古家付き土地で売却したいときの注意点 更地にした方が高く売れるの?

相続した不動産売却のポイント

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古屋付き土地を相続して、「解体して更地にした方が売却しやすいのではないか?」と考えている方に向けたコンテンツです。

今回の記事では以下を解説しています。

・古屋付き土地を更地にしないほうがいいメリット

・古屋付き土地を更地にした時のメリットとかかる費用

・古屋付き土地をそのままの状態で必ず売却する方法

 

古屋付き土地を抱えてお悩みの方に向けて、費用をかけずに手放すことができる方法を解説していますのでぜひ最後までご覧ください。

 

 

 

古家付き土地を売却するとき更地にしない方がいい メリット

固定資産税が安くなる

古家などの建物が建っている状態の固定資産税は、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。これは、人が居住するための家屋が建つ敷地として利用されている土地であることが条件となります。固定資産税の価格を、敷地面積の200㎡までの部分については6分の1、200㎡超までの部分については3分の1とすることができるのです。

 

解体費用がかからない

古屋付き土地は、更地にしてから売却したほうが買い手が見つかりやすいのではないか?と考えるかもしれません。

しかし解体費用は、買主でも仲介する不動産会社でもなく、相続したご自身が負担することになります。

反対に、古家付き土地として売却すると、解体費用買主負担となりますから、売主に負担はありません。売却後に更地にするかどうかは買主が決めることとなり、売却にかかる余分な費用を抑えることができます。

しかし、古家付き土地として売却しますから、解体費用の分値引き交渉を種として話を持ちかけられることは予想できます。最悪の場合、解体費用の負担を求められることもあります。

売却活動する際は、売却価額をいくらにするのか?いくらまでは値引きに応じるのか?あらかじめ値引き交渉についても想定し、具体的にどこまで応じるか決めておきましょう。早く売却したいのはやまやまですが、お互いに納得できる金額で売買成立できてこそ売却成功と言えます。

 

自宅の場合は3000万円特別控除を適用できる

相続で古家付き土地を得たのちに売却した場合、要件を満たすと「3000万円の特別控除」を利用することができます。

売却で得た金額から3000万円控除することが可能なので、ほぼ税金を支払わなくていいと考えていいでしょう。特別控除を利用する場合の譲渡所得の計算式は以下のようになります。

譲渡所得 = 
譲渡価額(売却価格) - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

 

多くの場合譲渡所得は0円となります。ちなみに「計算したらマイナスになった」という場合にも譲渡所得は0円です。

このような優遇制度は、空き家対策のために制定されました。

国は、古家付き土地を相続した人たちに、そのまま放置するのではなく、売却したり、取り壊すなどしてほしいと考えています。あまりにも古い家は倒壊の危険や放火などの犯罪が起こる可能性があるため、国としては取り壊しを行ってほしいのです。

節税につながる優遇制度ではありますが、ある程度厳しい要件が用意されており、なかなか当てはまる場合が少ないようです。要件は以下の5つですが、この5つすべてに当てはまらなければいけません。

①相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること

つまり、相続財産を遺して亡くなった方の自宅でなければいけません。

 

②昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された家屋であること

国は昭和56年5月31日以前という線引きを用いていますが、これは、倒壊の危険性が高い建物撲滅を目指した線引きです。建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。

 

③区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること

マンションは相続空き家の3000万円控除の特例を利用することはできません。マンションの空き家は倒壊の危険性が低いと考えられているためです。マンションの場合、きちんと修繕が行われれば戸建よりは長く居住が可能です。耐火建築物でもあり、放火の危険性も低いためマンションは除かれています。

 

④相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと

つまり、亡くなった方が一人暮らしであったことが条件です。

 

⑤相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

つまり、相続で得た古家付き土地を、人に貸したり、お店を開いたりしてはいけないということです。古い家屋を利用して、レトロなカフェを開くなど事業をしてしまうと、3000万円の特別控除は受けることができません。

被相続人が老人ホームに入っており実際には住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たしていれば3000万円の特別控除は受けられます。この特例は平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡に適用することとしており、相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までが譲渡期限とされます。

 

相続した古家付き土地は更地にして売却した方がいい場合もある

更地にするメリット

相続した古家付き土地を更地にして売却する場合、いくつかメリットが挙げられます。まず、何も建物が無い状態なので、買主はその後好きな建物をすぐに建築することができます。また、買主が古家の解体費用を負担する必要がないという点もアピールポイントとなります

そして、建物がないという点は、「瑕疵担保責任」の心配がないということにもなります。瑕疵とは建物のキズや欠陥、不具合のことを指します。建物の瑕疵の範囲は、構造上重要な部分の腐食や、給排水管が故障しているなどです。このことに購入後に気が付いた買主は定められた期間内に売主に損害賠償を請求することができます。更地にしてあれば、クレームの元となりそうな古家はすでにありませんから安心です。古家の不具合で損害賠償を請求される心配はせずに済むのです。

 

古家付き土地で売却するときの注意点

解体費用を考慮して安くして売却する必要がある

あまりにも古い家が建った土地の場合、買主は解体して新築にする選択肢しかなくなります。このような場合に、いくら魅力的な土地であったとしても、解体してから新築を建てるという点で、他の家屋よりも費用がかかってしまいます。結果売れにくくなるという状況を招いてしまいます。

