中古マンション売却査定のポイント(245)マンション売却にかかる費用

中古マンション売却査定ポイント

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

不動産売却にかかる費用、教えます

不動産売却にかかる費用、マンション売却にかかる費用教えます。

長い人生において、家族構成の変化や親との同居、転勤などの理由でそれまで住んでいた中古マンションや戸建てを売却査定する局面が一度くらいは訪れるかもしれません。「不動産の売却査定」、と聞くとなんだか難しそうで身構えてしまいますよね。それでは、何も考えずに、不動産屋に丸投げして売却査定の全てを任せしてしまいますか?
中古マンションなどの不動産を売却する行為には、大きなお金が動きます。また、「衣食住」とは私たちの生活の基礎であると言われ、住まいはその一つです。住環境が生活の質を左右するといっても過言ではありません。
あなたの大切なお金と住まいを守るためにも、これからお伝えすることをじっくりと読んでください。あなたが、中古マンションなどの不動産を売却査定することになった時、きっと役に立つでしょう。

不動産売却時に発生する諸費用

まずは、中古マンションなどの不動産売却時にかかる諸費用やそれを安くする方法などについてお話いたします。
例えば、あなたの中古マンションを5000万円で売りにだすとします。あなたは、「この中古マンションが売却されれば5000万円手に入るぞ!この売却費用5000万円を使って新たに中古マンションを手に入れようか。それとも新築を建てようか。」など夢はふくらみ、頭の中はお花畑になるかもしれません。
それでは、5000万円で売れたからと言って、あなたの手元に5000万円が丸々入るのでしょうか?答えは「ノー」です。前述したように、中古マンションを売却したら、様々な諸費用が発生します。売り主であるあなたには、これらの諸費用を支払う義務があり、これらの諸費用が売却額からマイナスされます。そのため、あなたの手元に入る額は当然少なくなります。
それでは、発生する諸費用は、全ての人に共通した金額なのでしょうか?この答えも「ノー」です。物件によって、発生する諸費用は変わってきます。極端なことを言えば、同じマンションの部屋を売却査定した場合でも、諸費用は変わります。それもそのはずです。各部屋は、購入時期や間取り、階数などが異なり、世の中には同じ物件など一つとしてないのです。つまり、売却査定する物件の条件が異なればそれに伴い、支払うべき諸費用も変わってくるのです。

具体的にどんな諸費用が発生するの?

それでは、どのような費用がかかるのか、具体的に話を進めましょう。それは、大きく分けて以下のような5つの項目があります。

1)仲介手数料
2)印紙税(売買契約書に課税)
3)登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)
4)その他必要に応じて支払う費用(測量費、解体費、廃棄物処分費など)
5)引越し費用
6)その他

1)仲介手数料
仲介手数料という言葉は、あなたがこれまでに家を借りて住んだことがあれば聞いたことがあるのではないでしょうか。引越先を見つけてくれた不動産業者に、「見つけてくれてありがとう」の気持ちをこめて賃料の1か月分程度を支払ったかもしれません。
このような仲介手数料は不動産売買においても発生します。あなたの中古マンションの買い主が見つかり、登本上で所有権の移転登記が無事に完了したら、あなたが不動屋に支払うお金になります。つまり、家を借りた時と同様に「無事に物件が売却できました。ありがとうございました。」と感謝の気持ちを不動産屋にお金でお支払いする、といったようなものですね。
それでは、仲介手数料とはいったいどのような計算式で算出されるのでしょうか?

□売買価格x3.24%+6万4800円(消費税8%の場合)

売買価格が400万円をこえる場合、上記のような計算式となります。
例えば、売却額が6000万円であれば、下記の仲介手数料が発生します。

□6000万円x3.24%+6万4800円=200万8800円

どうでしょうか。6000万円で売却額が決定したとして、「やった!6000万円が手に入る!」・・・ではないのです。200万円という大きな金額が仲介手数料として発生するのです。なんとも大きい額ですね。
ただ、ここがポイントですが、この計算式はあくまで上限として法律で定められています。じつは、この手数料を超えない範囲で、不動産屋は、手数料を自由に決めることができるのです。これは、けっこうすごい情報だと思いませんか?まあ、成功報酬型の仕事であり、不動産屋の商売も仲介手数料で成り立っていると言っても過言ではないので、上限いっぱいまで上げて手数料をとっている業者が一般的ではあります。

