マンション売却における瑕疵担保責任について

マンション売却における契約不適合責任が問題になる典型シーンと背景

大切に住み続けてきたマンションを売却しようと考えたとき、多くの人が「いくらで売れるか」という価格面に意識を向けるものです。しかし、売却後に思わぬトラブルに見舞われ、多額の修繕費用を請求されるといった事態は、決して他人事ではありません。

かつて不動産売買の世界では「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていた概念が、民法改正によって「契約不適合責任」へと大きく変わりました。この変更により、売主が負うべき責任の範囲や内容がより明確化される一方で、注意すべきポイントも増えています。マンション売却を検討している中で、「もし売った後に雨漏りが見つかったらどうしよう」「自分では気づかなかった不具合を責められたら……」といった不安を感じている方は少なくありません。

本記事では、マンション売買における契約不適合責任の仕組みや、トラブルを未然に防ぐための具体的な対策について、専門的な視点から詳しく解説していきます。後悔のない売却を実現するために、まずは正しい知識を身につけていきましょう。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への変化とは

2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」という言葉は廃止され、「契約不適合責任」という名称に変わりました。この変更は単なる呼び方の変更ではありません。責任の本質が大きく変わったのです。

これまでの「瑕疵担保責任」は、物件に「隠れた欠陥（瑕疵）」がある場合に、売主が責任を負うという考え方でした。しかし、「何をもって欠陥とするか」の判断基準が曖昧であり、解釈を巡ってトラブルになるケースが多く見られました。

新しくなった「契約不適合責任」では、「その物件が契約の内容と適合しているか」という点が基準となります。つまり、物理的な欠陥があるかどうかだけでなく、「契約書で約束した性能や状態と、実際の物件の状態が異なっているかどうか」が問われるようになったのです。これにより、例えば「給排水設備は正常である」という特約があったにもかかわらず、実際には水漏れが発生していた場合などは、たとえ目に見えない部分であっても契約不適合として責任を問われる可能性が高まりました。

売主が負うことになる具体的な4つの責任

契約不適合責任の内容は、主に以下の4つの請求権に整理されています。これらを理解しておくことは、売却後のリスク管理において極めて重要です。

• 追完請求（修理などの請求）： 不具合箇所を修理することや、不足している設備を取り付けるよう求められることです。
• 代金減額請求： 修理が困難な場合や、売主が追完に応じない場合に、不適合の程度に応じて売買価格の減額を求められることです。
• 契約解除： 不具合があまりに重大で、契約の目的を達成できない場合に、売買契約そのものを白紙に戻されることです。
• 損害賠償請求： 不具合によって買主に損害が生じた場合、その損害分を金銭で支払うよう求められることです。

特に注意が必要なのは、売主が「知らなかった」としても、契約書に記載されていない不具合があれば責任を問われる可能性があるという点です。中古マンションの場合、築年数が経過しているため、壁の内部や配管といった目に見えない部分に問題が潜んでいるリスクは常に存在します。

危険負担に関するルールの変更

また、契約成立から引き渡しまでの間に、火災や震災などの不可抗力によってマンションが損傷した場合の代金支払いの扱い（「危険負担」）についてもルールが変わりました。民法567条により、引き渡し後に当事者双方の責任によらない事由で目的物が滅失・損傷した場合、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除のいずれもできず、代金の支払いを拒むこともできません。逆に言えば、引き渡し前に不可抗力でマンションが損傷・滅失した場合は、契約不適合または履行不能（民法536条・542条の危険負担・解除のルール）により、買主は契約を解除したり、代金の支払いを拒んだりすることができます。

つまり、不可抗力によるリスクは「引き渡しのタイミング」を境に売主から買主へ移るということです。売主側にとっても、引き渡し前の不測の事態におけるリスク管理として重要な知識となります。

通知期間はいつまで？個人間売買と宅建業者売主の違い

契約不適合責任には「いつまで買主が請求できるのか」という通知期間の論点があります。民法566条は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除のいずれもできなくなると定めています（ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合はこの限りではありません）。

この「1年」はあくまで通知の期限であり、個人間の売買契約では、契約書の特約でこの期間をさらに短く設定するのが実務上一般的です（引渡し後3ヶ月程度に設定する契約例が多く見られます）。免責特約や期間短縮特約の内容は契約前に必ず確認しておきましょう。

一方、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合は事情が異なります。宅建業法40条により、引渡しの日から2年以上となる特約でない限り、民法の規定より買主に不利益な特約は無効とされています。つまり、業者が売主のときは最低でも2年間は契約不適合責任を負う立場になるということです。個人が売主の場合とは異なるルールが働く点を理解しておくと、契約書の期間設定に納得感を持って臨めます。

