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中古マンションにおける売却査定のポイント
中古マンションの売却をするとき、どのように売却査定の価格が算出されているかご存じでしょうか。不動産業者はどこを見ているのでしょうか。
不動産業者はあなたのマンションの登記事項証明書や登記上の図面をあらかじめ確認していますが、それでは分からないこともありますから、実際にあなたのマンションを訪問して価格を査定してくれるのです。
では、具体的に中古マンションにおける売却査定のポイントを見てみましょう。
交通の便利さ
徒歩圏で最寄り駅まで近いときは当然高く査定されます。バスを主に利用する地域の場合は、バス停までの距離が離れていたり、中心街までのバス乗車時間が長いと低めに査定されてしまいます。
最寄りの商店（街）までの距離
徒歩５分程度に日用品の買い物ができる店舗があれば高ポイントです。
マンション前面の道路の方位・幅
これは日当たり・近隣の建物との関係に直結しますので、道幅が広いほど、また角地に立地しているほど高い査定価格が期待できます。
住宅環境
マンション近隣の環境です。近所に公園・学校・病院などがあると良い評価になりますが、騒音・悪臭などが発生すると悪い評価になります。
日当たり・風通し
居室の日当たり・風通しです。南向きだと最高です。日照時間が少なかったり風通しが悪いとカビの原因になってしまいます。
排水・ガス
中古マンションでは少ないと思いますが、公共の下水設備を利用していなかったり、都市ガスが引き込まれていない場合は注意が必要です。
水周りやキッチンなどが問題なく使えるかどうかも査定ポイントです。
外壁
外壁のヒビをそのままにしていないか、またタイルが剥がれていないか。
共用部分
駐車場・駐輪場の管理は行き届いているか。共用のゴミ捨て場は丁寧に扱われているか。
管理員（マンションコンシェルジュ）管理組合
管理員は常駐しているか。マンションによってはマンションコンシェルジュが常駐しており、共用の施設を利用する場合の手続きをしてくれます。また上記⑦にも関係しますが、長期修繕金が計画通りに積み立てられているか（または修繕の予定があるか）というポイントは、マンション管理組合が機能しているという証拠になりますので高査定が期待できます。
心理的瑕疵
過去にマンション内で自殺や殺人があったなど「マイナスの気分になってしまうような出来事」があるかどうか、ということです。これはマイナス査定になる可能性があります。筆者の例では賃貸物件でしたが、隣が墓地なので相場より安い家賃の部屋を紹介されたことがあります。
以上が不動産業者から見た売却査定のポイントですが、売却する側が少しでも高く売却できるように努力することは可能でしょうか？
「普段から自宅を清潔に保つこと」「管理組合の活動に参加すること」この二点に尽きるかと思います。清潔にするのは言うまでもありませんが、中古マンションの価値は自室だけでなく、外壁や共用部、さらにはマンションの住民も含めてで決まってしまいます。管理組合がしっかりすることで、マンションの住みやすさを高めることが可能になるのです。管理組合がしっかりしているマンションは、中古でも新築に負けない査定を受けている例もあります。
これから売却される方はもちろん、まだ売却の予定がない方もいらっしゃるかと思いますが、少しでも高く売却査定を受けられるよう、以上のことを参考にしてみてくださいね。
