【マンション投資の始め方】見込める利益と失敗する場合は?

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マンション投資は実際に儲かるのでしょうか?投資に成功している人のSNSでの生活はきらびやかな生活を送っていることが見受けられるため、大きな収益が見込めると思っている方が多いのではないでしょうか?しかしマンション投資は必ず成功するというわけではなく、知識のないまま投資をすると失敗してしまう場合もあります。

では、マンション投資で設ける方法や、失敗してしまうときの例をご紹介したいと思います。

マンション投資をはじめて得られる収益の例

マンション1室を購入したとき

では、具体的に都心のマンション1室を購入したときに得られる収益はどの程度になるのでしょうか。たとえば、1,300万円ほどの部屋を購入し、家賃を9万円程度に設定したときに得られる収益は、年間で10万程度だと言われています。月に換算してみると、1万円も儲けられないことがわかります。マンション1室だけとなると、空室になってしまったときにその間は家賃収入を得ることができず、ローンの返済だけで赤字になってしまうことがあります。そのため、リスクを分散するためにも1室だけでなく、いくつかの部屋を購入する投資家が多いと言われています。

マンション1棟を購入したとき

次にマンション1棟を購入したときの収益の1つの例を見ていきます。たとえば都内のマンションを1億円ほどで購入したとすると、ローンの返済や必要経費を引いても年間で500万円を超える収益を得ることができます。

1億円という額は、普通ならばなかなか購入しようとは思えない額ですが、マンション投資をしている人は、億単位のマンションをいくつか購入しているケースがよくあります。もちろん現金一括というのは難しい場合が多いため、ローンを組んで購入している人が多くいます。ローンの返済額を引いたとしても年間で500万越えの収益を得ることができるのは大変魅力的です。マンション1室を購入するよりも、マンション1棟を購入した方が一度に得ることのできる利益は大きいでしょう。また、マンション1棟を購入すると、多少の空室が出た場合にもカバーできるのがうれしい点です。

もしもマンション投資で月100万円以上の利益を出したいと考えている場合には、1億円を超えるマンションを数棟購入しておく必要があります。

マンション投資での2通りの儲け方

マンション投資で1室購入するパターンと1棟まるごと購入するパターンでは、どの程度儲かるのかだいたいのイメージがついたことでしょう。上記でご紹介したのは家賃収入で儲ける方法でしたが、マンション投資はもう一つ利益を出す方法があります。収益を得る2つの方法について詳しく見ていきたいと思います。

マンションを売却して利益を出す

マンション投資のもう一つの儲け方として、マンションを売却することで利益を出す方法があります。マンションを購入したときの金額よりも高く売却して利益を出します。この方法は、インカムゲインと呼ばれています。

うまくいけば、一度に高額の収益を得ることができますが、不動産市場は変動が激しいため、うまく行かないこともあります。

経済の流れを見ながら、今後発展しそうな地域のマンションを安く手に入れておくことが大切です。

マンションの家賃で利益を出す

先ほどもご紹介したように、家賃で収入を得る方法があります。金融資産を一定期間運用したときに得ることができる収益はインカムゲインと呼ばれており、マンション投資の家賃収入はこれに当たります。

マンションの家賃の相場は景気に大きく左右されるようなことはほとんどありません。そのため、収支計画を立てやすく、長い期間利益を得ることができるため、こちらの方法でマンション投資をする人が多い傾向にあります。

マンション投資に向いている人はどんな人?

マンション投資するには、元々多額のお金を持っていないとできないと考えている人も多いのではないでしょうか。お金持ちがするのに向いているようなイメージのあるマンション投資ですが、実はそんなことはありません。

マンションオーナーの中には、会社員が多いと言われています。会社員が億単位のマンションをなぜ購入できるのか不思議に思う人も多いことでしょう。会社で働く人は、毎月一定の額のお給料をもらっています。銀行から見てみると、毎月安定した収入のある会社員は高額な融資をしたとしても、毎月のローンで返済をしてくれる信頼できる存在なのです。そのため、会社員は銀行からお金を借りてマンションを購入して投資しています。

投資用マンションはどのように購入する?

