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不動産売却のタイミングと税金の関係
相続した不動産を売却するときには、期限があるというわけではありません。しかしながら、注意しておきたいのが、不動産を売却するタイミングによって、支払う税金が変わる可能性があるということです。具体的には、以下の5つの項目が変化します。
相続税の取得費加算の特例
相続した不動産は早めに売却することで、所得税や住民税が安くなることがあります。これは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と呼ばれるもので、相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内（相続開始から数えると3年10か月以内）に売却したときに適用されます。
早めに売却することで取得費を多く設定してもらえます。譲渡所得税としてかかる金額は、譲渡価格から取得費、譲渡費用、特別控除を引いた金額となるので、取得費が高くなると、自然と譲渡所得税が低くなるのです。
しかし、誰もが3年以内に売却すればもらえるということではなく、以下のような条件が必要になります。
・相続、遺贈などで不動産を取得していること
・取得した人物に相続税が課税されていること
・不動産が、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡されていること
これらの条件をクリアしていれば、所得税と住民税を抑えることができます（国税庁タックスアンサーNo.3267で要件変更がないことを確認済み）。
譲渡所得税
譲渡所得税は、相続した不動産を売却した際にかかる税金です。これは所有期間の長さで変化します。所有している年数が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%＝実効税率約20.315%になります。
一方で、所有している年数が5年以下であれば、短期譲渡所得となり、所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%＝実効税率約39.63%となり、短期譲渡所得のほうが高くなります（復興特別所得税は令和19年＝2037年まで課税されます）。
また、注意しておきたいのが、この所有期間というのは相続してからの期間ではないということです。ここでいう所有期間とは、相続される前の被相続人が取得した日からの所有期間になり、判定は譲渡した年の1月1日時点で行われます。所有期間の長さを計算する際は注意しましょう。
小規模宅地等の特例
相続した土地が、相続開始直前までに被相続人が住んでいたり、事業などを行っていたりしていた土地の場合は、相続税の計算上、土地の評価額を減額してもらえる可能性があります。それが「小規模宅地等の特例」です。
国税庁タックスアンサーNo.4124（令和8年4月1日現在法令等）によると、現行の限度面積と減額割合は以下のとおりです。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
相続した不動産は、相続人である人物が住み続けるか、事業をするなどして継続して所有することが要件とされています。注意点としては、実際に住み続けたり、事業を行ったりしなければならないため、相続人が複数いて遺産分割協議が未了の場合、協議中は特例を受けることができません。
空き家の3,000万円特別控除
昭和56年5月31日以前に建築された家屋を相続した場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁タックスアンサーNo.3306で確認）。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までで、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
令和6年1月1日以後の譲渡からは制度が一部改正されており、家屋・敷地を相続した人が3人以上いる場合は控除額が2,000万円に縮小されています。該当するかどうかは要件が細かいため、税理士など専門家への確認をおすすめします。
固定資産税
固定資産税は「相続した家に人が住んでいるかどうか」そのもので金額が変わるわけではありません。本来、住宅用地の課税標準を1/6（200㎡以下部分）・1/3（200㎡超部分）に減額する「住宅用地特例」は、住宅用の家屋が建っているかどうかで適用が決まる制度です。
ただし、令和5年（2023年）12月13日施行の空家法改正により「管理不全空家」という区分が新設され、自治体の指導に従わず勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れ、固定資産税の負担が重くなる仕組みになりました（国土交通省mlit.go.jpで確認）。つまり、単に「空き家にしている」だけで自動的に税額が上がるのではなく、適切な管理を怠り行政指導を受けた場合に負担が増える、というのが正確な仕組みです。相続した家を空き家のまま放置する予定がある場合は、この点を踏まえて早めの売却・管理方針の検討をおすすめします。
