中古マンション売却査定のポイント(230) サブリース・ローン残の離婚

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「一括借上げ(サブリース)」は本当に安心か?


みなさんは、「アパート経営」、「ワンルーム投資」という言葉を耳にしたことはありますか?「ああ、お金持ちの資産家がやっているやつね。自分には関係ないよ。」などと他人事のように言う人もいるかもしれません。しかし近い将来、親の不動産を相続し、その土地を利用してアパートを建て、賃貸にだす「アパート経営」のオーナーになるかもしれません。また、今住んでいる中古マンションや一軒家を人に貸して家賃収入を得たい、などと考える日が訪れるかもしれません。そんな時のために、今回は「一括借上げ(サブリース)」にフォーカスしてお話します。知識として知っておいて損のないことなので、ぜひ、頭の片すみにでもおいておくことをおススメいたします。

「一括借上げシステム(サブリース)」とは


一括借上げ(サブリース)とは、アパート等の賃貸物件をサブリース会社が一括で借上げ、各戸の入居者を転貸するという仕組みを言います。また、運営や管理もサブリース会社が一気に引き受けます。通常、人に貸している賃貸物件に空室が出た場合、その分の家賃を得ることはもちろんできません。家賃収入などをあてにしてアパートローンを組んでいる人には空室は大きなリスクですね。しかし、もしあなたがサブリース会社と契約していれば、(これを賃貸借契約と言います。)あなたがオーナーである一棟アパートや中古マンションに空室が発生した場合、サブリース会社とあなたは賃貸借契約を締結しているので、空室分の賃料が保証されオーナーであるあなたに支払われます。ちなみに、一括借上げは、「サブリース契約」や「家賃保証」、「空室保証」等と呼ばれます。ここまで聞くと、サブリースはすばらしい仕組みであると思うかもしれません。
しかし、実際のところ、そんなにうまい話ではないのです。「家賃保証」という言葉を聞けば、毎月の賃料は保証されているので安心だ、と考えるかもしれませんが、じつは「家賃はずっと下がらない」わけではないのです。一括借り上げでは、サブリース会社から賃料を減額するよう要求されることがあります。その要求があまりにも多いため、オーナー側は「こんなはずではなかった!」「だまされた!」と訴える問題が起こっているのです。これが、最近、某ハウスメーカーに対してオーナー側が集団訴訟を起こした問題です。

正論はオーナー?それともサブリース会社?


先に結論を述べますが、このような賃料を減額するよう要求するサブリース側の訴えは法律的にも認められ、正当な権利といえます。
厳しい言い方ですが、いまさら一括借り上げでサブリース会社に対し腹を立てているオーナーは「不勉強」としか言えません。
実は、一括借り上げという仕組みはバブル時代から存在し、当時はかなりはやった契約でした。その後、紆余曲折あり平成15年~平成20年にかけて出た最高裁判例で、借手側であるサブリース会社の要求がほとんど認められ、サブリース会社による賃料減額要求も正当な要求として認められるようになりました。
じつは、この判例がでるまでは、サブリース会社も賃料減額要求に対して消極的でした。しかし、最高裁判例が出てから、家賃削減は当然の権利となり、サブリース会社の多くが強気で賃料減額を要求するようになったのです。
「一括借上げは家賃が下げられる」と裁判所が認めたわけですから、オーナー側の訴えはかなり弱いと考えられ、今さら家賃減額要求に対して憤慨したりするのは、やはりオーナーの不勉強と言わざるを得ません。
これから、アパート経営や中古マンション投資などを考えている人は、サブリースには家賃の減額リスクが伴うことをきちんと知っておくことが大切です。

一括借り上げのメリットは?