マンションを一括で購入できるようなお金がなくても、マンション投資をはじめることができることがわかりましたね。マンション投資をはじめてみようと考える方も多いのではないでしょうか。では、次にどのような流れでマンション投資をはじめるのかを見ていきたいと思います。

投資するマンションを探す

マンション投資をはじめるためにまずやらなくてはいけないことは、投資するいいマンションを見つけることです。利益を得ることができるようないい物件を見つけることは非常に大切なポイントです。家賃収入で利益を得ることが目的のマンション投資は、そのときの日本の経済状況や不動産市場に左右されることは少なく比較的安定して利益を得ることができます。しかし、人気のないマンションを購入してしまうと入居者を確保するのが難しくなります。入居してもらうために家賃を下げることになる場合もあります。さらに入居者が見つからず、家賃収入がない間もローンは支払わなくてはならないため、赤字が続くこともあります。そのため、入居者が見つかりやすい人気のマンションを購入することが非常に大切なのです。

人気が高いマンションを見つけるためには、良い不動産会社に依頼をすることが大切です。不動産会社の営業マン中には、マンションを売却することしか考えていない営業マンもいます。そのような営業マンのいる不動産会社は、マンションを売却するノルマを定めているケースが多いです。営業マンはノルマを達成しないと酷く怒られたり、会社での立場がなくなってしまったりします。そのような不動産会社の営業マンは利益を得ることが難しいようなマンションだと知っていたとしても、お客さんに売ろうとするのです。利益を得ることができないようなマンションを購入しないようにするためにはまずは信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

信頼できる不動産会社は、ネットで調べてみたり、実際に不動産会社に直接足を運んでみたりして探すのがいいでしょう。またいきなり1件だけに絞って決めるのではなく、複数の不動産会社を見に行くといいでしょう。複数の会社を見ておくことにより、不動産会社の営業マンの対応を比較することができます。その中で親身になってくれて、連絡のやり取りなども迅速な最も信頼できる会社の営業マンに最終的に依頼するのがいいでしょう。営業マンとの相性もあるかと思うため、なるべく多くの営業マンに会ってみることが大切です。とくに気をつけてほしいのは、営業電話をしてくる不動産会社です。依頼や問い合わせをしたわけでもないのに、電話をかけて営業してくる不動産会社は、営業マンがノルマを達成するため必死でマンションの買主を探している場合が多くあります。そのため、営業電話をしてくる不動産会社のマンションでの投資はあまり成功しない傾向にあるでしょう。また、不動産会社の中には住居用のマンションを専門に扱う会社や投資用マンションを扱う会社など専門分野がわかれています。専門的な不動産で購入した方がわからないことを教えてもらいやすかったり、利益を得ることができるようなマンションを見つけやすかったりするため、投資用の物件を専門に取り扱う不動産会社に依頼をすることおすすめです。本当にマンション投資で成功したいと考えている方は、不動産会社をネットなどで探してみて良さそうなところ何件かに話を聞きにいってみてくださいね。

不動産会社と値段の話をする

利益を出すことができそうな良いマンションを見つけることができたら、購入する前の値段の話に移ります。いくらで購入するのかなど詳しい話を聞いたり、購入に当たっての必要な資金の話であったり、ローンを組む場合はローンの返済計画などの話をします。また、その際に今後何年かの毎月のローンなどの出費と家賃収入を見ることができる収支計画表を見せてもらえるでしょう。

また、不動産会社の言い値のまま購入するのではなく、多少の値下げをしてもらえるのかも値引き交渉をして聞いてみることがおすすめです。値引きしてもらいやすくするためには、いくつかの不動産会社に足を運んでおき、似たような物件を比較材料として出してみるといいでしょう。漠然と値引きをしてほしいということを伝えるのではなく、他の不動産会社で見た物件より安くならないかなどの交渉の仕方の方が応じてもらいやすい傾向にあります。また、中古マンションを投資用に購入する場合にも値引き交渉してみることがおすすめです。中古マンションの場合には、築年数の古いマンションのときはリフォームが必要になる場合があるため、リフォーム代分値引きをしてもらえないかという交渉の仕方をするといいでしょう。そのような根拠のある値引き交渉の場合には、マンションを売却しようとしている売主の人にも応じてもらいやすい傾向にあります。また、中古マンションの値引き交渉は、売主の人に直接行うのはやめた方がいいです。口約束のような状態だと「言った、言ってない」で揉めてしまう場合があります。大きな買い物であり、値引きの額も大きいものとなるため、必ず不動産会社の人に話をして伝えてもらうようにしましょう。

