中古マンションを高値で売却するための内覧の準備と流れマニュアル 2019

中古マンション売却マニュアル

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

こんにちは、不動産会社監修「マンション売却一括査定 比較ランキング」ライターのけんです。
最近「不動産」「売ってください」などのキーワードでこちらのページを検索してくださる方が多いので、チラシを受け取った方におすすめの情報をまとめてみました。

居住中に内覧してもらうことはできる?


中古マンションの売却を検討しているとき、買い手が見つかり、売却成立するまではマンションに居住していたいと思っている人が多いのではないでしょうか。そのようなとき、一番気になる問題は、「内覧」でしょう。
不動産会社から査定を取り依頼する会社を決めて、マンションを宣伝してもらい、ついに内覧希望者が現れたときマンションに居住している状態で内覧してもらうことは可能なのでしょうか。

実はマンションに居住しながら、マンションを売却する場合は多くあります。売却するマンションを空の状態にするためには新しく住む住居が必要です。売却が決まらない状態で新しい住居を設けるとなると、その分の費用が余分にかかってしまいます。そのような余計な負担を追わないためにも、マンションの買い手が見つかり売却されるまでは、売却マンションに居住をする場合がほとんどなのです。
さらに、マンションなどの住宅は、人が長い間住んでいないと傷んでしまう傾向にあります。なぜなら、換気がされにくく、水道も長い間使用しないと水回りのトラブルが発生しやすく、時には水回りからイヤな臭いがしてくることもあります。とくにマンションは、気密性に優れているため、空き家の期間が長くずっと閉め切った状態が続くとカビがたくさん生えてしまう場合があるのです。売却が決まる前からあらかじめマンションを空き家にする場合には、このような事態を避けるために、こまめに換気をしに行き水回りも使用しにいかなくてはいけません。これらの手間を考慮すると売却が決まるまで居住していた方が手入れも楽なのです。

また、売却時まで居住していたということは、水道やガス、電気が問題なく使用できていたことになりますし、水漏れなどの見えない部分のトラブルも避けることができるため、買主側も安心できるでしょう。
さらに内覧時には居住している状態を見てもらうことになります。家具や照明が配置されている状態を見てもらうことができるため、内覧者に実際の家の広さを実感してもらいやすいのです。家具のない状態だと実際の家具を配置したときの広さを想像しにくいことや、マンションにどの程度の大きさの家具が合うのかがわかりにくいことがあります。また近隣にどのような人が住んでいるのか、マンションの管理組合の状況など現在住んでいるからこそ把握できる部分を内覧希望者に伝えることができますし、意外とメリットは多くあります。
しかし、居住しているからこそ内覧までにしておかなくてはならないことや、内覧当日の立ち振る舞いで気をつけたいこともあります。以下でご説明していきたいと思います。

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内覧までに必要な掃除!ベストな室内の状態


内覧当日までに、部屋はどこまで綺麗にしておくべきなのでしょうか。居住中のマンションは、部屋の中を全て空にすることは難しいですし、汚れた張り紙や傷ついている部分を新しいものに取り替えるとなると費用もかかります。マンションの中を一体どのくらいまできれいな状態にしておくことがベストなのかをご紹介します。
まず、部屋の状態ですが、全てを完璧にピカピカな状態にしておく必要はありません。しかし、きれいに使っていることや大事に住んでいることを見せるのは大切です。完璧にピカピカにしなくても明るく清潔感がある状態にすることが重要なのです。
そのためには、まず部屋の中の片付けをすることは基本中の基本です。部屋の中に物が散らかっているとそれだけで汚い印象になりますし、部屋も狭く見えてしまいます。壁紙を張り替えたりしなくても溢れているものを整理整頓して片付けるだけで驚くくらい部屋がスッキリして清潔な印象になりますよ。
さらに部屋を広く見せるために、家具の配置も見直してみることが時には大切です。背の高い家具は、部屋の入り口や窓の近くに置くことを避けた方がいいでしょう。もしも置いている場合には、部屋の奥の方に配置しなおすだけで、部屋の圧迫感がなくなり、広い印象になります。
さらに可能であれば、よりおしゃれな雰囲気や広く見せるコツとして、カーテンやソファー、マットなどの家具の色を統一することもおすすめです。濃い色よりも淡い色のアイテムを選ぶのがいいでしょう。
見た目をスッキリさせたあとには掃除をしましょう。できることなら、部屋の隅から隅まで全て綺麗な状態に掃除するのがいいでしょう。しかし、内覧1度だけで契約が決まるということは少なく、複数の購入希望者に内覧してもらう必要があります。もちろん日程はその都度異なるため、内覧がある度に毎回隅々まで掃除をすることは難しい場合が多いです。そのため内覧希望者に特に見られる部分に力を入れて掃除を行う必要があります。

まず意識しなくても見えてしまう部分は、床と窓です。歩いている床にほこりや小さなゴミが落ちていると汚い印象なので、しっかり掃除機をかけておきましょう。さらに、窓はよごれや手あかがついているとくすんだ印象になります。部屋の中でも大きな光が入る存在である窓がピカピカだとそれだけで部屋が清潔で明るい印象になるため、きれいに磨いておきましょう。
また、長い間住んだマンションでは、蓄積された汚れが多く掃除が大掛かりになり、大変ですよね。また、自分でできる範囲の掃除で大丈夫なのかと不安を感じている方もいるかもしれません。そのような方は、汚れが特に目立つ箇所は、ハウスクリーニングを依頼してみるといいかもしれません。とくにキッチンの換気扇やグリルなど脂汚れや焦げつきによって、頑固な汚れが落ちにくくなっている部分におすすめです。どんな汚れでも見違えるようにピカピカに落としてくれます。キッチン以外でも、浴室、洗面台、トイレ、ベランダ、窓などさまざまな場所に対応していますが、1箇所3〜5万円程度かかると言われています。そのため、とくに掃除が大変になりそうな部分だけに絞って依頼をするのがおすすめです。

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特に見られる!水回り・ベランダ・玄関・エントランスの掃除


