雨漏りしている家を売却するときの気をつけたいポイントを不動産会社のスマートアンドカンパニーがまとめました。
通常雨漏りしている家は、修繕してから売却したり、更地にして売却する必要がありますが、この記事では、費用をかけずにそのままの状態で売却する方法についても解説しております。
売却が難しいのではないかという状態の雨漏りする不動産を抱えている方はご一読ください。
・雨漏りする家を売却する時にかかる費用
・雨漏りする家を確実に売却する方法
Contents
雨漏りしている家を売却する時の注意点
家が雨漏りしていることを売却時に告知する義務がある
雨漏りなどの家屋における欠点は“瑕疵”と呼ばれます。
瑕疵には2種類あり、雨漏りや基礎のヒビ割れ、またはシロアリ被害など建物の不備に適用される“物理的瑕疵”と、事故物件であるなど心理的に不快に感じる点を指す“心理的瑕疵”があります。
これらの物理的瑕疵や心理的瑕疵は不動産売買を行う際には必ず告知しなければいけません。
買主の手に渡ってから告知していない内容の瑕疵が見つかった場合には、契約不適合責任となり、売買成立後でも雨漏りが発覚すると損害賠償を請求されます。
雨漏りについては、見た目に気が付かなかった箇所でも、買主が住み始めてしばらく経ってから発見した場合にも損害賠償を請求されてしまいます。
あくまで、売買の対象物である家屋が、契約内容に適合しているかどうかがキーポイントであり、わかりやすい雨漏り・わかりにくい雨漏りなどのケースには縛られていません。
買主・売主ともに内見時に見落としていた、あるいは内緒にしていたなどの理由は関係ありません。
そのため、契約書の内容が重要となってきます。売却後に予期せぬ、「契約不適合責任」に問われないためにも、契約書には物件の情報を事細かに書きましょう。必要があれば、特約事項を設けるなどの手を打つなども必要です。
雨漏りしている家は売却前にホームインスペクションを行う
雨漏りしている家屋を売却する際には、必ず「住宅診断」（ホームインスペクション）を行いましょう。
ホームインスペクションとは、専門家による、住宅の欠陥の有無・劣化状況・修繕が必要な箇所などのアドバイスが受けられる診断です。
売却前に物件の瑕疵を見つけることができれば、その後の「契約不適合責任」のリスクを抑えることができます。
雨漏りしている家は壁や床材に水か染み込み腐敗したり、シロアリなどその他のトラブルも抱えているケースが多いです。ホームインスペクションを行ってから売却活動を行うことは、購入者層に安心感を与えるメリットもありますからオススメです。
雨漏りしている物件であっても、「診断済み物件」として売却すると、売却価格上昇などのメリットも見込めます。
ホームインスペクションにかかる費用の例は以下の通りです。参考にしてみてください。
・マンション
約5万円程度
・戸建
165㎡未満…約4.5万円
250㎡未満…約5万円
500㎡未満…約6.5万円
雨漏りしている家を売却するときにかかる費用
雨漏り部分の修繕にかかる費用
雨漏りしている部分を修繕すれば、一般の物件と同じように居住性能に申し分ない中古住宅として売却活動を行うことができます。
雨漏りの修繕は、実際に雨漏りが発覚している場所以外にも、今後雨漏りしそうな箇所も修繕してもらえる場合が多いです。この「雨漏り箇所修繕済み」という点は、古い中古住宅を売却する際には効果的なキャッチフレーズとなります。
先述の通り、ホームインスペクションも行っておけば、「住宅保証もついて、雨漏りなどの古いところは修繕済み」となり、買い手にとって安心感が高まるため、目に留まりやすくなります。
雨漏りの修繕費用は業者によって差があり、修繕箇所の大小によってもかわりますが、概ね数万円から数十万円です。
以下に修繕費用の一例を挙げますので参考にしてみてください。
全面修理の相場費用（約30坪あたり）
既存の屋根材を撤去し、新しい屋根材に変える「屋根材の葺き替え」…50〜200万円
「屋根の塗装」…30〜90万円
既存の屋根材の上から金属屋根でカバーする「カバー工法」…70〜150万円
計150~440万円
