マンションを購入するときに、普通のマンションではなくタワーマンションを選ぶ理由は何でしょうか。「タワマンに住むのが憧れだったから」「窓からの眺めが綺麗な所に住みたかったから」といった理由を挙げる方が多いですが、実はこんな珍しい理由もあります。それは「相続税を節約したかったから」です。
珍しい理由、と書きましたが、実は相続税の対策が必要な人たちの間では特に珍しい理由ではありません。「え、タワーマンション購入って相続税の圧縮につながるの？」っと驚かれた方もいることでしょう。今回はそんなタワーマンション購入による相続税の圧縮効果について、3つのパターンに分けて検証していきたいと思います。また後半ではタワーマンションの選び方や、購入にあたっての不動産会社の選び方も説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。
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タワーマンション購入で相続税の圧縮ってどういうこと？
まずは相続税の圧縮、のカラクリについて説明します。詐欺や犯罪を勧めているわけではありませんので、安心して読んでください。
相続税とは、資産を相続したときにかかる税金のことです。日本の法律では、資産をどういう形で相続するのかによって、相続税の計算方法が変わってくるしくみになっています。資産を現金の形で相続するのと不動産の形で相続するのとでは税率が異なるため、工夫しだいで資産額を減らさずに節税することが可能となっているのです。
資産を不動産として相続する場合には、土地と建物に分けてそれぞれの評価額を計算し、そこに税率を掛けて相続税を計算します。この「評価額」というのが注目ポイントで、多くの場合はタワーマンションの購入金額よりも「評価額」のほうが安くなります。しかもタワーマンションは普通のマンションよりも建物に入る戸数が多いため、評価額を按分するときの母数が大きくなりさらに評価額が安くなります。タワーマンションが購入できるくらいの金額を相続するならば、現金のまま相続するよりもそのお金でタワマンを購入して、不動産として相続するほうが税金が安く済む、というカラクリです。
不動産を相続する場合の計算方法というのは法律で決まっていることであり、現金で相続する代わりにタワマンとして相続すること自体は悪いことではありません。抜け穴でも何でもないので、多くの資産を抱える資産家や資産運用のプロならば知っている人がほとんどです。ただし、「相続税を圧縮する」だけのためにタワマンを購入したことが明らかな場合には、税務調査にて否認される場合があります。
具体的には、以下のような場合に否認の可能性があります。
- タワーマンション購入が相続開始の直前のタイミングで行われている
- タワーマンションの名義人が高齢の場合や認知症の場合など、購入の意思決定が難しい状態にある
- 相続を受けた人がそのタワーマンションを利用したり賃貸に出したりした形跡がない
- 相続が開始されてすぐに売却されている
こういった場合には、タワマン購入が相続税の圧縮のためだけに行われたと疑われる可能性が高く、否認につながりやすくなります。否認されないようにするためには、次のポイントを守るようにしましょう。
- 相続開始間際ではなく早いうちに購入する（少なくとも相続開始の1年以上前までに）
- 相続後は自分たちで住むか賃貸に出すか等、物件を活用する
- 相続後すぐに売却することは控える
相続が発生する段階になってあわててタワーマンションの購入を検討しはじめても、間に合いません。相続をする側もされる側もまだ元気なうちに、しっかり話し合いをしておきましょう。昔は親が元気なうちに相続の話をすることをタブー視するような風潮もありましたが、最近は生前贈与の仕組みが合ったり、遺産ノートが発売されていたりと相続に関する話がオープンになってきています。親族間でモメないためにも、相続について早いうちに話し合っておくと良いです。
タワマン購入による相続税圧縮はもう通用しないってホント？
タワーマンションを購入することで相続税が圧縮できる、ということが広く知られるようになったことで、不満の声もあがるようになりました。この節税方法はタワーマンションを購入できるくらいの金額を相続する人、いわゆる富裕層の人たちしか使うことができないため、税金面で不公平だという批判につながったのです。
本来ならばお金をたくさん持っている人は税金もたくさん払い、あまりお金をあまり持っていない人は税金も少な目に、となるのが日本の税制です。例えば所得税は、多く稼いでいる人ほど高い税率が適用される仕組みになっています。ところがタワーマンション購入による相続税圧縮は、お金を持っている人ほど恩恵にあやかれるしくみとなっています。つまり結果的に、富裕層ほど税金が少なくなっておかしい、という論法です。