 その一方で、仲介手数料を無料にしたり、上限いっぱいまでとらない不動産業者もあるのです。にわかに信じがたいことですが、本当なのです。今は、不動産業者も大手から中小まで様々あり、どこの会社も良い売却査定査定物件を手に入れるために必死です。そこで、集客目的や、不動産を購入したい顧客を多数保有している業者は、売り主の負担を少しでも軽くし、差別化をはかるために、手数料を安くするという強気の行動をとるわけです。

 仲介手数料を安くしてくれる不動産業者を見つけるもよし、また、普段から懇意にしている信頼できる不動産屋に「仲介手数料を安くしてほしい」と相談してみるのも、一つの手かもしれません。

ただ、前述したように、不動産業者の多くは手数料で儲けているので、その手数料が安くなることを安易に応じてくれる業者は少ないでしょう。そのため、「suumoやat homeなどの不動産情報サイトに物件を掲載するだけでいい。それ以外の営業活動は減らしてくれても良い」といったような提案をして、その代わりに手数料を安くしてもらうことを依頼するのも一つのテクニックです。
売却査定額が高ければ高いほど、仲介手数料も大きな額になります。何も知らずに支払うのではなく、上記のようなことを理解したうえで売却を上手に進めてくださいね。

2)印紙税(売買契約書に課税)
印紙税は、売却時にかかる税金です。印紙税は、売買契約書に貼る印紙のことを指し、定められた金額の印紙を貼って消印(割印)することで納税したことになります。ちなみに、印紙税の金額は売却額に応じて国で決められているので、印紙税を安くしてほしい、といった要望は受け付けてもらえません。
売買契約書は売主と買主の保管用が必要なため、2通作成されます。そのため、2通分の印紙税が必要となるのが一般的ですが、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが通常です。なお、仲介会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。

3)登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)
中古マンションなどの不動産を購入する際に、住宅ローンを組んだことと思います。その際に、金融機関と「担保設定の契約」を交わしたことでしょう。遠い昔のことだったので忘れてしまったかもしれませんが、「担保」という言葉は中古マンションなどの不動産売買においてよく出る言葉なので頭に入れておいた方が良いでしょう。
あなたが金融機関と住宅ローンを組んだ際に、金融機関はあなたの物件に「抵当権」を設定しています。「抵当権」とは、もし住宅ローンの支払いができなくなったり、ローン支払いが滞ってしまった時に、金融機関があなたの不動産を競売にかけ、融資した金額を回収します。この回収できる権利を「抵当権」と言います。
 このようなことから、あなたの不動産の買い手が決まり、売却される段階になったら、金融機関などがかけていた「抵当権」を抹消する必要があります。

 抵当権を抹消する際は、登録免許税のほか司法書士に支払う報酬が必要となります。金額が決まっているわけではなく、ケースバイケースの場合がほとんどですが、税額も含めて大体2万円~3万円程度が一般的と言われています。

4)その他必要に応じて支払う費用(測量費、解体費、廃棄物処分費など)
まずは、測量費からお話いたします。測量費が発生するのは、売却する物件に土地が含まれている場合です。つまり、中古マンションの1室などを売却する場合、測量費は発生しません。しかし、売却物件が戸建てやアパート1棟などの場合は土地もついていますので、測量費が発生する可能性が高くなります。
 それでは、手元に測量図や公図を用意してください。あなたが売却しようとしている物件は、この測量図や公図と相違はありますか?土地の大きさや境界線ははっきり認識できますか?もし隣地との境界線がはっきりしない場合、測量を行う必要があります。土地の価値は広さに比例するので、売買において土地の境界線はとても大切です。そのため、このような隣地との権利関係は売り主としてはっきりさせるべき点になります。
なお、この費用は、一般的に売り主負担となります。
ここで2つの用語の説明をします。「確定測量」と「公簿売買」です。

