区分マンションと一棟マンション投資の収益性とリスクを比較!どちらの投資を選ぶべき?

マンションワンルーム投資

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不動産投資と一口に言ってもバリエーションは豊富で選択肢はいろいろあります。例えば、一棟マンションにするのか、区分マンションにするのか。新築にするのか中古にするのか。エリアは都心部なのか地方にするか。間取りは単身者向けなのかファミリー向けなのか。融資を受けて大きく展開していくか、それとも手持ちの現金を中心として細々とやるのか。
今回は、区分マンションと一棟マンション投資についてどちらを選ぶべきかを考えている方向けに不動産会社スマートアンドカンパニーが詳しく比較していきます。

記事では区分マンション投資と一棟マンション投資について比較しながら、以下の内容を詳しく解説します。

  • 投資の収益性やリスクの比較
  • 向いている人
  • 融資を受ける際に知っておきたい点
  • 物件選びのポイント

記事の最後に関東圏の投資でおすすめの銀行と不動産投資会社の紹介もしています。

Contents

区分マンション投資と一棟マンション投資の比較

区分マンション投資と一棟マンション投資の比較

区分マンション投資と一棟マンション投資とは

区分マンション投資とは分譲マンション1室を所有して賃貸経営をする方法です。バリエーション豊富な不動産投資の中でも、区分マンション投資は1室から始めることができるので、比較的小額からスタートできます。そのため不動産投資初心者でも投資を始めやすく、投資に対するハードルが一棟物件よりも低いイメージがあります。
一棟マンション投資は、土地とマンションすべてを購入して所有する不動産投資です。中古のマンション一棟を購入して運営するケース、もともと所有している土地に新築マンションを建てるケース、土地のみを購入して一棟マンションを新築するケースがあります。割合として最も多いのは、中古の一棟物件に投資するケースです。

区分マンションと一棟マンション投資の比較

投資額が比較的少額から始められるのが区分マンション投資です。
もちろん立地やワンルーム、ファミリータイプといった間取りにも左右されますが、一棟マンションやアパートを購入する場合と比較すると、投資額は小額です。
中古のワンルームマンションは都内でも1,000万円前後で手に入る物件もあります。投資額が少ないため、融資を受ける場合でも審査が通りやすいという利点もあります。

一棟物件であれば数千万から億単位の投資が必要ですので、投資を始める際の資金調達が課題となる可能性があります。
投資額についてはわかりやすいですが、それ以外の違いを比較して見ていきましょう。

利回りと収益性は一棟マンション投資の方が高い

利回り

利回りとは、物件を購入した投資額に対しての収入の割合をいいます。

区分マンションは投資の金額が少なくて済みますが、一棟物件投資と比較すると利回りは低くなります。

実際に市場に出ている物件を例にして利回りを計算してみましょう。

【都内一棟マンションのケース】
物件価格:8,980万円
築年数:31年
構造:RC造
想定年間収入:5,652,000円(471,000円/月)

5652000 ÷ 8980万 × 100 = 6.29(%)
表面利回り: 6.29%
【都内区分ワンルームマンション1室】
価格:1,600万円
築年数:31年
構造:RC造
間取り:ワンルーム
想定年間収入:936,000円(78,000円/月)

936000 ÷ 1600万 × 100 = 5.85(%)
表面利回り:5.85%


ただし、上の計算での利回りは表面利回りで、物件を購入する際の仲介手数料などの費用や、空室率、管理委託料や、区分マンションでは管理費修繕積立金などは入っていません。中古区分マンションの場合、管理費修繕費が高くなっている物件もありますので、月々の費用を計算に入れた実質利回りはさらに低くなります。

収益性

区分マンション投資と一棟物件投資を比較すると収益性は区分マンション投資の方が低く一棟マンションの方が高くなります
収益性というのは、リターンの大きさです。
先ほど例に挙げた一棟マンションでは、年間の想定収入はおよそ565万円。
区分マンション1室の場合はおよそ93万円です。

