アパートのオーナーが入居者に支払う立ち退き料はいくら?立ち退きまでにかかる期間は?古いアパートを処分方法

アパートマンション経営

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親の代からの古いアパートを相続して処分に困っている方も多いのではないでしょうか?

取り壊して処分する場合には、立ち退き料が必要になる場合もあります。

今回は、アパートのオーナーが入居者に支払う立ち退き料について解説します。

アパートのオーナーが入居者に支払う立ち退き料はいくら?

入居者に支払う立ち退き料の詳細

アパートの入居者とオーナーの間で「普通借家契約」が結ばれている場合、アパートの建替えや売却などオーナー都合で退居を求める際は、立ち退き料を支払うのが一般的です。

アパートの立ち退き料をいくら払うかは悩ましい問題です。

立ち退き料の計算方法に特に決まりがあるわけではないからです。立ち退き料をいくら払えば納得してもらえるかは結局入居者の気持ち次第だと言えます。

金額は入居者とオーナーの関係性やお互いの都合、交渉の仕方によってケースバイケースなのですが、納得が得られやすい金額の目安についてご紹介します。

アパートから転居するには費用や手間がかかります。退居に納得してもらうには、移転費用の補償が最低限必要でしょう。ですから具体的な金額を決める場合は、転居に必要となる引越し費用や新居の賃料などを考慮して決めるのが現実的です。

以下は、アパートの転居に必要となる一般的な費用の内訳です。

転居で発生する費用

金額の相場

敷金

家賃1ヶ月分

礼金

家賃1ヶ月分

前払い家賃

家賃1ヶ月分

仲介手数料

家賃0.5ヶ月から1ヶ月分+消費税

火災保険

1万から2万円(2年契約)

保証料(家賃保証会社利用の場合必要)

家賃+共益費0.5ヶ月分

引越し費用(通常期で近距離の場合)

5万(単身)~10万円(夫婦)

     (繁忙期で遠距離の場合)

10万(単身)~20万円(夫婦)

その他(鍵交換費用など)

2万~5万円

 

転居には一般的に家賃の4~6ヶ月分の金額がかかります。また、費用の内訳を見ていただくと分かるように、引越し代などは流動的です。繁忙期や遠くへ引っ越さなければならない場合には金額を上乗せするなど柔軟な対応も必要です。

立ち退き料の金額は引越し代など移転にかかる費用に迷惑料をプラスした金額として、新居の家賃6ヶ月分以上を準備しておく必要があるでしょう。

例えば、引越し先の家賃が5万円であれば30万円~、8万円であれば50万円~となります。

立ち退き料は家賃の6ヶ月分が相場、という考え方が一般的ともなっていますので、さらに2、3ヶ月分上乗せした金額設定であれば話がまとまりやすいとも考えられます。

ただし、立ち退き料の金額や退居の条件などで入居者と折り合いがつかない場合など、状況によっては想定よりもかなり高額な費用がかかる可能性があることを留意すべきでしょう。

 

アパート立ち退き料を支払うケースと支払わなくてもいいケース

アパートの立ち退き料を支払いが必要なケース

「普通借家契約」は、アパートなど居住用の賃貸借契約で広く一般的に用いられている契約で、借主の権利が強く守られています。借主が住み続けたいと希望している間は契約が更新される原則が法律で定められています。つまりオーナー側が契約解除の申し出を行っても借主の同意が得られず家賃の支払いが続いている限りは、強制的に退居させることはできません。

 

オーナー側から賃借家契約を解除するためには、以下の2点の条件が必要となります。

・契約期間終了1年前から半年前までに更新しない通知をする事

・更新しない「正当事由」がオーナー側にあると認められる事

 

契約を解除するための正当事由としては、貸していた部屋をオーナー自身や親類が利用したい場合や、建物の老朽化が進んで建替える場合、財産上の給付があった場合などが挙げられます。

ただし立ち退きトラブルで裁判になった場合、正当事由の判断基準は非常に厳格です。例えば耐用年数が過ぎて老朽化している建物でも補修すれば住めると判断されれば正当事由として認められない可能性があります。正当事由の判断には、「財産上の給付=立ち退き料の支払い」があったかどうかも加味される事から、立ち退き料は正当な事由が不十分な場合の補完として支払われる場合が多いのです。

アパートの立ち退き料の支払いが必要ないケース

入居者の合意による退居の場合

通常アパートを賃貸する際の契約では2年契約が多くなっています。契約が終了する半年以上前に入居者に解除の申し出を行い、アパートの入居者が了承してくれれば合意解除となります。合意解除の場合は立ち退き料を支払う必要はなくなります。

