不動産の相続は死後より生前贈与が得?名義変更や手続きの流れについて

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マンション・家などの不動産の生前贈与とは

購入して居住している家やマンション、または土地や経営しているアパートなどの不動産を持っていると、本人が亡くなった後、相続した配偶者や子どもが払う相続税が気になるのではないでしょうか。相続税対策は財産のある場合、常に話題となるテーマです。実家の土地や建物しかないようなときでも、遺言を残さず亡くなると、相続人同士で揉めたり遺産の分け方で時間がかかったりするケースが少なくありません。

近年では所有している不動産は、所有者の死後の相続を待たず、生きている元気なうちに相続すべき人に生前贈与してしまおうというケースが増えています。遺産を前もって生前に与えることから「生前贈与」と呼ばれています。

ちなみに生前贈与は、贈与契約だけでなく、居住している実家やマンション、経営しているアパートの名義変更をします。

名義変更をしないと将来贈与された家やマンション売却する時にトラブルが発生しますし、生前贈与と認められません。

本来相続で与えられるべきものを生きている間に贈与する生前贈与は、相続税対策の一つとして注目を集めてきました。生前贈与が本当に税金を対策できるのかまた、その他のメリット・デメリットについてまずは見てみましょう。

不動産を生前贈与するメリット・デメリット

土地や建物といった不動産を生前贈与するときのメリットとデメリットをご紹介します。不動産は被相続人の財産の中でも大きな価値を持つものです。本人が亡くなれば遺産は相続によって受け継がれるものの、生前に名義変更するか、死亡後に名義変更するかは、本人の意思や相続する財産の価値によっても変わってきます。

 

節税として使われる生前贈与ですが、場合によっては死後相続のほうが得になることもあります。生前贈与では財産を残す本人と受け取る側との気持ちをすり合わせて、大切な財産をどのように利用していくかを考えながら決めることが大切です。下記で紹介するメリットとデメリットを踏まえて検討しましょう。

不動産を生前贈与するメリット

本人の意向で贈与相手を選ぶことができる

相続では本人の遺言が不確かだったり、遺産分割で揉めたりすると、本人の思いと関係なく相続人間で争ったり、本来亡くなった人が想定していなかった人に財産が相続されたりすることがあります。

生前贈与なら、本人が生きているうちに自分の意向で贈与する相手を決めることができるため、財産のうち大きな柱となる不動産の将来を安心して選んだ相手に受け継いでもらうことが可能です。

今後価値が上がる不動産の場合は相続税よりも得になる

死後の相続税と生前の贈与税では金額を算出するときに基準にする時点が異なります。どちらも、税金が発生したタイミングでの価値を基準にするため、いま生前贈与をするならいまの不動産価格を基準に税金計算がされます。生前贈与を行わずに将来不動産の相続を行うことになった場合はその時点での不動産価格を基準に税金計算がなされます。

もし仮に、これから価値が上がっていく可能性の高い不動産を相続または贈与しようとしている場合には、相続のタイミングを待つよりも、まだ価値が上がりきる前のいまのうちに生前贈与をしてしまったほうが、税金としては安く済む可能性が高くなります。

遺産が少なくなるため相続税も少なくなる

不動産はまとまった相続税がかかります。生前贈与で財産を減らしておけば、死後の遺産が少なくなるため、相続税が必要な資産も目減りします。莫大な相続税で家族や子どもに迷惑を掛けたくないとき、生前贈与なら相続人の負担を軽くすることができます。

不動産を生前贈与するデメリット

市場価値によっては相続税より払う税金が高くなることがある

贈与税は土地や建物といった不動産の市場価値をもとに税計算されます。贈与を考えている不動産が広大である、市街地にあるといったように市場価値が高いケースでは、贈与税が跳ね上がります。場合によっては相続税で払うほうが安くなることもあります。

不動産取得税など贈与に関わる費用が必要となる

生前贈与で不動産を名義変更すると、贈与税とは別で不動産取得税や登録免許税がかかります。

不動産取得税と登録免許税は、それぞれ土地の固定資産税評価額の1.5%と2%です。また、司法書士や税理士に登記変更を依頼した場合、手数料も必要になります。

加えて、生前贈与の場合には贈与契約書を作成したり、不動産の名義変更を行ったりする必要があります。手続きを行わないと生前贈与として認められない場合があるので、手続きは必ず行う必要があります。これらの手間や費用がかかるのも、生前贈与のデメリットと言えるでしょう。

不動産を生前贈与するときの手続きの流れ

一般的に生前贈与で不動産の名義変更をするときは司法書士や税理士に依頼します。生前贈与の手続きは書類も多く手続きも複雑なため、登記変更に慣れていない初心者であれば専門家に相談するべきです。

不動産の生前贈与の手続きは法務局に登記変更をすることで完了します。申請書類は次の通りです。

 

不動産の権利証(登記識別情報)

不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)

