オリンピック延期で晴海フラッグの価格は崩壊する?引き渡しはいつ?周辺のタワーマンションの価格はどうなる

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2020年の7月に開催を控えていた東京オリンピックが新型コロナウィルスの影響により、1年延期となることが発表されました。

これによりどうなるのか危ぶまれているのが、中央区晴海に建設を予定されている「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」です。

この記事では、「東京オリンピック開催延期で晴海フラッグの価格は崩壊する?」「晴海フラッグの引き渡しはいつ?」「晴海フラッグ周辺のタワーマンションはどうなる?」といったコロナショックを受けての晴海フラッグの今後を不動産会社であるスマートアンドカンパニーが解説します。

この記事では以下を知ることができます。


・オリンピックの延期で晴海フラッグの引き渡しはいつになるの?

・オリンピックの延期により晴海フラッグの価格は崩壊する?

・晴海フラッグがコロナ患者隔離施設で使用されたとき価値はどうなる

・周辺のタワーマンションの売り時

・晴海フラッグの基礎知識

オリンピック延期で晴海フラッグ第一期購入者への引き渡しはいつになる?

今のところ第一期晴海フラッグ購入者への引き渡しが延期や中止になる確率は低いと予想されています。

すでに契約が決まっている第1期販売分900戸は当初の予定である2023年3月に入居できるのではないかとされています。


本来は、選手村として活用したあと、リノベーション工事を行い入居できる状態に整える予定でした。その通りに行くとオリンピックと同じように引き渡しを1年間先延ばしすることになります。

しかし、引き渡しが1年先延ばしになることにより、契約した人の中には現在住んでいる賃貸物件を余計に更新をしなくてはいけなかったりなど困る方が出てきます。

そのため、契約が決まっている900戸のみ選手村として活用せずに、リノベーション工事を行い、予定通りに引き渡しをするのではないかと考えられています。

ただしコロナショックが今後第2波、第3派ときたら、工期は伸びる可能性はゼロではないように思います。

選手村としての活用が1年ずれることで、街区のすべてが当初の予定のようにスムーズに動き出すことは難しいように思います。

また晴海フラッグの場合には、不動産会社と入居者の解約に、オリンピックの何らかの団体がつながっているわけではありません。オリンピック延期に関する保証なども前もって契約にはないとのことなので、五輪延期は全く脳裏になかったと言えます。


恐らくは期日通りに引き渡しが行われますが、街区は未熟な状態での引き渡しになるため、生活利便性は100%享受できないと思われます。

晴海フラッグ五輪延期により価格は崩壊する?晴海フラッグの抱える懸念点

コロナショック以前から晴海フラッグが抱えていた懸念材料

晴海フラッグは、コロナショック以前から抱えていた懸念点があります。
実際に購入を検討した方の意見では、即決するに至らない大きな理由は以下の2つです。

1.契約から入居までに3年のタイムラグが発生する

2.日本の不動産相場自体が下がるので晴海フラッグの価値も下がる
 

第一に、契約から入居までタイムラグが3年もあることです。
一般にタワーマンションでも竣工前に購入することは良くあることかと思いますが、3年もかかることは稀有です。五輪延期により、引き渡し日が延期される可能性は低いと見られていますが、コロナの動向によってどうなるのか誰も予測できません。
引き渡しの延期が起これば、3年以上待たされるということになります。もし、コロナショックが長引けば、すでに販売された第一期時点で購入された方が入居するのは、2024年頃になってしまうかもしれません。
そのころ、現在のように不動産市場は高値を維持しているか?と言われたら多くの購入者層は「そんな先のことを予測することはできない」と答えるでしょうし、「少なくとも現在のような活況は続いていないだろう」とシビアに考えるようです。