確定測量
確定測量とは、簡単に言えば、土地の所有者や隣地の所有者のほか、測量士、土地家屋調査士などの立ち会いのもと、行政の図面をもとに土地の境界を正式に確定させる測量のことを言います。この費用は、一般的に土地30~100坪ほどで35万円~50万円となります。国や市が立ち会う場合は、55万円~80万円とも言われ、けっこうな金額がかかることがわかります。また、土地の形状や面積、高低差などによっても金額に違いが出てくるので、不動産業者に相談してみることをおススメいたします。

公簿売買
公簿売買とは、手元にある公図をもとに、今現在登記されている面積を正しいものと判断して売買する方法になります。公図と実際の土地との間に少しの相違があったとしても、売り主と買い主の双方が納得しているのであれば、契約を締結することができます。
 そのため、売却時にかかる諸費用を少しでも安くしたい方は、売り出し条件を「公簿売買」に設定してみても良いかもしれません。

このほか、以下のような必要に応じてかかる費用があります。金額は一律ではありませんが、一般的な目安額を示しておきます。

◇廃棄物処分費……………10万円~50万円
◇敷地の測量費………………50万円~80万円
◇建物の解体費………………100万円~300万円
◇ハウスクリーニング費……5万円~15万円

上記に示したような費用は、不動産業者に尋ねれば、大体の概算を教えてくれ、さらに専門の会社を紹介してくれたりもします。ただ、インターネットなどを利用して自分で探した方が安く済む場合もあるので、面倒でも一度、調べてみることをおススメいたします。
なお、解体業者を比較するときは、きちんと各社の作業内容を確認することを忘れないでください。また、解体時はかなりの騒音や廃棄物が出ますので近隣への配慮も忘れないようにしましょう。

5)引越し費用

これまで、引越を何度か経験した人でも、何となくこれぐらいの金額かな・・・という気持ちで引越費用を支払っていたのではないでしょうか。引越業は、儲かる業界なのか、現在も新規参入が増加している分野と言えます。それでは、これまでに支払ってきた引越代金の内訳について、ここで少し見直してみましょう。

引越し費用には、基本運賃や実費、割増料金、付帯サービスなどが含まれます。基本運賃とは、作業員の労働時間や引越先への距離によって決まります。国土交通省が定めた金額に則って見積もりが算出されるため、各引越会社によって値段に大幅な差がでることはありません。
実費とは、トラックの貸切費用、作業員の人件費、売却する物件までの交通費、梱包費用などを指します。
割増料金は、3月などの繁忙期や土日祝祭日、早朝などの対応時間によって発生する料金の割り増し分です。こういった割増料金は、サービス業全般において、よく発生する料金です。繁忙期や土日などをはずして、閑散期に依頼するだけでだいぶ引越費用を抑えることもできるので、ある程度引越時期に融通の利く人は繁忙期を外し、引越し代を節約すると良いでしょう。

付帯サービスは、オプションサービスと言い換えるとわかりやすいかもしれません。代表的なもので、エアコンの取り外し費用やハウスクリーニング代金などがあります。エアコンの取り外しは、素人では難しく、エアコン取り外しを行っている電気店などに依頼することも可能ですが、引越業者に引越作業時に一緒にやってもらった方がスムーズで安くあがる場合があります。
今では、かなりたくさんの引越し業者があります。会社によって、梱包までやってくれるところや、養生シートを丁寧にひいてくれるところ、段ボールやガムテープを無料で提供してくれるところなど、様々です。作業員の対応や業者のサービスは、引越し後も意外と心に残っているもので、引越し会社の選択は意外と大切です。今では引越費用を無料で見積もってくれるサイトなどもたくさんあるので、利用してみることをおススメいたします。

6)その他1:印鑑登録証明書
3か月以内に取得した印鑑登録証明書を1通用意する必要があります。なぜ必要かというと、法務局が、中古マンションなどの不動産売却においてあなたが自分の意志で売却することに同意しているのかどうか確認するためです。なお、場所にもよりますが、通常、1通300円で入手できます。