贈与する本人(相続なら被相続人)の印鑑登録証明書

贈与される側(相続なら相続人)の住民票

登記原因証明情報(贈与契約書)

固定資産評価証明書

 

なお、生前贈与の申請書に決まった形式はありません。法務局の窓口や公式サイトでは申請書のひな型を手に入れることができます。もし記入内容がわからなければ、法務局の職員に相談してください。

 

必要な申請書類を不動産の住所地を管轄する法務局に提出すると、1〜2週間程度で権利書が発行されます。この時点で生前贈与の手続きは完了になります。

生前贈与の贈与税を節税する方法

生前贈与をするとかかる贈与税。相続税よりも高くなる場合も多いことがわかりました。できることならこの贈与税を少なく済ませたいですよね。そこで、贈与税を節税するコツをご紹介します。急に対策しても手遅れであることが多いので、早いうちに内容を把握しておきましょう。

贈与を複数回に分ける

1年間の贈与額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。このルールをうまく利用して、贈与税がかからないようにしよう、というのがこの方法になります。

例えば1,000万円分の不動産を贈与する予定ならば、年1回、10年にわたって贈与するようにすれば、贈与税はかかりません。

ただし、毎年100万円分の不動産を定期的に贈与を行っていくと、税務署に定期贈与(計画贈与・例年贈与とも言います)と見なされ、贈与税を請求されてしまう可能性があります。これは、もともとは1回で贈与すべきところを何らかの理由で分割しているにすぎないと判断されてしまうからです。

定期贈与とみなされないようにするためには、贈与のたびに契約書を交わすようにすることや、贈与額、贈与時期を毎回変更することで対策できます。

また、一度はわざと110万円分を超える不動産を贈与し、少額の贈与税を納めるワザもあります。

不動産を分割して贈与していくことが難しそうと考える方も多いことでしょう。

そのような場合には所有しているマンション、土地などを不動産を売却して現金化してしまい、現金を分割して生前贈与を行うと良いかもしれません。

居住中の不動産では難しいですが、所有している不動産でしたら売却して現金を生前贈与する方法も取れますね。

ちなみに現金を生前贈与していくために家売却・マンション売却・不動産売却をする場合は、高値で売却するために不動産一括査定会社を活用してみてください。

一旦無料査定をとってみて現在どの程度の価格で売れるのか調べることも大切です。

 

贈与税の配偶者控除

贈与税の配偶者控除は、親子間ではなく夫婦間での贈与に関する制度です。自分が住む目的で所有する不動産を夫婦間で贈与する場合、2,000万円までは贈与税が控除となります。夫婦が結婚して20年以上経過していることが条件となります。

 

例えば夫が所有する不動産を妻に相続する場合に、2,000万円までなら配偶者控除の対象になります。夫単独名義から夫婦共同名義にするなど、不動産全体ではなく一部割合のみの贈与となる場合は、贈与割合分の評価額が2,000万円を下回っていれば控除の対象となります。

相続時精算課税

こちらは確かに贈与税の節税にはなりますが、その分将来的に相続税がかかります。ですので、例えば生前贈与を金銭以外の形で受ける場合で、かつ現時点での贈与税の支払いが難しい、というようなときに使える制度です。節税というよりは税金の繰り延べ、先送りという形で考えてください。

相続時精算課税が適用されると、2,500万円までは贈与税なしで生前贈与が可能です。ただし贈与する側は60歳以上、贈与を受ける側は20歳以上であることが必要です。この年齢制限さえ満たせば、親子間ではなく親と孫といった関係での贈与も対象に含まれます。

贈与額が2,500万円を超える場合には、超えた額に対して20%の贈与税が課税されます。

結局、不動産の相続は生前と死後はどちらの方が良い?

相続税対策として注目される生前贈与ですが、払う税額を比較すると死後の相続のほうが良いと言われています。生前贈与では不動産取得税と登録免許税がかかりますが、相続では相続税が基礎控除の対象となるので、登録免許税のみとなるためです。また、相続での登録免許税の税率は生前贈与より大幅に低くなります。

このように、生前贈与をするとトータルで払う税金が相続税を大きく上回る可能性が高いため、生前贈与を考えている方は一度専門家に相談することをおすすめします。また、生前贈与と相続税の計算は複雑なため、ご自身で行うのは難しいです。間違った対策で余計に税金を払わないためにも専門家の力を借りることが大切です。

まとめ

不動産を相続するにあたり、生前贈与と相続はどちらが良いか?というと、どちらにもメリット・デメリットがあり一概には判断しづらいところがあります。ただし、相続はそのタイミングが選べないのに対し、生前贈与はタイミングが比較的自由に決められますし、贈与にかかる手続きや費用を分散させることも可能となってきます。

いずれにしても、相続する本人の意思は最優先し、かつ関係者間でしっかり話し合いを行って不満が出ないように取り決めておくことが重要です。後になって「やっておけばよかった」と後悔することのないよう、早いうちに仕組みを理解しておくことをおすすめします。

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