中古マンション売却査定のポイント(232) 近所トラブル 取引事例比較法

中古マンション売却査定ポイント

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

突然ですが、皆さんはご近所トラブルに巻き込まれたことはありますか?


近所の方と良好な関係を築きながら、穏やかに生活するのが理想的ですが、特に都会で暮らしていると、騒音・悪臭など様々なことがありますね。
特に小さなお子さんをお持ちの方は、音の問題はかなり気を使っていらっしゃることと思います。
中古マンションの売却査定を考えるきっかけには、ご近所トラブルが原因のことが多いかもしれないですね。
そこで今回は、特に中古マンションでの騒音問題を取り上げます。
さらにトラブル繋がりで、売却時に未然にトラブルを防ぐために、「クーリングオフ」についてお伝えします。
この記事を読んで、少しでも自分の身を守る知恵を身につけていただけると幸いです。

騒音編


1-1.意外と身近な「騒音問題」
マンションには老若男女さまざまな家族が暮らしています。
全員同じような暮らしをしていれば、同じような時間帯に音が出て、夜は皆静かに過ごしますので、そんなに騒音で困ることはないはずです。
ところが実際は、それぞれ違う生活リズムで暮らしています。そのため自分たちが静かに過ごしたいときに、上階の部屋から音が響いたりします。
私(筆者)も子供がおり、中古マンション住まいですので、音の問題は頭の痛いところです。
住んでいる中古マンションは二重床になっており、物音が伝わりにくいとされているにもかかわらず、です。
幸い、他の住民の方は穏やかに接してくださいますが、中には騒音がきっかけで、購入したばかりの中古マンションを売却したくなるほど追い詰められる方もいらっしゃるようです。

1-2.騒音問題の当事者になったら
以下の体験談は、騒音問題の一例です。
この方は夫婦と小さい男の子2人の4人家族とのことです。普段は夫は家を不在にしがちで、家にいるのは妻子3人です。中古で分譲マンションを購入したものの、引っ越してまもなく、何度も下に住んでいる人から頻繁に苦情を受けているそうです。苦情の内容も「出て行け!」という強い言葉になっているとのこと。ラグを敷くなどなるべく音を立てないようにしていても完全に音を防ぐことはできず、子供を怒ってばかりでストレスが溜まるのでまたこのマンションを売って出ていかなければならないかも、と不安が募っていらっしゃいます。
かといって、マンションを購入したばかりですと、売却の手続きや残ったローンのこともあります。なかなか思い切って引っ越せないのが現実です。
ですが程度の差こそあれ、同様の悩みを抱えた方も多いのではないでしょうか?
まずは苦情を言ってくる相手から、どんな音がうるさいのか、一番気になるのはいつかということを聞き出してみましょう。もしご自分の部屋が問題の発生源であるなら、何時までなら、どの程度の音ならば大丈夫なのか、などを一つひとつ確認していきましょう。
ただ、ここまでこじれてしまっていると、手続きには、管理会社に間に入ってもらう方が確実です。下の部屋の騒音レベルを測定してくれる場合もありますので、一度管理会社に測定してもらえるかどうかを相談するといいかもしれません。

1-3 .騒音問題と売却査定
それすら下の階の人に受け入れてもらえない場合、止むを得ず売却を決断せざるを得ないところまで行ってしまったら、家族の精神衛生上早く動くべきだと思います。
この方のように、小さいお子さんがいて、夫も不在がちで頼れる家族が他にいない場合、ネットで無料売却査定を依頼することをオススメします。
特に一括査定サイトでは、わざわざ不動産会社まで足を運ばなくても、まとめて複数の査定会社に売却査定を依頼できます。こういった急を要する案件にも対応可能な査定会社や、中古マンションの扱いに長けた査定会社が見つかることもあります。
中古マンションの騒音問題は、どんどんエスカレートしていくこともある厄介な問題です。一括査定サイトが問題解決の手がかりになる可能性もあるかもしれないので、まずは自分だけで解決しようとせず、管理会社などを含め、あらゆる方面に相談してみてください。