そこで国はこのタワマン購入による節税効果を小さくするため、2018年度にタワーマンションの評価額に関するルールを見直しました。そのため巷では「タワマン購入による相続税圧縮はもう使えなくなった」と言われるようになりました。
果たして本当に、タワマン購入による相続税圧縮はもう通用しなくなったのでしょうか？
答えはNoです。ルールが変更になった今でも、タワマン購入によって相続税を節約することは可能です。というのも、今回のルール変更は厳密にはタワマン購入による節税効果そのものを小さくするのではなく、タワマンの中でも高層階と低層階で評価額に差がある状態を補正する内容となっているからです。
これは知らない方からするととてもビックリな内容かと思いますが、同じタワーマンションないなら高層階でも低層階でも、相続税を計算する際の評価額は同じです。評価額は土地ごと、建物ごとに計算され、その合計額を建物内の部屋数で按分します。特に高層階だとか低層階だとかで傾斜をつけることなく均等按分なので、評価額は同じになります。タワーマンションの高層階と低層階とでは購入金額にかなりの差があるのに、相続税は同額ということで、高層階のほうが節税効果がより高いとされてきました。
今回のルール改正により、評価額を按分する際に均等按分ではなく、低層階と高層階とで傾斜がつけられるようになりました。下の階になればなるほど評価額は安くなり、上に上がれば上がるほど評価額は高くなります。ただし按分する元である、土地全体の評価額や建物全体の評価額は変わらないため、相続税そのものが上がる訳ではありません。もともとタワマン購入による相続税圧縮の効果は70～80％とも言われており、物件価格の高い高層階だけでなく比較的安く変える低層階でもかなりの節税効果がありましたので、今回のルール改正でも節税効果は充分にあると言えるでしょう。
タワーマンションの相続税の計算方法
相続税の計算方法については、把握できていなくても専門家に対応を依頼すれば特に問題はありません。ですが知っておきたいという方もいると思いますので、ここで解説しておきます。前項でも書いた通り、タワマンの相続税は土地と建物に分けて計算した評価額をもとに、相続税の税率を掛けて計算されます。
まず土地については、税務署が路線価というものを毎年定めており、これをベースに評価額が計算されます。路線価は土地ごとにそのときの状況を加味して計算されるため、基準を示すことは難しいのですが、一般的には販売価格の70～80％ほどの金額に設定されることが多いです。
つぎに建物については、毎年の固定資産税をベースに評価額が計算されます。こちらは一般的には建築費などかかった費用の約40～60％に設定されることが多いです。
土地と建物の評価額が計算できたら、それを合計すればタワーマンション全体の評価額が求まります。マンション内の戸数で按分すれば、1件あたりの相続税評価額が算出されます。2017年度以前に引き渡しとなるタワーマンションならば、評価額は階にかかわらず均等按分となります。2018年度以降に引き渡しとなるタワーマンションの場合は、真ん中の階を基準として階が1つ上がるごとに0.26%アップ、階が1つ下がるごとに0.26%ダウンとなるように傾斜をつけて評価額を按分します。例えば50階建てのタワーマンションであれば、1階の物件と50階の物件では固定資産税に約14%の差が出ることになります。
なお、地上60メートルを超えないマンションの場合は改正ルールの対象外となっているため、2018年度以降の引き渡しでも均等按分となります。階数でいえば、20階を超えるかどうかがだいたいの基準の目安になります。
土地の路線価も建物の固定資産税もマンションごとに決まるものなので、購入金額がいくらくらいのタワマンだと評価額はどのくらい、と一概にいうことはできません。ですがここまで読んでいただければ分かる通り、現金よりも同額で購入したタワーマンションのほうが評価額が低くなる、ということはほぼ確実と言えます。
評価額が求まったら、あとは相続税の税率をかければ税金の額が分かります。税率は相続する金額によって変わるため、タワマンのみの相続なのかそれ以外にも相続する資産があるのかによって異なります。具体的には以下のとおりとなっています。
| 相続税の計算対象となる金額 | 税率 |
| 1,000万円以下 | 10% |
| 3,000万円以下 | 15% |
| 5,000万円以下 | 20% |
| 1億円以下 | 30% |
| 2億円以下 | 40% |
| 3億円以下 | 45% |
| 6億円以下 | 50% |
| 6億円超 | 55% |