マンション売却における瑕疵（契約不適合）を見極めるための判断軸とチェックポイント

マンションを売却する際、どのような状態が「契約不適合」に該当するのか、その境界線を知っておくことは非常に重要です。すべての不具合に対して責任を負うわけではありませんが、買主が「聞いていなかった」「契約内容と違う」と主張した際に、トラブルに発展しやすいポイントは決まっています。

「目に見える欠陥」と「隠れた欠陥」の境界線

売却時に、内覧などで容易に確認できる傷や汚れについては、原則として契約不適合責任の対象にはなりません。例えば、フローリングに目立つ傷があったり、壁紙の一部が剥がれていたりする場合、それらは「現状有姿（げんじょうゆうし）」として、買主が納得した上で購入しているとみなされるからです。

問題となるのは、内覧時には気づくことができない「隠れた欠陥」です。具体的には以下のようなケースが挙げられます。

• 専有部分・共用配管を含む給排水管の内部腐食や漏水
• 壁・天井裏の構造的な不具合や、コンクリートの内部劣化
• 目に見えない場所での雨漏り
• 電気系統の配線不良

これらの不具合は、専門家が調査機器を使わない限り発見できないことが多いため、売主が「知らなかった」と主張しても、契約内容との不一致として責任を問われるリスクがあります。

契約書（重要事項説明書）との整合性チェック

契約不適合責任において最も重要なのは、「契約でどのような状態であることを約束したか」です。売却時には「物件状況報告書」という書類を作成し、売主が知っている不具合をすべて記載します。ここで重要なのは、単に「壊れている箇所」を書くだけでなく、「いつから、どのような症状があるか」を正確に記載することです。

もし、雨漏りの兆候があったにもかかわらず、それを報告せずに売却してしまった場合、たとえ売主が「修理すれば直ると思っていた」と主張しても、契約不適合として損害賠償や代金減額の対象となる可能性があります。逆に、あらかじめ不具合の内容を詳細に伝え、その分を価格に反映させたり、「この箇所については責任を負わない」という特約を結んだりすることで、リスクを軽減することが可能です。

売主が注意すべき「瑕疵（契約不適合）」の具体例リスト

マンション売却において、特にトラブルになりやすいチェックポイントを整理しました。売却前に一度、ご自身の住まいを確認してみてください。

• 水回り： キッチン、浴室、トイレ等の給排水管からの漏水、排水の詰まり、カビの発生。
• 建物の構造： 壁・コンクリートのひび割れ（クラック）や爆裂・鉄筋露出、床の傾き、外壁や屋上の防水層の劣化。
• 設備機器： エアコン、給湯器、インターホンなどの家電・設備が正常に作動するか。
• 管理組合・重要事項調査報告書： 管理費・修繕積立金の滞納の有無、大規模修繕計画の実施時期・積立金不足、管理規約上のペット飼育・リフォームに関する制限など、管理組合発行の重要事項調査報告書に記載される内容に相違がないか。

これらの項目について、「最近調子が悪い」「以前から少し気になる」といった点があれば、必ず不動産会社に伝え、書面に残しておくことが、後々のトラブルを防ぐ最大の防御となります。

心理的瑕疵（事故物件）に関する告知義務

物理的な不具合だけでなく、「心理的瑕疵」も契約不適合責任に関わる重要な論点です。国土交通省が2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、対象不動産で発生した死について、老衰や病死など自然死・日常生活の中での不慮の死は原則として告知不要とする一方、他殺・自殺・事故死や、長期間発見されず特殊清掃等が必要になった死については、原則として告知が必要とされています。

特に注意したいのは、売買取引では告知が必要な期間に定めがないという点です。賃貸借取引では「概ね3年経過後は告知不要」とされていますが、売買にはこうした期間の制限がなく、事案発生からの経過年数にかかわらず告知義務が及ぶとされています。告知の対象は基本的に売却する住戸そのものと日常生活動線上の共用部分ですが、社会的影響が大きい事案等では例外的に他の専有部分の事情が問題となる場合もあるとされており、管理組合等から得られる情報も含めて確認しておくと安心です。なお、このガイドラインはあくまで宅建業者向けの行政上の目安であり、これに沿って対応したからといって、民事上の契約不適合責任を当然に免れるものではないとされています。

相続・空き家・住み替えで、あわせて確認しておきたいこと

マンションの売却は、相続や空き家問題といったライフステージの変化に伴って発生することも多くあります。ここでは、契約不適合責任と合わせて押さえておきたい周辺知識を簡潔に紹介します（詳細な税務・登記の実務は姉妹記事もご参照ください）。

相続した場合の登記・税金の注意点

親が所有していたマンションを相続した場合、まず必要なのが「相続登記」です。2024年4月から義務化され、相続の発生を知った日から3年以内に完了させる必要があります（放置すると過料の対象になり得ます）。
イーライフ相続登記のようなサービスを使えば、複雑な相続登記の手続きを進めやすくなります。