上述したようにサブリースは賃料減額要求のリスクがあるわけですが、それでは、サブリースには全くメリットがないのでしょうか?いえいえ、今でもサブリース会社に依頼してアパート経営や中古マンション投資などを行っている人はいます。それには、以下のようなメリットがあるからです。 

1.収入が安定する
たとえ空室が発生してもすぐに賃料が減額されるわけではないです。また、空室分の賃料もサブリース会社に支払ってもらえるので、この点では安定した収入で経営できるといえるでしょう。

2.管理が楽
オーナーにとって直接の契約者は、物件の入居者や不動産会社ではなく、サブリース会社のみです。そのため、オーナーはサブリース会社だけを相手にすればよいので、管理が大変楽と言えます。
入居者は生活していたら、様々なトラブルに見舞われたり問題をおこしたりします。例えば、トイレや風呂の故障、隣人の騒音による苦情、家賃延滞などです。こういった入居者対応をサブリース会社が行ってくれるので、この点はかなり助かります。ただ、不動産会社の多くがこういったクレーム対応を含む管理を行っているので、信頼できる不動産会社に管理をお願いすることもできます。

3.初心者でもアパート経営が可能
いざアパート経営や中古マンション投資をやろうと思っても何から始めたら良いのか、賃料相場はいくらなのか?わからないことだらけかもしれません。一括借り上げなら、本来オーナーがやるべきところを全てサブリース会社がやってくれ、オーナーはやることがないので、初心者でもアパート経営を行うことができるというメリットがあります。

このようにメリットのある一括借上げですが、実際は、上手くいかないオーナーが多いのが現状のようです。そこで、サブリースで上手くいかない理由を挙げてみたいと思います。

1.賃料の減額要求がある
繰り返しますが、空室が増えれば、サブリース会社より家賃減額の要求があり、断れないのが実情です。もしサブリース契約をしていなければ、空室の原因を自分で調べ、(あるいは管理をお願いしている不動産会社から退去理由などを聞き)、自分で補うことができるかもしれません。例えば、「虫が多く出るから嫌だ」といった些細な理由による退去であれば、虫よけを設置する、網戸を張り替える、など自力で解決できることもあります。

2.修繕工事業者が指定される
サブリース契約を取り扱っているハウスメーカーは、アパートを建てることで、「新築工事で儲ける」、「サブリースで儲ける」、「修繕工事で儲ける」という3つのキャッシュポイントがあります。アパート経営はハウスメーカにとっては、とても儲かるビジネスなのです。もし、あなたのアパートの一室に修繕が必要となったら、ハウスメーカー指定の修繕工事業者に依頼します。ハウスメーカーは儲けを出すために、割高な修繕工事業者と提携し利益を出しています。あなたには、高額な修繕費が請求されるかもしれません。もし、自分で修理する、あるいは、自分で調べた良心的な料金設定の業者に依頼すれば安くすんだかもしれません。
ハウスメーカーでは、サブリース会社と修繕をセットにしている会社が多く、もしあなたが、サブリースを解約しようとすれば、「それなら今後修繕対応は致しません」と脅してくることもあります。

ちまたでは、サブリース契約を解約することすらかなり難しいと言われております。これらの事実を知ってもあなたはあなたの大切な収益物件をサブリースしてもらいますか?悩んでしまうところですね。

アパート経営の難しさ


近年では、以下3つの理由によりアパート経営や中古マンション投資においてサバイバル時代に突入しています。
・人口減少により賃貸の需要が縮小
・相続税強化によりアパートの供給が過剰に増えている
・人材不足などにより建築費が高騰していることで利回りが低下
近年、アパート経営者の置かれている状況は10年前と全く変わってきています。最近は、節税を説いていた税理士でさえアパート経営は避けた方が良い、とアドバイスしています。

もしあなたがこれを読んで、アパート経営やワンルーム投資などに迷いを感じたら、一度あなたの物件を売却査定してみることをおススメいたします。アパート経営は必ずしも成功するとは限らず、自力で経営するとしてもかなりの労力を要します。もし、空室になり損をこうむってしまうのなら、不動産市場が盛り上がっている今のうちに、あなたの不動産の売却査定を行い、価格を知ると良いでしょう。
そこで利用したいのが「不動産一括査定サイト」です。このサイトは、無料で利用できるサービスで、あなたに合った複数の不動産会社を教えてくれます。それらの不動産会社を利用して、あなたは売却査定額を知ることができます。たとえ、当面不動産の売却査定などを考えていないとしても、この先、不動産価格の急な下落や経済悪化に伴う不動産市場の低迷などがあるかもしれません。そのときに備えて、今のうちにあなたの不動産売却額を査定しておくことをおススメいたします。あなたの大切な資産です。あなた自身でしっかり守りましょう。

住宅ローンが残っていても離婚はできるのか?


