不動産投資を共同名義で行うメリット・デメリット｜相続トラブルを防ぐ注意点

ご夫婦やご兄弟など、共同名義での不動産投資・アパート経営を検討されている方向けの記事です。共同名義でアパート経営を行う場合のメリット、デメリット、注意点を不動産会社スマートアンドカンパニーがご説明します。

すでに共同名義のアパート・実家を相続してどうするか迷っている方は、まず以下のガイドもあわせてご覧ください。

築40年築50年アパートを相続する場合の4つの選択肢

アパート経営を共同名義で行うメリット

資金面と税金面のメリット

アパート経営を共同名義にすることのメリットは、単独の場合よりも資金的な余裕が増えるため、規模の大きい投資にも臨める点でしょう。

また、不動産所得が多額である場合は確定申告上のメリットも考えられます。所得税は所得が多いほど税率が上がる「超過累進税率」方式が一般的なため、所得が分散されていたほうが低い税率が適用され、減税効果が期待できます。事業的規模で賃貸収入が高額になることが予想される場合は、共有名義で確定申告をしたほうが得策になるケースがあります。

共同名義のアパート経営・デメリットやリスクについて

共同名義の家やアパートを持つことにも、それなりにリスクが伴います。気をつけていれば問題ありませんが、代表的なパターンを押さえておきましょう。

遺産相続が起きたときの問題

共同名義で持ち分配分されているアパートの名義人の一人が亡くなり、遺産相続が起きたときに手続きが複雑化してしまうことがよくあります。特定の方に共有名義がそのまま相続されれば問題ありませんが、親族が多いと所有権がさらに細分化されてしまうことがあります。共同名義の持ち分を売却処分したい場合は、名義人全員での協議と合意が必要になります。

相続した不動産に不動産取得税はかかる？課税される3つの落とし穴を解説

人間関係での問題

相続によって次の代に権利が移行すると、それまでとは全く違う人間関係・認識になってしまうこともよくあります。それまで仲が良かったとしても、次の代でも同じ関係性が続くとは限りません。新たな利害関係が働いて争いが起きてしまうこともあるので注意が必要です。共有名義になりやすい典型的な3つのケース（夫婦・二世帯住宅・兄弟相続）については、以下の記事で具体的に解説しています。

共有名義（共同名義）不動産の判断基準｜持ち続ける・売却・活用

不動産売却・処分の時の問題

次の代との間で良好な関係性を保てず、やむを得ない理由で共同・共有名義のアパートの持ち分を処分したいと思っても、全ての名義人の同意がなければ売却はできません。自分の持ち分だけを売却することは可能ですが、主に土地に限った話になります。ただし、共同名義となると買い手が現れにくいのが実情です。まずは不動産一括査定サイトを利用して、こうした状況に慣れた不動産会社を探し、簡易査定でご自身の持ち分がどういう状況かを把握しておくのも一つの手です。

夫婦で共有名義が仲違いした時の問題

夫婦で共同名義のアパートを経営していて離婚することになった場合にも、名義変更等の問題が発生します。離婚時の財産分与の際には名義変更手続きが必要になるため、そのままにしておくと後々の負担が大きくなります。双方の合意・捺印が必要になるほか、登記の手続き・譲渡所得税も新たにかかってくるため、早い段階で処理していくことをおすすめします。

名義人が増えていた場合の問題

共有名義のアパートの場合、自分の持ち分だけ把握していれば良いわけではありません。共同名義人の状況は定期的に把握しておきましょう。処分・売却をしたいと考えた際に、共有名義人がすでに亡くなっていて、相続によって名義人が増えてしまっている場合があります。この場合、面識のない新しい名義人たちと手続きを進めるのに大きな手間と労力がかかります。今の共同名義人が健康なうちに、もしもの場合の取り決めをしておくのが得策です。

また、共同名義人の一人を管理の代表にしているケースもありますが、代表者が家賃収入を取りまとめたまま、きちんと分配してこないというトラブルも起こり得ます。賃料の分配は持ち分割合が通常のルールのため、共有名義人の誰かを代表にするのは避け、第三者の管理人を立てて運営するほうが無難です。

確定申告上の問題

共同名義でアパート経営をする場合、確定申告の手間がかかるという問題もあります。収入だけでなく経費も持分に応じて配分し、それぞれが帳簿をつけたうえで確定申告する必要があります。夫婦であっても、どちらかがまとめて確定申告することはできない点に注意してください。

共同名義でアパートを経営する方法

共有名義のアパート経営の方法

共同で資金を出し合ってアパート投資する場合

ご夫婦や親子などで資金を出し合ってアパート経営に投資する場合です。手持ちの資金が不足している場合には、ローンを活用して始めるのが一般的です。共同名義でローンを借り入れる選択肢を使うことで、一人がフルで借り入れをせず、共有名義者と分担しながら進めることが可能になります。