第二の懸念材料として不動産相場が下がることが挙げられます、購入者層が、不動産市場が下降していくと結論を出せるのにはいくつか理由があります。住宅ローン金利は、これまで超低金利を続けてきましたが、2020年に入って、フラット35など金利を上昇してきました。
また、2022年には、生産緑地法が解除されます。これにより、大量の空き地が売り出され相場が下落するとも見られています。2022年問題も大きな懸念材料になるのです。これにより、中古マンション市場はこれまで以上に相場価格の下落が進むでしょう。もし手持ちのマンションの売却を考えているのならば、2020年の今が一番相場が高いということになりますから、ぜひ売却を検討してみてください。売却の第一歩は、不動産会社を見つけ、査定を取ることですが、インターネットを利用した、無料一括査定サイトをオススメします。

入居までにこれまで3年でも不安視する声は多かったのにも関わらず、五輪延期に伴い、3~4年も待たなければいけません。コロナショックがなくとも、だれもが3~4年間の間に、日本経済がどうなるのかわかりません。契約から入居までに長い時間がかかる点において、晴海フラッグは売れ残ってしまう可能性も出てきます。

入居拒否の場合も手付金が戻らない

オリンピック延期に関わる保証はありませんから、もし今後何かあったとしても、契約者に対する補償はないであろうと見られています。

今後景気がさらに冷え込んでいった場合に、契約者の中でも仕事に変化が生まれるかもしれません。「今までと同じような収入が見込めなくなった」として、入居を拒否する場合には、手付金が戻ってこないというリスクがあるということです。

手付金は、契約した物件の金額の5〜10%が一般的です。予想最多販売価格帯は6400万円台ですから、300万円から600万円もの手付金を放棄しなければいけなくなります
現在のところ、契約解除を申し出る旨に対する救済措置などは特に発表されていません。

晴海フラッグの人気は五輪延期で下降傾向 価格は暴落するのか

今まで湾岸エリアタワーマンションの価格が高騰していたこと、晴海フラッグに注目が集まったのも、東京オリンピックの開催があればこそです。

東京オリンピックが延期となった今、晴海フラッグの人気は下降しています。

もともと晴海フラッグは、選手村として使用後ということもあり、坪単価300万円と周辺のタワマンと比べるとかなり割安の物件でした。しかし、それでもコロナウイルス流行前の第1期第2期販売で全戸完売とはなりませんでした。

コロナショック前でも完売にはならなかったため、今後晴海フラッグが現在の価格のままでの完売は難しいのではないかと考えられます。

とはいえすでに950戸は坪単価300万円ほどで契約されていますので、いきなりの大幅な価格の暴落はないでしょう。

周辺のタワーマンションは、緩やかに価格が下降していき今後3年で価格が底値になることが予想されていますから、晴海フラッグも同様に、今後売れ残った物件は緩やかに価格が下降していくでしょう。

 

晴海フラッグがコロナ患者隔離施設として利用されたら価値はどうなる?

東京都の小池都知事は、東京オリンピックの選手村をコロナウィルス軽症者向けに提供する案を発表しました。この案が実現したら、コロナ患者用に施設を提供し、消毒の後選手村として利用し、その後一般向けに提供されることになります。

非常事態に使っていない建物を収容施設として活用する案は良いと思いますが、実際に購入してしまった方から見ると良い気分はしないでしょう。

コロナウイルスの第一波は収束の傾向にあり隔離施設として使用されることはありませんでしたが、今後もし隔離施設として使用されることがあれば、資産価値は下がってしまうことが予想できます。

病院がそのままマンションになった場合を考えると、格安じゃない限りそのマンションを買いたいとは思いませんよね……。

コロナショックによりマンションに求める価値観が変わる

晴海フラッグに居を求める人は、その場所が東京オリンピックで利用され、選手村として活用されたというステイタスを重視している傾向にあります。

人とは違う高級マンションに住むことが素晴らしいという価値観は、2000年代から顕著に現れたヒルズ族に端を発しています。このころから、タワーマンションに住むということにあこがれを持つ人は増えて行ったように思います。実際に、この後から都内各地の利便性高い場所にタワーマンションは続々と建てられました。