また、不動産会社の人から値引きは難しいということを言われたにも関わらず、しつこく値引き交渉をするのはやめた方がいいです。不動産会社の人からあまりにも嫌われてしまうと、狙っていた物件を他の人に紹介されてしまったり、次にまたマンションを紹介してもらいたいときにいい物件を紹介してもらえなかったりします。そのようなことを避けるためにも、値引き交渉は根拠を提示してしつこくない程度にするようにしましょう。

買い付け

良さそうなマンションを実際に見てみて、不動産会社から聞いた金額などを含めてすべて納得したら不動産会社に購入することを伝えます。その際に買付証明書というものの提出が必要になります。

マンションを購入する価格や、最初に支払う手付金、支払い方法、名前、契約日、証明書の有効期限を記載して提出します。

銀行でローンを組む

購入する意思を伝えたら、一括で購入する場合でないとき、銀行からお金を借りる必要があります。銀行に直接物件などの資料を持ち込んで融資を受けたいということを伝えます。すぐにその場でお金を借りることができるわけではなく審査を受けて審査が通れば数日後に融資を受けられることが決定します。決定したら、金銭消費賃借契約を交わします。審査の基準は金融機関によって異なるため、自分は審査を受けられる対象かを確認しておくといいでしょう。さらに金利も銀行によって異なります。最終的に銀行へ支払っていく額が変わってくるため、なるべく低金利の銀行を選ぶことが大切です。銀行でローンを組む場合はすべて自分で行うケースだけではありません。不動産会社がいくつかの金融機関を紹介してくれる場合も多いため、その中で低金利の銀行を選ぶのもおすすめです。その際は融資の申し込みも書類を記入する程度で不動産会社の人が手続きをしてくれる場合も多くあります。ローンを組むのが始めてで不安が多い場合は、まず不動産会社の人に提携している銀行などを伺い、手続きもどこまでやってもらえるのか聞いてみるといいかもしれません。

契約を結ぶ

銀行でローンを組むことができたら、買付が成立します。そうしてようやく売買契約を交わすことになります。その際実印が必要となるため、必ず用意して不動産会社に行きましょう。不動産会社の人が必要な物を連絡してくれるため、契約に必要な物は忘れずに持っていくようにしましょう。

さらに、売買契約は、契約書の内容をきちんと確認してから結ぶことが大切です。もしも間違った内容だったのに契約を結んでしまったら後から変更などできません。そのため、間違っている点はないか、納得できないような点はないかしっかり契約書を確認してみてください。よくわからない部分などがあった場合には不動産会社の人に確認して納得してから印鑑を押しましょう。

管理会社を決める

売買契約を交わしたあとは、マンションの管理会社を決める必要があります。副業でマンション投資をしている場合には、自分でマンションの管理をすることが難しい場合がほとんどでしょう。そのため、管理会社に依頼をするのがおすすめです。しかし、良くない管理会社に依頼をしてしまうと、人気の高いはずのマンションでも空室が続いてしまうようなことがあります。そのため、管理会社選びも非常に大切なポイントです。不動産会社にそのまま紹介をしてもらうこともできますが、マンション投資を成功させるためには、自分で管理会社を選ぶことも大切です。では、マンション投資に失敗しないための管理会社を選ぶポイントを見ていきたいと思います。

まず管理会社選びで一番重要なことは、入居者をつけるのに強い管理会社を選ぶことです。不動産会社の管理業務は、さまざまなことがあります。入居者を募集すること、入居者からの問い合わせやクレームの対応、家賃を集めて管理すること、入居希望者の審査、リフォームや清掃の手配などです。その中でも入居者を募集すること以外の管理業務は、やることが決まっており、一つ一つの業務が難しいものではありません。決まったことに沿って業務を進めてもらえば失敗をすることは少ないような内容です。しかし、入居者の募集して入居者をつける業務は、管理会社の人が内覧時に内覧希望者にいかに上手にマンションの長所を伝えられるかもかかっています。入居者をつけることに強い管理会社の場合、内覧者が来たときに営業する方法を全員で共有しています。そのように、入居者をつけることに力を入れている管理会社であれば、内覧時にいる管理人さんが毎回決まった人でなくてもみんなが上手に営業トークができるようになっているため安心です。では、そのようないい管理会社を見つけるための方法をみていきます。

まずは、投資用マンション付近のターミナル駅にある管理会社数件に目星をつけておきます。事前に管理会社に連絡をしてアポを取ります。その際は、できれば新入社員などの若手でなくなるべく立場が高い人と話せるようにお願いしておくといいでしょう。その際には家賃はいくらくらいであれば3ヶ月以内に満室にできるのかを確認してみるといいです。また、管理会社が現在管理している物件の入居率も聞いてみた方がいいでしょう。

