築年数の古いアパートを売却する3つの方法　それぞれのケースで売却を成功させるコツ

親から相続した築年数の古いアパートの売却を検討している方向けに、どうすれば高く売却できるかを不動産会社のスマートアンドカンパニーが解説します。築年数の古いアパートは売り方を間違えると、売れ残って処分できない場合もありますので、ぜひ読み進めてみてください。この記事を読むと以下を知ることができます。

アパートを相続してどの選択肢を選ぶべきか迷っている場合は、まず以下のガイドをご覧ください。

築40年築50年アパートを相続する場合の4つの選択肢

共有名義で相続している場合は、以下の記事もあわせてご覧ください。

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不動産会社に仲介を依頼して古いアパートを売却するときのコツ

値下げ交渉対策のため全部屋の管理状況を把握しておく

耐用年数を過ぎてしまった古いアパートは、ローンを組むのが難しく運営も難しいため買い手が限られ、購入するのは運営能力や経験値の高い投資家となるケースが多くなります。取引や交渉に慣れた投資家に対しては、アパートの全部屋の管理状況を把握しておく必要があります。

具体的には、家賃や入居情報がわかる賃借条件の一覧（レントロール）を準備します。自動販売機や駐車場など家賃収入以外の収入があればそれも含めて作成しましょう。収益物件として購入する投資家は利回りとランニングコストを気にするため、固定資産税など経営にかかる費用も全て事前にまとめておいてください。レントロールの曖昧さはすぐに見抜かれ、後で賃料や費用が資料と違うと分かれば値下げ交渉の材料にされてしまいます。

収益物件が得意な不動産会社に仲介を依頼する

アパートを仲介で売却したい場合は、収益物件の売買を得意としている不動産会社に仲介を依頼する必要があります。収益物件と居住用物件では市場が異なり、抱えている顧客層も違います。特に収益物件は不動産会社と付き合いのある顧客だけに紹介されるケースも多く、良い物件はレインズに載らないまま売買が決まることさえあります。

居住用しか扱ったことのない不動産会社に任せると、収益物件の相場が分からず低い価格で査定されたり、ターゲット顧客が異なるためなかなか売却できなかったりする事態に陥りがちです。地域で長く続いている収益物件が得意な不動産会社や、収益物件も扱う大手不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。査定を依頼する際は、特記事項に「古い賃貸アパート」と記載しておくと、収益物件を得意とする不動産会社から査定を取りやすくなります。

インスペクションを利用した方がいい

2020年4月の民法改正により、売却後に物件の不具合が見つかった際に売主が負う責任は、曖昧さのあった「瑕疵担保責任」から、個々の不具合箇所を洗い出して免責を明示する必要がある「契約不適合責任」に変わりました。売却するアパートの状態をしっかり把握しておくことがより重要になっています。

古いアパートでは、専門家による建物診断「インスペクション」の利用も検討するとよいでしょう。売主側で事前にインスペクションを行い不具合箇所が分かれば、引き渡し前に修繕することもできます。しっかりメンテナンスされたアパートであればアピールポイントとなり、高く売却できる可能性があります。事前のインスペクションに応じないことも可能ですが、その分価格交渉の材料にされたり、買い手がつかなかったりする場合もあります。

古いアパートを不動産会社に買い取ってもらうときのコツ

古いアパートは仲介では買い手が現れないケースもあります。仲介以外で売却するには、専門の買取業者に買い取ってもらう方法があります。買取業者は古いアパートを買い取った後、リノベーションなどで付加価値を付けて売却し利益を得ます。仲介より売却価格は安くなりますが、仲介では買い手のつかないような古いアパートでも買い取ってもらえるため、より早く手間なく売却できます。

入居者付き・現状のまま引き渡しの不動産会社を選ぶ

買取業者の中には、入居者に退去してもらうことが買取の条件となる会社もあります。空室が多い場合は退去後に売却したほうが高く売れますが、入居者が多い状況では退去交渉に想像以上の手間と費用がかかることがあります。立ち退きまでの期間は早くて半年、こじれると2年以上かかる場合もあります。