東京オリンピックのシンボリックな地となる晴海フラッグは特別な存在です。東京オリンピックという歴史的な瞬間が大きな付加価値を与えるからです。購入者は価格帯や間取りにはあまり興味はないのかもしれません。東京オリンピックという最強のワードに魅力を感じるのではないでしょうか。もちろん、整備された街並みや最新のマルチモビリティステーション、日本隋一のコンパクトシティーである点も素晴らしいことです。

コロナショック以前から言われてきた、「東京オリンピックをピークにマンション相場価格は下落する」という多くの専門家の意見は、コロナショックにより加速度を増しています。実際に、中古マンション市場は価格を目減りし始めました。
そもそも、タワーマンションの在庫は山積みであるわりに買い手は少ない状況が長い間続いていました。それでもマンション相場は過去何年も値上がりし続けてきたことが異常だったのです。現在も中古マンション供給過多の状況は極まっており、このままマンションの相場価格は下がっていくと見られています。

コロナショックにより、在宅でのリモートワークも進められてきました。都心各地へのアクセスの良さを謳う物件ばかりが人気を博す時代も変わって来るかもしれません。リモートワークが許される職場であれば、地方の安い物件に住みながら仕事を続けることもできるからです。今後コロナショック以後、住まいに対する価値観は変化する可能性もあります。都心のタワーマンションにばかり需要が集まる時代は3年後や4年後続いていない可能性も出てきます。そのころマンション相場価格がさがり切っていたら、2020年時点で割安と思われた晴海フラッグの価格も高く感じるかもしれません。そうなると、晴海フラッグは完売できない可能性が出てきます。売れ残った空き家を値下げして販売を行わないといけません。ご自身やご家族が、住まいに何を求めるのか、よく考えて晴海フラッグは検討してください。

マルチモビリティ―ステーションがあり利便性は高いですが駅まで徒歩20分である点、埋め立て地である点、3方向を海で囲まれている点など、今後住み替えを考えたときに売却がスムーズにできるかどうか、先々を見据えて考えてみてください。家族構成や意識の変化などで住み替えを考える可能性はゼロではないかと思います。マンションを購入の際には、のちに売却しやすい物件を選んでおくと非常にスムーズに住み替えを行えます。

東京都内のタワーマンションは全体に価格下落傾向にある

不動産の相場は都内であっても、エリアによってだいぶ違いはありますが、専門家が口をそろえて警鐘するのは「2020年以降、不動産価格は下がるからなるべく早く売却したほうがよい」ということです。

コロナショックがなくとも、2020年以降は不動産価格は持たないと言われ続けてきました。その理由として、中古、新築マンション市場の供給過多が挙げられます。販売されるマンションの数に対して圧倒的に買い手が少ないので仕方がありません。少子高齢化の影響もあります。

さらに、先述した2022年生産緑地法廃止による地価の下落が不動産相場の下落に拍車をかけてきます。生産緑地法を延長しようという案も出ていたようですが、コロナショックで方々に助成金を出すような緊急事態である今、財政に余裕がなく延長は難しいかもしれません。生産緑地法廃止による不動産相場価格の下落が顕著になってくるのは。2032年頃ではないかとの見方があります。その後、いよいよ不動産価格は下落していきます。

東京のタワーマンションの価格が、これまで以上の上昇を見込むことは難しいでしょう。それどころか、さらに冷え込むことが予想されます。マンション売却に迷っている方は今売りに出すことが最良のタイミングですから、なるべく早く売却活動をスタートすることをお勧めします。

晴海フラッグを購入検討中の方は「付加価値が付いて価格が上がるのではないか?」と考える方もいるかもしれません。

周辺相場より安いとは言え、元々の金額はやはり高額です。購入金額が高額であることと、今後不動産相場価格が下がっていくことを考えると、立地も考え非常にリスクのあるマンションではないかと思います。魅力の多い街区ですが、購入する際には、住まいに何を求めるのかよくご検討ください。

一つの街区で生活のすべてを完結できることは非常に便利ですし、遮らない眺望を楽しむこともできますから、長く住みたいと考える方に向いているように思います。
今後不動産市場が下がることで、購入タイミング、売却タイミングによっては損してしまうことは否めません。もしも今、お手持ちのマンションを売却しようと考えているかたは、現在が最も高く売却できますから、査定をとって価格を確認してみることから始めましょう。

