不動産投資を妻名義で行う場合のメリットと注意点

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妻の名義で不動産投資は可能?

不動産投資を行いたくても副業禁止の人や、そうでなくても会社に知られないようにしたいと考える人も多いことでしょう。そういう場合に考えつくのが、配偶者に不動産オーナーになってもらい、投資をはじめるというケースです。配偶者名義で投資をはじめれば自分の名義ではなくても自分たち夫婦の収入として、不動産投資を行うことができます。

しかし、気になるのは配偶者(ここでは妻と仮定します)が専業主婦やパートタイムの場合です。通常不動産オーナーになるには銀行から融資を受けることになり、審査が必要になります。収入のない専業主婦やパートタイムでも不動産オーナーになるために融資を受けられるのでしょうか。

結論としては、専業主婦やパートタイムでも不動産投資において融資を受けられる可能性はあります。例えばマイホームを購入する際の住宅ローンでは、収入のない専業主婦やパートタイムの妻名義で融資を受けるのはおそらく難しいでしょう。しかし、不動産投資は家賃収入から返済を行いますし、事業とみなされるので自宅購入の住宅ローンとは審査基準が異なります。基本的に銀行では、夫婦は一つの家計とみていますので、どちらかが安定した収入を得ていると判断された場合は、融資を受けることが可能なのです。妻が専業主婦でも夫が会社員で安定した収入があり、さらに夫が連帯保証人となることで融資の審査を通る可能性はあります。

とはいえ例えば配偶者である妻名義の預貯金が全くなくゼロだという場合には妻名義で融資を受けるのは難しくなるかもしれません。しかし、妻に相当の貯蓄がありそれを頭金とするか、妻名義の不動産を保有していた場合にはそれを共同担保に設定するなどで、融資を受けられる可能性は高くなるでしょう。

 

不動産投資に、配偶者、この場合は妻の名義を使う場合にはいくつかのメリットがあります。どのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。

妻名義にするメリット

不動産投資をはじめるにあたって、名義を妻にすることには大きく2つのメリットがあります。

夫が副業禁止の会社でも妻名義なら買える

最も大きなメリットとしては、たとえ夫が副業禁止の会社に勤めていても、妻の名義で不動産投資をすることによって、会社のルールを守ったまま収入を得られることでしょう。近年複数所得を持つことは珍しくありませんが、まだまだ副業を許可している企業は少ないものです。副業禁止の会社に勤めている方が副収入を得るために不動産投資を行う場合は、妻の名義を使うのが得策です。

節税効果になる

これは収入の割合にもよりますが、専業主婦やパートタイムで働いている妻が名義となる場合、節税効果が期待できます。正しく言えば、夫婦どちらか収入の少ない方の名義で不動産投資をすることで、より高い節税効果が認められるということです。

夫の収入が高い場合には夫の名義で不動産投資をすると住民税や所得税が高額になってしまう場合があるのです。どういう事なのか具体的な数字で見てみましょう。

例えば、夫の課税所得が給与収入のみで1000万円だったとします。不動産投資を始めた妻の課税所得が200万円となったとします。課税所得というのは、年間の収入から経費や控除額を引いた所得です。この課税所得に対する税金は、妻はおよそ10万円、夫はおよそ176万円、合計すると約186万円ほどです。

一方、夫の名義で不動産投資を始めて夫の課税所得が1200万円だったとします。この時の夫の所得税はおよそ240万円。妻名義で投資した時と夫が投資をした時で世帯としての所得は変わりません。しかし、収入の高い夫の名義で不動産投資をした場合、引かれる税金は50万円以上多くなってしまいます。

というのは、所得税は所得が高いほど税率が上がる累進課税となっているからです。もともと高い夫の所得が不動産収入によって上がったため、税額が増えてしまう事になりました。一方所得の少ない妻の名義で不動産収益を上げれば、同じ収入でも家計全体での所得税負担はぐっと下がります。

 

このように夫の収入が高い場合、夫よりも収入の少ない妻の名義を利用して不動産投資を行うことにはいくつかのメリットがあります。しかしながら、注意しておかなければならない点もありますので確認しておきましょう。