タワーマンション購入によって節約できる相続税はどのくらいか
ここからは、実際にタワーマンションを購入したという前提で相続税がどのくらい圧縮できるのか、シミュレーションしてみましょう。前項でも書いたように、マンションの評価額はマンションごとに違うので、正確な数字まで出すことは難しいです。なので今回は、一般的な評価額を元にざっくりとしたシミュレーションをしていきたいと思います。
節税シミュレーションその１：低層階を購入した場合
まずはタワーマンションの低層階物件を購入した場合のシミュレーションです。
はじめに購入金額から考えていきます。地域によってタワマン物件の価格は大きく変わりますが、低層階から中層階に位置する物件なら販売金額の平均は7,000万円ほどと言われています。東京23区にあるタワーマンションの、10～19階にあたる物件の坪単価を平均すると、だいたい350万円ほどになりますので、購入金額7,000万円というのは少し安すぎる気もしますが、全国平均ということであれば妥当な数字と言えるでしょう。
参考：不動産マーケット情報2018年12月号
さて、次にタワーマンションの評価額ですが、これも地域や条件により異なります。一般的には2,000～3,000万円くらいが妥当と言われますので、今回は2,500円で計算してみましょう。
ここまで見てお分かりのとおり、タワーマンションの購入金額が7,000万円、評価額が2,500円ということでかなりの開きがあります。これはつまり、現金のまま相続すれば7,000万円とみなされるところ、タワーマンション物件として相続すれば2,500万円と見なされるということになります。この差がいかに大きいか、体感していただけるのではないでしょうか。
購入金額とその物件の評価額が分かれば、相続税の計算も可能です。相続するのがタワーマンションのみであれば、2,500万円の15％ですから375万円です。もしタワーマンションを購入せず、購入代金である7,000万円をそのまま現金で相続した場合には、7,000万円の30%である2,100万円が相続税として課されます。2,100万円と375万円の差である1,725万円が、相続税として圧縮できた金額になります。
なお、他にも相続する資産があり、合計で1億円程度となるなら2,500万円の30％で750万円、合計で2億円程度となるなら2,500万円の40％である1,000万円がタワーマンション物件分の相続税となります。
節税シミュレーションその２：高層階を購入した場合
続いては、タワーマンションの中でも高層階物件を購入した場合のシミュレーションです。
まず購入金額ですが、こちらは低層階物件よりもさらにバラツキがあり、特に上をみればキリがないくらい高額物件が見つかってしまいます。ですので、一般的にタワーマンションといえば「億ション」と呼ばれることから、仮に1億円としてシミュレーションを進めていきます。
次に評価額ですが、こちらは低層階と同じく2,000～3,000万円が一般的な金額となります。前項でも述べた通り、評価額は土地ごと、建物ごとに計算した上で按分します。按分時に低層階と高層階で補正がかかりますが、5～10パーセント程度の違いしか出ません。ほぼ同額と考えて良いでしょう。今回は、低層階物件の評価額を2,500万円としましたので、その10％増しである2,750万円を高層階物件の評価額とします。
相続税の計算に進みます。タワーマンションのみの相続であれば、評価額2,750万円の15%で412.5万円が相続税として課せられます。もし、タワーマンションの購入代金1億円を現金のまま相続した場合には、1億円の30%で3,000万円が相続税として課せられます。3,000万円と412.5万円の差である2,587.5万円が、この場合に節税できた金額となります。
シミュレーションその１でみた低層階物件の節税額が1,725万円。そして上記でみたとおり高層階物件の節税額は2,587.5万円。おなじタワマン節税でも低層階か高層階かによって大きな違いが出ることが分かります。相続する資産が大きいのであれば、低層階物件よりも高層階物件を選んだほうがより節税効果が高くなりますので、なるべく上の階、高い値段の物件を購入したほうが効果的です。
といっても、相続したあとも物件を所有し続けることを考えれば、高ければ良いというものでもありません。年数が経過しても値段が下がりにくいような物件を選ぶことも大切です。
節税シミュレーションその３：購入のうえ賃貸に出した場合
相続対策として購入したタワーマンションは、相続を受けた後にご自身で住むのももちろん良いのですが、自分たちは住まず賃貸に出すという道もあります。シミュレーションその３では、相続後に賃貸に出すケースを考えてみます。