内覧までに最も力を入れて掃除すべき場所は、水回りです。水回りが清潔かは内覧希望者が一番気にするポイントです。水回りは痛みやすい場所でもあるため、傷んでいないか必ずチェックしています。毎日使用し、健康面や衛生面と関係する部分であるため、水回りを綺麗にしておくだけでマンションはだいぶ好印象になるでしょう。

まずキッチンや洗面所です。流し台部分に水垢がないよう洗剤で使いきれいに洗います。ごみ取りネットの部分には小さなゴミや髪の毛がないようにしっかり除去しておきましょう。さらに、排水部分の水の流れが少しでも気になる場合は、パイプを洗浄する洗剤を使用して水の流れがスムーズになるようにしましょう。臭いが気になるときにも消臭剤や専用の洗剤を使用しましょう。さらに、鏡や蛇口などの部分を綺麗に磨いて光沢がでるようにします。水垢がついているとくすんだ印象になるため、きちんと落としましょう。キッチンや洗面台を磨くときはメラミンスポンジを使用するとピカピカになるため是非試してみてくださいね。とくに洗面台の鏡を綺麗に磨いておくことにより、鏡を使用して広くて明るい空間の演出をすることができます。
またキッチンの換気扇は落ちにくい脂汚れが蓄積される部分です。重層か汚れがひどいときには、酸素系漂白剤を入れたお湯につけておき、汚れを分解してから清掃するといいでしょう。一度に落とすと大掛かりな掃除になり大変なため、換気扇はこまめに掃除をしておくことも大切です。

次に、浴室の掃除です。浴室は、水垢や石けんカス、皮脂、老廃物、錆、カビが気になる部分です。長い間放置したこれらの汚れを取ることは大変な作業でもあります。頑固なカビや汚れには浴室用の塩素系漂白剤を使用すると汚れを落とすことができます。ポイントとして、汚れの部分に洗剤をつけるだけではなく、洗剤がしっかり浸透するように、ティッシュやキッチンペーパーを上からはりつけておくのがおすすめです。しばらく置いて、ペーパーを取ってから水ですすぐだけですっきりと汚れが落ちますよ。また、桶や椅子、お風呂のフタなど浴室の小物の汚れが気になるときは、浴槽に酸素系漂白剤を入れた湯はって、その中に汚れた小物を漬けておくのがおすすめです。時間を置いて軽く磨くだけで汚れがするっと落ちます。このとき気をつけるのは、酸素系漂白剤と塩素系漂白剤は危険なので同時には使用しないようにしてください。

大変な部分の掃除だからこそ洗剤の力を借りて少しでも楽に掃除をすることは大切です。浴室は汚れの除去をしたら内覧までにしっかり乾燥させておきましょう。せっかく綺麗でも、浴室をあけたときにじめっとした空気だと清潔感に欠けるため注意です。
最後はトイレ掃除です。いつも通り、洗剤やブラシを使用したトイレ掃除に加えて、尿石や黄ばみも除去しておきましょう。尿石には、クエン酸を使用して掃除するのが効果的です。また普段は見落としがちなタンク部分、ウォシュレット、手すり、壁部分のほこりの清掃もするようにしましょう。さらにこまめに手入れされている印象をつけるために、トイレットペーパーがあまりにも少なくないかもチェックしておくといいでしょう。掃除をした後は、芳香剤を使用してより清潔なイメージに仕上げるのもひとつの手です。
また、内覧に来た人は、必ずといっていいほどベランダに出られます。外とつながる部分のため居心地がいいか、洗濯物を干すための十分なスペースがあるかを確認するためです。ベランダには、洗濯物を干す生活として必要な部分、ガーデニングをする部分、ひなたぼっこ、夕沈み、夜景、お月見などを楽しむ部分などさまざま顔があります。生活に癒しを与えて、より生活が豊かになるようなベランダであることをアピールするためには、ベランダの掃除や手入れをしておく必要があるのです。ベランダは、室内からでも綺麗に見えるようにすることが大切です。そのため、窓の掃除はもちろんですが、冊子部分にも埃や汚れがないようにしておきましょう。
ガーデニングをしている場合には、日当りがよくガーデニングできることがアピールポイントとなるため、見えるようにそのまま置いておくのがおすすめです。ただ、子どもの外遊び用の遊び道具などを保管している場合は、よりベランダを広く見せるためにも内覧の日は他の場所に移しておくのがいいでしょう。

ベランダを特に使用していない場合は、室外機以外なにも置かないようにします。ベランダがなにもなく綺麗な状態だと、ここに何も置く必要のない収納の充実したマンションであるという印象が生まれます。さらにベランダという自由に活用できるスペースを余分に持つことができるという気分になり、お得な気持ちになるでしょう。住んだときに、ベランダをどうやって活用するかの夢も広がり、売却につながりやすくなります。
綺麗で広いベランダは、住んでいる人の生活をより豊かにする印象となるため、徹底的にきれいにしてみましょう。手すりや、床、壁の汚れは掃き掃除をしたあとに、水で綺麗に洗い流すようにしましょう。ブラシや洗剤を使用すると汚れは綺麗に落とすことができます。水を使用するのが気になるときは、雑巾で水拭きしておくのがおすすめです。「室内じゃないし…」と手を抜きがちなベランダですが、意外と見られる所であることを意識して徹底的に掃除しましょう。
最後に、家の第一印象となる玄関は、清潔にしておきたい部分です。最初に見る玄関が明るく綺麗な印象だと、マンション自体にいい印象を抱くことができます。逆に汚く暗い印象だと、部屋の中をいくら綺麗にしていても、最初に目にした玄関の印象が強く、暗い印象を持たれてしまうかもしれません。玄関だけ暗かったことにより売却の機会を逃してしまうのは非常に勿体ないため、清潔で明るく綺麗にしておきましょう。