一棟マンションは管理する手間がかかる

一棟マンションやアパート経営をする場合には、自己管理するにしても管理会社に任せるにしてもどちらにしても物件のオーナーとして修繕計画や管理はある程度主体的に進めていく必要があります。
区分所有では、修繕計画や保守整備などは管理組合が行います。ですから一棟物件と比較すると、管理の手間がかからないのが利点でしょう。

区分マンションは流動性が高い

売却しようと思った時に区分マンションの方が1棟物件よりも売却しやすいと言えます。賃貸中の物件をオーナーチェンジで購入し、空室になった場合に実需向けに売却する事が出来ればより利益も大きくなります。

区分マンションは投資物件が多く流通しているため選択肢が多い

一棟物件と比較すると、区分マンションの流通は盛んです。不動産投資サイトの「楽待」で収益物件を検索してみると、都内の売り一棟マンションの物件登録数は合わせて2,052件。価格は、1020万円から18億円まででした。対して区分マンションは8,994件です。価格は50万円から26億8,000万円まででした。(2020年8月時点)豊富な物件の中から選ぶ事が出来ます。

空室リスクは一棟マンションが低くなる

区分マンションを一戸だけ所有している場合では、空室が出ると家賃収入がゼロになってしまうリスクがあります。再び入居者が決まるまでは家賃収入ゼロの状態でローンを返済しなければならない可能性があります。ただし、複数物件を所有することで空室のリスクを低くすることが可能です。
一棟マンションの場合、1室空室が出ても他の家賃収入からローンを返済できます。

区分マンション1室を所有していて空室が3か月発生した場合を、1棟の場合と比較して考えてみましょう。
1棟の場合は、空室のリスクが分散できます。たとえ1室が空室になった場合でも1棟すべての部屋が一斉に空室になる状況はまず考えられないでしょう。1室分の家賃収入が3か月入ってこない場合でも、他の部屋からの家賃収入があります。収入がゼロになるリスクは低く、例え空室が発生してしまっても他の家賃収入からローンの返済をする事が出来ます。
一方区分1室の場合、空室が発生している間の3か月間家賃収入はゼロです。しかしその間も修繕積立金と管理費、融資を受けている場合にはローンをそれぞれ毎月支払う必要があります。家賃収入が入ってこない空室の間は、貯蓄を取り崩すか給与所得などから支払う事になるでしょう。

災害リスク分散できるのは区分投資

区分でも一棟でも1つの物件のみを所有している場合は災害リスクは分散できません。さらに一棟物件の場合は、投資額が大きいだけにより火災や地震といった災害リスクがより大きいと言えます

災害リスクの分散という点で、異なるエリアに複数区分マンションを所有しやすい区分投資の方が、よりリスクが分散できると言えるでしょう。

一棟マンションの方が融資は受けやすい

一棟マンション投資では、一般的に建物と土地すべてを所有します。
一方区分マンションの場合は、土地は所有者全員の共有持ち分です。ワンルームマンションやタワーマンションなどでは特に土地の割合が少なく、資産価値のほとんどを建物が占めます。土地は経年による資産価値の減少はほとんどありませんが、建物は経年とともに資産価値は減少していきます。
また、土地の価値がほとんどないため担保価値が低くなり、あまり多額の融資を最初に受けてしまうと投資を広げようと思っても新たな融資が受けにくくなる可能性があります。

【区分・一棟 比較まとめ】

  一棟マンション投資 区分マンション投資
投資額 大きい 比較的少額から
収益性 高い 低い
管理 手間がかかる あまりかからない
リスク 空室リスク 少ない 大きい
災害リスク※ 大きい 少ない
流動性 低い 高い