クーリングオフ編


2-1.知っておきたいクーリングオフ制度
中古マンションの売買で、
「買うつもりで契約したけれど、やっぱり気が変わって契約を無かったことにして欲しい」
と言った場合、手付け放棄や違約金支払いで金銭的なペナルティを受けるのが当然だと思う方が多いはずです。一旦契約を結んだら、その契約は守らなければならないからです。
相手が詐欺まがい・強迫まがいのことを言ってきて、売買契約を結んだ場合は、その事実を証明できれば契約を取り消すことができます。ただその事実を立証するためには、予め契約時に録音や動画撮影が必要ですし、裁判になると時間もかかります。
手続きを簡単にするため、契約した相手や場所によっては、違約金などを払わずに契約を白紙撤回することができる場合があります。
それが今回解説する「クーリングオフ制度」です。
クーリングオフといえば、エステや通販商品などが思い浮かびますが、中古マンションの売買においても、クーリングオフ制度を適用できる場合があります。

2-2.クーリングオフの条件
まずは条件面から確認しましょう。
・売主が宅地建物取引業者
クーリングオフが適用されるためには、売主が「宅地建物取引業者(=宅建業者)」であることです。宅建業者が仲介しているだけという中古マンション売買の場合は、クーリングオフの対象とはなりません。また宅建業者同士の取引は対象外です。
これは、一般の人と宅建業者には圧倒的な知識量の差があるため、売主に一方的に有利な契約を結んだりすることのないような制限をかけているからです。
最近は、中古マンションを安く買い取り、自社でリフォームをしてリノベ物件として売却する業者も少なくありません。その場合はクーリングオフの対象になる可能性が高いです。
・契約した場所
そしてもう1つ重要になるのが、契約を交わした場所です。
お客さんの気持ちを客観的に測れる機械、なんていうものはないので、お客さんの気持ちが売買契約に前向きかどうかを場所で決めることにしたのです。
例えば、突然自宅に不動産会社の営業マンが訪問してきて、思わず契約をしてしまった場合は当然クーリングオフの対象となります。
しかし契約を交わした場所が、宅建業者の事務所や、モデルルームや売り物件などであれば、クーリングオフは認められません。
要は買主側が決めた場所の場合、当然クーリングオフは認められませんが、宅建業者が指定してきた場所で契約を交わした場合は、クーリングオフの適用となります。

2-3.売却する側も他人事ではない
クーリングオフは、宅建業者から購入する買主だけを救済するための制度だと思っているので、中古マンションを売却する側はあまり関心がないこともあるのですが、ある程度の知識をもたなければ、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうかもしれません。
せっかく売却話がまとまっても、ウェブで情報を得た買主側が突然契約をキャンセルしてきて、クーリングオフを主張してくることも十分に考えられます。
もちろん売主が個人の場合、クーリングオフは適用外なのですが、どの売買契約でも使えると誤解している買主もいるかもしれません。 中古マンションを売却する側としても、クーリングオフ制度の正しい知識を持ち、トラブルを賢く未然に防ぐ時代なのです。

2-4.まとめ〜適用期間に注意して
中古マンションの売買でクーリングオフが適用される期間は、買主が宅建業者から 「クーリングオフについて書面で告知を受けた日」から8日間です。また、マンションの引渡しと代金の全部の支払いが終わった時点で、クーリングオフは適用されなくなります。
売却する側も、クーリングオフ制度の基本的な知識を念頭に置くことでトラブルを回避できます。
よかったら売却査定の際に、クーリングオフについて査定業者に尋ねてみてください。売却時に不安に思っていると伝えれば、何かしら説明があるはずです。そこであなたを安心させてくれるアドバイスをくれた査定会社が、あなたが売却を依頼できる査定会社なのではないでしょうか?
一括査定サイトを利用すると、複数の査定会社と一度に接点を持つことができますので、ぜひ気軽に利用してみてくださいね。

「取引事例比較法」というのは聞いたことがありますか?