また部屋の玄関だけでなく、内覧者が一番最初に入るマンションのエントランスも気にかけておきたい部分です。エントランスから、玄関に続くまでの通路が汚いと、いくら室内がきれいで印象が良くても、管理の行き届いたマンションなのかが気になり、セキュリティ面なども心配になってしまう恐れがあります。売却を逃してしまうということにつながるのは勿体ないため、エントランスから玄関までの共用部分もきれいな状態であるか確認しておく必要があります。
エントランスや玄関までの共用部分は、管理会社が管理をしているマンションの場合は管理人さんが掃除をしていることが多いでしょう。その場合には、あらかじめ管理人さんに内覧希望者の来る日時をお伝えして、その日にエントランスや共用部分に注意を払ってもらえるか伺ってみることがおすすめです。管理人さんに頼むだけでなく、自分でも内覧日前にゴミが落ちていないかなどの確認をしておきましょう。
管理人さんがいないマンションのときは、エントランスから玄関までの汚れている部分は、自分で掃除をします。ゴミや埃の掃き掃除や、手すりや窓掃除など汚れが気になる部分を行うといいでしょう。
普段自分たちは通り過ぎるだけで気にしていないエントランスや家の玄関ですが、内覧希望者はどのようなマンションなのかわくわくしながら期待を胸にやってきます。マンションの顔である入り口部分で、そのような期待を裏切らず、がっかりさせないことが売却につながる秘訣なのです。

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内覧を成功させる当日の流れと対応は?


内覧希望者にいい印象を与えて、売却につながるような内覧にするための当日の流れについてご紹介したいと思います。
当日は、不動産会社から事前に連絡が来ている、内覧日時、内覧者数、マンションの共用部分の清掃の確認を行います。確認をして、簡単な清掃を終えてからは、部屋の中を快適な室温にしておきましょう。
ほこりなどが気にならないよう、よく換気をしてから、必要に応じて冷房、暖房を入れておきましょう。内覧に来た人が快適に過ごせる環境をつくることに努めます。

不動産会社が用意している場合が多いですが、必要であれば、お客様用スリッパを用意しておくと好印象です。ただ、わざわざ買い揃える場合には、スリッパが必要かを不動産会社に確認しておくといいでしょう。
また、電気は、内覧者が来てからつけるとバタバタした印象となるため、内覧者がくる前に余裕を持って全部屋つけておくようにしましょう。より部屋の中を明るくするために、晴れている日は部屋に光が入るようカーテンも開けておくといいでしょう。日当りが良いということもアピールできます。
内覧希望者は部屋の間取り図を持っていて、それを見ながらさまざまな質問をしてくる場合があります。どの部屋の何のことを質問されているのか、すぐ把握できるようにするためにも、自分も部屋の間取り図を用意しておくのがおすすめです。また方角について不意に質問される場合もあるため、部屋がどの方角に当たるのかを事前に確認しておきましょう。
内覧に来ている人は、事前にネットや広告で物件の資料を見漁って似たような物件を吟味した上でマンションの見学にきます。資料をよく見ていることや、不動産会社からも必要な説明は受けているため、資料の基本的な物件情報と重複するような内容は説明しないようにした方がいいでしょう。そのためにも、自分の売却するマンションの資料や広告を手元に用意しておくことが大切です。資料には載っていない内容で、生活する上で必要となる情報を伝えるようにしましょう。例えば、近所のスーパー、小児科、近隣の人の情報などが内覧者にとって知りたい情報です。
バタバタせず、余裕を持ち内覧者を出迎えることにより、印象も良く内覧希望者もゆったりとした気持ちでマンションを見学できるため、売却につながりやすくなります。さらに、隙がなく見えることから、むやみに値引き交渉を振られてしまう事態を避けることができるかもしれません。

内覧に立ち会うときは、家族総出で立ち会う必要はありません。ご家族で住んでいたマンションの場合、基本的に立ち会いは奥さんひとりでいいと言われています。その理由として、奥さんは、家で毎日家事をしているため、家の使い勝手を一番把握しているからです。生活する上で暮らしが便利になるアピールポイントや、リフォームする場合には、ここを直したらもっと暮らしやすくなるなどの相談にも乗ることができます。また、ご近所付き合いも奥さんがしている場合が多く、近隣にどのような人が住んでいるか、近隣の人間関係についても把握しています。さらに、内覧希望者も家族全員で迎えられては、見たいところを気軽に見ることができなくなります。圧迫感がないようにするためにも女性ひとりの方がいい場合があるのです。また、小さい子どものいる場合には、子どもが騒いでしまったり、せっかく片付けていても内覧時におもちゃを部屋に散らかしてしまうことがあるため、内覧のときにはご主人に連れ出してもらうことがおすすめです。中古のマンションといえ高額な買い物であり、この先住む住居となるため、内覧希望者がゆっくり見たいところを見ることができる環境を整えるようにしましょう。また、奥さんひとりの対応の場合は、さまざまな判断をご主人と相談した上で決める必要があります。そのため、内覧者からいきなり値引き交渉に関する話しや、照明などを含めた譲渡を求められたときに、家族で相談するということを伝えて、その場で即答をしなくて済みます。

内覧時の値引き交渉や、設備の譲渡を求められることはよくある話しです。購入希望者も、さまざまなマンションを内覧してきて、似たようなマンションを比較している場合が多いため、その中でより安くて、得する面が多いマンションをと思うことから、値引きに関する質問などは必ず行ってくるでしょう。そのような場合、売却につなげたいがために内覧希望者の気分を害さないことや雰囲気を悪くしないことを優先して、交渉をすぐにのんでしまうことには注意が必要です。一度承諾してしまったことを後々取り消すことはできません。しかし、その場でそのような交渉をすっぱり拒否するのも、印象が悪いような気がしてしまいますよね。そのため、その場では即答せずに、後で家族と相談するという方法で、内覧の良い雰囲気を壊さないことが大切なのです。
いざ、内覧者が来てからは見学の邪魔にならないように付き添いましょう。自由に見学してもらうことが一番です。案内に関しては、不動産会社の人がしてくれます。必要以上にマンションの売り込みをすることは避けて、内覧者からの質問にだけ丁寧に答えるのがいいでしょう。内覧者がマンションの部屋をじっくり見ることができるような雰囲気をつくることを意識しましょう。
お茶出しをした方がいいのか気になる方もいるかと思いますが、基本的に内覧者は、マンション内を隅々まで見るために来ていて、ゆっくり座るようなタイミングはないため、不要です。予め用意をしてしまうと、いつ飲めばいいのかとタイミングで逆に気を遣わせてしまうことがあるため、お茶やお茶菓子などは何も用意しない方がいいでしょう。