売れ残る危険性をさけるため、希望の売却価格よりも解体費用を見込んで安い値段設定にする必要があります。

ちなみに「希望の金額で売却できるまでいくらでも待つ」という考えはお勧めできません。希望の売却価格をよく考えて、どこまでなら値引きが許せるのか?あらかじめ決めておきましょう。

ベストな価格設定はぜひ不動産会社の営業マンと納得の行くまで話合ってください。査定金額の明確な根拠を提示してもらうと良いでしょう。丁度良い価格帯を導き出し、数か月以内にスッキリと売却成功させましょう。

古家付き土地売却は、通常の戸建より売れにくいことは確かですので売却するときは一括査定サイトを活用して複数の不動産会社から査定をとります。

ご自宅にいながら、不動産情報を入力するだけで、査定金額を受け取ることが出きます。「相続した古家付き土地は一体いくらで売却できるのか?」という疑問や不安にすぐに答えてくれますから、ぜひ活用してみてください。

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解体費用の相場は?

古家付きの土地を更地にする際の相場をご紹介します。建物の解体費用は構造により価格が異なります。木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4~5万円/坪、RC住宅で5~6万円/坪程度。30坪の木造住宅で90万円程度かかる見込みです。解体費用も、ぜひ一社ではなく複数社から見積もりを取るようにしましょう。会社によって対応や価格は大きな違いがあるようです。単に安い解体業者だからと契約してしまうと、近隣への挨拶がなかったり。交通整理が必要な個所に人員を置かなかったりする可能性もあります。相続した古家とはいえ、生前は家主が大切に住んだ家ですから、最後まで気持ちよく対応してくれる業者を見つけたいですね。

 

古家の状況を把握し買主に伝える

先述もしましたが、古家付き土地として売却した場合に、「瑕疵担保責任」として何か不具合があった場合には売却後でも買主は売主に申し出ることができます。2020年4月に民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」と改変されました。これは、これまでは原始的なキズや不具合に該当されていたものが、契約内容に適合しない点について損害賠償請求が行えるように変わりました。契約不適合の場合は、解除、損害賠償に加え、追完請求、代金減額請求も認められます。大きな変更点は、これまでは「契約を結ぶ時点までに生じた瑕疵」であったのが、改正後は、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。また、これまでは買主が事実を知ってから1年以内に損害賠償請求等の権利行使を行わなければいけませんでした。法改正後は、買主は契約不適合を知った時から1年以内に通知をすればよく、権利行使についての時間制限はなくなりました。売主に悪意や重過失がある場合には、上記1年の期間制限にはかかりません。

 

このように、不具合に気が付かずに古家付き土地を売却した場合には、年月が経っていても損害賠償請求されてしまう可能性がゼロではありません。古家付き土地を売却する際には、古家の状況をしっかりと把握し、あらかじめ買主に伝えるようにしましょう。

 

残置物は処分してから売却する

古家付き土地を売却しようとする場合には直前まで、誰かが住んでいることが多いと思います。その場合、居室には家具などの生活用品が残されたままではないでしょうか。そのような旧家主の家具や家庭ごみなどを、残置物と言います。この残置物は処分してから売却するようにしましょう。残置物の処理も、自分で行えれば、せいぜいかかるのは粗大ごみの処理費用くらいで済みますが、実際には一軒家の家具やゴミを素人が処分するのは非常に体力を消耗しますし、時間もかかります。残置物を撤去してくれる業者もありますので活用しましょう。残置物撤去費用は、概ね15万円〜25万円程度の金額になるようです。解体業者は残置物の処理も執り行ってくれるところもあるようです。解体費用加えて追加で費用がかかりますが、プロが手際よく処分してくれるのは助けになります。家屋に残された残置物の分量などから自分で処分して節約するのか、業者に依頼するのか検討しましょう。

 

売れなさそうな古屋付き土地を費用をかけずに売却する方法

不動産会社と媒介契約を結び、売却活動しているもののなかなか買い手が見つからないこともあります。

多額の解体費用を捻出することも難しいが、このまま固定資産税を支払い続けるのも厳しいと感じ悩む相続人の方は多くいます。

もしも、1都3県でなかなか売却できない古屋付き土地を抱えていらっしゃいましたらぜひ一度弊社にご相談ください。

個人の私物が家の中に大量に残っていたり、壊れている箇所があったり(売却後に見つかる可能性があっても大丈夫です)、極端に土地が狭かったりなど、どのような状況の不動産でも、弊社がそのままの状態で買取致します。

「どのくらいの価格で買取してもらえるの?」「こんな状態でも買取してもらえるの?」といった疑問もすぐにお答えいたします。

営業も一切ありませんので、大切なご実家の売却を検討されている方はお気軽にご連絡くださいね。

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まとめ

 

今回の記事のポイントをまとめました。

・古屋付き土地はそのままの状態で売却した方がメリットが多い

・査定サイトを活用後、売却できない場合は弊社にご相談を!

 
 
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