~マンション売却のための税金の基礎知識~(41)

マンション売却のための税金の基礎知識

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

贈与契約書


贈与税は、現金やマンションなどの不動産等の価値ある財産を贈与された場合に、支払わないといけない税金です。
贈与は、「あげる人」と「もらう人」がそれぞれ合意することで、成立します。
契約のうちのひとつであるといえます。
しかし、この契約は証明ができないと、税務上、認められない場合があります。
契約は、口約束でも成立しますが、税金が関係する場合は、金額が大きい場合などは、証拠を残しておくことが重要です。

贈与契約書は、価値ある財産の贈与をはっきりと約束するために、贈与する人と、贈与される人との間で交わした契約を書類にしたものです。

見知らぬ他人にも、贈与はできますが、ほとんどの場合、贈与は身内の間でおこなわれるでしょう。
身内となると、いちいち書類を作らないで、覚えておくから、という感じですませてしまう場合も多いかもしれません。
しかし、いざ、相続がおきると、贈与された人と、贈与されない人との間で、トラブルになることもありますので、いつ、いくら贈与されたかを、第3者に証明できるように書類を作成しておくことが、トラブルを少しでも減らせることになるかと思います。

贈与契約書は、法律などで、書式が定められていないので、事由に作成することができます。ですので、自分で作成してもよいですし、専門家に依頼してもよいです。
ただ、いくら自由だからといって、ポイントをおさえていなければ、贈与契約書の意味をなさないので、そのへんは注意して作成しましょう。
基本的にはポイントはむずかしくはないのですが、「1.いつ・2.誰に・3.何を・4.どのような条件・どのような贈与」という5つの要素が入っていないと、贈与契約書が認められない場合がありますので、必ず入れる必要があります。
文章は、自筆でもパソコンでも、どとらで作成しても問題はないですが、パソコンで作成する場合は、日付と氏名は自著しておいたほうが、信頼度がアップします。

また、現金などを贈与するという贈与契約書は、印紙を貼付する必要はありませんが、マンションなどの不動産の場合は、書類に印紙を貼付する必要があります。
マンションなどの不動産を贈与した場合は、贈与した不動産の所在と地番を記載し、移転登記の手続きをしなければなりません。また、不動産の引き渡し日も記載しておく必要があります。
贈与契約書に押印する印は、できるなら実印がよいでしょう。その方が信頼度がアップします。財産を贈与される人が未成年の場合は、贈与される人の親権者の名前も忘れずに記載してください。

贈与契約書は、必ず2通作成し、贈与する人と贈与される人の両方が、1通ずつもっておかなければなりません。

贈与する人が亡くなって、相続が開始されると、贈与を受けた人と受けていない人のあいだで、トラブルになることは多いです。ですので、贈与契約書を作成することと同時に、贈与しない相続人がいる場合は、トラブルにならないように話し合いをしておくことも重要なことです。

タンス預金


タンス預金という言葉、よく聞きますよね。
銀行に預けないで、家でお金を保管していることをタンス預金とよんでいます。
日本では長らく低金利が続いているので、銀行に預けても。。という人が多いのでしょう。
もしも、高金利なら、面倒でも預けると思うのですが。。。

もちろん、それだけでもなく、ペイオフが解禁され、一定額以上の預金は保証されなくなったことによって、その金額以上を預けるのが不安になって預けない人もいるでしょう。
いわゆるバブルといわれる時代までは、金融機関は絶対倒産しないから、安全だと思っていた人が多かったと思いますが、バブルが崩壊してから、都銀と言われる銀行や大手証券会社や生命保険会社が倒産したことにより、銀行絶対安全神話が崩れ去ったのかもしれません。

もちろん、世の中には、絶対安全というものは存在しないのですが、金融機関が倒産することがなかった時代は、それに近い信頼感をみんなが持っていたように思います。しかし、バブルが崩壊してからは、自己責任という言葉が使われることが多くなりました。
そのような時代なので、タンス預金も増えてしまうのでしょう。