相続したマンションを売却して利益が出た場合、所有期間の計算は「被相続人が取得した日から通算」されます（所得税法第60条）。譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら短期譲渡所得（税率合計39.63%）、5年を超えれば長期譲渡所得（税率合計20.315%）となり、相続後すぐの売却でも長期譲渡所得として扱われるケースが多くなります。

注意点として、「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」（措置法第35条第3項・国税庁タックスアンサーNo.3306）は、区分所有登記されたマンションには適用されません。この特例は戸建て（区分所有建物登記のないもの）を対象とした制度のためです。相続した実家（戸建て）を含めた税務全般は、相続した不動産の売却｜押さえるべき3つの期限と遺産分割・税金の実務で解説しています。なお、マンションであっても、相続人自身がそこに居住していた実績があれば、通常の居住用財産の3,000万円特別控除（措置法第35条第1項）の対象になり得ます。適用要件は個別性が高いため、税理士等の専門家に確認しましょう。

空き家のまま放置するリスクと住み替えの選択肢

住まなくなったマンションを所有し続けると、固定資産税や管理費・修繕積立金の負担が続きます。2023年12月の法改正により、「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定され、市町村長からの勧告を受けると、翌年度から固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準1/6、超える部分は1/3）が解除され、敷地面積の区分によっては税額が最大6倍程度まで増える可能性がある点にも注意が必要です。

「売りたいけれど、今の住まいから離れたくない」という場合はリースバックという選択肢もあります。マンションを売却した後、そのまま賃貸借契約を結んで住み続ける方法で、買取業者への売却であれば個人間売買とは異なり契約不適合責任を免除する特約を結びやすいという側面もあります。ただし賃料の支払いが発生することや、将来買い戻す場合の条件は事前に精査しておく必要があります。
リアルエステートでは、リースバックによる住み続けながらの現金化を取り扱っています。

マンション売却における瑕疵（契約不適合）のトラブルを防ぐ事前準備と不動産会社選び

契約不適合責任によるトラブルを回避するためには、「事前の徹底した準備」と「信頼できるパートナー（不動産会社）選び」が不可欠です。売却活動を開始する前に、以下のステップを踏むことを強く推奨します。

物件状況報告書の正確な作成

売買契約の際に必ず作成することになる「物件状況報告書」は、いわば「マンションの健康診断書」です。ここに記載された内容は、後の責任追及における重要な証拠となります。

不具合を隠して売ることは、後に損害賠償請求を受けるリスクを高めるだけでなく、誠実な取引を妨げる行為です。「これくらいなら大丈夫だろう」と自己判断せず、「以前に雨漏りがあった」「排水の水の流れが少し悪い気がする」といった些細な違和感もすべて記載しましょう。正直に伝えることで、買主との認識のズレがなくなり、結果としてトラブルを防ぐことができます。

インスペクション（建物状況調査）の活用

より確実にリスクを排除したい場合は、第三者の専門家による「インスペクション（建物状況調査）」を受けるのが非常に有効です。専門の調査員が、目に見えない部分を含めて建物の状態を客観的に診断してくれます。

インスペクションの結果に基づいた報告書を添えて売却することで、買主に対して物件の状態を客観的に示す材料になります。また、調査によって事前に不具合を発見できれば、あらかじめ修繕を行ったり、価格に反映させたりすることができるため、売却後の責任追及リスクを抑える手段の一つになります。

あわせて検討したいのが、既存住宅売買瑕疵保険（かし保険）です。国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人による検査に合格した住宅を対象に、引渡し後に契約不適合が見つかった場合の補修費用等を保険でカバーする制度で、個人間売買・仲介いずれでも加入できる商品があります。加入には事前の検査が必要なため、利用を検討する場合は早めに不動産会社や検査機関に相談しましょう。

不動産会社の選び方：価格だけで選ばない

マンションの売却活動において、不動産会社を選ぶ基準を「査定額の高さ」だけに置いてしまうのは危険です。なぜなら、高すぎる査定額を提示する会社の中には、契約不適合責任のリスクや、売却後のアフターフォローについて説明が不十分なケースがあるからです。

選ぶべき不動産会社の特徴は以下の通りです。

• 重要事項説明の内容が丁寧である： 契約不適合責任の範囲や、免責事項（責任を負わない範囲）の設定について、具体的な提案があるか。
• 物件状況報告書の書き方を指導してくれる： 単に「書いてください」と言うだけでなく、どのように記載すればトラブルを防げるかアドバイスをくれるか。
• 瑕疵（契約不適合）に関するリスク説明が明確である： メリットだけでなく、売主が負うリスクについても誠実に説明してくれるか。