内覧者からは、広さを確かめるためにクローゼットの中や収納棚が見たいという要望のある場合があります。購入を決めるために、収納の広さは重要なポイントとなってくるため、内覧者の希望通りに見せることがなによりいいです。実際に自分が購入する側だったとしても確かめたいポイントだと思います。そのためにも、クローゼットの中まで、見せられる程度に整理整頓していく必要があります。しかし中には、どうしても見せたくない部分もあるかと思います。そのような場合には、その場でお断りをして雰囲気を壊してしまうことにならないためにも、どうしても見せたくない部分は事前に不動産会社に伝えておくことがおすすめです。
内覧当日は、売却につなげたいがために、ついついマンションのアピールをしたくなりますが、不動産会社にすべてお任せして、内覧者からの質問があったときに丁寧に答えることが大切なのですね。また、質問に的確に答えるためにも、事前準備葉欠かすことができませんね。売却につなげ、むやみな値引き交渉を振られないようにするためにも、隙を見せないこと、内覧希望者の立場に立っておもてなしができるように努めましょう。

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内覧者からの問い合わせで注意したいこと


先ほどの当日の流れでは、内覧者からの問い合わせには即答することを避けるのがおすすめなことをご紹介しました。一度言ってしまったことを後から取り消すことは大変難しい上に、大きな額が絡んでくる問い合わせのため、一度ワンクッション挟んだ上で回答を出すのが賢明です。しかし、ご主人などの家族と相談をしただけで決めてしまうのも少し危険です。問い合わせに関する回答を出すときに一番ベストな方法は、不動産会社の担当さんにも相談することがおすすめです。不動産会社の担当さんは、今までに何件もの中古マンションの売買に関わってきたプロです。知識量も多いですし、経験値も多くあります。そのようなプロに相談することにより、現段階で内覧者からの値引きの問い合わせに応じた方がいいのか的確な判断をくだしてくれます。交渉の方法のアドバイスももらえると思うので、不動産会社に相談して味方につけるようにしましょう。中には自分たちの味方になってくれず、早く売ることばかりを考えてむやみに値引きに応じるように促してくる不動産会社もあります。最初の不動産会社選びが重要となってくるため、複数の不動産会社から査定を取って、その中で一番信頼できそうな不動産会社を見つけてください。

さらに注意をしてもらいたいことは、内覧者からの問い合わせに答える際は、直接やりとりをするのではなく、不動産会社を通してやりとりを行うことです。売主と内覧者同士で口約束のやりとりをしてしまうと、何を言ったか言ってないかで後々揉めてしまうことがあります。そのような問題が発生すると、結局マンション売却につながらず、また新たな内覧希望者が見つかるまで待たなくてはなりません。内覧希望者も見つからず売り出してからなかなか売れないときは、結局値下げをすることになってしまう場合があります。内覧者ともめることを避けて、購入につなげるためにも問い合わせに関するやりとりは、必ず不動産会社を通して行うようにしましょう。

さらに、値引きに関する問い合わせは、必ずといってされるものでしょう。そのような時に、むやみに応じることがいいというわけではありません。内覧者も、値引きしてもらえたらラッキーくらいの気持ちで聞いている場合があるため、根拠のある値引き交渉なのかを確認することで、値引き交渉をうまくかわすことができるかもしれません。例えば売却するマンションと似たようなマンションをいくつも内覧しているような内覧者で、それらのマンションと比較をした上で少しでも安いところに決めたいということであれば、多少の値引きをして早く買主をつけることもひとつの手かもしれません。また、築年数の古いマンションだった場合は、新しく住むために水回りなどのリフォームが必然的に必要となる場合があります。そのようなリフォーム代分の値引きをしてほしいというような根拠のある値引き交渉には応じることを検討するのがいいかもしれません。また、リフォームもどこにどのくらいの額が必要なのか、算出しそれに見合った額の値引きをすることがおすすめです。少しでも損をしないためにも、根拠のある値引きの問い合わせなのかは必ず確認するようにしましょう。さらに、値引きの問い合わせのあった内覧者には、いくらならば購入できるのかという明確な金額を聞いておくことも大切です。明確な金額があった方が、値引きの検討をしやすいですし、自分が想定していた値引額と比較をしながら交渉を上手に勧めることができるでしょう。

また、気をつけてほしい値引きの問い合わせもあります。それは、500万〜1,000万円くらいの高額な値引き交渉です。本来内覧希望者は、不動産会社でマンションを探す際に、予算に見合った額のマンションを探してもらっているはずなので、そのような高額な値引きが必要となることはありません。買主側の不動産会社も成約に結びつかなそうな額の値引き交渉は基本的にはしてきません。しかし、買主側の不動産会社が非常識な会社だった場合には、そのようなありえない額の値引きの要求をしてくる場合があります。そのため、あまりにも高額な値引き交渉をしてくる場合はおかしいと思い、その場できっぱり応じない意思を示した方がいいでしょう。

また、根拠のあった値引き交渉の場合にも、必ずしも応じた方がいい場合ばかりではありません。時には自分たちが強気に出た方が損をせずに売れる場合があるのです。それは、内覧が何件もあり、購入希望者が実際に複数人いる場合です。中古マンションの取引は、一番最初に申込書を書いた人が一番手であり、二番手以降は、一番手の人がキャンセルするか破談になるのを待っています。そのため、一番手の人が値引きの問い合わせをしてきて値引きに応じず、キャンセルになっても二番手の人が売り出し価格で即購入してくれる可能性があるのです。そのため、内覧希望者が多く、購入に前向きな人も多かった場合には、値引きの問い合わせの際も強気に出た方が損をせずにマンションを売ることができるでしょう。

