マンション売却で気をつけたい2つの詐欺

マンション売却の詐欺が問題になる典型シーンと相続登記の重要性

人生において、不動産は最も高価な資産の一つです。特に大切に住み続けてきたマンションを売却する際、「損をしたくない」「騙されたくない」と不安を感じるのは、極めて健全で正しい感覚と言えます。しかし、その「失敗したくない」という心理の隙を突いて、不当な利益を得ようとする悪質なケースが後を絶ちません。

マンション売却におけるトラブルは、単なる金額の差だけでなく、所有権そのものを奪われるような深刻な事態に発展することもあります。また、近年では相続によって受け継いだマンションの扱いに困り、そこからトラブルに巻き込まれるケースも増えています。まずは、どのような場面で詐欺的な行為が起こりやすいのか、その典型的なパターンを知ることから始めましょう。

「権利証」を先に渡してしまうことで起こる所有権の喪失リスク

最も恐ろしいケースの一つは、売却したはずなのに、自分のマンションが他人のものになってしまうという事態です。これは、不動産取引の基本的なルールである「代金支払と引き換えの書類交付」という原則を無視することで発生します。

通常、中古マンションの売買では、買主からの残金入金を確認した直後に、売り主は「権利証（登記識別情報通知書）」を買主に手渡します。これが不動産取引における鉄則です。しかし、悪質な買主や業者が、「手続きをスムーズに進めるために先に書類を預かっておきたい」などと持ちかけてくることがあります。

もし、入金がない状態で権利証を手渡してしまうと、その書類をもとに勝手に名義変更（所有権移転登記）が行われてしまうリスクがあります。一度、無権利者の手によって登記が書き換えられてしまうと、元の所有者が取り戻すには膨大な時間と費用、そして裁判が必要になります。さらに、悪質な業者は名義を変えた直後に、その物件を第三者に転売して逃走するという手法を取ることもあります。

高額査定で釣る「囲い込み」と買取業者への誘導

二つ目に多いのが、売却価格に関する詐欺まがいの行為です。これは、不動産会社が売り主を騙して、不当に安い価格で買い取らせる手法です。

例えば、ある不動産会社が「あなたのマンションなら、これくらい高く売れますよ！」と、相場よりも明らかに高い査定額を提示してくることがあります。一見すると嬉しい話ですが、ここには罠が隠されていることがあります。その会社が、特定の買取業者と結託しているケースです。

高い査定額で期待を持たせた後、その会社は「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ばせます。これらの契約を結ぶと、他の不動産会社に売却活動を依頼することができなくなります。そして、契約後に「なかなか買い手が見つかりませんね……」と不安を煽り、あらかじめ手を組んでいた買取業者を紹介してくるのです。その買取価格は、最初に提示された高額査定とは程遠い、相場を大きく下回る安値である場合がほとんどです。

相続物件の売却で直面する「名義変更」の壁

また、マンションの売却は、親から受け継いだ相続物件で行われることも少なくありません。ここで注意が必要なのが、2024年4月から施行された「相続登記の義務化」です。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を行わなければならないと定められました。これを怠ると過料の対象となる可能性があります。

相続が発生した物件を売却しようとする際、名義が亡くなった方のままになっていると、そもそも売却の手続きを進めることができません。また、相続登記の手続きを誤ったり、放置したりしている間に、複雑な権利関係が発生してトラブルに発展することもあります。もし、相続したマンションの扱いに迷っている、あるいは手続きが不安であると感じている場合は、専門家による適切なサポートを受けることが、詐欺やトラブルを防ぐ第一歩となります。

相続に関する手続きや登記について不安がある方は、まずは専門的な知識を持つサービスを活用し、正しい手順を確認することをお勧めします。
イーライフ相続登記

不動産査定での詐欺を見極めるための判断軸とチェックポイント

マンション売却において、最初に直面するのが「いくらで売れるか」を知るための査定プロセスです。この段階で正しい判断ができなければ、その後の売却活動すべてがリスクにさらされてしまいます。詐欺的な提案や不適切な査定を見極めるためには、いくつかの明確な判断軸を持つことが重要です。