※複数エリアに複数物件所有した場合はリスク分散が可能

区分マンション投資に向いている人

区分マンション投資に向いている人
区分マンション投資に向いているのは次のような人です。

  • 少額から投資を始めたい人
  • 少しずつでも着実に資産を増やしたい人
  • 賃貸経営に手間を掛けたくない、掛けられない人

少額から投資を始めたい人

不動産投資を少額から始めたいと考える人は区分マンション投資に向いています。
区分マンションは、一棟物件と比較して少ない額から投資が可能です。スルガ銀行やフラット35の不正融資問題などが相次いで起こる中、融資をする金融機関側の審査がかなり厳しくなってきました。以前は1棟物件でも頭金なし全額融資のみで購入できるケースもあったようですが、最近は全額融資での購入は難しくなっているようです。頭金で物件の3割程度が必要になってきています。ですから、一棟物件への投資を始めようとすると物件の価格にもよりますが、500万円程度、物件によっては1,000万以上の現金を用意する必要が出てきます。中古物件の場合予期せぬメンテナンスなども発生する場合もあるので貯金の全額を頭金で使ってしまうのは危険すぎます。ですから貯金の半額から3割程度を残しておくとすると、一棟物件から不動産投資を始めるにはハードルが高いと感じる方も多いかもしれません。まずは手持ちの現金でも購入できる範囲か、少ない融資から不動産投資を始めたいという方は、区分マンション投資が向いているでしょう。

少しずつでも着実に資産を増やしたい人

大きなリターンではなく、少しずつでも着実に資産を増やしたい人にも区分マンション投資は向いています。
区分マンション投資は、1棟物件への投資と比較した場合収益性があまり高くありません。特にローン返済があるうちは、家賃からローンや修繕費管理費などを引いてしまうと手元に残る現金は非常に少ないものになってしまいます。ですから、最初から大きな収益を期待する場合には、区分マンション投資は向いていないでしょう。
地道に繰り上げ返済などでローンを完済した後は、手元に残る現金はローン返済の減った分増加しますし、物件を売却した後はまとまった金額が手元に入ります。資産価値の落ちにくい物件を見極めて購入しておくことで、売却後の利益もしっかりと確保出来るでしょう。
区分マンションよりも収益性の高い中古RC一棟物件は人気が集中している事もあり品薄で良い物件を探すのは困難になっています。一方の区分マンションは、物件数も多く、賃貸需要の高い物件を選んで購入する事が可能です。賃貸需要が将来的にも見込める、資産価値の高い物件を選んで購入する事で、着実に資産を増やすことが出来るようになるでしょう。
区分マンションへの投資は、短期間で大きな収益を得たいというよりは、地道にコツコツと少しずつでも利益を増やしていきたい方に向いているでしょう。ですから会社を退職して家賃収入だけで生活していく事を目指している場合には不向きだといえます。給与以外の副収入や将来のための資産作りを考えている会社勤めの方に向いている投資法でしょう。

賃貸経営に手間を掛けたくない、掛けられない人

区分マンション投資は、賃貸経営そのものが好きな方や専業の大家を目指す方ではなく、手間をなるべく掛けないで賃貸経営をしたい方に向いています。
専業で大家をするつもりではなく、会社に勤めながらの兼業大家を目指している場合、なるべく手間をかけずに投資が出来る方がいいと考えるでしょう。区分マンションでは、管理組合がマンション全体の管理を行ってくれますし、修繕計画などもマンション全体で決定して行っていきます。オーナー自ら計画や実行をしていかなければならない一棟物件と異なり、忙しいサラリーマンの方でもそれほど手間を掛けずに賃貸経営をすることが出来るでしょう。

一棟マンション投資に向いている人

一棟マンション投資に向いている人

一棟マンション投資に向いているのは次のような人です。

  • ある程度自己資金が準備出来る人
  • 高い収益を目指したい人
  • 長期的視野で不動産経営を考えられる人

ある程度自己資金が準備出来る人

一棟マンション投資では、投資額が大きくなりますので、一般的には不動産投資用のローンを組む事になるでしょう。物件評価が高ければフルローンも可能かもしれませんが、最近では頭金なしの全額融資は厳しくなっています。最低でも物件価格の2割~3割の自己資金を準備できないと投資が始めにくくなってしまいます。
また、実際に賃貸運営をしていく中で予期せぬ補修であったりトラブルであったり、急な支出がある事も考えられます。ある程度資金に余裕がある状態で始める方が良いでしょう。