他にも、価値の高い物件だと感じているときは、値引き交渉に強気で出ることがおすすめです。価値の高い物件とは、誰もが欲しがるような物件であり、年数が経ってもその資産価値が下がることがないような物件です。基本的には、立地がいいマンションです。例えば、都市部にあり、駅まで徒歩圏内というような物件であったり、眺めのいいマンションは価値が高い傾向にあります。湘南の海を見渡すことができたり、東京タワーやお台場の夜景、レインボーブリッジなどの見える眺めのいいマンションが比較的人気です。また、広いバルコニーがあるような物件も人気が高い傾向にあるため、売り出したとき内覧希望者が殺到するときは、自分のマンションの価値が高いということを念頭においいて問い合わせに応じるようにしましょう。

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マンションを売却したい方必見!>>>>>マンション売却体験談

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マンションに内覧者が来ない!妥当な売り出し価格にするためには?


いざマンションの売却を決めたのに、内覧希望者がなかなか現れないとき、マンションを売却することができるのか不安になることでしょう。内覧者が現れないときに考えられる理由についてご紹介したいと思います。
まず1つ目に考えられる理由は、価格が相場でないことです。内覧希望者として来てくれる人が一番大切にしている条件は、立地と間取り、予算です。そのため、近隣の似たような中古マンションの情報は、すべてチェックしていて相場の価格を把握しています。似たようなマンションの情報をチェックしている中で「このマンションを内覧したい」と思えるマンションは、中でも一番安いマンションでしょう。そのため、相場よりも高い価格で売却しているマンションは、内覧希望者が見つかりにくくなかなか売却できない傾向にあります。このような状態で販売を続けると結局買主がつかずに、大幅に値下げをして売却することになる場合があります。後々損をしないためにも、価格を妥当な価格に設定することが大切です。

では、どうしたら妥当な価格を知ることができるのでしょうか。その方法は、近隣の売り出し中である中古マンションをチェックすることです。自分のマンションと同じ間取りのもので、築年数もさほど変わらない物件がいくらで売り出されているのか確認してみましょう。また、どの程度の価格で販売されている物件が、いつまでも買い手がつかず残っているのかも見ておくといいでしょう。こまめにチェックをしておくことで、マンションが売れやすいだいたいの価格を知ることができます。その価格が相場の価格と言えるのです。さらに、もう一つ相場の価格を知るために大切なことは、査定を取るときに複数の会社に依頼をすることです。複数の会社から査定を取って値段を比較してみることで、だいたいの相場の価格を知ることができます。不動産会社の中には、相場よりも高い価格を出してくる業者があるため、複数の会社に依頼することは大切です。複数の会社から査定を取るためには、不動産査定の一括サイトを使用するのがおすすめです。一度で複数の会社に依頼ができるため、手間がかかりません。インターネットで簡単に行うことできるため、ぜひ検討してみてください。ちなみに、一括サイトの査定は最終的な査定額ではなく、あくまで相場を知ることができる簡易審査です。売り出し価格となる最終的な査定額は、訪問審査を行ってから出されます。ちなみにこの訪問審査は、一括で査定を取った複数の会社に依頼をする必要はありません。不動産会社の営業さんに住居を見に来てもらうことになるため、複数の会社に依頼をしてしまうと、毎回の掃除や日程合わせに大変な思いをして、かなりのストレスになる可能性があります。簡易査定を出した複数の会社の中で、相場の査定額を出してくれて、信頼できそうな2〜3社に申し込みをしてみるのがいいでしょう。電話の応対であったり、メールの返信が迅速か、質問には真摯に答えてくれているかなどをチェックして信頼できる会社を選ぶようにしましょう。また、基本中の基本ではありますが、日時などの約束で遅れるようなことがないきちんとした会社を選びましょう。この時点で親身になってくれて信頼できる会社を見つけることができると、内覧希望者も見つかりやすく売却もうまくいく可能性が非常に高いですよ。

訪問査定で出る価格は、売り出し価格に直結してくるため相場の価格でありながら、できるだけ高い査定額を出したいですよね。訪問査定では、実際に見てみないとわからない部分を審査した上で査定額を出しています。まずマンション近隣の環境についてを見ます。最寄り駅までの距離がどの程度なのか、駅までの道に山坂がないかを確認しています。さらに、近くに公園やスーパー、コンビニ、公園や保育園があるのは、家族で住むようなマンションには大切な点となっています。今後都市開発の予定があるエリアのマンションも、査定額に大きく影響します。近隣の駅前にタワーマンションが建つ予定があることや、区画整理をしていて高い新築物件が建ち始めているエリアは査定額が高くなる可能性もあります。