相続税については、居住用でも賃貸用でも計算方法に代わりはありません。ですから、シミュレーションその１とその２で算出したとおり低層階であればだいたい375万円程度、高層階であれば412.5万円程度が税金として引かれます。
一方で、賃貸に出した場合には家賃収入が入ってきます。賃料も物件によってさまざまですが、一般的には低層階で20～30万円程度、高層階だと30～50万円程度のところが多いようです。低層階物件ならば約15か月、高層階物件ならば約10か月もあれば、家賃収入で相続税をカバーできる計算になります。自分はもうすでに家を持っていて、タワーマンションに引っ越す理由がない、という方はぜひ賃貸に出して家賃収入をゲットすることをおすすめします。
もちろん、賃貸物件として募集をかけたからといってすぐに借り手が見つかるとは限りません。普通のマンションよりも賃料が高価なため、条件が良くなければ空き状態が続く可能性も大いにあり得ます。物件を購入する際に、居住用なのか賃貸用なのか、賃貸用であれば物件選びにはしっかり時間をかけ、賃貸物件として人気が出そうなところを選ぶようにしましょう。
相続税対策用タワーマンションの選び方
相続税対策としてタワーマンションを購入すると良いということは理解してもらえたと思いますが、ではどうやって購入するのか、どうやって物件を選べばいいのかとお困りの方がいるかと思います。そこでここからは、タワーマンションの選び方についてご紹介します。
選ぶポイントその１：相続税の圧縮につながるかどうか
大切なのは、タワーマンションを購入すること自体ではなく、それにより相続税を圧縮することです。何でもいいからタワーマンションを買う、ではなく、この目的を満たす物件を選ぶ必要があります。タワーマンションを選ぶ上でここが最優先ポイントになります。
購入価格が同じタワーマンションでも、相続税の金額が全然違う、ということがしょっちゅう起こります。立地が違えば土地の評価額は大きく変わりますし、マンションによって固定資産額も異なります。物件選びをしているとつい、表に出ている購入価格に気をつられてしまいがちですが、本来の目的である「相続税の圧縮」という条件を満たしてくれる物件を選ぶ、ということを忘れないようにしましょう。
といっても、土地の評価額や建物の固定資産税は簡単に手に入る情報ではないため、ひとつひとつの物件に対していちいち調べるのはかなりの労力がかかります。この記事の最後で触れますが、ここの労力を大幅カットできる不動産会社を選べるかどうかが物件選びの鍵となってきます。
選ぶポイントその２：住みやすい・売却しやすい・賃貸に出しやすい
資産としてタワーマンションを購入し相続税を節約したは良いけれど、その後その物件の価値が暴落してしまった、では困りますよね。タワーマンションを買わずに現金で持っていたほうが価値が下がらずに済んだのに、となっては購入の意味がありません。ですので相続税のことだけではなく、その物件自体が資産として価値を保ってくれるかどうか、またその後活用できるかどうかを買う前にきちんと判断しましょう。
タワーマンションを相続したあと、その物件はどうしますか？売却する、賃貸に出して家賃収入を得る、自分たちで住む、など選択肢はいくつかあります。その選択肢に見合うマンションかどうかを、物件探しの段階で判断ポイントに含めるのを忘れないようにしましょう。
例えば売却するつもりなら、マンションのブランドや窓からの展望、角部屋など売れやすい物件を選びましょう。賃貸に出すつもりなら、売れやすい物件の条件に加えて最寄駅からの近さなども重要になってきます。売ったり貸したりせず自分たちで住むつもりなら、スーパーや学校、病院などが近所にないと不便ですよね。
間違っても、値段が下がり続けているようなタワーマンションを選んでしまうことのないようにしましょう。こういった周辺環境など確認して、生活していく上で困らないことを確認してから購入を決めるようにしてください。
選ぶポイントその３：なるべく新しい物件を選ぶ
タワーマンションは普通のマンションと比べれば普及してからの期間が短いですが、それでも築年数にはバラツキがあります。建ってまもないタワーマンションもあれば、建ってから10年以上たつタワーマンションもあります。相続税対策として購入するならば、なるべく築年数の浅い物件を選ぶのがおすすめです。
現時点では、2017年よりも前に購入したか後に購入したかで評価額計算時に違いが出る、ということ以外に築年数に関係するルールはありません。ただし税制というのは定期的に見直されるものなので、今後またルールが変更になったり、新たに追加されたりする可能性は十分にあります。
