妻名義の不動産投資で賢く節税！メリットとローン審査の注意点を徹底解説

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妻名義で不動産投資を始めたいです。
やり方と注意すること、あとはどんな部分で得をするのか知りたいです。

スマート&カンパニー

妻名義の不動産投資は節税効果がありおすすめです！
収益物件を取り扱うスマートアンドカンパニーが妻名義で不動産投資を始める方法とメリット・注意点を解説します。
「妻名義で銀行から融資を受ける方法」「節税になる金額」「共同名義と妻名義どちらがいいか」このあたりを知りたい方もご一読ください。

妻名義で不動産投資　妻名義でローンを組む方法

妻名義で不動産投資を始めるとき、

「専業主婦もしくはパートで働く妻の名義でローン審査が通るのか」

マイホーム購入の住宅ローンでは、専業主婦やパートの妻名義で審査が通ることは無いので、これが一番の疑問となっている部分かと思います。

結論としては、専業主婦やパートタイムでも融資を受けられる可能性が高いです。

理由は、不動産投資は事業とみなされるので自宅購入の住宅ローンとは審査基準が異なります。
銀行では、夫婦は一つの家計とみていますので、夫婦どちらかが安定した収入を得ていると判断された場合は、融資を受けることができる可能性が高いからです。
夫が会社員で安定した収入があり、さらに夫が連帯保証人となることで融資審査が通りやすくなります。

ただし注意点としては、妻名義の預貯金が少ない・ゼロという場合には妻名義で融資を受けるのは難しくなるかもしれません。
妻名義の口座に貯蓄がありそれを頭金とするか、妻名義の不動産を保有していた場合にはそれを共同担保に設定するなどで、融資を受けられる可能性は高くなります。

近年不動産投資の際、銀行からの融資条件が厳しくなりつつありますので、動向を確認しておくことも大切です。以下の記事にまとめています。

不動産投資の銀行融資が厳しい現状に！その動向と投資で損をしないためにするべきこと

妻名義で不動産投資すると得する3つのこと

副業禁止の会社でも妻名義なら不動産投資ができる

最も大きなメリットとしては、たとえ夫が副業禁止の会社に勤めていても、妻の名義で不動産投資をすることによって、会社のルールを守ったまま収入を得られることでしょう。
近年複数所得を持つことは珍しくありませんが、まだまだ副業を許可している企業は少ないものです。副業禁止の会社に勤めている方が副収入を得るために不動産投資を行う場合は、妻の名義を使うのが得策です。ただし、就業規則によっては「配偶者名義であっても事前申告が必要」と定めている会社もあるため、心配な場合は就業規則を確認しておくと安心です。

所得税・住民税を節税できる 所得税の概算額も解説

これは収入の割合にもよりますが、専業主婦やパートタイムで働いている妻が名義となる場合、節税効果が期待できます。
正しく言えば、夫婦どちらか収入の少ない方の名義で不動産投資をすることで、より高い節税効果が認められるということです。

夫の収入が高い場合には夫の名義で不動産投資をすると所得税が高額になってしまう場合があるのです。どういう事なのか以下で具体的な数字を出してご説明します（所得税の速算表による概算で、住民税[課税所得のおおむね10%]は含みません。実際の税額は控除の適用状況により変わります）。

妻名義で投資した時と夫が投資をした時で世帯としての所得は変わりません。しかし、収入の高い夫の名義で不動産投資をした場合、引かれる税金は50万円以上多くなってしまいます。

なぜかというと、所得税は所得が高いほど税率が上がる累進課税となっているからです。
もともと高い夫の所得が不動産収入によって上がったため、税額が増えてしまう事になります。
一方所得の少ない妻の名義で不動産収益を上げれば、同じ収入でも家計全体での所得税負担はぐっと下がります。

資金を出すのは夫、名義は妻という場合の贈与税リスクに注意

ここまでの節税効果は、妻自身の収入・自己資金で不動産を取得することが前提です。実務でよくあるのが、頭金やローンの返済を実質的に夫が負担しているのに、登記名義（持分）は妻の単独名義にするケースですが、これには税務上の注意点があります。

不動産に限らず、名義（持分）と実際の資金負担割合が一致しない場合、その差額は贈与を受けたものとみなされ、贈与税の課税対象になることがあります（いわゆる「みなし贈与」）。夫婦間でもこの考え方は適用されます。