次に、マンションの共用スペースの管理状態の確認をしています。エントランスが清潔に保たれているかなどを確認しています。古いマンションでも清潔に保たれていて管理されているように見えれば、そこで査定額がぐっと下がってしまうということはないでしょう。また、建物の耐震、免震に関しても査定額に響くことがあるため、わからない場合は管理会社に確認をしておくのがおすすめです。築年数が古くても、耐震強度の高いマンションであれば、査定額が高く出るポイントとなるため、不動産会社の人にアピールするといいでしょう。
他には、売却する部屋の階数や、日当りについての確認をしています。窓からの景色がよく眺めの良い部屋で尚かつ日当りのいい場合は好印象です。角部屋である場合も査定額が高くなるひとつのポイントでしょう。
部屋の中のことが大きく査定額に響くということは、予めリフォームや修繕をして綺麗な状態にした方がいいのではないかと思いますよね。確かに大きな傷や汚れは治しておくと査定額が高くなる可能性があります。修繕費用が少しならいいのですが、リフォームのように高額な修繕費がかかってしまう場合は、あえて治さなくても大丈夫です。リフォームが必要な分の値下げをすることを購入希望者に伝えるのもひとつの手です。購入希望者にとって、値下げをしてもらえるのは、なんだかお得な印象になります。さらに、購入希望者の希望通りにリフォームすることができるため、あらかじめ修繕されているよりも都合の良い場合があります。そのため、あえて修繕せずに訪問審査をしてもらい、「修繕が必要な分の値下げをしようと検討しているため、それを踏まえた査定額を出してほしい」ということを不動産会社に伝えておくといいでしょう。ここで気をつけたいのが、大きな傷や見えない部分の不具合は伝えず隠しておけば高い査定額が出るのではないかと思ってしまうかもしれません。そのような行為は非常に危険なためやめましょう。中古マンションの売買において、買主が住んでから1年以内に知らされていない傷や不具合を見つけたときには「契約不適合責任」という法により、売主は多額の負担を追うことになります。修繕費用だけでなく、マンション販売代金の減額分の支払い、賠償金または契約解除されることもあります。このような大変な事態になるのを避けるためにも、訪問審査の段階で目立つような大きな傷などは隠さずに必ず伝えておきましょう。また、見えない部分に不具合がある場合には、後々トラブルになるのを避けるためにも、不具合があることを伝えるのではなく、修繕してしまった方がいいかもしれません。また、ペットを飼っていた場合、ペット可のマンションで飼っていたときは査定額が下がることはないため安心して伝えておくようにしましょう。ペット不可のマンションで飼ってしまっているときにも、トラブルを避けるたけに伝えるのがベストです。また、一括で査定を取る段階で、ペットがいることを備考に書いておくのが一番いいかもしれません。その方がペット対応のマンションの販売を得意とする不動産会社から査定を取ることができるため、相性のいい不動産会社を見つけやすくなります。

訪問査定では、マイナス面を伝えるだけではなく、見ただけでは伝わらない住んでみないとわからないプラスの面を伝えることも非常に大切です。例えば、過去にリフォームをしたという履歴であったり、ベランダから花火が見えるというような点です。ファミリー向けのマンションの場合には、地域の子育て支援の情報や、評判がいい小児科が近くにあるということもアピールポイントになります。中には、ジムがついていて、ゲストルームやミーティングルーム、自習室があるような共用部分が非常に充実したマンションもあります。そのようなマンションは、共用部分の充実度を詳しく伝えることが大切です。
訪問査定のときには、自分自身が損をしないようにするためにも、プラス面とマイナス面をしっかり説明しておくのがおすすめです。訪問査定によって出された価格が相場であれば、内覧希望者も見つかりやすく、早く売却できることにつながるのです。

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マンションに内覧者が来ない!マンションに需要はあるか?!


内覧希望者がなかなか現れないとき、2つ目に考えられる理由は、 需要のないマンションであるという可能性です。こればかりは、今からどうすることもできないですが、都市部から離れた郊外の人気のないエリアの場合は、内覧希望者が見つかりづらい場合があります。また、近隣は庶民的なエリアであるのに、マンションが豪華で広い部屋という場合にも買い手がつきづらいことがあります。
他には、需要がない時期にマンションの販売をしていることも考えられます。たとえば、同じマンション内で、他にも売り出し中の部屋がいくつかあるときです。他の部屋が自分の部屋より安い価格で販売されていたり、価格はさほど変わらないのに自分の部屋より条件のいい部屋である場合は、自分の部屋には需要がない場合が多いでしょう。このような場合には、無理に値下げをして販売をする必要はありません。他の部屋よりも安くすれば内覧者が見つかり売れやすくなるかもしれませんが、安く売って損をしてしまうことにつながります。そのため、他の部屋が売れるのを待ってから、同じマンション内で売り出し中の部屋がない時期を狙って売却をするようにしてみましょう。
また、中古マンションには、需要が高くなる売れやすい時期があります。特に「転勤」「新学期」に関わる時期は、引越をする人が多く、マンションの需要が高くなります。ということは4月に売却すればいいような気がしてしまいますが、それでは行動が遅すぎるので注意です。新生活をスタートするためにマンションを購入したい人は、4月にはそのマンションに住んでいたい人がほとんどです。だいたいの人は、3月中の引越を目安としている場合が多いでしょう。そこから逆算をすると、2月にはマンションの内覧をして契約の準備をしておく必要があります。そのため遅くても12月の上旬ごろにはマンションを売り出しておく必要があるでしょう。早い人では、4月の半年前から引っ越す物件を探しているため、余裕があれば9月か10月ごろには売り出しておくのが内覧者を見つけ、早く売却につなげるための大切なポイントです。
なかなか内覧者が現れないときは、マンション自体に需要がある物件なのか、さらに需要がある時期に販売しているかを見直してみてくださいね。

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マンションに内覧者が来ない!本当に信頼できる不動産会社?


内覧者がなかなか見つからず売却につながらないとき、本当に信頼できる不動産会社なのか一度疑いましょう。中古マンションの価格が相場を外れていなく、付近の似たような売りに出されているマンションが売れ残っているような様子ではないとき、不動産会社の売り込みが足りないことに原因があるのかもしれません。
営業をどの程度してもらえているのかを見直すために、結んでいる媒介契約を確認してみるのが大切です。マンションの売買の仲介を依頼するときに結ぶ媒介契約は大きく分けて2種類あります。
まず1つめの専任媒介契約・専属専任媒介契約は、契約を結ぶことができるのは1社だけという決まりがあります。この2つは仲介契約できるのが1社だけなので、不動産会社が熱心に宣伝をしてくれないといつまでも内覧希望者、買主が見つかりません。そのため、専任媒介契約は2週間に1度、専任専属媒介契約は1週間に1度のペースで物件の状況や宣伝について売主に報告する決まりになっています。
2つ目の一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。複数の会社が売却の窓口となるため、不動産会社同士が競争してより条件のいい買主を見つけてくれるのが特徴です。さらに、複数の会社が宣伝していることにより、買主も見つかりやすい印象を受けます。