立退き料は新居の家賃の3〜6か月分程度で承諾してもらえる場合が多いですが、話し合いがまとまらず転居を拒否された場合は弁護士など専門家への相談が必要になり、さらに1〜2年の期間がかかることもあります。「すぐに売却したい」という場合は、入居者はそのままで買い取ってもらえる業者を探すべきでしょう。現状引渡しの条件で売却すれば、不具合が見つかっても売主は契約不適合責任を問われません。

見積額を比較して買取額の高い業者を選ぶ

買取業者への売却の流れは、①査定申し込み→②価格交渉・引渡し条件の話し合い→③契約→④引渡し・代金受け取り・賃貸契約の引き継ぎ、という順番になります。査定申し込みは複数の買取業者で行い、買取額が最も高く条件に合致した業者と契約しましょう。早く現金化したい場合は、代金の支払い時期も事前に確認しておくことをおすすめします。

古いアパートを取り壊し更地にして売却する時のコツ

更地にした方がいいかまず業者へ相談する

入居者がほとんどいない古いアパートでは、更地にしてから売却するかそのまま売却するか悩むところです。更地にするには入居者の退去と解体費用が必要になるため、多くのケースではそのまま売却されますが、土地が広く利用価値が高いのに家賃収入が少ない場合は、更地にしたほうが買い手がつきやすく高く売却できる可能性があります。解体を決める前に、査定価格や需要の有無を不動産業者に確認しておくのがおすすめです。

更地にする費用

アパート解体の費用は構造・大きさ・立地条件によって異なります。木造は一般的な重機と手作業で解体できるため、特殊な重機が必要な鉄筋コンクリート造より費用が安くなります。おおよその目安は以下の通りです。

解体にかかる期間は、工事自体は木造アパートで1週間程度ですが、打ち合わせ・準備・解体後の作業も含めると全体でおよそ3週間〜1か月程度をみておきましょう。実際に依頼する際は、現地を見てもらったうえで複数の解体業者に見積もりを取ることをおすすめします。解体費用の内訳・補助金については以下の記事で詳しく解説しています。

相続アパートを取り壊すと節税の特例が適用されない？取り壊しの費用は？

古いアパートの売却が難しくなる理由

耐用年数が過ぎた物件は売れにくい

耐用年数を過ぎた古いアパートは「修繕費用が心配」「客付けが大変」「後で売却できないのでは」といったマイナスイメージが付きやすく、運用コストと出口戦略を描きにくいため買い手がつきにくくなります。

買主がローンを組めない場合が多い

法定耐用年数を過ぎた物件は、すでに減価償却が終わり建物の資産価値がゼロとなるため、融資の審査に通らない可能性があります。ローンが組めない物件は現金で購入できる投資家しか買えず、買い手の範囲が狭まります。ただし立地が良く利用価値の高い土地であれば、資産価値が評価され融資を受けられる可能性はあります。

違法建築の可能性

古いアパートが建築基準法違反（容積率・建蔽率オーバーなど）となっている場合も売却しにくい原因になります。建設時は問題がなくても、その後許可なく増改築を行ったことで違反になっているケースもあります。違法建築は融資審査に通らないため、買い手がつきにくくなります。

古いアパートを売却する3つの方法：それぞれのメリット・デメリット

まとめ

古いアパートは購入者が限られるため、なかなか売却が難しい場合があります。仲介・買取・更地での売却、それぞれにメリット・デメリットがあります。アパートの資産価値を見極め、売却時期や手持ちの資金などから最善の売却方法を検討しましょう。

どの選択肢を選ぶべきか迷っている場合は、以下のガイドもあわせてご覧ください。

築40年築50年アパートを相続する場合の4つの選択肢

※本記事は監修者「森（株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士）」のレビューを経て公開しています。記載の税制・法改正情報は2026年時点のものであり、個別の判断は最新の国税庁タックスアンサーおよび専門家への相談を推奨します。