中古マンションの「任意売却物件」というものをご存知でしょうか。中古マンションをなるべくお得に購入したいとお考えなら、任意売却物件の購入を選択肢の一つにしてみてはいかがでしょうか。
相場より中古マンションを安く購入できる「任意売却物件」ですが、特有のトラブルも多くあり、購入の際には注意が必要です。
任意売却とは
任意売却とは、借金を返せなくなった人が、不動産を売って借金を返済するために行う売却です。「売主（物件の所有者）」ではなく、「債権者（お金を貸している側）」の都合が優先される売却であると言えます。
トラブルを抱えた物件をそのまま購入する覚悟が必要で、素人が購入するにはリスクが高いといえます。
また、任意売却は競売とは異なり強制力がありません。全ては「債権者」と「債務者（売主）」の話し合いで決定するために、スムーズに話がまとまるとは限りません。
そこで、ここからは任意売却物件によくあるトラブルについて３つご紹介しましょう。
（１）債権者による白紙解除
任意売却では、最後の最後になって債権者が売却を許可しないという場合があります。お金を貸している側には、土壇場まで協議ができるように、契約書を白紙解除できる権利があるのです。
1社からお金を借りている場合は、基本的には売却が決まれば、支払われたお金のほとんどが債権者に入りますので、白紙撤回までもめるようなことはほぼありません。
しかし、複数の業者からお金を借りていると、売却額の配分でもめることがあります。
「債権者が複数いることと」「売却額が安いこと」
この２つが重なっているケースでは、注意が必要です。
購入する側からすれば、任意売却物件でより安く中古マンションを購入したいですが、安さがアダとなり、債権者の同意がえられずに、契約解除となる場合があります。
（２）債務者（売主）が夜逃げする
任意売却では売却が決まっても、売主が夜逃げしてしまい、物件を購入することができないという場合があります。
売主は売却が決まれば、負債を返済しるのですが、それでも全額返済しきれない場合もあります。その場合は、物件を売却後も足りない分を返済し続けることになります。
しかし、売却後に残る負債額がどうにも支払えないと分かれば、夜逃げしてしまうという可能性も。
特に、売主が複数の業者からお金を借りているような場合は要注意。多重債務者は、厳しい取立てにあいノイローゼになっているケースも多いです。売り手の精神状態にも注意が必要です。
なお任意売却物件では、売買契約時に手付金を支払いません。
先に手付金を払ってしまうと、売主がその代金を持ち逃げしてしまう場合もあるため、引渡し時に一括で全額支払うことが一般的です。
もしも手付金を要求されたら要注意です。その条件は決して承諾しないようにしましょう。
（３）瑕疵（かし）担保が免責されている
瑕疵（かし）とは、本来あるべき品質や性能に不備があることです。中古マンションであれば、給湯器が壊れている、コンロが使えないなど、引渡し後に見つかった設備の不具合も瑕疵（かし）に該当します。通常は「瑕疵担保責任」といって、売主はその物件の不具合や欠陥を修繕する義務があります。
ところが、任意売却の場合は、売主の「瑕疵担保責任」は問われません。
任意売却は、そもそも「債権者のため」に行う売却なので、瑕疵が発見されて契約がひっくり返ると、債権者が困ります。そのため、瑕疵担保請求ができないような契約となっている場合が一般的です。
買主にとっては、瑕疵担保責任が免責されているということは、とてもリスクが高いということを理解しておきましょう。
任意売却物件に納得できない点があれば、購入しないという決断も大切です。安い物件に飛びつくのではなく、自分の予算を再度見直してみてるのもおすすめです。
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