 

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晴海フラッグの基礎知識:建物概要を徹底紹介

晴海フラッグは魅力あふれる都市型街区

晴海フラッグは敷地内で生活を完結できるコンパクトシティーを目指した作りとなっており、大型商業施設、保育施設、小学校、中学校など必要なものは全てそろう未来型の都市となる予定です。2019年夏から一部販売を開始され940戸は販売され893戸成約されたそうです。この時1次と2次にわけて募集を開始しましたが、2220組もの申し込み件数があったそうですから、注目度の高さを伺えます。

2020年3月には、新街区「SUN VILLAGE」の販売がスタートする予定でしたが、現在オリンピックの延期発表や新型コロナウィルスの影響に伴い、パラビオンの開催を延期しています。立地条件は晴海フラッグの中でもとても良く、唯一都心側を向いている物件で、都心の夜景とレインボーブリッジを望むことができます。1次・2次販売時以上の人気物件となる予測がされていましたが、東京オリンピックが1年延期したことで売れ行きに不安要素が生まれてしまいました。ちなみに、東京オリンピック延期により、「引き渡しの延期や中止が起こるのではないか?」等、心配する声も聞こえます。しかしながら専門家の言葉では、現状、引き渡しの延期や中止にいたることはないだろうとの意見が多いようです。

晴海フラッグは「太陽とくらす」「杜とくらす」「レインボーブリッジ最前列」を売り文句に、3方向を海に囲まれながらも2つの公園を有し、緑と太陽溢れる、魅力多い街になることは間違いないでしょう。銀座駅まで約2.5km、東京駅までは約3.3kmという都心に好アクセスな立地で、都心にアクセス良好ながら、3方向を東京湾に囲まれ、遮るもののない眺望を楽しむことができる恵まれた環境にあります。晴海フラッグは18ヘクタールもの広大な敷地に築かれ、晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業によって誕生する都市開発プロジェクトです。ちなみに、18ヘクタールを具体的に言うと東京ドーム約4個分になります。

 

マルチモビリティステーション挿入で都心へのアクセスは良好

敷地内には東京都によって、マルチモビリティステーションが整備されます。マルチモビリティステーションとは、BRT(バス高速輸送システム)をはじめとした路線バスやコミュニティサイクルなどを導入し、晴海フラッグ周辺で生活する人々の暮らしの足の支えとなる場のことです。

マルチモビリティステーションでは、東京BRT、電車、都バスだけではなく、コミュニティサイクル、シェアサイクル、カーシェアなどの交通手段を選ぶことができます。行き先や目的に合わせて使いこなせれば生活も楽しみが増えますね。東京BRTや都営バスの停留所はマルチモビリティステーションのほかにも街区の複数箇所に停留所が設けられる予定です。

晴海フラッグの最寄り駅は都営大江戸線「勝どき」駅になります。最も駅に近いSEA VILLAGEのE棟でも徒歩16分。本当に交通の便は良いの?と疑いたくなりますが、実際に晴海フラッグの残念なポイントに上げられるのは事実です。もしも、この地に長く住む、あるいは永住を希望する場合には大して気にならない点かもしれません。街区内で生活のすべてをまかなうことができるからです。しかしながら、電車利用が中心という考えからBRT利用に軸を移せば、通勤などで都心に出る際にも問題は少ないはずです。東京BRT(バス高速輸送システム)は整備が順次行われ、段階的に運行開始予定です。現在の予定では、2020年度にプレ運行(一次)として、晴海BRTと勝どきBRT、新橋、虎ノ門ヒルズを結ぶルートの運行が控えています。プレ運行(二次)から2022年以降の本格運行に向けて、停留所は続々と増える予定です。