しかし、そうではなく、税金を逃れるために現金を隠すという場合もあります。天井裏に・・・ツボに・・・冷蔵庫に・・・などから現金が、、、という話を聞いたことはないでしょうか?このタンス預金はバブルのときの方が多かったように思います。

タンス預金だとしても、財産は財産です。銀行に預けている現金と財産としては変わりません。
相続対策として、タンス預金している人もいるかもしれませんが、税務調査が入ると、すぐに見つかってしまいます。
また、現金を自宅で保管していると、火事で燃えてしまったり、盗難にあった場合は、無くなってしまいます。銀行に預けていれば、地震がきても、無くなることはありませんから。
また、タンス預金は、隠すことが多いので、隠した場所を忘れてしまったということもよくおきています。高齢者の場合、隠したことを忘れてしまうこともあるようです。
現金は、自宅で保管すると、紛失・盗難・消失リスクが大きくなります。また、誰にも言わないで隠したまま、亡くなってしまったら、現金はもしかしてゴミとして廃棄されるかもしれません。低金利で預けてもしかたがないと思うかもしれませんが、上記のリスクからは守ってもらえます。
ですので、タンス預金するよりは、金融機関に預けておくことをおすすめします。


相続対策としての不動産投資


相続対策でよく不動産投資をされることがあります。その理由は、現金を現金のままで持っているより、不動産にする方が、相続財産としての評価がさがるからです。

相続税を計算するために、土地の価格の評価をする場合に、路線価を使って評価しますが、路線価は時価の8割程度となるため、現金でそのまま持っているより、資産の評価はさがります。

また、土地のうえに、賃貸マンションを建築すると、貸家建付地という土地として扱われ、さらに評価が2割程度さがります。
・・・ということは、時価が1億円の土地に賃貸マンションを建設すると、その土地の評価は、1億×80%×80%=6400万円となり、現金1億円を持っているよりもかなり評価がさがるのです。

また、土地のうえに建てたマンションは、固定資産税評価額で評価するのですが、そもそも、建物の固定資産税評価額は、時価の6割程度ですし、それが賃貸用マンションとなると、さらに3割評価が下がるので、相続財産の評価をかなりさげることができ、それが節税につながることになります。そのため、相続対策として、賃貸マンションを建てる人がいるのです。

また、賃貸マンションは、相続財産の評価をさげるだけでなく、マンションの入居者から毎月家賃が支払われることになります。現金収入は年金だけだった場合、年金にプラスして家賃収入が入ることになるので、生活にゆとりがでてきます。
そのため、相続対策としての不動産投資ですが、相続対策を考える年齢の人は、年金生活者も多いため、こういった家賃収入が得られることに、魅力を感じるのでしょう。

しかし、賃貸マンションは、マンションの部屋を借りてくれる人がいるからこそ、家賃収入が入ってくるのです。もし、同じようなことを考えて賃貸マンションを建てる人が周り中に増えれば、需要と供給の関係が崩れ、空室が多くなってしまうリスクを抱えてしまいます。また、賃貸マンションなので、毎年オーナーが固定資産税を支払わなければなりません。他にも火災保険や共用部の掃除などもあります。
マンションの管理を自分でしない場合は、管理会社を選択し、依頼しなければなりません。
もちろん、その分の費用も発生します。

不動産投資は、賃貸マンションの経営なので、相続財産の評価がさがることだけの目的に安易にはじめるのは、あまりおすすめできません。
マンションを建てる場所が、賃貸マンション経営するうえで、空室にならないようにできるのかなどをしっかり検討したうえで、不動産投資は、するべきです。
そうしなければ、負債が多くなり、持っていた土地を手放さないといけなくなるかもしれません。相続対策として始めたなら、本末転倒です。
そういうこともクリアしたのであれば、不動産投資は相続対策としても有効だと思います。
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