提示された査定額が「相場」から乖離していないか

不動産会社から提示された金額が、周辺の成約事例と比較して不自然に高くないかを必ず確認してください。マンションの価値は、所在地の利便性、築年数、専有面積、管理状態などによって決まります。これらを無視して「高く売れます」とだけ主張する業者は、後述する「囲い込み」や「安値買取への誘導」を目的としている可能性が高いと言えます。

査定を受ける際は、必ず複数の不動産会社に依頼し、提示された金額の根拠（エビデンス）を確認するようにしましょう。「なぜこの金額になるのか」という問いに対し、近隣の類似物件の成約データや、現在の市場動向に基づいた論理的な説明ができる会社であれば、信頼性は高いと判断できます。

媒介契約の種類と「囲い込み」のリスクを理解する

査定の結果、売却を進めることになった際に結ぶのが「媒介契約」です。ここで選ぶ契約形態によって、あなたの売却戦略は大きく変わります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。競争原理が働くため、より良い条件の買い手を見つけやすいメリットがありますが、各社がバラバラに動くため管理が煩雑になる面もあります。
• 専任媒介契約：特定の1社に売却活動を任せる契約です。その会社が責任を持って活動を行うことが期待できますが、他の会社には依頼できなくなります。
• 専属専任媒介契約：専任媒介よりもさらに制限が強く、他の会社への依頼はもちろん、自分で直接買い手を見つけることも原則禁止される非常に強力な契約です。

詐欺的な業者は、最初から「専属専任媒介」を強く勧めてくることがあります。「うちだけに任せてくれれば確実に売れる」という言葉には注意が必要です。契約を結ぶ前に、その会社がどのような販売戦略を持っているのか、囲い込み（物件を市場に出さずに自社だけで抱え込み、手数料を確保しようとする行為）を防ぐための体制があるかを厳しくチェックしてください。

税金に関する知識を持っておく

売却時のトラブルには、金額の詐欺だけでなく「税金の計算」に関する誤解を利用したものも含まれます。マンションを売却した際には「譲渡所得税」が発生しますが、その計算方法は所有期間によって大きく異なります。

• 短期譲渡所得：取得日から5年以内に売却した場合。所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%＝合計39.63%
• 長期譲渡所得：取得日から5年を超えて売却した場合。所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%＝合計20.315%

また、相続した物件を売却する場合、被相続人がその物件を取得してから数えて所有期間を通算することができます（所得税法第60条）。これらの計算を誤って説明し、「税金がこれくらいかかるから、この価格で売るしかない」と誘導する業者も存在します。必ず正確な税率に基づいたシミュレーションを行うことが大切です。

空き家や相続物件を売却する際の賢い選択肢の比較

マンションの売却は、単に「売る」か「持っておく」かの二択ではありません。特に相続によって取得した実家や、住まなくなったマンション（空き家）の場合、その後のライフプランに合わせて複数の選択肢を検討する必要があります。ここでは、状況に応じた最適な選択肢を比較してみましょう。

空き家を放置することのリスクと税制の改正

もし相続したマンションが空き家になってしまった場合、最も注意すべきは「固定資産税」の扱いです。2023年12月の法改正により、「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定されると、住宅用地としての軽減措置が受けられなくなり、固定資産税が最大で従来の6倍に跳ね上がる可能性があります。

また、空き家を売却する際には「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」という非常に有利な特例があります（措置法第35条第3項／国税庁タックスアンサー No.3306）。これは、亡くなった方が住んでいた家を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。この特例を活用できる条件（相続開始から一定期間内であること等）を満たしているうちに、適切な売却計画を立てることが重要です。

空き家の管理や活用、あるいは売却のタイミングに悩んでいる方は、専門的な相談窓口を利用して、補助金や税制優遇を含めた最適なプランを検討することをお勧めします。
タウンライフ空き家

売却・賃貸・リースバックの比較

マンションの活用方法は、主に以下の3つのパターンに分けられます。

特に「リースバック」は、高齢の方が住み慣れた環境を変えずに、マンションを売却してまとまった資金を得たい場合に有効な選択肢です。ただし、リースバックを利用する場合は、契約内容（賃料設定や期間、買戻しに関する規定）が適切かどうかを慎重に見極める必要があります。