その2:ローン残高証明書
売却査定する不動産にローン残高が残っていれば、ローン残高証明書が必要となり、銀行の窓口で取得することが可能です。メガバンクなどの大手銀行では、無料で入手することもできますが、その他の銀行では一般的に300円~500円程度かかります。なお、取得する際は、銀行届出印が必要となりますので、持参することをお忘れなく。

その他3:住民票
もしあなたが、売却する中古マンションと異なる住所に住んでいる場合、住民票の提出が求められます。3か月以内に取得したものを1通準備しておきましょう。印鑑登録証明書同様、一般的には1通300円(場所による)です。

その他4:日割り清算金
売却査定する不動産がマンションであれば、その物件で発生している管理費や修繕積立金などをあなたと買い主とで清算する必要があります。これは、一般的に日割りで計算されます。これらのお金はけっして大きくはないですが、売却時にいきなり請求されると、「えっ?支払わなきゃいけないの?」などと損をした気持ちになりかねません。知っていると知らないでは、精神的負担も変わってくるので、頭の片すみにでも入れておいてくださいね。

不動産売却後の納税タイミング

最後に、少し重い税金「固定資産税(都市計画税)」のお話をします。
固定資産税などの納税義務者は、1月1日現在その土地や建物を所有している人です。そのため、年度の途中で不動産を売却したとしても、固定資産税の請求は売り主であるあなたに請求されます。物件の所有者でなくなったあなたが税金を支払わなくてはならないなんて、なんだか納得できませんよね。そのため、一般的には買い主と売り主との間で、固定資産税を物件の引渡し時点での日割とし、売買金額の中で調整を行います。これを「固定資産税などの清算」と言います。

他にも、中古マンション売却においては、譲渡取得税などが発生します。ここでは、譲渡所得税についての細かい話は省略いたしますが、これも物件によって大きく変わる金額なので、心にとめておくことをおススメいたします。

以上、中古マンションなどの不動産売却査定時にかかる費用にフォーカスしてお話しました。どうですか?細かいお金も含めて、けっこう出費があると思いませんか?売却費用を目当てに売却後について色々と計画するかもしれませんが、上述したようなお金の出費があることを事前に知っていれば、計画も立てやすいかと思います。

 また、あなたの中古マンションが大体いくらぐらいで売却できるのか、これを把握しておくことも重要なポイントです。
そこで利用したいのが「不動産一括査定サービス」です。「不動産一括査定サービス」とは、インターネットを利用して売却査定したいと考えている中古マンションや物件の情報と個人情報を入力するだけで、査定先や売却先の不動産会社が抽出され、複数の不動産会社に査定を依頼することができる大変便利なサービスです。こういった無料の査定サービスを活用し、あなたの大切なお金を守りましょう。

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不動産アービトラージとは 

 リーマンショックの傷跡もだいぶ癒え、日本では2020年にオリンピックが開催されることも相まって、景気はだいぶ良くなってきたと言われています。それでも、巷のサラリーマンは突然のリストラに怯え、また、老後破綻などという言葉が流行っているように、将来に対するお金の心配は常につきまとっています。
そんな中、ここ数十年の間に「不動産投資」という言葉をよく耳にするようになりました。昭和の時代から不動産投資は行われてきたものの、近年ほどではなかったのではないでしょうか。最近では、「サラリーマン投資家」などと呼ばれる会社勤めのサラリーマン、さらには、女性も不動産投資を行う時代になりました。これは、将来のお金に対する不安だけでなく、値動きが乏しく、大きく儲けることが難しくなった株式投資離れなども理由と考えられます。また、低い金利でお金を借りることができるようになったので、多くの人に不動産投資の門戸が広がったと言えます。

不動産投資は誰でもできるの?