正解は、売却査定をするときの主な方法の一つです。中古マンションの売却査定では特に利用されています。
宅建士や不動産鑑定士の勉強をしたことがある方なら聞いたことがあることと思いますが、実際に売却査定を依頼した方でも、もしかすると初耳かも知れないですね。
ですが使いこなして適切に査定するためには経験に裏打ちされた知識も必要になってきます。
この記事では、取引事例比較法とはどのようなものなのかを分かりやすくご紹介するとともに、なぜ正確な中古マンションの査定に、業者の経験が必要なのかまとめています。
皆さんの中古マンションの売却活動に必ずお役立ていただけると思います。ではさっそく見てみましょう。

集めて比べると何がいいのか


皆さんが中古マンションを売却しようとすると、皆さんから依頼を受けた不動産会社は、価格査定をします。しかしどうやって価格を決めるのでしょうか?
不動産会社は主に3つのやり方で査定を行います。再調達原価から減価修正を行う原価法、純収益から価格を求める収益還元法、あと一つが、今回取り上げる取引事例比較法です。
取引事例比較法とは、査定対象の不動産と条件が近い物件の売買事例をできる限り集めて参考にして、査定額を求める方法です。
不動産関係の用語ですと分かりづらいこともありますので、魚のアジで例えてみます。
(今後時々アジの例えが出てきます。ご了承ください)
アジは日本近海各地で獲れますが、最近は各地でブランディングが進んでいます。
「この辺りで獲れた、こういうサイズのアジだったらこの値段」というように、海域ごと、または水揚げされた港、はたまた市場ごとに競りにかけられます。アジは割とたくさん水揚げされますので、サイズごとに箱に分けられています。その箱に入ったうちの1匹が「査定対象の不動産」、その箱の中のアジ全体が「条件が近い近隣の物件」、競りでの値段付けが「査定」と思ってください。アジの値段は季節や獲れ高によって変動しますが、それは過去アジがどの値段で売れたかを比較して値段をつけているからです。この比較が、今回のテーマである「取引事例比較法」に当たります。
中古マンションの場合は、同じマンションや、近隣の地域で築年数や間取りなどが似ているマンションの、売買が成立した事例をできるだけ多く集めて査定額を求めます。
では、できるだけ多く集めると何がいいのでしょう?
皆さんがアジを買う時は、何か所か選べる場合はなるべく安いお店で買うと思います。また、毎日お店に通っていると、「今日はアジ高いな」とか、「今日はとても安いから、まとめ買いして冷凍しておこう」など、日々の価格推移の傾向がつかめるようになってきますよね。 つまり、比べることでその中古マンションがある場所の相場感をつかめるからなのです。
この相場感がないと、あなたのマンションはヘンテコな価格査定をされかねません。
ですからまずは取引事例をできるだけ多く集めることが大事になってくるのです。

条件をそろえて


再びアジの話になります。同じ場所で獲れたアジでも、海域やエサの量、また季節でその育ち方や見た目に差ができます。サイズが違うアジは、当然値段が変わります。
これは中古マンションの売却査定でも同じことが言えます。
あなたが2LDK、60平米の中古マンションAの売却査定を依頼するとき、隣に建っているBマンションで、半年前に同じ2LDK、60平米の部屋の売買があったとします。
ただ今回査定するAマンションとBマンションでは、Aの方が5年新しいマンションです。
売買の事例は「同じ条件で」比べなければ意味がありません。そうしないと査定額に信憑性が無くなります。この場合は5年分の変化やマンションの違いを考慮して査定価格を算出しなければなりません。
このように、物件ごとの違いをできる限り同じ条件にすることを「補正」や「修正」といいます。