相続登記が済んでいないと売却できない｜2024年義務化で変わったこと
不動産の売却タイミングを考えるうえで見落とされがちですが、そもそも相続登記（名義変更）が済んでいなければ、不動産を売却することはできません。令和6年（2024年）4月1日から相続登記の申請が義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（法務省moj.go.jpで確認）。
この義務は2024年4月1日より前に発生していた相続にも遡って適用され、経過措置として令和9年（2027年）3月31日までに登記を済ませる必要があります。遺産分割協議がまとまらず期限内の登記が難しい場合は、簡易な手続きで義務を一時的に果たせる「相続人申告登記」という制度も用意されています。相続した不動産の売却を検討している場合は、税金の特例の期限だけでなく、まず登記の状況を確認しておきましょう。
生前対策と相続後対策の違い
相続する財産がある場合、生前に相続しておこうと考える人も少なくはありません。生前に相続しておく場合と、亡くなってから相続する場合では、手続きや条件面などでさまざまな違いがあります。また場合によっては、早めに相続しておくことで手続きを進められることもあります。
たとえば、権利関係が複雑になっていたり、人に貸していたりする不動産は、手続きをするのにも時間がかかります。また、相続する場合には物件を調査したり、物件を測量したりすることが多く、これらも手間のかかる作業の一つです。相続を予定しているのであれば、早めに事前準備を行うのが良いでしょう。
さらに、先に居住していた自宅を売却して、新たなマイホームに買い替えることで「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」と呼ばれる制度を利用できる場合があります（国税庁タックスアンサーNo.3355で確認。適用期限は令和9年12月31日までの譲渡）。通常、生前の居住地を売却するときには譲渡所得税が発生しますが、要件を満たせば課税を将来に繰り延べることができます。
不動産を相続する場合、生前に対策するケースがあれば、亡くなってから相続人が対策するケースもあるため、どちらのタイミングが正しいというわけではありません。しかしながら、相続してから売却などを進める場合、さまざまな手続きが必要になるため、事前に準備しておくことで手間が少なくなるはずです。あらかじめ相続相手や相続することが決まっている場合は、早めの準備を検討しても良いでしょう。
会社ごとに査定の根拠や在庫方針が異なるため、複数社を比べると判断材料が増えます。同時申込で手間も減らせます。
不動産売却のタイミングと時期の関係
不動産の売却は売れやすい時期と売れにくい時期があるため、時期も考慮しつつ売却を検討するといいでしょう。売れやすい時期については、相続した不動産だけでなく、今まで住んでいた住居であったり、投資用不動産でも同じことが言えます。
築年数
売却価格の上下に一番大きな影響を与えるのは、築年数です。新築のときは高い値段がついていた物件でも、築年数が長くなれば売却価格は下がっていきます。
マンション・戸建てとも、築15年を過ぎると価格が下がるスピードが加速する傾向があります。設備の修繕費用が必要となってくるためです。ですので、売却するなら築15年までの間がタイミングとしては良いでしょう。なお、築15年を過ぎても修繕を行っていれば、価格は下がりづらくなります。売却の時までに修繕を行うのであれば、築15年というタイミングにこだわる必要はありませんが、修繕にかかる費用は自分たちで負担する必要があります。
築15年を過ぎると、マンションの場合は築21年目以降、戸建ての場合は築26年目以降ですと価格下落のスピードが落ち着いてくる傾向があります。そこまでは売却価格が年々下がっていく傾向があるため、早期に売却したほうが高値での成約につながりやすい傾向があります。それ以降については、特に急がなくても自分たちのタイミングで売却を検討すると良いでしょう。
季節
ざっくりした売却タイミングは築年数や購入後の年数で決めるとして、細かいタイミングを検討する上では季節を考えると良いでしょう。
家が一番売れやすいとされるタイミングは、2～3月です。これは、4月から新生活を迎えたり、転勤して新しい地に引っ越したりする人が多いタイミングだからです。この時期を狙って売却すれば比較的短期間で売れる可能性が高く、広告費等も抑えやすくなります。この時期に売却物件として情報が出回るように、12～1月あたりから売却準備を始めると良いでしょう。