高い収益を目指したい人

一棟マンション投資ではリスクが大きい分収益も大きくなります。
たとえリスクをとっても大きな利回りを獲得したいという考えで投資を行いたい人に向いています。

長期的視野で不動産経営を考えられる人

区分マンションとは異なり一棟マンション投資では、共用部分の維持管理や修繕の判断などもオーナー自ら計画して実行する必要があります。経年で劣化する屋根や外壁の塗装や、エレベーターのメンテナンスは、一定期間で修繕が必要です。修繕のための費用は、計画的に積み立てておく必要もあります。価値を維持するための修繕や補修、メンテナンスなどは、オーナーの経営手腕が発揮できるところでもあります。賃貸運営が特に苦にならない方は向いていると言えます。

マンション投資の物件選びで気をつけたい点

マンション投資の物件選びで気をつけたい点

新築か中古か

マンションへの投資では、新築物件か中古かどちらがいいのでしょうか。

新築物件のメリット

新築物件は設備も新しく入居者にも人気がありますので客付けも容易で高めに家賃を設定出来ます。新築物件のメリットは、修繕などのメンテナンスがしばらく不要だという点でしょう。立地が良く家賃相場が適正であれば、新築を好む入居者は多いはずです。

新築物件のデメリット

自分が住むために購入する自宅マンションとは異なり、賃貸物件として運営していくことを考えると新築はデメリットが多くあります。

新築物件は購入時の資産価値が最も高く、その後はすぐに2~3割ほど価値が下落していくのが一般的です。不動産投資は将来的に売却する事を念頭に置いておくべきですが、その場合、新築物件は価値の下落が著しいため売却までのトータルで見て利益を出すのは難しいと言えます。都心人気エリアの希少価値物件以外は購入後に値上がりする事はまずないでしょう。人気エリアの稀少物件はその分投資金額も莫大です。
マンション投資では、全額現金で購入出来る場合を除けば、ローンを長期に組む必要がありますので、金利の上昇リスクなどを想定しておかなければいけません。

中古物件のメリット

中古マンションは、新築物件と比較すると資産価値の下落は緩やかです。同じエリア内での新築物件と比較した場合、購入価格も抑えられます。入居者が決まっているオーナーチェンジ物件を購入すれば、購入した後で入居者を募集する手間も省くことが出来ます。

中古物件のデメリット

築年数の経った中古物件は修繕費が高額になってしまう物件もあります。
区分マンションであれば修繕の履歴や、修繕積立金の滞納がないか、マンション全体の管理状態はどうかなど実際にチェックしておくことが必要です。
一棟マンションの場合は、10年~15年くらいのスパンで修繕が必要となりますので、前のオーナーがどの程度メンテナンスをしているかしっかり確認してから投資すべきでしょう。
中古マンションの価値は築20年くらいまで緩やかに下落し、その後は一定の価値を維持していくのが一般的な傾向です。しかし、中には価値の下落に歯止めがかからないマンションもあります。その価値の有無を決める重要な要因がマンションの管理状態の良し悪しなのです。きちんと管理組合が機能しており適切なメンテナンスや管理がなされているマンションは築年数が経っても価値を維持し続ける事が出来ていると言えます。

中古では旧耐震基準の物件は避けた方が無難

耐震基準には「新耐震基準」と「旧耐震基準」があります。1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけとして、それまでの耐震基準が大きく見直されました。1981年6月1日以降に建築確認証が交付された建物には新たな耐震基準が適用されています。新旧2つの耐震基準の大きな違いは、揺れに対する建物の耐震性です。旧耐震基準では、震度5程度の中規模の揺れで倒壊しない構造を基準としています。新耐震基準では、震度6から7の大規模地震でも倒壊しない構造が基準となっています。
築古物件は表面利回りが良いかもしれませんが、リスクをできるだけ減らす事を考えると、旧耐震基準の物件は避けた方が無難でしょう。金融機関から融資を受けて物件を購入する場合も多いかもしれませんが、旧耐震基準の物件は融資が付きにくい場合もあります。