また、個人間売買ではなく「不動産業者への買取」を選択するという方法もあります。業者が買い取る場合、多くの場合で契約不適合責任の期間が短縮されたり、免除されたりする特約が付されます。スピード重視やリスク回避を最優先したい場合は、買取業者を含めた複数の選択肢を検討しましょう。

買主の立場から見た契約不適合責任

ここまでは売主目線で解説してきましたが、これからマンションを購入する方にとっても契約不適合責任は重要な知識です。買主として押さえておきたいのは、①内覧時に気づいた不具合は必ず契約前に確認・書面化しておくこと（現状有姿の合意とみなされるリスクを避けるため）、②物件状況報告書の記載内容を売主任せにせず自分でも確認すること、③引渡し後に不具合を発見した場合は、民法566条の通知期限（個人間売買では契約の特約で短縮されていることが多い点に注意）内に速やかに売主へ通知することです。通知が遅れると、たとえ不具合自体が事実であっても請求ができなくなる可能性があります。

マンション売却における契約不適合責任に冷静に対応するためのまとめ

マンションの売却は、人生における大きな転換点の一つです。新しい生活への資金を得るための大切なプロセスですが、そこで「契約不適合責任」という法的リスクを正しく理解していないと、せっかく得られた利益が修繕費用や賠償金で消えてしまうことになりかねません。

本記事の重要なポイントを振り返りましょう。

• 責任の内容： 「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ変わり、契約内容との一致が重視されるようになった。
• リスクの範囲： 目に見える傷だけでなく、目に見えない配管や構造の不具合も対象となる可能性がある。
• トラブル防止策： 物件状況報告書には些細な違和感も正直に記載し、必要に応じてインスペクションを活用する。
• 相続・空き家対応： 相続登記の義務化や空き家の税制改正など、周辺知識を身につけておくことが重要である。
• その他の論点： 引き渡し前後で移り変わる危険負担のルールや、事故物件等の心理的瑕疵に関する告知義務（売買では告知期間の定めがない点）も押さえておきたい。

売却にあたっては、「高く売ること」と同じくらい「安全に売ること」が大切です。不具合について隠すのではなく、誠実に開示し、適切な契約条件（免責特約の設定など）を結ぶことこそが、結果としてスムーズで後悔のない取引につながります。

もし、相続や空き家管理、あるいは住み続けながらの売却といった選択肢で迷われているのであれば、一人で悩まずに、専門家の知恵を借りることから始めてください。正しい知識と準備があれば、マンション売却はあなたの未来を豊かにするための、素晴らしいステップとなるはずです。

よくある質問（FAQ）

Q. 瑕疵担保責任と契約不適合責任は同じものですか？

A. 対象としている場面は同じですが、内容は異なります。2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」は廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。買主が行使できる権利が損害賠償請求・契約解除の2つから、追完請求・代金減額請求を含む4つに拡大しています。

Q. 契約不適合責任はいつまで売主が負うのですか？

A. 民法566条では、買主が不適合を知った時から1年以内に通知しないと請求できなくなると定めています。個人間売買では特約でこの期間を短縮するのが一般的（実務相場は引渡し後3ヶ月程度）ですが、宅建業者が売主の場合は宅建業法40条により引渡しから2年未満に短縮する特約は無効です。

Q. 「現状有姿」で売却すれば契約不適合責任は問われませんか？

A. 内覧などで買主が容易に確認できる傷や汚れは現状有姿として扱われやすい一方、給排水管の内部腐食や構造上の不具合など「隠れた欠陥」は現状有姿の合意だけでは免責されない可能性があります。物件状況報告書への正確な記載が重要です。

Q. 契約不適合責任のリスクを避ける方法はありますか？

A. 物件状況報告書に些細な違和感も正直に記載すること、インスペクション（建物状況調査）を活用すること、免責特約や期間短縮特約を契約書に明記することが有効です。また、不動産業者への買取であれば契約不適合責任の期間短縮・免除の特約が付されることが多くあります。

Q. 部屋で誰かが亡くなったことがある場合、必ず買主に伝える必要がありますか？

A. 国土交通省のガイドライン（2021年10月）では、老衰や病死などの自然死・日常生活の中での不慮の死は原則として告知不要とされています。一方、他殺・自殺・事故死や特殊清掃を要した死については原則告知が必要で、売買の場合は賃貸（概ね3年）と異なり告知が必要な期間に定めがないとされています。ただしこのガイドラインは行政上の目安であり、民事上の契約不適合責任の有無を直接決めるものではありません。

本記事は株式会社スマートアンドカンパニー 編集部（収益物件の買取・再販）が、民法536条・542条・566条・567条、所得税法60条、租税特別措置法35条1項・3項、宅地建物取引業法40条、国税庁タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）、空家等対策の推進に関する特別措置法（2023年12月改正）、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）に基づき作成しています。