2～3月の次に売れやすいとされるのが、8～9月です。こちらは10月からの家を探す人が多いタイミングとなります。2～3月のタイミングにうまく合わなかった場合は、6～7月頃から売却準備を始め8～9月の売却を狙うのが良いでしょう。
まとめ
相続した不動産を売却するタイミングは、税金の特例（取得費加算の特例・空き家の3,000万円特別控除・小規模宅地等の特例など）の期限と、相続登記の義務化という2つの観点から整理すると判断しやすくなります。期限が複数あるため、まずはどれが自分に関係し、いつまでに動く必要があるのかを一覧で確認しておきましょう。
| 制度 | 期限の目安 |
| 相続登記の申請義務 | 相続を知った日から3年以内（2024年4月1日より前の相続は令和9年3月31日まで） |
| 相続税の取得費加算の特例 | 相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（相続開始から約3年10か月） |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日までの譲渡） |
最も期限が短い制度から逆算して動けば、どの特例も使い損ねるリスクを減らせます。まず相続登記を済ませたうえで、取得費加算の特例や空き家特別控除の期限を確認しながら売却時期を検討するのが現実的な順番です。
・税金の特例は期限つきのものが多く、相続税の申告期限（10か月）＋3年、空き家特例は相続から3年＋令和9年末という適用期限がある
・相続登記は2024年4月1日から義務化されており、登記が済んでいないとそもそも売却できない
・固定資産税の「空き家で税負担が増える」仕組みは、単なる居住の有無ではなく行政指導・勧告の有無で決まる
・税制・登記の期限を踏まえたうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、売れやすい時期を見ながら進めるのが現実的
少しでも早く、そして納得できる価格での売却を望んでいる場合には、1社だけでなく複数の不動産会社から査定をとることが大切です。査定額や提案内容を比較してみて、もっとも信頼のおける不動産会社に依頼することで、納得のいく売却につながりやすくなります。
相続した不動産の売却の流れ全体を基礎から知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
売却後の確定申告が必要かどうか不安な方は、以下の記事も参考にしてください。
相続した不動産を売却したとき確定申告は不要？必要なケースと注意点
よくある質問（FAQ）
Q. 相続した不動産は何年以内に売却すれば税金の特例を使えますか？
A. 制度ごとに期限が異なります。相続税の取得費加算の特例は相続税の申告期限（相続開始から10か月）から3年以内、空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日までの譲渡）が目安です。どちらも要件が細かいため、該当しそうな場合は税理士に確認することをおすすめします。
Q. 相続登記をしないまま売却しようとするとどうなりますか？
A. 相続登記（名義変更）が済んでいない不動産は、原則として売却の名義変更ができません。2024年4月1日からは相続登記の申請自体が義務化されており、相続を知った日から3年以内に正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料の対象になります。売却を検討し始めた段階で、まず登記の状況を確認しましょう。
Q. 空き家のまま放置すると固定資産税は必ず6倍になりますか？
A. 単に人が住んでいないというだけで自動的に6倍になるわけではありません。自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として指導を受けたにもかかわらず改善せず、勧告まで受けた場合に、住宅用地の税負担軽減措置が外れて負担が増える仕組みです。適切に管理していれば、この対象にはなりません。
Q. 2～3月・8～9月の繁忙期を逃してしまった場合はどうすればいいですか？
A. 税金の特例や相続登記の期限が迫っている場合は、繁忙期を待たずに売却活動を始めるほうが優先されます。閑散期でも、価格設定を周辺相場に合わせて見直す、複数の不動産会社に改めて査定を依頼して提案内容を比較する、といった対応で成約につながるケースはあります。期限のある特例を使う予定がある場合は、季節よりも期限から逆算して動くことをおすすめします。
※本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、国税庁・法務省・国土交通省の公表資料を確認して作成しています。記載の制度・金額は2026年時点のものであり、個別の判断は最新の国税庁・法務省ホームページおよび税理士・司法書士等の専門家への相談を推奨します。