ワンルームかファミリータイプか

ワンルームマンション投資のメリット

マンションへの投資でまず思い浮かぶのは、ワンルームマンションという方も多いかもしれません。単身者向けの間取りで、専有面積が狭い分価格は安く比較的手軽に購入できます。中古の区分ワンルームマンションでは都内でも500万円くらいから購入できる物件も多くあります。2LDKや3DK間取りで50㎡以上の広さが必要なファミリー物件と比較すると単身者向けワンルームの方が投資の効率は良いと言えます。

ワンルームマンション投資のデメリット

手頃な価格で投資が出来るとはいえ、簡単に収益があがるというわけではない事には注意が必要です。もともとの投資額は少ないですが、家賃も高額というわけではないので、家賃収入から諸経費などを差し引くと手元に残る収益はわずかになってしまいます。融資を利用して購入した場合には全く利益が出ない場合もあります。

ワンルーム物件を選ぶ際には

出回っている物件数も多くありますので、表面的な利回りだけを見るのではなく、将来的にも資産価値の落ちにくい物件を選ぶ目が必要になるでしょう。ワンルーム物件は、入居対象となるのは学生や独身のサラリーマンといった単身者です。まずは主要駅へのアクセスが良い好立地の物件を選ぶ事が大切でしょう。また、全てがそうだという訳ではありませんが、単身者では既婚世帯と比較するとゴミ出しや部屋の清掃などがどうしてもおろそかになり、生活のマナーが守られにくくなるといった傾向がみられます。そうなるとマンション全体の管理状態も悪くなってしまう場合も考えられるのです。購入を決める前には、実際に現地に足を運び、ゴミ出しのマナーやマンションの管理状態をよく確認しておく事が必要でしょう。

ファミリータイプ投資のメリット

子どもが小学生の間は転校を避ける傾向が強いため、一度入居が決まると長く入居し続けてくれる場合が多いという点がメリットとして挙げられます。また単身者と比較すると、室内の状態やゴミ出しのマナーなどが良好な場合も多いのが特徴です。
駅から近いなどの立地条件が重要となるワンルームと比較すると、立地条件はそこまで良くないマンションでも入居者が決まる可能性が高いのもメリットでしょう。

ファミリータイプに投資するデメリット

ファミリータイプの物件は間取りが2DKから3LDKといった専有面積が広めの物件です。そのため、ワンルームタイプと比較すると、購入金額が高めになるという点はデメリットでしょう。また、ターゲット層であるファミリーが賃貸物件を選ぶ割合が単身者よりも低いという点もデメリットです。特に現在のところ低金利が続いているため、同じ金額を支払うなら賃貸物件に住むよりはローンを組んで自宅を購入しようと考える世帯の割合は多くなっていると考えられます。また、ファミリー向けの物件は専有面積が広いため、退去後のメンテナンス費用はワンルームと比較すると高くなってしまいます。

ファミリータイプ物件を選ぶ際には

ファミリータイプ物件の場合重視するべきは、小学校の学区や周辺地域の治安が良いかどうかです。公立小学校でも人気のある小学校の学区では、出来るだけ良い教育を受けさせたいという熱心なファミリーが集まります。そのような人気エリアでは多少家賃が高くても入居者が決まる確率が高いでしょう。ただし、いったいどこの小学校が人気なのかは、そのエリアに実際に住んでいないとなかなか分かりにくい部分でもあります。そのような情報は不動産物件紹介の広告には載っていないので、購入前に担当者に確認してみる必要があるでしょう。

