通常とは異なる点が多くあります。始めるにあたっては、ベース賃貸の知識がありベース契約を得意としている不動産会社に仲介を依頼するのが安心でしょう。賃貸が始まった後の入居者からの英語の問い合わせやクレーム対応なども併せて委託できる会社もあります。

ベース賃貸に最適な不動産管理会社を見つける方法は、エリアと条件を絞って不動産会社の比較が無料でできるマンション貸す.comで探します。

物件を規定の条件に当てはまる状態にする

軍が規定した条件に満たない物件は、リフォームや設備を設置するなど改修を行います。

物件査定申し込み

ベース住宅課に査定依頼の書類を出し、査定の申し込みを行います。不動産会社と相談して決めたオーナー側の希望家賃を提示します。オーナーは検査日までに、エアコン内部の清掃や室内のクリーニングを済ませて貸し出せる状態にしておく必要があります。

査定と賃料の決定

査定課の検査官が不動産会社の担当者立会いのもとで物件の検査を行います。検査に合格すると、賃料が正式に決定します。

一方、検査で不具合箇所があったなど不合格になった場合は、指摘された修正箇所を修正し再度検査依頼を行う必要があります。

入居者の募集

無事検査に合格するとベース住宅課の物件資料に賃貸物件として登録され、物件を探している入居者が情報を閲覧することが可能になります。ベース賃貸に慣れている会社であれば、英語の自社物件検索サイトで独自に集客をしてくれるケースもあります。内覧希望者があれば不動産会社の担当者が物件の案内をします。

入居希望者はベース住宅課へ申込書を提出した後、必要書類を揃えます。入居の条件、契約日、入居日などが決まると、後日不動産会社へ契約の日程について連絡があります。

物件の申し込みから契約に至るまでは、状況によっては1週間から1ヶ月以上かかるケースもあります。

契約

ベース契約は基地内で行われます。契約当日は、入居者および軍の契約担当者、オーナー代理人として不動産会社の担当者の3組が集まります。それぞれが契約書にサインした後で金銭の授受が行われ、後日オーナー側に不動産会社の手数料などが差し引かれた金額が振り込まれます。

入居

不動産会社の担当者が物件のダメージ確認を行い、傷や汚れなどをダメージチェックシートに記録します。また入居者に対して、設備の説明や機器の使い方、ゴミの捨て方、騒音の指導などを行います。

退居

入居時に記録したダメージチェックシートに沿って物件をチェックします。ダメージがあれば敷金から差し引かれますが、入居者が原因の余程大きな破損でない限りは、基本的に敷金は全額返却となります。退去後すぐに日本を離れるケースが多いため、敷金の精算は退居の当日に現金で支払います。

検査は3年に1度ですので検査から3年以内の退居であれば、そのまま再募集することができます。

ベース賃貸ができる地域とエリアの詳細

米軍基地は、沖縄県の他にも、長崎県佐世保市、神奈川県横須賀市、青森県三沢市など、日本全国に複数点在しています。それぞれの基地の周辺にベース賃貸需要がありますが、基地からあまり離れすぎると軍からの許可が得られません。ベース賃貸ができるのは米軍基地から車でおよそ30分以内(半径15kmくらい)の物件と考えておきましょう。

東北でベース賃貸が可能なエリア

 ■三沢基地周辺

青森県三沢市内

北関東でベース賃貸が可能なエリア

 ■横田基地周辺(東京都)

・福生市
・羽村市
・あきる野市
・西多摩郡瑞穂町 

南関東でベース賃貸が可能なエリア

 ■厚木基地・キャンプ座間周辺(神奈川県)

・大和市
・座間市
・綾瀬市
・海老名市 など

 

 ■横須賀基地周辺(神奈川県)

・平成町
・安浦町
・日の出町
・米が浜通
・小川町
・大滝町 など

・京急線(能見台駅からYRP野比駅、横須賀中央駅から浦賀駅)
・JR横須賀線(衣笠駅から鎌倉駅)

以下のエリアで海が見える物件、ビーチに近い物件
・逗子市
・葉山市
・鎌倉市

 

中国地方でベース賃貸が可能なエリア

 ■岩国基地周辺(山口県)

・岩国市

 

九州地方でベース賃貸が可能なエリア

 ■佐世保基地周辺(長崎県)

・佐世保市

 

沖縄でベース賃貸が可能なエリア

 ■沖縄基地周辺の本島中北部エリアに集中

・沖縄市
・うるま市
・宜野湾市
・北谷町
・嘉手納町
・読谷村
・恩納村
・金武町 など

 

ベース賃貸として人気がある物件の特徴

ベース賃貸で借り手がつきやすい人気の物件にはいくつかの特徴があります。以下に当てはまる物件はベース賃貸に向いていると言えるでしょう。

 

  • 広さにゆとりがあり、LDKや主寝室が広い

ゆったりした間取りが好まれるため、家族向けであれば、100㎡以上、単身向けであっても60㎡~100㎡程度の広い物件が良いでしょう。もちろん戸建てでなくても、マンションの需要もあります。

また、ベース賃貸では大きめのキッチンや主寝室が広い物件に人気があります。狭い部屋がいくつもあるよりは、LDKや主寝室を広めに確保した方が良いでしょう。

 

  • ペット可物件

ペットを飼う方が多いので、ペットが飼育できる物件は需要があります。

 

  • 海が見える物件

海が見える物件は特に人気があり、安定した需要があります。

 

  • 駐車場のある物件

必須ではありませんが、駐車場付きの物件が好まれる傾向があります。

 

まとめ

ベース賃貸のポイントをまとめると以下の通りです!

・ベース契約では一般の家賃相場よりも高い家賃で貸すことができる

・貸し出すためには米軍の規定した条件を満たし3年に1度検査を受ける必要がある

・ベース賃貸は米軍との契約に詳しい不動産管理会社に依頼するのがおすすめ

・管理会社は、マンション貸す.comから探すことができる

 

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