ただし、先に述べたとおり普通借家契約では契約時に定めてあったとしても、入居者が退居に合意しなければ一方的な解除はできません。例えば一度は解除に納得しても、退居する時になって引越し代など立ち退き料を求められる場合があることは覚えておきましょう。

 

入居者の契約違反で退居する場合

入居者が契約違反をしていて注意しても違反を繰り返す場合は、賃貸借契約を解除することができます。もちろん立ち退き料の支払いは必要ありません。

入居者の契約違反で契約解除となる具体的な例をみてみましょう。

・家賃が数ヶ月未払いとなっている

・ペット不可の物件でペットを飼育している

・単身物件に複数人で居住している

・契約者ではない人に部屋を又貸ししている

・騒音やゴミ問題で近隣とトラブルになっている

 

オーナーが何度注意しても入居者の違反が改善されない場合は契約を解除する事ができます。契約解除後も入居者に退居してもらえない場合は法的に強制退去の手続きを取ることになります。

定期借家契約の場合

アパートのオーナーと入居者が結ぶ賃貸借契約には大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」2つの契約があります。「普通借家契約」ではオーナーが契約解除する場合には正当な事由が必要で、借主が合意しなければ解除する事が出来ませんが、「定期借家契約」ではあらかじめ定めた期間で契約を終えることができます。

「定期借家契約」は契約期間が決まっていますので期間が満了した後は契約の更新ができません。借り続けてもらいたい場合には、契約期間を更新することは出来ませんが、再度契約をし直すことは可能です。

アパートの賃貸借契約を「定期借家契約」で結んでいる場合は、契約期間が満了すれば契約が終了しますので退居してもらう事ができます。退居にオーナーの正当な事由や立ち退き料は必要ありません。

入居の時点で「普通借家契約」を結んでいた場合でも、入居者の合意が得られれば「定期借家契約」に切り替えることは可能です。

ただし「定期借家契約」を結ぶ場合は相場より低い家賃設定が一般的です。同意してもらうためには今より家賃を下げなければいけない可能性も考慮しておきましょう。

また、入居時期によっては「定期借家契約」に切り替える事が出来ないケースもあります。切り替えが出来ないのは、定期借家権についての法律が施行された平成12年3月1日より前に結ばれた契約です。アパートに長期間住み続けている入居者の場合には注意が必要でしょう。

取り壊す予定の建物として賃貸借契約を結んでいる場合

アパートの賃貸借契約を結ぶ時点で建物の取り壊し予定が決まっていて、取り壊すときに契約が終了するという前提で結ばれた契約は立ち退き料を支払う必要はありません。

「取り壊し予定建物の賃貸借契約」は、法令や契約によって建物の取り壊しが決まっている場合に結ぶ事ができます。例えば、都市計画などで敷地内に道路計画があり数年後に取り壊す予定となっている場合や、定期借地の契約期限が終了するため建物を取り壊して更地にしなければならない場合などが考えられます。あくまでも法令や契約による取り壊しなので、オーナー個人の事情による建替えでは締結することはできません。

 

アパートの立ち退きまでにかかる期間は?立ち退きの交渉術

立ち退き勧告は半年〜1年以上前に行う

アパートの入居者に退居してもらう場合の契約解除の勧告は、契約満了の最低でも半年前から1年以上前に通知を書面で行う必要があります。契約期間が定められてない場合でも、半年以上前には解約の申し入れが必要です。また、先に説明した通り立ち退きには正当な事由が必要とされています。

 

立ち退きの交渉

書面で伝えた後は、入居者それぞれと個別に立ち退きについての説明を行いましょう。

中にはもともと転居を考えていた方や、オーナーの事情を理解してすんなりと立ち退きに合意してくれる方もいらっしゃるでしょう。しかし、急な立ち退きの話に気分を害したり、立ち退きに納得できない入居者がいた場合は立ち退き料を提示して合意してもらえるように交渉します。

交渉で入居者との関係がこじれてしまうのは最も避けたい事態です。一度関係が悪化してしまうと修復が難しく、立ち退きまでの期間が長期化したり立ち退き料が想定より高額になったりする可能性もあります。

スムーズな退居のためにも、あくまでも誠実で真摯な対応を心がけましょう。日頃から入居者と良好な関係を築いておくことも大切です。

 

立ち退きの話し合いは書面に残す

アパートからの立ち退きに合意してもらえた場合は、口頭で済ますのでは無く合意した内容を立ち退き合意書として書面に残しておくべきでしょう。

立ち退きの合意書には、いつ、誰と誰がどのような内容で合意したのかを明記しておく必要があります。また、立ち退きの期日、残置物の取り扱い、立ち退き料の支払い(金額や支払期日、支払い方法)、敷金の返還についても定めておきましょう。