日本では近年、離婚する割合が増加傾向にあり、今では3組に1組が離婚する時代とさえ言われています。離婚を成立させるには、様々なしがらみがありそれを一つ一つクリアしていかなければなりません。その一つが、自分たちが暮らしている住まいの問題です。「私たちは絶対離婚しない。」「離婚の『り』の文字すら出たことがない。」などと安心している人でも、将来は何が起こるかわかりません。「もしも」の時に備えて、読んでおいて損のないお話ですので、離婚を考えている人、考えてはいないが知識として知っておきたいと考えている人、これらすべての人に読んでいただきたい内容です。

「離婚したいけれど、住宅ローンの残債がある・・」と悩んでいませんか?


じつは、離婚に伴う住宅の悩みは近年とても増加しています。離婚したら住宅ローンはどうなるのだろうか?どちらが払い続けるの?財産はどうやって分けるの?などなど、様々な疑問がでてきてホトホト苦労してしまうでしょう。問題は、今住んでいる中古マンションや一軒家をどうするべきなのか、という点です。リンゴは簡単に二つに分けられますが、不動産は簡単に分けられません。
一般的に、離婚した後の中古マンションの取り扱いは、「売却する」、「売却せずに夫、あるいは妻が住み続ける、」「売却しないで人に貸す」などが考えられます。離婚後のトラブルを避けるために、これら3つのいずれかの方法を選択することがポイントです。

離婚が決まった場合の流れ


今すぐ離婚はしたいけれど、ローンの返済が残っているから返済が終わってから離婚するべきよね。。。などと考えている人もいるかもしれません。顔も見たくないほどお互いを憎み、すでに夫婦関係は破綻してしまっているのに、ローンを完済するまで共に暮らさなくてはならないなんて、なんとも酷な話ですね。しかし、ローンの返済が残っていても離婚することは可能です。その場合は、まず、以下の4つのことを行ってください。

ローンの契約内容と残高の確認


まず、現状を把握するために、金融機関でローン契約したときの「金銭消費賃借契約書」を確認し、ローンを誰の名義で契約したか、確認しましょう。

代表的なパターンは、以下のとおりです。
・夫が主債務者で妻が連帯保証人
・夫だけが債務者で連帯保証人なし
・夫も妻も連帯債務者(契約は1つ)
・夫と妻がそれぞれ債務者(契約が2つ)
これら4パターンのうち、あなたの住まいである中古マンションの契約がどれに該当するのか確認しましょう。住宅ローンを組んだ頃は、引っ越しなどでバタバタしていて、うっすらとしか当時の記憶が残っていない人や書類などを見ても契約内容がよくわからないときは、金融機関の窓口でたずねてみると良いでしょう。

次に、ローンの残高を確認します。
金融機関の口座から自動的に引き落としされるにまかせ、ローン残高がいくらなのかチェックしていなかった人もいるかもしれません。大切なお金です。しっかりと確認しましょう。ローン残高は、金融機関が発行する「返済予定表」で確認することができます。もし、「返済予定表」が見つからなければ、金融機関から「残高証明書」を発行してもらうことで現在残っているローンの確認ができます。

不動産の名義を確認する


次に、暮らしている中古マンションが誰の名義で取得されたのかを確認しましょう。不動産の所有者名義は、法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得することで確認できます。
不動産の所有者名義は、「夫の名義になっている」、「夫と妻のそれぞれが2分の1ずつ共有している」、一戸建ての場合は「土地は妻で建物は夫名義になっている」など色々なパターンがあります。