将来の税制改革を見据えるならば、なるべく築年数の短い物件を選んでおきましょう。相続税に関すること以外でも、建ってからの年数が短いほうが売却のときは売れやすくなりますし、賃貸でも借り手がつきやすくなります。似たような条件のタワーマンションの中から購入する物件を選ぶなら、築年数がなるべく短いものを選ぶのが得策です。
良いタワーマンションと出会うための不動産会社の選び方
前項でご紹介したポイントに従って相続税圧縮に有効なタワーマンションを探そうと思っても、なかなか情報が少なく困りますよね。土地の評価額や固定資産税額を個人で調べるには限界がありますし、将来的に資産価値が下がるかどうかは、専門家でないと判断が難しい場合がほとんどです。そこで最後に、相続税圧縮につながるタワーマンションと出会うための不動産会社の選び方について説明していきます。
不動産会社の選び方その１：目的に合った不動産会社を選ぶ
不動産会社はたくさんありますが、得意ジャンルは様々です。地域密着でローカル情報に詳しい不動産会社もあれば、全国展開していてエリアを問わず情報を持っている不動産会社もあります。マンションに強い不動産会社もあれば、戸建て物件に強い不動産会社もあります。
タワーマンションを相続税対策として、つまり資産として購入するのであれば、その点に詳しい不動産会社を選ぶのが節税への最短ルートです。タワーマンションを多く手掛けている不動産会社や、不動産投資の専門家を抱える不動産会社などを選ぶと話もスムーズですし、より適した物件を紹介してもらえることが多いです。逆に不動産投資案件を手掛けたことのない会社に頼んでしまうと、最新情報をキャッチできていないこともあります。高層階と低層階の評価額が傾斜按分になっていることを知らなかったり、相続が否認された事例を把握できていなかったりする場合があります。
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不動産会社の選び方その２：焦って決めない
不動産会社は、必ずしも1社に絞る必要はありません。むしろ1社だけに相談すると良い情報に出会えなかったり、全体が見えておらず誤った判断をしてしまいがちです。ぜひ、1社に絞らず何社かから物件を紹介してもらうようにしましょう。物件選びの判断精度も上がりますし、やりとりを通じて相性や価値観が合う担当者かどうかを見極めることもできます。
大切なのは、焦って決めないこと。どこの不動産会社にお世話になるかも、どの物件を購入するかも、少ない情報の中で焦って決めると失敗や後悔につながります。大きな買い物ですから、なるべく多く精度の高い情報を集め、時間をかけて納得のいく決断をしましょう。
そのためには、早めの行動が必要になってきます。とくに相続税対策でのマンション購入の場合、早ければ早いほど税務署から否認されるリスクも少なくなります。早いうちに親族間でコミュニケーションをとり動き出すようにすると、あとになって焦らなくて済みます。
購入を決断できず悩んでいるなら、無理に自分ひとりで答えを出さず、不動産会社の担当者へそのまま正直に伝えることも有効です。あなたが悩むことは、きっと他の誰かも悩んでいるはず。不動産会社は専門家としてそういった顧客を見てきているはずなので、悩みの解決方法やタワマン購入の先輩方がどうしていたかも把握しているはず。そういった話を聞くことで、ひとりで悩むよりも早く解決に辿り着け、納得のいくタワーマンション購入が叶うはずです。
まとめ
大きな額の資産を相続する場合、現金のままよりもタワーマンションの形で相続したほうがかなりの節税になります。こういったことは国がわざわざ親切に教えてくれるわけではないので、知っているか知らないかだけで大きな違いになります。さらに、同じタワーマンションでも低層階と高層階とで相続税圧縮の効果に差が出る、ということも知っているだけでよりお得な選択肢を選ぶことができます。ぜひこの記事でご紹介した内容を参考に、タワーマンションの購入について検討してみることをおすすめします。
今まさに相続税対策をしなければならないという方も、今はまだだけど将来何かしら対策が必要という方も、今のうちに「知っている」サイドにいることが出来れば、いくらでも行動に移すことができます。タワーマンションをただ買えば良いわけではなく、相続したあとどう活用するかまで事前に検討しておければ、実現したいライフスタイルに合ったマンションを選ぶことも可能です。
大切なのは「知っている」ことと、早めに「行動する」こと。行動にあたっては、もちろん専門家の力を借りて構いません。まずは、不動産会社へ相談することから始めてみてはいかがでしょうか。
不動産会社がまだ決まっていない方は、投資不動産や資産形成を得意とする弊社をぜひご選択ください。
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