このBRTの停留所は晴海フラッグ内に複数箇所設けられる予定です。運行時間は、朝5時台から24時台の運行で、平日ピーク時には1時間当たり片道運行基本便数20便程度が計画されているそうです。BRTだけでダイレクトアクセスできる新橋や虎ノ門エリアに勤めている方などには特に便利ですし、新橋経由でJRに乗り換え、都心のどこへでもアクセス可能ですから非常に便利です。

バスということもあり、「道路の混雑時の影響が心配」と思われるかもしれませんが、公共車両優先システム(PTPS)を導入することで、公共交通として優先的に走るとのこと。速達性・定時性の確保を目指しているそうです。

プレ運行時にはまだ十分に速達性・定時性を確保できないであろうという見込みのようですが、本格運行の暁には、これまであるような路線バス以上にスムーズな運行を実現させてくれるでしょう。

他にも都バスを利用することで、日比谷、銀座、東京駅などの複数の主要エリアに直接行くこともできます。

 

晴海フラッグには2つの公園があり周辺には緑も多い

晴海フラッグには、晴海ふ頭公園と晴海緑道公園の2つの公園があります。

晴海ふ頭公園は長く地域住民に愛された公園でしたが、残念ながら現在は休園中です。東京オリンピック期間中に選手村エリアとして使用されたのちに、リニューアルを経て一般に開放されるようです。その際には、水辺の立地を生かし、緑あふれる開放感の感じられる緑地、広場となる予定とのことですから、楽しみに待っていたいところです。ちなみにドラマのロケ地としても多く登場する公園なので、どこか見おぼえのある景色と感じるかもしれません。

晴海緑道公園は中央区晴海4丁目から5丁目にまたがるように立地しています。

こちらも東京オリンピック開催後に追加で整備が施され、一般に向け開園される予定です。

現在整備が進んでおり、完成予想図を見ると「海辺の風を感じながらジョギングや散歩を楽しめる散策路」のように感じました。計画では桜並木を植林するようなので、今後新たなお花見スポットにもなりそうです。展望広場も建設予定で、海をのんびりとながめることもできそうですね。

 

晴海フラッグの小学校・中学校

晴海フラッグの小学校・中学校は、2023年に晴海5丁目に新設される予定。

東京オリンピック終了後に、晴海フラッグは分譲または賃貸住居として再利用されますが、これらの戸数は併せて632戸の住戸が整備されます。12000人もの人口が増える見込みであり、中央区としては人口増加に対応するため、小学校中学校を新設するにいたりました。

新たに生まれる小・中学校は敷地面積1.6ヘクタールで、小学校は普通教室を30学級、中学校は普通教室を15学級設けるそうです。

なぜ、小学校30クラス、中学校15クラスなのか、という問いに東京都は「30クラス以上の学校運営は困難である」という考えから、適切なクラス数であるととらえているようです。

ちなみに、近隣の豊洲北小学校は1.1ヘクタールです。なお、有明にある小中一貫の有明西学園は2ヘクタールという規模ですから、適切な広さか、あるいはやや小さいのかもしれません。

新設される小学校の学区世帯数は8500世帯とみられています。その内、晴海フラッグに増える世帯数は5632世帯と考えられています。

豊洲エリアタワーマンションが林立する地域に建つ豊洲北小学校は世帯数6900世帯ほどですが、1学年7クラス設けた時代もあったようです。晴海エリア新設小学校学区の世帯数より少ないにも関わらず、クラス数は多いことになります。30というクラス数では、最も子供が増える時期には、教室が足りず、生徒数の増加に頭を悩ませるかもしれません。

再開発エリアのタワーマンション住民の特徴として、共稼ぎ世帯が多いため日々忙しい点が見られるようです。そのため、他人を揶揄する人も少ないようで、新しい街というのは意外と人付き合いがしやすいのが特徴のようです。中には、奥様が専業主婦をされているご家庭もありますが、「かつてはバリバリ働いていた」という方が多いようです。そのためこのような新しい街ではPTAもベルマーク運動を廃止するなど、無駄を省き、効率化が進む風潮も強い様子。イチから始まった街に住む運命共同体的感覚は、地域住民同士の共感性を育みやすい住宅環境のようです。