「配偶者への贈与には控除があるのでは」と思われるかもしれませんが、国税庁の配偶者控除の特例（婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産等を贈与した場合に基礎控除110万円に加えて最高2,000万円を控除できる制度）は、夫婦が実際に住むための居住用不動産が対象で、賃貸に出す投資用の収益物件には適用されません。妻名義の投資用不動産を夫の資金で購入する場合は、この特例で救済されない点に注意してください（出典: 国税庁タックスアンサー No.4452「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」）。

資金の出どころと名義の対応関係が不明確なまま進めると、後から税務署に指摘され贈与税を追徴される可能性があります。実務上は、夫から妻への貸付として金銭消費貸借契約書を作成し返済実績を残す、購入資金の負担割合に応じて共有名義にする、といった対応が取られることが多いですが、事案ごとに判断が分かれるため、購入前に税理士へ相談することを強くおすすめします。

低い利率でローンを組むことができる

妻名義で妻が不動産投資を始める場合、日本政策金融公庫が取り組んでいる「女性、若者／シニア起業家支援資金」という融資制度を利用できる場合があります。

「女性、若者／シニア起業家支援資金」の特徴は、事業の過去の実績がなくても無担保無保証で融資を受けられる場合がある点です（要件次第で経営者本人の保証が必要になるケースもあります）。そのため妻が専業主婦であっても融資を受けられる可能性があります。

対象者は女性（年齢不問）、または男性で35歳未満か55歳以上の方で、新たに事業を始める方、もしくは事業開始後おおむね7年以内の方です（個人向けの国民生活事業の場合、融資限度額7,200万円・返済期間は設備資金20年以内・運転資金10年以内が目安）。ただしこの制度は開業・起業を支援するもので、投資用不動産の賃貸経営がどこまで対象に含まれるかはケースにより判断が分かれます。利用を検討する場合は、日本政策金融公庫の窓口に事前に相談することをおすすめします（出典: 日本政策金融公庫「新規開業・スタートアップ支援資金（女性、若者/シニア起業家支援関連）」）。

妻名義で不動産投資するときの5つの注意点

途中で名義変更することは難しい

先に述べたように収入が夫よりも少ない場合、妻の名義で不動産投資をして確定申告をすれば節税になります。

しかしいくら節税したいからといって夫の名義で購入した不動産を後から妻名義に変えることはお薦め出来ません。

無理やり変える事は可能ですが、デメリットの方が多くなりますのでおすすめ出来ません。

デメリットの例を挙げると妻名義でローンの借り換えをしたり、名義変更のために再度登記費用や取得税を支払わなければならなかったりなどです。
様々な費用がかかりますので節税の効果がなくなってしまいます。名義変更そのものが前述の贈与税の論点にも関わるため、慎重な判断が必要です。

妻名義で確定申告する必要がある

不動産投資をする上では毎年確定申告が必要となります。
会社勤めの方には馴染みが無く面倒に思えてしまうかもしれませんが、慣れてしまえば毎年の事なのでそれほど面倒なものではありません。

国税庁のホームページにはパソコンで簡単に書類を作成することが出来る申告書作成コーナーもありますので利用してみるのもいいでしょう。
どうしても苦手で出来ないという場合には別途費用がかかりますが税理士に代行を依頼するという方法もあります。

妻が扶養から外れる可能性がある

妻が夫の扶養に入っている場合には、妻が不動産投資で所得（家賃収入から必要経費を差し引いた金額）を得る事で扶養から外れてしまう可能性があります。段階が2つあり、どちらを超えるかで影響が変わります。

まず税制上の扶養（配偶者控除）は、配偶者の合計所得金額が62万円（令和8年度税制改正大綱[令和7年12月公表]により2026年分から適用。改正前の令和7年分は58万円）を超えると配偶者控除が受けられなくなります。給与収入のみに換算すると目安はおおむね131万円（2026・2027年分は時限的な加算により136万円）です（出典: 国税庁タックスアンサー No.1191「配偶者控除」。同ページは2026年8月時点で令和7年分基準[58万円]のまま更新されていないため、2026年分の62万円という数値は税制改正大綱に基づく情報です）。税制の年収の壁は近年見直しが続いているため、最新の基準は都度確認することをおすすめします。

次に社会保険の扶養は税制とは別の基準で、所得が130万円を超えると妻自身が国民年金・国民健康保険（または勤務先の社会保険）に加入する必要が生じます。こちらは2026年時点でも130万円のまま変更されていません。