所有している共有名義の土地でアパート経営する場合

所有している共有名義の土地をアパート経営に活用する場合、いくつかのやり方があります。

1. 共有名義人の土地を全て買い取り、自身の単独名義に変更してからアパートなどを建設する方法
2. 他の名義人の持分の土地は借地として借りる形にし、合意のうえで建物を建設する方法
3. 共有名義人全てが合意のうえ、共同名義のアパートを建てる方法。一人一人の資金負担が少ないというメリットがあります

ただし、土地を買い取る・借りて建設する場合には、建物は共同名義人ではなく単独名義での所有となります。

共同名義でアパート経営する場合の持ち分の分け方

共同名義で購入したアパートの持ち分は出資額で決まる

共同名義でアパートを購入した場合、持ち分割合は出資額で決まります。

確定申告をする際も、この持ち分割合で対象額が決まります。

負担した資金の割合と持ち分割合が合っていない場合、贈与とみなされる可能性があるので注意が必要です。

共有名義の土地に建てたアパートの分け方は複数ある

• 土地持分と同じ割合にする
  アパートの持分は土地の持分と同じ割合になります。土地を60%持っていれば建物の持分も60%分となり、建設費用も6割を負担すると考えるとシンプルです。家賃などの収益も同じ割合で分けるのが通常です。
• 1部屋ごとに単独所有にする
  アパート全体を共同名義とせず、1部屋ごとに単独所有にしていく方法もあります。ただしこの方法だと、階数によって家賃や入居のしやすさに差が出て不平等になりやすい点には注意しましょう。

共同名義のアパート経営では青色申告控除も大事

アパート経営では賃料収入に対する税金対策も大事な要素です。まず確認したいのが青色申告控除で、事業的規模と判断されれば最高65万円が不動産所得から控除されますが、そうでない場合は最高10万円にとどまります。

10室以上賃貸している場合は事業的規模に該当しますが、共有名義の場合は配分が細かく分かれます。例えば全体12戸を1/2ずつ持ち分としている場合、単純計算では6室ずつで事業的規模に該当しないように見えますが、事業的規模の判定は「物件の戸数」で行われるため、帳簿の要件などを満たせば65万円の青色申告特別控除が適用されます。

共同名義のアパート経営では事業専従者も含めた申告を

事業専従者への給与を必要経費に算入する場合も注意が必要です。共同名義人である配偶者を事業専従者にしたい場合、配偶者自身も共有名義の持ち分を持っているため「他の共有者の事業に専ら従事した」とは判断されず、事業専従者として認められないことがあります。この場合は父母など他の家族を事業専従者として申告するのが一般的です。年間6か月を超える期間、事業に従事している実態が必要な点にも注意してください。

共同名義のアパートを売却するときはどうすればいいか

共有名義のアパートを売却する方法には、大きく3つの方法があります。

自分の持ち分配分のみ不動産を売却する

一般的に「共有持分のみの売却」と呼ばれるやり方です。共有名義人全員の同意がなくてもできる方法ですが、実際には買い手を見つけるのが難しく、相場価格よりかなり低い価格でも良いという判断がなければ、満足のいく取引にはなりにくいのが実情です。「とにかく早く共有名義人との関係を解消したい」というニーズがある場合に向いた方法です。

共同名義のまま不動産全体を売却する

不動産全体（家・アパート・土地）を売却する場合は、共有名義人全員の同意が必要です。全員の署名・実印押印が、売買契約を結ぶすべての手続きで必要になります。全員が一堂に会するのが難しい場合は、委任状を活用して代表者に一任することも可能です。売却がスムーズに完了すれば、売買代金から仲介手数料や登記費用などの必要経費を差し引いた金額が、共同名義人の持ち分配分に応じて分配されます。

名義を一人の名義人に統一してから不動産全体を売却する

共有名義人全ての同意は必要ですが、単独名義に変更してから売却する方法もあります。売却手続き自体はスムーズになりますが、その前段階の関係調整に労力がかかります。また、共有名義の権利を譲渡することになるため、内容によっては贈与税がかかる場合があります。ただし、夫婦の離婚や換価分割の場合など、贈与税がかからないケースもあるため、その点も踏まえて検討しましょう。

不動産の相続は死後より生前贈与が得？名義変更や手続きの流れについて

まとめ

共同名義でアパート経営をする、あるいは不動産投資をしていくうえでのポイント・注意点をお伝えしました。

共有名義で行う場合は、自分だけでなく共同名義人の状況もよく把握しておくことが大切です。夫婦二人だけの共有名義で始めたとしても、時間の経過とともに関係性が変わる、どちらかが亡くなるといった変化が起こり得るからです。共有名義の利点を活かして持ち分配分に則った収益を得ると同時に、青色申告控除などの税金対策の枠組みも最大限活用していきましょう。

妻名義で不動産投資はできる！得する理由とマンションアパート経営の始め方

マンションを売却したとき青色申告できない！青色申告が使えるケースは？

※本記事は監修者「森（株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士）」のレビューを経て公開しています。記載の税制・法改正情報は2026年時点のものであり、個別の判断は最新の国税庁タックスアンサーおよび専門家への相談を推奨します。