マンション投資の融資で知っておきたい点

マンション投資の融資で知っておきたい点

区分マンション投資で融資を受ける注意点

融資を受けて区分マンション投資をする場合に何に注意すべきなのかをみていきます。

積算評価が低くなる

融資を受けて不動産を購入する場合、金融機関が融資を行うかどうかはどのように判断しているのでしょうか。
金融機関では、融資を受ける個人の信用があるかどうか、それ以外には投資しようとしている物件に収益性があるかどうかを重視します。個人の信用は、その人の職種や勤務先での立場、年収や保有している資産などが一般的に評価されると言われます。投資物件に収益性があるかどうかの判断基準は主に2つあり、「積算評価」と「収益還元評価」です。それら2つのうち「積算評価」を重視している金融機関の場合、一棟物件と比較すると融資が付きづらい傾向がみられます
土地も含めて投資物件を購入する一棟物件への投資では、土地も物件の価値としてみなされます。一方区分マンションの場合、土地は所有者全員の共有となります。一棟物件を所有している場合と比較すると区分マンションでは土地の持分はほとんどありません。購入した物件の価値のほとんどは部屋の価値だけですので、土地の価値はほとんど加味されません。建物は新築時点の価値が最も高く、その後は築年数に応じて価値が低下していきます。一方土地の場合は年数が経っても経年で劣化することはないため、価値の変化はそれほど無いといっていいでしょう。ですから、土地の価値がほとんど加味されない区分マンションでは積算評価で判断された場合、担保の価値が少ないという評価になってしまいます
では担保価値が低いと評価されると何が問題なのでしょうか。
駅からも近く家賃収入も高くのぞめるような収益性のある物件でも、積算評価が低いと実際の購入価格と融資評価の乖離が起きてしまいます。融資額を積算評価メインで割り出す銀行も多いため、収益物件の価値が低い場合は希望額の融資が受けられない可能性があります。融資額が実際の価格よりも少なくなってしまうと、その乖離分を現金で埋められない限り物件を購入することが出来ません。
また、土地も所有している一棟マンションと比較すると区分マンションの担保価値は低くなります。

しかし、金融機関によって評価の方法は異なります。融資の際に物件の「収益還元評価」を重視する方針の場合もあります。その場合、立地や条件の良い収益性の高い物件であれば融資が付きにくいといった問題はないでしょう。

将来的に投資拡大を考えている場合に区分投資は注意が必要

区分マンションへの投資を手始めとして、今後一棟物件へチャレンジしたいという方も多いかもしれません。また、区分マンションを複数戸所有するつもりだという方もいらっしゃるでしょう。
しかし、新築区分マンションを多額の融資を受けて購入した場合や、2戸目の区分マンション投資でもローンを組んで購入した場合などは注意が必要です。今後一棟物件を購入したいと思った時点で思った通りの金額や金利で融資が受けられない可能性があるからです。
ローンの残債よりも物件の価値が下がってしまった状態になると債務超過となり、次の融資が受けられなくなってしまいますし、売却も難しくなります。先に述べたように区分マンションでは土地の所有分がほとんどなく積算評価が低くなりやすいためです。将来的に一棟物件への投資も考えている場合には、区分マンション投資では融資金額は出来れば控え目に、出来ることならば現金で購入出来る範囲で投資をした方がいいでしょう。

一棟マンション投資で融資を受ける注意点

次に一棟マンションの融資について見ていきましょう。

土地を購入して建物を新築する場合

近年の傾向として新たに土地を購入して新築一棟を建設する投資も増えてきています。土地を購入する際には、予め入居者の需要と物件のタイプをよく考えて慎重に判断する必要があります。
融資を受ける場合は、先に土地の融資をしてもらい、建物が完成した時点で建物に融資をしてもらいます。もちろん、融資審査は土地と建物同時に行います。銀行に土地の資料と建物の建築予定資料を提出し、審査をしてもらいます。土地と建物それぞれで引渡し時点の金利が適用されます。
土地を新たに購入してから賃貸経営を始める場合は、何よりも土地の価値が高いことが重要です。長期的な需要が見込める土地に絞って投資する必要があるでしょう。