それぞれの会社の話を聞いて対応などをチェックし、信頼できるか見極めます。良さそうだったらそのままそれぞれの会社に管理費用の査定の依頼をしましょう。査定が出たら、それぞれの会社を比較してみます。管理費用がなるべく安く、入居者をつけることに一番強いと感じる会社に依頼をするようにしましょう。

管理会社を選ぶ際は、必ず複数の会社から話を聞いて査定を取ってみることが非常に大切です。比較材料があれば、それぞれの会社の良い点や悪い点に気づくことができ、より良い会社を見極めることができます。インターネットを使用し、いくつかの会社に査定の依頼をするのも簡単ですが、最終的に話を聞きにいくのも数社にしておくのがいいでしょう。実際に管理会社の人に会うことにより、対応の善し悪しを見極めることができますし、自分との相性もあるかと思うため大切です。

また、管理会社の中には、管理費用の安さや、リフォームの際いいリフォーム会社を紹介できるということを売りにしている会社もあります。後々の利益を考えると管理費用の安さよりも入居者をより早く見つけ、常に満室の状態にしてもらうことの方が大切です。また、良いリフォーム会社も自分で見つけることは容易なことです。そのため、入居者をつけることに一番力をいれていて、その点をアピールポイントとしている会社を選ぶようにしましょう。

また、マンション投資を本業として行おうと考えている人の中には、マンションを自分で管理しようと思っている人もいるかもしれません。たしかに管理会社へ支払う費用を減らすことができるため、その方がマンションの利益は高くなります。しかし、マンションの管理業務は一人で行うのにはなかなか大変なほどの量の業務があります。入居者からの問い合わせには24時間対応できるようにしておかなくてはいけません。また、今後1つのマンションだけでなく、複数のマンションで投資をしたいという場合には、自分だけではマンションの管理が回らなくなる場合もあるでしょう。自主管理がいけないというわけではありませんが、後々の大変さやお金を踏まえてどちらがいいかはよく考えてみるといいでしょう。

引き渡し

さまざまな契約が終わるといよいよ引き渡しになります。引き渡しでは、売主にマンションの購入代金を支払って、所有権を自分にしてもらいます。この作業が終わればマンションは自分のものになります。

 

以上が投資用マンション購入の手順でした。まずは、信頼できる不動産会社選びからはじめてみましょう。

投資用マンションで失敗を避けるために

マンション投資は成功ばかりでなく時には失敗する場合もあります。失敗事例を元に失敗ためにはどうしたらいいのかをご紹介します。

年収650万円で小学生の子どもがいるAさんは、子どもの将来に向けてもっと貯金をするためにも投資をはじめようと調べました。いろいろ調べた中でマンション投資をはじめることにしました。インターネットでいろいろ調べて、利益の高い物件に問い合わせをいれました。不動産会社の人に直接あってみると、問い合わせした物件とは別の物件を紹介されました。物件概要書などの見方はよくわからなかったものの、非公開物件ということで特別なように感じそのまま契約しました。しかし、入居者はなかなか集まらず、高い利益を得ることができると言っていた不動産会社の人の話とは全く異なる状況となりました。不動産会社に問い合わせても全くつながらず、自分で購入したマンションを調べてみると、入居需要の少ない地域の物件でした。生活にが車が必要な地域であるにも関わらず駐車場もついていないマンションでした。

Aさんのような失敗を避けるためには、最初に問い合わせをしてみた一社だけで物件を決めるようなことは絶対にしない方がいいです。複数の不動産会社を見てみて、その中で信頼できる会社を選ぶことが大切です。また、あらかじめ不動産に関する知識を入れておくことは非常に大切です。専門的な知識ではなく、入居需要はある地域なのかなどを聞ける程度で大丈夫です。不動産会社の人の話を全て鵜呑みにする状況でなく、わからない部分や疑わしい部分があるときに突っ込める程度の知識をつけておきましょう。お客さんに知識があることがわかれば、不動産会社の人も人気のない物件を売りつけようとすることはしなくなります。複数の不動産会社を比較してみること、数多くの物件を紹介してもらい、その中でよりよい物件を探すことが大切です。大きな買い物であり、リスクも伴うマンション投資は不明点のないような状況で行うようにしましょう。

また、このような失敗をしないためにも、マンション投資はしっかりセミナーに参加してから判断するようにしましょう。

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