これだけ見ると、早く内覧希望者や購入希望者を見つけるためには、一般媒介契約がいいような気がしますが、そうとも限りません。一般媒介契約は複数の会社の中から、いい買主を見つけてきてくれた1社と最終的に契約を交わします。そのため、仲介手数料を払うのは1社だけであるため、今回売買契約しなかった他の不動産会社は、いくらお金をかけて宣伝したとしても仲介手数料をもらうことができません。そのような場合があるため、全ての不動産会社が宣伝を熱心に行ってくれているとは限らないのです。買主が見つかりそうな物件だけに力を注いでいる場合があるため、自分の中古マンションが不動産会社にとって売れそうな物件でなかったときには、十分な宣伝活動を行ってもらえていないかもしれません。また、一定の頻度で物件の状況や宣伝活動について売主に報告する義務もありません。そのため、一般媒介契約を結んでいて、なかなか内覧希望者や買主が見つからないという場合には、自分の中古マンションが各不動産会社でどの程度の宣伝活動が行われているかを自分で確認してみる必要があります。不動産会社に直接問い合わせること、またはホームページなどをチェックしてみるといいでしょう。問い合わせてみて、どの不動産会社でもあまり力を入れてもらえていないようだったら、他の不動産会社で専任媒介契約や専任専属媒介契約に切り替えることを検討してみるのがいいかもしれません。

専任媒介契約と専任専属媒介契約は、売主に物件状況を報告する必要があるため、熱心な宣伝と営業を行うため安心な印象がありますが、中には囲い込みを行う悪質な不動産会社もあるため注意が必要です。媒介契約を結んだ不動産会社は、まずレインズという流通機構に物件の情報を登録する義務があります。レインズは、すべての不動産会社で共有している物件のデータベースです。登録をすると、他の不動産会社にもマンションの情報が行き渡るため、より多くの購入希望者を見つけることができます。そのため、売主側の仲介は不動産会社aが行い、買主側の仲介は不動産会社bが行うという形になる場合が多いです。この場合、売主は不動産会社aに、買主は不動産会社bに仲介手数料を支払います。もしも不動産会社aが直接買主も見つけることができれば、仲介手数料を両者から受け取ることができ2倍の額をもらうことができます。できることなら売主だけでなく買主の仲介も行いたいと思うはずです。そのとき、悪質な不動産会社は、レインズに載せたマンションに他の不動産会社から問い合わせがあっても紹介をしないようにしてしまう「囲い込み」を行うのです。問い合わせがあったとき「契約予定」や「もう他の問い合わせがきている」という嘘の情報で全て断るというやり方のため大変悪質です。不動産会社aがいつまで建っても内覧希望者や売主を見つけることができないと、もちろんマンションを売却することができません。それにより売主はマンションの売却機会を逃してしまうことがあります。さらに、マンションを売却した資金で住み替えを検討している場合には、住み替え先の契約もなかったことになってしまいます。中には、急にお金が必要になったため、マンションを売却する人もいます。しかし、囲い込みによりなかなか売却できなかったときには、破綻してしまうことがあります。さらに悪質な不動産会社は、売主が破綻して競売に掛けられた物件を安い価格で落札することまでも考えている場合があります。売主がどうなろうと、自分の利益のためならどんな手でも使うというような不動産会社は実際に存在しています。専任媒介契約・専任専属媒介契約をしていて、近隣の似たようなマンションが売れ残っている様子がなく、売り出して1ヶ月で数組しか内覧者が来ないとき、また不動産会社が値下げをしないかと頻繁に言ってくるときは「囲い込み」されていないか疑ってみましょう。怪しいと思ったときの方法として、他の不動産会社に相談をするのが一番有効です。他の不動産会社で自分のマンションが囲い込みされていないか聞いてみると、すぐにその結果がわかると言われています。

また、最近出てきた新しい囲い込みの方法があります。それは、売主が不動産に関する知識が少なく、他社からは見積もりを取っていないことがわかったとき、あえて一般媒介契約を交わします。一般媒介契約はレインズに登録する義務がありません。登録しないとその物件の情報が他の不動産会社に知れ渡ることはありません。囲い込みしていることもばれにくくなるのです。このようなことを避けるためにもまず査定を複数の会社から取ることが大切ですが、一般媒介契約のときは、レインズへの登録をお願いすることも大切です。登録したときに証明書が発行され、不動産会社から売主に渡すことになっています。証明として証明書は必ずもらうようにしておきましょう。
このように悪徳な不動産会社は、売主に不動産に関する知識がないのをいいことに囲い込みを行う場合が多いのです。最初に査定を取る段階で複数の会社に依頼をして信頼できる会社を見つけるのが最も大事ですが、その後も不動産会社に「この売主なら自分の良いように話しを進めることができる」と思われないようにするために、不動産に関する知識を入れておき、全て不動産会社にゆだねるような状況をつくらないことも大切です。囲い込みされていたときの通報先として、レインズ、宅建業会などの機構などがあります。中でも不動産会社が通報されて一番困る機関は、自治体の住宅関連部署だと言われています。大きなペナルティがかせられるため、大変有効です。もしも、悪質な業者に囲い込みをされたときは、通報するようにしましょう。
これらのように、媒介契約の形によって、宣伝が十分に行われず内覧者が見つからないことにつながっていることもあります。きちんと宣伝活動が行われているのか確かめてみましょう。

内覧者は来るのに契約につながらない!そんなときには!