知識の少ない状態でスタートすると失敗する恐れもある

不動産投資は、投資なので必ず成功するわけではありません。知識の少ない状態で不動産投資を始めて失敗してしまう初心者投資家も見られます。経験が少ない方は、無料のセミナーに参加したり、不動産投資会社を活用したりして知識を増やしながら不動産投資をスタートさせることをおすすめします。

すでに不動産投資を始めていて、より多くの物件を経営するメガ大家を目指したいという方は、弊社のコンサルティングもご検討ください。弊社の実績に関しましては運営者情報をご一読いただけましたら幸いです。

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ローンを組むことや賃貸経営が妻の負担になる場合がある

会社勤めが忙しいからと言って妻だけに任せっきりにするのではなく夫も相談に乗りつつ協力しながら行うのがベストでしょう。

また、空室ができてしまった場合や家賃滞納が起きてしまった場合のことを考えておきましょう。

妻の名義で不動産投資を始めて、運営も妻に任せておくことになると、もしもの場合に妻が空室を減らすように働きかけたり、家賃の回収の対応をしたりしなければならなくなります。

こうした事態にならないよう、空室の出にくい立地を選ぶ、信頼できる管理会社に任せるなどのリスク管理をしておきましょう。

不動産投資は妻名義と共有名義どちらがいいか

例えば夫婦二人で始めたはずの不動産投資が、妻の名義にしておくことで妻に責任が及ぶことも多くあります。

妻に運営を任せっきりにしてしまうことになったり、いざというときに妻に責任がすべてかかってしまったりするリスクもあります。

妻にだけリスクが及ぶことは避けたいと考えるときは、共有の名義で不動産投資をはじめ、二人でアパートやマンションを所有し経営することもおすすめです。共有の名義であれば、互いのリスクを軽減することにも繋がります。

この方法は、節税の面でも効果が高くメリットがあります。たとえば、10室を超えるマンションを所有した場合は事業として認められるため、青色申告の控除を受けることができます。

共有名義の場合には、それぞれが確定申告を提出できるため、それぞれ最大65万円の控除を受けることができるのです。ただし共有名義は、購入時の資金負担割合と持分割合を一致させないと前述の贈与税の問題が生じる点は妻名義の場合と同様です。

デメリットは、将来的に万が一離婚をしてしまった場合には売却する事が難しいという点でしょう。

夫が副業禁止の場合は難しいですが、互いにリスク管理をしたり、より多くの節税効果を考えていたりするのであれば、共有名義もご検討ください。

不動産投資を共同名義で行うメリット・デメリット｜相続トラブルを防ぐ注意点

よくある質問（FAQ）

Q. 専業主婦やパートの妻名義でも不動産投資のローンは組めますか？

A. 不動産投資は事業とみなされ、住宅ローンとは審査基準が異なります。夫婦を一つの家計とみて、夫に安定した収入があり連帯保証人になることで、妻名義でも融資を受けられる可能性があります。金融機関により審査基準は異なるため、事前に相談することをおすすめします。

Q. 夫の資金で購入した不動産を妻名義にすると贈与税がかかりますか？

A. 名義（持分）と実際の資金負担割合が一致しない場合、その差額が贈与とみなされ贈与税の対象になることがあります。居住用不動産の配偶者控除の特例は投資用の収益物件には適用されないため、資金の出どころと名義の対応関係を事前に整理し、必要であれば税理士に相談することをおすすめします。

Q. 妻名義と夫婦共有名義、どちらが良いですか？

A. 節税効果を重視するなら収入の少ない側の名義、リスクを分散したいなら共有名義が候補になります。共有名義はそれぞれが確定申告できるため控除枠を活用しやすい一方、将来の売却や名義変更で手続きが複雑になる場合があります。収入バランスや将来計画にあわせて検討してください。

まとめ

夫の就業先では副業が禁止されているなどの理由から不動産投資を妻名義で行うという場合のメリットと注意点について考えてきました。妻が慎重な場合には特に自分の名義で融資を受けて不動産投資をするという事に抵抗のある場合もあるでしょう。夫婦でよく話し合いメリットや注意点をよく考え、特に資金の負担割合と名義（持分）を一致させて贈与税リスクを避けることを踏まえたうえで利用するべきでしょう。

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本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、国税庁・日本政策金融公庫の公表資料を確認して作成しました。記載内容は2026年8月時点のものであり、個別の税務・融資の判断は税理士等の専門家への相談を推奨します。