部分修理の相場費用（約30坪あたり）
「瓦の交換」…1〜6万円
「棟板金の交換」…3～12万円
「屋根材の下の構造部分の根本修理する」…5〜30万円
「コーキング修理」…2000〜6万円
「屋根材の差し替え」…5000〜6万円
「雨どい修理」（足場あり）…1〜5万円
また、コーキング材などを用いて自力での修繕はオススメできません。
屋根材は、下地、野地板、防水シート、屋根材などの複数の層でできています。漏れている箇所をふさいだだけでは完全に修繕することは難しいです。間違ったコーキングを行うことで、壁に水が染み出てしまうなど、より雨漏りを悪化させてしまうことも考えられますから、雨漏り修繕の際にはプロの業者に依頼しましょう。
家を取り壊して土地を売却する時にかかる費用
雨漏りを長年放置していた場合の家屋は、二次災害としてシロアリやカビなどの欠点を招いているケースが多いです。
雨漏りの被害が拡大してしまった物件の場合には、修繕するよりも家屋を取り壊して土地として売却したほうが良い場合があります。
雨漏りにより家屋の損傷が激しい場合には、著しく価値が低くなってしまいます。更地にしてから土地の売却活動を行うことは様々な面で有効です。更地は、住宅用地やアパート・マンションなどの収益物件にするなど、活用の幅が広くなります。買い手の需要が多くなりますから、早く・高く売却できる可能性が高まります。
中古住宅解体にかかる費用は、木造住宅で一坪あたり3～４万円が相場です。
鉄骨住宅の場合には、一坪あたり、3.5〜4.5万円が相場と言われています。
いずれも、土地の面積や、構造、立地状態によりますから、解体業者数社に問い合わせ、費用や対応などを比較して検討しましょう。
修繕にかかる費用を値引きして売却する方法もある
もう一つの手段としては、雨漏りに必要な修繕費用を値引きして売却するという点です。
雨漏りをそのままにしての売却は、修繕にかかる費用を考慮し、安い価格で売り出したとしても、購入希望者が現れない可能性の方が高いです。
都心の駅近で非常に便利な立地でない限り、買い手は見つからないと思っておいた方がいいかもしれません。
雨漏りしている家をそのままの状態で売却する解決方法
買い手が見つかりにくい雨漏りした家をそのままの状態で確実に売却する方法は以下の手段となります。
方法1:弊社はそのままの状態で買取可能
弊社スマートアンドカンパニーでは、東京・神奈川・千葉・埼玉の雨漏りなどの問題を抱えた物件をそのままの状態で買取しております。
上記のエリア以外の方も確実に売却する方法を解説していますのでぜひ読み進めてください。
例えば、以下のような問題を抱えていてもご安心ください。
・瑕疵が多くある
・家の中に私物やゴミが多く残っている
・再建築できない土地に経っている
・現在の建築基準法に適合していない
・不動産に関する書類を紛失している
・極端に狭い土地、形がいびつな土地
・全部空室、入居者がまばらなアパート
など、上記以外の問題を抱えていましても、ぜひ一度弊社にご相談ください。
大切な不動産ですので、弊社執行役員の原田が担当させていただきます。
「買取価格を知りたい」というだけでもお気軽にご連絡をいただけましたら嬉しいです。
買取に至らなくても、その後営業をするようなことは一切いたしません。
方法2:不動産の無料査定サイトを活用する
1都3県以外の問題を抱えた不動産であってもご安心ください。
弊社のように問題を抱えた不動産の買取を専門としている業者は全国に存在しています。
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まとめ
雨漏りしている家を売却するポイントをまとめると以下の通りです。
・家が雨漏りしていたら、売却前に告知が必要
・雨漏りしている家は売却前にホームインスペクションして他の瑕疵部分も見つけておくといい
・雨漏りを修繕してから売却することもできるが、確実に売却できる保証はない
・買取業者なら雨漏りした家を費用をかけずそのままの状態で売却できる
大切な不動産を損することなくご納得のいく形で売却できるよう祈っております。