一棟マンション投資は長期的な視野が必要

一棟マンション投資では、億を超える融資を受ける場合も少なくないでしょう。多額の融資の場合は、1か月~2か月程度長い期間審査が掛かる場合もあります。
今後2棟目、3棟目といった複数マンションの投資を考えている方は、金利が低いからと安易に他の銀行へ借り換えたりしてしまうと、今後は元の銀行からの融資が受けられなくなってしまいます。
また、2棟目の物件で融資を受けるには、1棟目が黒字になっている必要があります。ですから、1棟目では家賃や金利を出来るだけキャッシュフローが黒字になるように設定する必要があります。そのためには月々の返済額をなるべく抑える必要がありますので、返済期間は出来るだけ長く設定しておく必要があります。不動産投資を拡大していく予定であれば、長期的な視野で今後の運用もしっかりと考えておくべきでしょう。

有利な条件で融資を受けるには

融資を受けて不動産投資をする際は、いかに良い金利で融資が受けられるかが重要です。利回りが良い手頃な物件を見つけられても、融資の金利が高ければ思ったような利益は出せなくなります。では融資を有利な条件で受けるためにはどうしたらいいのでしょうか。

銀行による融資の受けやすさはあるのか?

まずは、銀行によって融資を受けやすい銀行があるのかどうかを見ていきましょう。
金融機関はメガバンク、地銀、信用金庫など数多くありますが、誰にでも無条件に融資をしてくれるわけではありません。信用金庫などは地元密着型なので、例えば給与の振込口座を持っていたりなどといった実績があれば比較的融資が受けやすくなっています。しかし、金利が高めだという難点はあります。地銀も地域密着型で、金利もかなり低めになっていますが、信金などと比較すると融資対象の年収水準が高くなるため、敷居が高くなっています。メガバンクも融資金利は低く設定されていますが審査が厳しいため、自己資金があっても属性が低いと融資審査が通らない場合もあります。

良い条件で融資を受けやすい属性について

属性とは、融資をするかしないかの判断材料です。金融機関側もお金を貸すからにはきちんと返済してくれる人なのかという点を判断する必要があるのです。
属性は、年収はいくらか、どんな職業か、本人の年齢といった項目がまずあげられます。まず年収は高い方がいいのですが、安定した職業に就いているかどうかも重視されます。社会的信用の高い職業や、安定した企業に長く勤めている方が有利だと言えるでしょう。また、勤続年数は長いほど良いのですが、年齢的には50歳前後がピークです。
また返済能力もチェックされます。クレジットカードの返済で事故歴がないかどうかといった個人の信用情報なども判断材料です。また、預貯金といった金融資産が収入に比較して極端に少なくないか、つまり浪費をする癖がないかなどもチェックされると考えておいた方がいいでしょう。また、単身者よりは連帯保証人となれる配偶者がいる既婚者の方が有利です。
マンションでの不動産投資を考えた場合はまずは安定した収入を得られる会社勤めを辞めないことです。また、借金を減らしたり、出来るだけ若いうちからコツコツと貯金したりしておく努力も必要となるでしょう。

複数金融機関に打診を

出来るだけ良い条件で融資を受けるには、1金融機関だけではなく購入したい物件の融資対象エリアとなる金融機関複数に打診をしてみる事も大切です。金融機関によって物件を評価する特質も異なりますので、1行で断られたとしても他の金融機関では融資が受けられる場合もあります。

【積算評価と収益還元評価について】
銀行が不動産に融資をする場合、担保にした場合にいくらになるかという不動産の現在価値を評価するための方法です。積算評価を重視する場合と収益還元を評価する銀行、両方を評価して決める銀行など、評価基準はそれぞれ銀行によって異なります。

積算評価:建物と土地の評価を合算して算出します。土地は面積に路線価をかけた価格。建物の計算は、同じ建物を今購入した場合の費用(再調達費用)から経年劣化の分を減額して現在の価値を割り出します。