売却価格を査定する


次に、あなたの暮らしている中古マンションがいくらぐらいの価値なのか、不動産会社に売却査定してもらいましょう。不動産価格を知ることは、とても大切なので、査定は複数の不動産会社に依頼し、正しい相場を知ることがポイントです。査定額を知ったら、所有している中古マンションがローン残高よりも高く売却できるかどうか、この点を必ず確認してください。ローンの残高よりも高値で売却できるか、あるいは、査定額がローン残高よりも低いのか、これによって対応方法が異なってきます。そのため、売却査定額を知ることはとても重要なことであり、売却額を知らないと財産を分けることができないのです。

今や、街にはかなり多くの不動産屋があることに気が付くでしょう。また、テレビでも様々な不動産会社のコマーシャルを目にしますね。そんな数多くある不動産会社ですが、それぞれの会社には、得意とする分野や得意エリアがあり、不動産の広告手法も様々です。また、売却査定額には、各社で数百万円の差が出ることも珍しくありません。どうですか。スーパーに行って100円の値引きシールを見つけただけで、嬉しかったりしませんか?100円得しただけでも嬉しいと思う人間の当たり前の心理。査定額の数百万円の差はかなり大きいですね。
それでは、数多くある不動産会社の中から自分に合った会社をどのように見つけることができるのでしょうか。1社1社ホームページをくまなく読んで特徴を知るか?電話で問い合わせるか?それとも、各社に訪問するか?どれも労力をともない、また、無駄に時間だけが過ぎていきそうですね。そこで、利用したいのが「不動産一括査定サービス」です。「不動産一括査定サービス」とは、インターネット上にあるサービスで、売却したいと考えている物件の情報と個人情報を入力するだけで、査定先や売却先の不動産会社が抽出され、複数の不動産会社に査定を依頼することができる大変便利なサービスなのです。

そもそもこのサービスが出てきたのは、ここ5~6年ぐらいの話になります。出てきてからまだ日が浅いのですが、とても優れた無料サービスなので、すごい勢いで利用者が増加しています。この一括査定サービスを利用して、出てきたいくつかの不動産会社の中から自分の中古マンションをスムーズに早く売却してくれそうな信頼できる会社を数社選択すると良いでしょう。そうすることで、自分の中古マンションがどのくらいの価値なのか相場観のようなものも把握できます。また、複数の不動産会社に売却査定を依頼するメリットとしては、各不動産会社の質や営業担当の対応を比較することができる点です。ここで選びたい不動産会社は、あなたの中古マンションを早く、スムーズに売却するために、親身になって対応してくれる会社です。このように不動産会社選びはとても大切なので、ここは慎重になりたいところです。

財産分与の方法を考える


財産分与とは、簡単に言うと、婚姻中に得た財産を分けることを言います。財産分与の対象は、預金や有価証券、車、家財道具などで、中古マンションや一軒家、土地、これら不動産ももちろん対象となります。さらに、どちらか一方の名義になっていた場合でも、財産分与の対象になります。
しかし、結婚する前から持っていた預金や、相続した財産などは、財産分与の対象にならないので注意が必要です。 今は、不動産について話をしているので、不動産についていえば、財産の中でも不動産は金額が大きいので、最初に分け方を考える必要があります。ポイントは、その不動産が夫だけの名義になっていて、住宅ローンの債務者も夫であったとしても、妻が家を出ていかなければならないとは限らない、という点です。これは驚く情報ですね。夫名義で契約した不動産だから離婚したら夫の物になる、と落胆していた妻にとっては朗報かもしれません。
以上、住宅ローンが残っている状況で離婚を視野に入れている人向けに、まずやるべき4つのポイントをお伝えいたしました。
「不動産一括査定サービス」などの便利なサイトを利用して、まずはあなたの不動産の価値を知ることが大切です。そして、不動産の価格を知ったのであれば、その不動産を売却するのか、夫と妻、どちらかが家をもらうのか、あるいは賃貸にだすのか、方法を考えましょう。

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