バブル期である1980年代は、「土地ころがし」という言葉があったように、購入した土地を数年後に売却すれば、簡単に売却益(キャピタルゲイン)が手に入った時代でした。値上がりしそうな土地を見極める技術など必要なく、購入した土地は、ほとんど値上がり、素人でも簡単に莫大なお金を手にすることができました。今では信じられない時代です。
それでは、現代はどうでしょうか。 
今の時代、不動産投資という言葉から頭に浮かぶのは何でしょうか?それは、中古マンションなどのワンルームを購入し家賃収入を得るワンルーム投資ではないでしょうか。しかし、このワンルーム投資、なかなか利益を出せていないのが現状のようです。原因として、購入時に発生する税金や諸費用が思った以上にかかるので、かなり利回りの高い物件を手に入れないと利益が得られない、といったことや不動産屋にだまされて相場よりも高い中古マンションを購入してしまったことなどが挙げられます。また、長期間の空室により想定していた家賃収入が得られず自分の貯金からローンを支払ったり、想定外の出費(修繕費や積立金)が発生するなど、中古マンション投資はなかなかうまくいかないのが現状のようです。

それでは、不動産は敬遠すべき投資対象なのでしょうか?じつは、不動産投資で成功している人たちもいるのです。それは、「空中族」と呼ばれ、タワーマンションの高階層を購入し売却査定する行為を繰り返して売却益を得て成功している人たちです。ここ数年は一部のタワーマンションや中古マンションなどの査定価格が上昇しているので、購入と売却を繰り返す方法で成功しています。しかし、それはほんの一握りの人たちです。
まず、値上がりする中古マンションを見極める目利き力が必要です。また、投資を成功させるための基本中の基本である「安く買って高く売却査定する」ために、良い物件を入手する情報収集力が必要です。さらに、このような投資の場合、不動産景気が悪くなれば、あっという間に不動産査定価格が下落し大きな損失をこうむるので、ハイリスクとも言えます。
はたして、このようなハイリスクを伴う投資を将来の安泰を願う会社勤めのサラリーマンができるでしょうか?答えは「ノー」ですよね。
そこで、リターンが望め、もう少しリスクの少ない不動産投資法をご紹介します。それが不動産アービトラージを使った投資方法です。

アービトラージを使った投資法

アービトラージとは、日本語で「裁定取引」と言い、価格差を利用して利ザヤを稼ぐ取引のことを言います。同じものでも利用方法によって理論的に差が生じるものがあり、その価格差を利用して売却益を得る手法、ということなのですが、少し難しいですね。
ここで、裁定取引の説明でよく使われる例を日本史の教科書で習った幕末の金銀比率の話を使ってご説明します。
当時日本の金銀交換レートは1対5、対して国際標準は1対15と大きく乖離していたため、日本に来た外国人は自分たちの銀貨を小判に変え、労せずして収益をあげることができたという事例がありました。この事例のように、裁定取引とは、市場間の価格差を利用することで、リスクなしに利益を得られるサヤとり行為のことを指すのです。
どうでしょうか、景気や不動産価値などに左右されない不動産投資法であれば、少しは手が出しやすくなるのではないでしょうか。

アービトラージの投資法例

それでは、不動産アービトラージの投資法をつかった4つの具体的な例を挙げてみます。
①購入した大きな土地1区画を細かく分割して、それぞれの土地を売却すると、土地の単価が上がります。
②月ぎめの駐車場を時間貸し駐車場に変えるだけで、毎月の収入増が見込めます。
③一戸建てを一人に賃貸するのではなく、シェアハウスとして多くの人に貸せば、毎月得られる賃料がアップします。
④借地権のついている土地を購入後、借地が解消されただけで、土地の値段が上がります。

このように、不動産は同じでも、その不動産をどう使うか、その利用方法によって得られる賃料や査定価格に差が出ます。この差は、世の中の景気に依存する価格の差ではなく、理論によって生じる価格差なのです。
どうでしょうか。このような「理論的な価格差」を活用したアービトラージの投資法であれば、世間の景気動向などに一喜一憂することもあまりなく、ハイリスクなタワーマンション投資に比べ、手を出しやすくなるのではないでしょうか。

不動産アービトラージの投資法を使用した投資対象

前述した投資法例を見てみると、下記のようにまとめることができます。

・借地権の付いた土地の借地が解消された例⇒複雑な権利の解消
・大きな土地1区画を分割して売却する例やシェアハウスの例⇒不動産の分割利用
・月ぎめ駐車場を時間貸しにする例⇒利用時間の短縮化

