不動産の相続では取得税はかかるの?

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

不動産の相続でかかる取得税

通常、不動産を手に入れる際、不動産取得税が課せられます。これは、不動産売買や生前贈与などで払うべき税金の一種です。ただし、同じ不動産のやりとりでも相続で受け継いだ不動産には不動産取得税がかかりません。法定相続の場合でも遺言による遺産分割でも同様です。

ただし、生前贈与の一つのかたちである相続時精算課税制度を使い、本来、本人が亡くなってから受け取る遺産の不動産を生前に受け継ぐ場合には「相続」ではなく「贈与」に当たるため不動産取得税の納税が必要となります。

つまり、原則として被相続人が生きているうちの不動産の受け取りには不動産取得税が発生するが、死後の相続には発生しないということです。

取得税が発生するケースはある?

それでは不動産取得税はどのようなケースで課税されるのでしょうか。大きく分けて次の3つの場合に発生します。

・贈与による取得

配偶者や家族に相続される不動産を、生きているうちに贈与するのが生前贈与です。相続税対策の一つとしてよく利用されますが、不動産登記の名義変更をすると不動産取得税が発生します。

生前贈与の場合の不動産取得税の税率は1.5%です。税額は固定資産税評価額にこの税率を乗じて算出されます。

たとえば生前贈与で3,000万円の不動産をやりとりする場合では、下記の計算になります。

3,000万円×1.5%=45万円

このケースでは、45万円の不動産取得税を払わなければなりません。ただし、税率1.5%は平成30年3月31日までの軽減措置であり、宅地贈与に限ります。軽減措置期間が過ぎると固定資産税評価額の3%に変更されることになっています。

・相続時精算課税制度

不動産取得税は生きている人同士の不動産取引で発生する税金であり、相続では発生しないのが基本です。そのため、「相続」という言葉が入っている相続時精算課税制度でも不動産所得税はかからないと思っている人も多いでしょう。

文字だけを読めば、「相続時に課税を精算する」のだから相続と同じと思うかもしれません。しかし、この制度は生前贈与のように生きている間に将来遺産となる不動産を配偶者や家族などが受け取っておく仕組みです。

さきほど、不動産取得税は生きている人同士の不動産の受け取りだけで発生すると述べました。相続時精算課税制度は未来の相続を見越して贈与する制度ではありますが、あくまで被相続人は亡くなっていないため、相続には当たらず不動産取得税の課税対象になります。「相続と意味合いはほぼ同じだから不動産取得税はかからないだろう」と勘違いしているケースが多いので注意してください。

・遺産分割のやり直し

法定相続や遺言に沿ってきちんと遺産分割をした後に、遺産分割協議をやり直すことがあります。通常は遺産分割をするとその時点で法的に確定されるため、再び異議を申し立てることはできません。ただし、遺産分割後に新たな財産が見つかったときや、遺産分割の確定内容に瑕疵(間違い)があったときには遺産分割協議をやり直すことがあるのです。

不動産取得税が発生するのは、最初の遺産分割により相続人の一人が受け継いだ不動産を分け直す場合です。たとえば、実家の土地を長男が引き継いだが、再度の遺産分割によって次女が受け取るように決まった場合は、生きている相続人から相続人への不動産の贈与となるため、贈与税はもちろん不動産取得税も発生します。

また、新たな財産発見によって遺産分割をやり直すには、相続人全員の合意が必要です。

不動産の相続時にかかる税金とは

基本的に相続で不動産を受け取る場合、不動産取得税が課税されることはありません。ただし、他の税金は発生します。ここでは不動産相続に関する税金をいくつかご紹介します。

・相続税

相続税は、相続した不動産の資産価値全体が課税対象となるわけではありません。基礎控除が認められているため、相続税が発生しないこともあります。基礎控除額の求め方は以下の通りです。

相続税の基礎控除額=3,000万円+法定相続人の数×600万円

仮に法定相続人の数が3人のケースでは、4,800万円までは基礎控除となり相続税は発生せず、それ以上なら相続税が課税されることになります。

相続税は即時納付が原則です。また、相続が始まってから10ヶ月以内に申告をして、相続税を全額納付しなければなりません。

・登録免許税

相続によって不動産の名義を登記変更する際に発生する税金です。登録免許税は固定資産税評価額に税率0.4%を乗じた金額になります。

たとえば相続した不動産の固定資産税評価額が2,000万円なら、0.4%を掛けた8万円となります。登録免許税は、相続不動産の登記名義を変更するのに合わせて納付する必要があります。

・不動産譲渡税

相続した財産を売却した場合に発生する税金です。正確には譲渡所得税と呼ばれます。

譲渡所得税は、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得と呼び、対象となる不動産が居住用か非居住用によって所得税と住民税の税率が異なります。たとえば、短期譲渡所得で居住用不動産であれば、所得税30.63%、住民税9%で合計税率は39.63%です。
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