収益還元評価:不動産がどれくらいの収益を得られるのかで価値を算出する評価方法。

関東圏内で不動産投資を考えている方におすすめの情報

関東圏内で不動産投資を考えている方におすすめの情報

最後に現在関東にお住まいの方で、関東圏内での不動産投資を考えている方におすすめの情報をお伝えしておきたいと思います。

不動産融資に積極的な銀行・横浜銀行

横浜銀行は、地銀の中でも預かり残高トップの地銀最大の銀行です。本店は横浜みなとみらい、支店は神奈川県内に172店舗の他、東京に21店舗、群馬、愛知、大阪に合せて5店舗あります。地元を大切にしている銀行ですので、支店のある地域に住んでいる人が神奈川県内の物件を購入する場合、融資対象となります
融資額の上限は3億円。ただし、団体信用生命保険を付けた場合は、最高でも1億円までです。
神奈川県内は人気エリアが多く賃料も高く見込めるため不動産の価格も高くなりがちです。積算評価よりも価格が大きく上回っている物件も多くありますが、そのような物件では高額な家賃が期待できる物件も多いため収益還元評価法も併せて評価を行っているようです。
融資を受けられる年収の水準は神奈川県内で700万円以上、都内では1,000万以上から検討が可能という事なので敷居は決して低くはありません。しかしその審査さえクリアする事が出来さえすれば適用金利はメガバンク並みに低く抑えられています。
融資審査は、物件の評価と個人の属性両方を重視しているので、もしも審査に不安がある場合は割安で評価の良い物件を選ぶ事も大切です。また、現金比率を出来るだけ多めに設定しておくと良いでしょう。
スルガ銀行の不正融資問題を受けて、融資姿勢が厳しくしている銀行も多い中で、横浜銀行は、不動産融資に対して比較的積極的だと言われています。支店がある地域に現在お住まいで神奈川県内での物件購入を検討しているといった場合は、融資を申し込む際の選択肢に入れておいた方がよい銀行です。

高稼働エリア中心の中古区分マンション投資会社・JPリターンズ

初めての中古マンション投資で、物件を購入しようと考えている場合、どのように割安で評価の高い優良な物件を探したらいいのでしょうか。
まずはインターネットのサイトを検索してみるのが一般的かもしれません。しかし、サイト上で物件を探しているだけではなかなか良い物件が見つからないという場合も多いのです。というのは、サイトに紹介されているのは一部の物件で、優良な物件はサイトに紹介される前に取引されてしまっていることが多いからです。

もし、中古区分マンション投資を始めたいと考えているなら、中古区分マンション投資に強い不動産会社を選んで物件を紹介してもらうのが1番の近道でしょう。数ある不動産会社の中でもご自身の投資スタイルや考え方に合った会社を選ぶことが大切です。そのために、色々な会社の主催する投資セミナーなどに参加して生の情報を積極的に学んでいく事がとても重要です。
今回は、180回以上人気の無料不動産投資セミナーを主催している不動産投資会社「 マンション投資のJPリターンズ」をご紹介しておきたいと思います。
jpリターンズは、東京23区、横浜・川崎エリアの中でも入居者需要が高い高稼働エリアの中古区分マンションを中心に取り扱っている不動産投資会社です。さまざまなニーズに対応出来る3パターンの物件を取りそろえています。

  • 1,000万以下から手軽に始められる「低価格高利回り物件」
  • 人気のある都心5区を中心とした「都心築浅物件」
  • 都心5区オーナーチェンジ物件で割安感を実現している「都心ファミリータイプ物件」

物件購入から賃貸物件管理までワンストップでサービス提供しているので、手間を掛けずに賃貸経営を始めたい忙しい方でもストレスなく投資を始める事が出来るでしょう。
jpリターンズでは都内を中心に投資初心者から参加できる無料不動産投資セミナーを開催しています。セミナーと同時に無料の個別相談も実施されていますので実際にどのような物件があるのかを実際に確認する事が出来るでしょう。しかし、セミナーに参加するのはいいが、その後の営業が煩わしいと思われる方も多いかもしれません。jpリターンズのセミナー参加者の口コミによると、「しつこい営業はなくあっさりしていた」「セミナー後のしつこい営業などもなく自分のペースで検討できる」と好印象が目立ちます。自社の物件に自信があるからこその余裕のある営業スタイルのようです。不動産投資を始める前に、まずはjpリターンズの無料不動産投資セミナーに参加して、区分マンション投資に対する知識や理解をしっかりと深めておきましょう。

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