この3つの点に着目して不動産投資物件を探すことがポイントです。
それでは、このような物件が都合よくあるのでしょうか?答えは「あり」ます。それは、「ファミリータイプ」の賃貸マンションです。
賃貸中古マンションと言うと、ワンルームタイプの中古マンションが頭に浮かびますが、アービトラージの投資法を使用した場合は、「ファミリータイプ」の中古マンションが対象になります。特に、分譲マンションの3LDKが狙い目です。これは、前述した「複雑な権利の解消」を利用した方法になります。
それでは、なぜ「ファミリータイプ」のマンションがアービトラージの投資法として使用できるのか詳しく説明していきます。

ワンルームに比べ、ファミリータイプは、利回りが低く投資対象として魅力に欠けるので、投資家の間では人気がありません。よって、ファミリータイプの中古マンションは比較的安い価格で購入できるお得な投資物件と言えます。そして、しばらく賃料収入などを得ながらその物件を運用していきます。数年すると、ファミリータイプの中古マンションに入居している家族は、子供の進学や就職を理由に退去していきます。すると、その物件は借家という余計な権利がなくなり、あなたの完全な所有物に変わります。次にあなたがやるべきことは、物件の売却査定です。ここで、「誰に売却するのか」が重要ポイントです。あなたが売却すべき人は、収益物件を探している投資家ではなく、自分たちが住もうと考えている一般人へ売却するのです。

通常、収益物件は入居者の退去に伴い価値が下がり、売却査定額も低くなります。しかし、この投資方法の場合は、その逆になります。
住みたいと考えている人達の頭の中に、投資という二文字はありません。投資家は自分たちが住むわけではないので、物件の済みやすさなどに重点を置くのではなく、物件価格に重きをおきます。一方、自分たちの住まいを探している一般人は、まずは、環境や住みやすさに重きを置くので、多少価格が高くても気に入れば購入するケースがほとんどです。

まとめ

今回は、「複雑な権利の解消」を利用した不動産アービトラージの投資法をご紹介しました。
ただし、この手法はワンルームマンションには適用できません。一般的に、空室の中古ワンルームマンションを購入しようとする人は少ないので、売却査定価格がかなり低くなります。これでは、儲けも出ないので、投資が失敗に終わってしまいます。
一方、今回ご紹介した方法であれば、物件購入後は、入居者が退去してくれるまで、じっと待つだけなので、手間もかからず、単純な投資法です。また、入居者が退去したら、売却すれば良いので、売却時期が明確でわかりやすいと言えます。

以上、理論的な価格の差を利用しキャピタルゲインを得る手段をご紹介いたしました。不動産は同じものでも利用方法によって価格が変わり、大きく得することもある、ということを学んでいただけたかと思います。
また、あなたが中古マンションを購入したら、あなたの所有した物件がいくらぐらいの価値があるのか事前に知っておくと、売却査定の際に計画が立てやすくなるでしょう。
「不動産一括査定サービス」などの無料サイトを利用すると、大変便利なので、ここでご紹介します。「不動産一括査定サービス」とは、売却を検討している物件の情報や個人情報を入力すると、査定先や売却先の不動産会社が紹介され、複数の不動産会社に一度に査定を依頼することもできるので、時間のないビジネスマンには、最近注目されているサイトです。
そもそもこのサービスが出てきたのは、ここ5~6年ぐらいの話になります。出てきてからまだ日が浅いのですが、とても優れた無料サービスなので、すごい勢いで利用者が増加しています。この一括査定サービスを利用して、出てきたいくつかの不動産会社の中から自分の中古マンションをスムーズに売却してくれそうな信頼できる会社を数社選択すると良いでしょう。そうすることで、自分の中古マンションがどのくらいの価値なのか相場観のようなものも把握できます。また、複数の不動産会社に売却査定を依頼するメリットとしては、各不動産会社の質や営業担当の対応を比較することができる点です。ここで選びたい不動産会社は、あなたの中古マンションをスムーズに売却するために、親身になって対応してくれる会社です。このように不動産会社選びはとても大切なので、不動産投資を成功させるためにも、ぜひ、こういった無料サービスを活用していきましょう。

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