何を補正・修正するのか


実は売却価格を査定する時には、不動産会社は以下の条件を全部満たして査定しています。何を補正・修正しているか押さえておきましょう。
①事情補正
事情補正というのは、特別な事情を抱えた売買を除いて、正常な状態の取引に近づけるということです。
特に投機(売却益を得るためだけに不動産を売買すること。バブル期には投機目的の土地転がしが横行していました)目的の売買は価格が極端に高かったり、逆にバブルが弾けて暴落しているものがありますので、適正な不動産取引とは言えません。オリンピックの採点競技もジャッジの最高点と最低点は除外して採点されますが、それと同じようなことを売却査定でも行います。

②時点修正
同じ時期・海域で獲れた同じサイズのアジでも、獲れ高や気候の違いから毎年異なる値段で取引されます。不動産取引ではどうでしょう? 中古のAマンションの売却査定で、3年前の同じAマンションの売買事例と比べるとします。単純に建物に経年劣化は起こっています。加えて3年の間に東日本大震災のような、経済状況に大きな影響を与えた出来事が起こっていたかもしれません。
こういった年月の変化を踏まえ、現在ならこういう価値になっているかもと判断することを時点修正と言います。

③地域要因比較
皆さんは、自治体が発表している「都市計画図」や「ハザードマップ」をご覧になったことはありますか?
また、お住まいの地域に「景観地区」「風致地区」などと書かれた看板はありますか?
地域要因比較というのは、比較する物件が別の建物の場合、それぞれの建物がある場所の、こういった地域的な要因を比較・考慮しながら、価格の補正をしていくことです。

④個別的要因比較
例えば同じ中古マンションで、全く同じ間取り・同じ広さの部屋の場合、どうやって価格差をつけるかといえば、日照時間・方角・階数の違いなどが査定に響いてくるはずです。
違うマンションの場合ですと、過去の修繕状況や耐震強度、駐車場の確保台数、施工業者の違いなどが価格差に結びついてきます。
こういった個別的要因というのは、ズバリ目に見える違いです。中古マンション一部屋一部屋の個性というべき部分で価格を査定します。

取引事例比較法に向いていないのは


中古マンション売却の査定時には大活躍の取引事例比較法ですが、残念ですが万能ではありません。
では、取引事例比較法があまり向かないのはどのような場合でしょうか?

①事例数が少ない
新興住宅地にあったり、築年数が浅い中古マンションの場合、同じマンションで売買された事例はほとんどありません。そうなると、近くの別地域でよく似たマンションの取引事例を参考にせざるを得ません。
また、比較対象となる中古マンションの成約事例が、直近のものであれば問題ないのですが、定住率の高い地域の場合、10年以上前の成約事例しかないこともあります。
このように、新しくても古くても、不動産取引があまり活発でない地域は査定に注意が必要です。

③ 成約事例の背景が不明
取引事例比較法を使う際一番困るのが、どういう背景で成約したのかがわからない物件と比較しなければならないこともある点です。 そうなると事情補正をして良いか迷うケースがあります。

まとめ


中古マンションの売却査定において、取引事例比較法は多くの業者で活用されていますが、上記のように正確な資産価値を求めにくくなるケースが、確かに存在します。
その際にポイントとなるのが、業者の経験と知識です。
中古マンション売却について豊富な実績のある業者であれば、査定額を正確に算出してくれるはずです。万が一取引事例比較法を使えない中古マンションの査定でも、他の手段を併用してより信憑性の高い試算価格を提示してくれることでしょう。
逆に経験が乏しい業者にマンション売却を依頼してしまうと、実体とかけ離れた査定になり、売却がなかなか進まないかもしれません。
一括査定サイトなら、一度に6社から無料で売却査定を依頼でき、手軽に経験豊富な業者と出会える確率が上がります。
売却査定を依頼する時は、この記事からの情報を参考にしつつ、複数の不動産会社に依頼してみましょう。現在の自分の所有する中古マンションの価値が客観的に理解でき、きっと納得のいく売却に繋げられるはずです。

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