住宅ローンが残っている中古マンションの売却
『実家の家業を手伝うために田舎に引っ越すことになりました。現在住んでいる中古マンションを売却しようと思っていますが，住宅ローンがかなり残っています。どうすれば良いでしょう。』
先日，こんな相談がありました。
結婚や出産，転勤などのライフスタイルの変化によって，所有する中古マンションから引っ越すことはあり得ることです。
こんな時，中古マンションを賃貸に出すことも一つの手ですが，売却して新居購入の頭金にしたい，人に貸すとなると管理が面倒臭い，等の事情から売却を選択される方も多いと思います。
既に住宅ローンは完済した，という方は何の問題もありませんが，マンション購入時の住宅ローンがまだ残っている時，マンションは売却できるのでしょうか。
結論から言えば，住宅ローンが残っている中古マンションでも売却は可能です。
ただし，住宅ローンが残っているということは，登記簿上，抵当権設定登記がされている状態です。
抵当権設定登記がされているということは，残債務の弁済がなければ，抵当権が実行される（＝マンションが競売にかけられる）ということですので，事実上，そのままでは購入希望者は現れないでしょう。
ですので，残債務を一括で弁済して，抵当権抹消登記をした後，マンションを売却することになりますが，通常は，マンションの売却金額をそのまま住宅ローンの弁済に充てることが多いでしょう。
その場合，実務上は，買主から売却代金を受領する際，住宅ローンを組んでいる金融機関の担当者と，登記を依頼する司法書士に同席してもらい，金融機関の担当者に住宅ローンの残債務を弁済した上で，司法書士に抵当権の抹消登記と所有権移転登記を一括して委任することになります。
ただし，これは，売却代金（及び自己資金）で住宅ローンの残債務を全額弁済できる場合です。
マンション購入時から売却時までにマンションの価値が大幅に下落してしまい，売却金額では住宅ローンを返済しきれない，という場合には，どうしたら良いでしょうか。
中古マンションの『任意売却』について
中古マンションを売却しても住宅ローンを返済しきれないかもしれないという場合，住宅ローンを組んでいる金融機関の合意を得て，第三者に売却する『任意売却』という方法があります。
通常，住宅ローンの弁済が滞ると，金融機関は抵当権を実行し，裁判所に競売の申立てをします（競売とは，裁判所を通して中古マンションを売却し，その売却代金から貸付金を回収する手続です。）。
ですが，競売は，手続きの流として競売開始決定→現況調査→期間入札通知→物件一般公開→期間入札開始→開札→売却許可決定→代金納付，といった手順を踏んでようやくローン残金を回収できるために時間がかかり，一般的には通常の市場価格よりも売却金額が低くなるというデメリットがあります。
そこで，金融機関によっては，強制競売ではなく，一般の市場で買主を探して中古マンションを売却してローン残金を回収する，『任意売却』を認めることがままあります。
ですので，もしも所有する中古マンションの売却を検討し，住宅ローンが残っている場合には，まずは，マンションの査定を依頼しましょう。
査定結果によって，中古マンションを売却してローンを完済できる見込みがあれば，粛々と売却手続きを進めた上で住宅ローンを弁済し，抵当権抹消登記をすれば良いでしょう（ただし，売却に係る諸費用を査定金額から差し引いた上で査定金額がローン残高を上回っているか見てください。諸費用は，通常，売却金額の４％程度です。）。
また，査定結果によって，明らかに売却金額が住宅ローンの残債務を下回るようであれば，事前に金融機関に連絡をして，任意売却についての承諾を得て手続きを進めるようにしましょう。
なお，任意売却によっても住宅ローンの残債務が残るでしょうが，任意売却を承諾した金融機関は，いずれにしても抵当権抹消登記をします。
ですので，残債務については無担保債権となり，金融機関との話し合いによって弁済方法を決めることになるでしょう。