内覧者の訪問はあるのに、なかなか売却につながらないとき、何が原因で売却につながらないのでしょうか。まず、内覧希望者が複数現れて、実際に内覧が行われているマンションは、恵まれているマンションです。価格、間取り、立地、築年数に問題なく、内覧したい人がたくさんいる魅力のあるマンションということになります。また、内覧希望者が表現れるということは、不動産会社は広告活動を熱心にしてくれている証拠です。ここまでうまくいっているのに、売却につながらない理由として2つのことが考えられます。
まず1つ目に考えられることは、マンションの清掃や部屋の管理が不十分であったことが考えられます。築年数に見合わない汚れがある場合が考えられます。リフォームまでして部屋を綺麗にすることは難しいですが、できる範囲の清掃はしておくべきです。清掃が不十分で物が散らばっていたり、目立った汚れはあったり、埃まみれだとそれだけでマンションが不潔な印象になってしまいます。また、部屋を大切に使っていない印象になり、どこか不具合があるのではないかという不信感も生まれてしまいます。そのため、目立った汚れはきれいに落としておき、物は整理整頓して、ほこりが溜まっているところはきれいに掃除をしておきましょう。日頃から部屋に愛着を持って大切に使用することが一番ですが、そのことを内覧希望者にもわかってもらえるように内覧日までの清掃に努めましょう。しかし、家族で住んでいるとどうしても物が溢れて収納が難しくなる場合があります。そのようなときは、内覧日だけ物を車の中に移しておくことや、倉庫を借りて倉庫で保管するといいでしょう。物が少なくなると部屋の中をだいぶすっきりさせることができるため、おすすめです。
次に考えられる理由は、部屋についたニオイの問題です。特に嫌がられるニオイは、たばことペットのニオイです。毎日住んでいると自分の部屋のニオイは特に気にならないため掃除さえしていればいいような気がしてしまいますが、タバコが嫌いだったり動物が苦手な内覧者の場合、これらのニオイは部屋の汚さと同じくらい不快なポイントになります。また、室内でたばこを吸っていた場合は、天井や室内についたヤニの汚れも気になることでしょう。

では、室内についたニオイを除去することはできるのでしょうか。まずはタバコのニオイの対策法についてご紹介します。タバコのニオイとヤニの汚れは、軽度のものであれば、自分で除去することができます。用意するものは、台所用の中性洗剤とスポンジと水です。水1リットルに対し、洗剤を50cc入れた液をつくり、その液をスポンジに浸してスポンジで壁や天井をゴシゴシ磨いていきます。磨いたあとは、水を浸したスポンジで軽くこすり、液を落としていきます。最後に乾拭きをして終了です。このとき注意してほしいことは、天井→壁→ドア→窓→床の順で行い、上から下へ拭き上げます。下の方から清掃してしまうと、ヤニの含まれた汚れが清掃が終わっている下部分に垂れてしまう恐れがあるためおすすめできません。
次にペットのにおいの対策法です。ヤニのニオイ対策と同じ方法も有効ですが、ペットのニオイは尿が原因の場合が多いため、クエン酸を使用した清掃も効果的です。クエン酸小さじ半分に対し、水100mlで溶かします。霧吹きに入れて、においの気になる部分にスプレーする方法です。簡単にできるのがうれしいですよね。念入りに綺麗にしたい人は、ヤニと同じ方法で掃除をしたあとの最後の仕上げとして行うのがおすすめです。
自分でできる対策法は、あくまでニオイが軽度だったときにのみ有効です。長年住んでいてニオイと汚れがひどい場合には、ハウスクリーニングに依頼をするのが確実です。3LDKのハウスクリーニングは、9〜13万円程度かかると言われています。高額ではありますが、大切な売却の機会をニオイが原因で逃さないようにするために、タバコを室内で吸っていたときやペットを飼っていて、ニオイや汚れがひどいときにはハウスクリーニングに依頼をするのがいいでしょう。依頼をするときは、「ニオイと汚れを除去してほしい」ということを明確に伝えるようにしましょう。

ペットを飼っていたマンションの場合は、毛の除去も確実にしておくようにしましょう。内覧者にアレルギーがあったとき、毛が落ちているだけでアレルギーが出てしまい、内覧を打ち切ることになる場合があります。徹底して掃除と消臭をすることを心がけましょう。
また、ニオイは、住んでいると気がつきにくい部分です。内覧の前に第三者に来てもらい、タバコや動物のニオイが気にならないか確認してみるといいでしょう。不動産会社の訪問査定の段階で営業の人に聞いてみるのもおすすめです。
内覧したあと契約につながらない原因として2つ目に考えられるのは、自分の売却するマンションが他の中古マンションをよく見せるための比較材料として使用されているときです。これは、不動産会社が物件を契約させるためによく使用する技です。1日に複数のマンションを連続して内覧してもらい、売却したい物件を一番最後に内覧させ、他の物件と比べてよく見えるようにして契約を促す方法です。この方法は、内覧後契約させる技としてかなり有効なため、利用している不動産会社は多くあると言われています。自分のマンションが一番最後に内覧をする不動産会社が売却に力を入れている物件ならばいいのですが、そうでない場合、大変な準備をしてまで内覧してもらう意味がありません。掃除などを行う労力や、内覧の為に空けた日程が完全に無駄になってしまいます。内覧希望者が比較的多いのにも関わらず、売却につながらないとき、自分のマンションが比較材料に使われているのではないかと疑ってみましょう。また、利用されている場合には、内覧の依頼は自分が売却の依頼をしていない不動産会社から連絡がくるケースが多いと言われています。少しでも不審に感じたら、依頼している不動産会社に「内覧の際の比較材料に使用していないか」ということを確認してみるのがいいでしょう。
内覧者が来るのに、売却につながらない原因としてよくあることを2つご紹介しましたが、この2つ以外が原因の場合も十分に考えられます。改善できるところは改善して次の内覧こそ売却につなげるために、不動産会社に内覧後売却が決まらなかった理由を聞いてみましょう。内覧に来てくれた人それぞれにマイナスに感じた点があるかと思います。もしそのマイナスポイントが共通していることであれば、改善すれば契約につなげることができるかもしれません。内覧を契約につなげる機会にするために、できる限りの対策をしておきましょう。

今回は、中古マンション売却の際の内覧の流れについて総合的に解説をしましたが、内覧を成功させる以前に、安心安全な不動産査定一括サイトを利用して自分の不動産の価値のわかる営業マンと出会うことも大切です。すぐに売却しなくても問題ないです。ぜひとも自分の持っている不動産の価値をチェックしてください。当サイトのおすすめ査定サイトのリンクを貼っておきますのでバナーをクリックしてみてください。

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