マンション売却のトラブルを防ぐ事前準備と信頼できる不動産会社選び

詐欺やトラブルを未然に防ぐために最も効果的な方法は、事前の知識習得と、信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることです。売却活動を開始する前に、以下のステップを踏んで準備を進めておきましょう。

正確な資産価値の把握と書類の整理

まずは、自分のマンションが現在どのような状態にあるのかを客観的に把握することです。登記簿謄本（登記事項証明書）を確認し、名義や権利関係に誤りがないかチェックしましょう。また、取得時の売買契約書を探しておきましょう。売却時の税金計算において、購入価格を正確に把握することは非常に重要です。もし取得時の書類が見当たらない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」というルールもありますが（措置法第31条の4）、可能な限り正確な金額で計算した方が税負担を抑えられます。

不動産会社の選定基準を持つ

不動産会社を選ぶ際は、単に「査定額が高いから」という理由だけで決めてはいけません。以下のポイントを確認してください。

• 情報の透明性：査定の根拠をデータに基づいて説明してくれるか。
• 誠実なコミュニケーション：デメリットやリスク（売れにくい理由や税金の話など）についても、包み隠さず話してくれるか。
• 専門知識の有無：相続登記や譲渡所得税などの税務知識、あるいはリースバックのような多様な出口戦略について提案ができるか。

もし、「今のうちに売らないと損をしますよ」といった急かすような言動があったり、契約の種類について説明が不十分であったりする場合は、その会社との契約は見送る勇気を持ってください。

住み続けながら現金化したい場合の検討

「マンションを売りたいけれど、今の生活環境を変えたくない」「まとまった資金が必要だが、住む場所を失うのは避けたい」という葛藤を抱えている方は、リースバックという選択肢を視野に入れて不動産会社を探すのも一つの手です。これは売却と賃貸のメリットを組み合わせた手法であり、ライフスタイルに合わせた柔軟な住まい方の提案を受けることができます。

リースバックに強い業者や、多様な活用方法を提案してくれる専門家へ相談することで、無理のない売却計画を立てることが可能です。
リアルエステート

詐欺被害に遭わずマンション売却を成功させるためのまとめ

マンションの売却は、人生における大きな転換点となる重要なイベントです。だからこそ、不当な利益を得ようとする詐欺的な行為や、強引な営業手法によるトラブルから身を守るためには、正しい知識と冷静な判断が欠かせません。

今回ご紹介した通り、マンション売却におけるリスクには大きく分けて二つのパターンがあります。一つは「権利証の不適切な受け渡し」による所有権の喪失リスク。もう一つは「高額査定での囲い込みや安値誘導」による経済的損失です。これらを防ぐためには、「代金と引き換えに書類を渡す」という原則を守ること、そして「提示された査定額の根拠を厳しく確認する」ことが不可欠です。

また、相続が絡む場合は、2024年からの相続登記義務化や、空き家に関する税制改正など、法改正に伴う新しいルールにも注意を払わなければなりません。特に空き家の管理不足は、固定資産税の大幅な増額という形で重い負担となって返ってきます。相続した物件の扱いに迷ったときは、一人で抱え込まずに、専門家のアドバイスを受けることが、結果として最も安全で賢明な道となります。

売却は「早く売りたい」という焦りや、「高く売りたい」という欲が、判断を狂わせることがあります。しかし、大切な資産を守るために最も必要なのは、落ち着いて情報を収集し、複数の選択肢を比較検討する姿勢です。正しい知識を備え、信頼できるパートナーと共に進めることで、あなたのマンション売却はきっと納得のいくものになるはずです。

--- **監修：森(株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士)** 本記事は2024年・2025年の関連法令(国税庁タックスアンサー No.3267／No.3270／No.3302／No.3306、空家等対策の推進に関する特別措置法)および不動産流通機構の公開資料に基づき、当社専任宅建士・森の監修のもと作成されています。