賃貸中マンションを売却・購入するケースでも査定サイトは利用できる?

賃貸中のマンションを売却したり購入したりするケースでも査定サイトは利用できるのかを解説します。

マンションの査定サイトを利用する場合とは、どんな場合でしょう。現在住んでいるマンションの売却を決めた場合にいくらくらいで売却が可能なのかを知るためや、マンションの売却を仲介してくれる不動産会社を探すために査定サイトを利用するという場合が多いかもしれません。
マンションを独身時代に購入したが、手狭になったので現在は引っ越して賃貸中である、という方もいらっしゃるでしょう。また、分譲マンションの一室を賃貸中だが、どうしてもその部屋が気に入ってしまい何とか大家さんに売却してもらいたい、という方もいらっしゃるかもしれません。今回はそんな賃貸中の二つのケースについて、査定サイトを利用することができるのかについてみていきたいと思います。

賃貸中のマンションを売却するケースでの査定サイトの利用


結婚して家族が増えて引っ越したため独身時代に購入したマンションは現在賃貸中である。また転勤したので自宅のマンションは賃貸中だという方もいらっしゃるでしょう。しかし、急にまとまった現金が必要になったので賃貸中のマンションを売却したい、転勤先が気に入りそちらで落ち着くことになったので賃貸中の物件は売却して新居の購入費に充てたいなど、賃貸中のマンションを売却する場合には様々な理由があるでしょう。
賃貸中のマンションを売却査定することは可能なのでしょうか。

結論から言うと賃貸中であっても売却査定は可能です。賃貸中の物件を売却する前に借り主の了解を得る必要はありません。売却した後で通知すればよいのです。
中古のマンションの売却広告を見ていると、たまに「オーナーチェンジ物件」と書かれた広告を目にすることもあるかと思います。これは、賃貸中のままマンションを売却する場合の広告でマンションは投資用の物件として売りに出されることになります。このような投資用マンションの購入を検討している買主は、自分の居住用ではなく賃貸料で収入を得ることを目的としています。通常、賃貸で収入を得るには、購入した後で不動産会社を通じて入居者を募集しなければなりません。入居者が決まらなければ、その間の家賃収入はゼロです。しかし、賃貸中の物件であれば、入居者の募集活動をしなくてもいいですし、購入すればすぐに賃借料が収入として手に入ります。ですから、家賃の滞納など特別な問題がなければ喜んで購入してくれる投資家もいるでしょう。

しかし、賃貸中のマンションを売却する場合はデメリットもあります。それは、査定の金額です。
賃貸中のマンションを査定する場合には、投資用物件として査定をすることになります。この際、収益還元法によりマンションの売却価格を算出します。収益還元法という査定方法は、その賃貸中の物件が将来生み出すであろう収益を予測してその期待利回りに基づいてマンションの査定価格を決める方法になります。ですから、高い賃料で借りてくれる物件は高い査定価格に、一方低い賃料しか見込めない物件は低い査定価格となってしまいます。

一方で賃貸中の入居者に退去してもらって空き家になった状態であれば、一般の居住用の物件として売却出来ます。居住用の物件として査定する場合には、取引事例比較法という方法で査定されます。取引事例比較法というのは、査定するマンションの近隣エリアの似たような物件の過去の取引状況を元に、周囲の状況やマンションの状態などを加味して売却価格を査定します。

このように、マンションを賃貸中のまま投資用物件として売却する場合と、居住用物件として売却する場合では、査定方法が大きく変わることになります。一般的には、居住用として売却する方が賃貸中のまま投資物件として売却するよりも高く売却出来る傾向にあります。一般の購入者と違って、賃貸中のマンションを購入する投資家は何よりも利回りを重視します。あまり高い売却価格のマンションは利回りが低くなるため買い手がつきません。賃貸中のマンションを売却する場合に、査定サイトで査定することは可能ですが、査定価格は一般居住用の住宅と比べて安くなってしまうことを頭に置いておいた方がいいでしょう。

賃貸中のマンションを購入するケースでの査定サイトの利用


では次に、賃貸中の物件が気に入ってしまったため、そのマンションを購入したという場合はどうでしょうか。
マンションを売却する場合に、マンションがいくらで売却出来るのかを知るために査定サイトなどを利用する場合があるでしょう。また複数の不動産会社に一括で査定を申し込める一括査定サイトもあります。しかし、マンションを購入したい、といった場合には利用出来るのでしょうか。
実は、マンションを購入したいといった場合も査定サイトを利用することが出来るのです。一括査定サイトの中には、利用者の区分に購入検討者とあるサイトもあります。こういった査定サイトでは賃貸中のマンションを購入したいと考えている場合にも利用することが可能です。

賃貸中のマンションを購入したいという場合には、「賃貸中のこのマンションは、もし購入するとしたらいくらくらいなのか」とまず考えると思います。賃貸中のマンションをそのまま購入することが可能なら、引越しする手間も省けます。住所の変更も必要なく住環境の変更もありません。このように賃貸中のマンション購入は、色々なメリットがあります。ただし、メリットばかりではありあません。一番のデメリットは購入価格になるでしょう。

まず、長期に借りていた場合、その分相場よりも安く購入できるのでは、と考えてしまうかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。
マンションの持ち主である大家さんが、マンションを売却したいと考えて、賃貸中の借り主に売却話を持ちかけた場合はともかくとして、通常の相場よりも安く購入できる事はないといえるでしょう。
ですから、相場を知るためにも、現在賃貸中のマンションがいくらくらいで購入可能なのかを査定サイトで査定金額を算出してもらい、確認しておくべきでしょう。
査定してもらう場合には複数の査定業者から査定を取得することで、各社の査定金額を比較し、だいたいの相場を知ることが可能になります。査定により適正な価格を知ることで購入の話の交渉を大家さんとも進めることができるでしょう。

賃貸中のマンションを購入する場合、仲介業者はどうしたらいい?


賃貸中のマンションを購入したいと考えた場合、不動産会社に仲介を依頼した方がいいのか悩みます。仲介を不動産会社に依頼する場合には、仲介手数料を支払う必要が出てくるからです。ですから、必要がないと思えば無理に仲介を依頼する必要もないでしょう。
しかしながら、賃貸中のマンションの購入で大家さんと価格交渉をしなければならないなど色々な事が分からないので不安だといった場合もあるでしょう。そういった場合には、不動産会社に仲介を依頼した方がスムーズに進む場合が多いといえます。仲介手数料を支払う必要があるとはいえ、価格を調整してくれたり、購入などの手続きや契約書を作成してくれたりなど面倒な事は不動産会社に一通りお願いできる事になります。特に賃貸中のマンションを借り主が購入するといった場合には、敷金や先払いしている賃料などを清算する必要もありますので、この精算方法や計算なども任せることが出来ます。
いずれにしても、仲介を依頼する前に、複数の不動産会社に査定を申し込み、信頼出来る不動産会社が見つかれば、そこに仲介を申し込むといった方法が安心といえるでしょう。

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