注意点

妻の名義で不動産投資を行うことにはいくつかの注意点があります。

後から名義変更は難しい

先に述べたように収入が夫よりも少ない場合、妻の名義で不動産投資をして確定申告をすれば節税になります。しかしいくら節税したいからといって夫の名義で購入した不動産を後から妻名義に変えることはお薦め出来ません。無理やり変える事は可能ですが、デメリットの方が多くなりますのでおすすめ出来ません。例えば、妻名義でローンの借り換えをしたり、名義変更のために再度登記費用や取得税を支払わなければならなかったりなど様々な費用がかかりますので節税の効果がなくなってしまいます。

確定申告が必要

不動産投資をする上では毎年確定申告が必要となります。会社勤めの方には馴染みが無く面倒に思えてしまうかもしれませんが、慣れてしまえば毎年の事なのでそれほど面倒なものではありません。国税庁のホームページにはパソコンで簡単に書類を作成することが出来る申告書作成コーナーもありますので利用してみるのもいいでしょう。どうしても苦手で出来ないという場合には別途費用がかかりますが税理士に代行を依頼するという方法もあります。

扶養から外れる可能性

妻が夫の扶養に入っている場合には、妻が不動産投資で家賃収入を得る事で扶養から外れてしまう可能性があります。妻の所得が38万円を越えた場合と次に130万円を越えた場合に負担が大きくなります。まずは、所得が38万円より大きくなると、配偶者控除や扶養控除が適用されなくなります。さらに利益が出て、所得が130万円より大きくなると、妻自身が国民年金や社会保険に加入する必要があります。

ローンを組むことや賃貸経営が妻の負担になる場合がある

長期のローンに負担を感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。ローンの期間が長期間に及ぶと、金利が上昇するリスクがあります。そのため、頭金を多く入れるようにする、繰り上げ返済が可能であれば早めに返済するようにしておくなど、ローンの期間を短くする工夫をするべきでしょう。会社勤めが忙しいからと言って妻だけに任せっきりにするのではなく夫も相談に乗りつつ協力しながら行うのがベストでしょう。

また、空室ができてしまった場合や家賃滞納が起きてしまった場合のことを考えておくのも重要です。妻の名義で作り、妻に運営を任せておくことになると、もしもの場合に妻が空室を減らすように働きかけたり、家賃の回収の対応をしたりしなければならなくなります。こうした事態にならないよう、空室の出にくい立地を選ぶ、信頼できる管理会社に任せるなどのリスク管理をしておきましょう。

共有名義にするのもあり

妻の名義にしておくことで妻に責任が及ぶことも多くあります。妻に運営を任せっきりにしてしまうことになったり、いざというときに妻に責任がすべてかかってしまったりするリスクもあり、妻名義で不動産投資をはじめることに悩む人も多いでしょう。そんな場合におすすめなのが、共有の名義で不動産投資をはじめ、二人でアパートやマンションを所有する方法です。共有の名義であれば、互いのリスクを軽減することにも繋がります。

この方法は、節税の面でも効果が高くメリットがあります。たとえば、10室を超えるマンションを所有した場合は事業として認められるため、青色申告の控除を受けることができます。共有名義の場合には、それぞれが確定申告を提出できるため、それぞれ最大65万円の控除を受けることができるのです。

デメリットは、将来的に万が一離婚をしてしまった場合には売却する事が難しいという点でしょう。

夫が副業禁止の場合は難しいですが、互いにリスク管理をしたり、より多くの節税効果を考えていたりするのであれば、共有名義にしてみても良いでしょう。

まとめ

夫の就業先では副業が禁止されているなどの理由から不動産投資を妻名義で行うという場合のメリットと注意点について考えてきました。妻が慎重な場合には特に自分の名義で融資を受けて不動産投資をするという事に抵抗のある場合もあるでしょう。夫婦でよく話し合いメリットや注意点をよく考え納得した上で利用するべきでしょう。

 

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