晴海フラッグのような立地に住む子育て世代は、共稼ぎ世帯で、高収入の方が多いかと思います。そのため、小学校は地元で、中学校は受験をしようか、考えられる方も少なくないのではないでしょうか。小学校のとなりが中学校というありがたい立地の先達として、有明小学校が挙げられます。有明小学校の場合には、小学校の児童の半数は中学受験をし、同敷地内の中学校には行かないようです。晴海の場合は有明ほど各地の私立中学に通う交通の便が良くないため、受験者は半数よりも幾分少ないのではないかという見方もあります。

 

晴海フラッグにできる商業施設

商業施設の詳細はまだ公開されていませんが、1階には広々とした売り場面積のあるスーパーが入るようです。その他上階にもテナントが入る予定のようです。様々な店舗が期待できそうですね。他にもメインストリートに面しているSUN VILLAGEやPARK VILLAGEの1階にもそれぞれ店舗が入るようですから、買い物にも便利な街として成熟度を増しそうですね。

晴海フラッグの賃貸棟であるPORT VILLAGEには、250人規模の認可保育園ができる予定であるそうです。また隣接する晴海4丁目公共施設に1歳から5歳児を対象とした定員450人規模の認定こども園も開設されるようです。小さいお子さんがいる共稼ぎ世帯も安心して仕事が続けられるように配慮されていますね。

この建物には、他にも中央区の特別出張所、保健センター、図書館などが開設されるそうですから、住民票の申請、図書館で調べものなど色々と便利に利用することができそうです。

 

晴海フラッグの災害対策

周囲を海に囲まれた立地であることや、埋立地ということで、「水害対策はどのように考えているのだろう?」と、心配になりますよね。晴海フラッグエリアは再開発により、道路や街区に盛土を施され、A.P.+6.5mを確保しています。A.P.とは荒川水系における水準を表す言葉で、Arakawa Peilの略です。しっかりと堤防を作り、その上に街があるようなイメージを持つ方もいます。

過去観測史上第一は、昭和22年9月16日に起きたカスリーン台風によるものです。この時でA.P.8.6mでした。その後昭和初期には大きな台風が何度が来ていますが、多くはありません。直近では、平成11年8月15日の熱帯低気圧豪雨の時に水位を上げましたが、この時で、A.P.6.3mです。晴海フラッグの盛土は、A.P.6.5mですからマンションには影響はありません。また、消防署や警察署も併せて新設されますから、もしも何か起こった時にも安心感が高いですね。

晴海フラッグの大きな特徴ともいえるのが、未来を見据えたエネルギーマネジメントもしっかり考慮されている点です。環境負荷の低い水素エネルギーの本格的利用を計画していたり、太陽光発電導入、エネファームと蓄電池を全住戸に設置するなど、環境への配慮も行き届いています。蓄電池は、昼の間太陽光で発電した電気を蓄電し、夜使用することも可能になり、電気代の節約にもなります。晴海フラッグのすごいところは、もしもの時にも各街区に一週間程度の電力を確保する非常用発電機を設置していることです。停電するとポンプが停まって断水してしまうこともあります。電気が停まったらトイレも流すことができない!ということにもなりかねません。蓄電池があることは、住民に大きな安心感を与えてくれます。

 

晴海フラッグは温かみのある街並み

晴海フラッグの良い点として、景観の統一感も挙げられます。街全体にまとまりがありながら、機械的ではない印象があるのです。あえて左右を少し非対称にしてあり、この手法を“ダイナミックシンメトリー”と言うそうです。この手法を用いることで、景観に抑揚が生まれ、自然な風合いを感じることができます。

街灯も温かみのある色合いを採用し、色調も全体に統一させる予定です。さらに、歩行者や車にも配慮がされ、ベビーカーや高齢者でも快適に過ごせるよう、フラットでゆとりのある歩道になるよう計画されているそうです。電柱も地中化され、駐車場はすべて地下なのだそう。ひと昔前に思い描いたような、スッキリとして美しい近未来都市さながらの新たな東京名所となりそうです。

 

 

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