立ち退き料を個別に上乗せした場合は他言無用に

なかなか納得してもらえない入居者には個別に立ち退き料を上乗せして交渉する場合もあります。ただし個別の増額が他の入居者に知られてしまうと、漏れた先からも立ち退き料の増額を要求される可能性があります。個別に増額する場合は慎重な対処が必要です。

立ち退き料の増額は他に漏らさない事を約束してもらいます。もしも漏らした場合は立ち退き料を支払わないとする合意書を作成しておくと良いでしょう。

 

入居者の引越し後立ち退き料の支払いについて

立ち退き料の支払うのは退居を確認した日、つまり部屋の明け渡し当日に設定します。明け渡しを待たずに先に支払ってしまった場合、期日を過ぎても部屋から退居してもらえないケースも考えられるからです。

ただし、引越しの初期費用などは退居前に支払う必要があるため、立ち退き料の前払いを交渉される場合もあるでしょう。初期費用分を先に払い残金を退去後に支払うなど、個別の事情も考慮した柔軟な対応も必要です。ただし、口約束だけで無く合意した内容は必ず書面に残しておきましょう。

 

アパートの立ち退きを拒否された場合の対処法

話し合いのコツ

1回の話し合いでは納得してもらえなくても、何度か話し合いを重ねることで打ち解ける事ができ、納得してもらえる場合もあります。

立ち退き料の金額に納得出来ずに退居を渋っている場合は、1世帯だけであれば言われたとおりの金額を支払って退居してもらった方が結局は時間も金額もかからなかったというケースもあります。

また、高齢者や所得の低い入居者は引越し先がなかなか見つからず、退居する事を不安に感じて合意してもらえないケースもあります。近隣の家賃相場が変わらない物件を代替物件として事前に探しておいて提案するなど、気持ちに寄り添った対応も必要です。

 

難しいときは専門家に相談する

努力にかかわらずアパートの立ち退きにどうしても合意してもらえない場合もあります。退居の話に激怒してしまい全く話に応じてもらえないなど、そもそもの交渉自体が難しいケースも考えられます。

アパートの1室だけ立ち退いてもらえない事態に陥ると、1軒分の家賃収入しか入ってこない上に建替えも売却も難しい状態が長期間続いてしまうことになります。

当事者同士ではどうしても解決が難しい場合は、トラブルの解決に実績のある弁護士など専門家に相談する事も考えておいた方が良いでしょう。

窓口が第3者となるためオーナーの心理的負担はぐっと減ることになります。対応経験が豊富であれば最善の方法で交渉してもらえるため話が進む期待もあります。ただし、弁護士に支払う費用が発生しますのでオーナー自身が対処するよりも費用がかかる点がデメリットです。

 

入居者に立ち退きしてもらわなくてもアパートは売却できる

アパート売却の売却は入居者がいてもできる

アパート建替えではなく売却を考えている場合は、解体せずにそのまま売却するという手段もあります。

耐用年数を過ぎて空室の目立つ古いアパートの場合、購入してくれる投資家が少ないため、不動産買取業者に買取ってもらうのが現実的です。アパートに入居者がいてもそのまま買取ってもらえる業者を選んで依頼しましょう。解体して更地で売却するよりも売却金額が下がってしまうのがデメリットですが、立ち退きの交渉など手間や負担がなく現金を手にすることが出来るメリットもあります。

不動産業者による買取の場合は、業者ごとに買取価格が100万円以上異なりますので、必ず複数の会社で見積もりを申し込みましょう。
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立ち退きは取り壊す場合のみ必要

アパートを取り壊して建替える場合や、更地にする場合は入居者の立ち退きが必要となりますので、立ち退き料や交渉による負担が1番のデメリットとなります。

老朽化したアパートを建替えるメリットは、価値を高めた上で引き続きアパートの運営を続けられる点です。新築アパートは人気が高く、古いアパートより高い家賃で貸し出せるため収入アップが期待できます。また、建替えて数年間運用した後は、満室状態をキープしたまま投資家向けに好条件で売却する事もできるでしょう。立ち退き以外のデメリットとしては、建替えに多額の融資を受ける必要がある点が挙げられます。

アパートを解体して更地で売却するメリットは、更地にしないで売却した場合と比較して、土地の活用幅が広がる事で高値での売却が期待できる点です。デメリットとして立ち退きの他に挙げられるのは、解体費用の資金準備が必要な点です。解体費用は融資を受ける事が難しいため手持ちの資金から捻出する必要があります。

まとめ

オーナー都合でアパートの入居者に退居をお願いする場合は、立ち退き料はどうしても必要となってきます。

アパートの建替えや売却で数年後に取り壊しを計画している場合は、契約更新時や新規入居の際に定期借家契約にするなど退居がスムーズに進むための対策も考えておくべきでしょう。

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