不動産投資の経費一覧｜経費にできるもの・できないものを解説

「不動産投資を始めたけれど、確定申告の際にどの費用を経費にできるのか分からない」「修繕費として計上したいけれど、税務署から指摘されないための基準を知りたい」といった悩みをお持ちではありませんか？

不動産投資における経費の基礎知識

不動産投資における「経費」とは、物件を運営して収益を得るために直接必要となった費用のことを指します。確定申告において、総収入金額からこれらの経費を差し引いた金額が「所得」となります。この所得に対して所得税や住民税が課せられるため、正しく経費を計上することは、適切な納税と節税の両面において極めて重要です。

ただし、ここで注意が必要なのは「何でも経費にできるわけではない」という点です。経費として認められるためには、その支出が「物件の運営（事業）に関連していること」という大原則があります。例えば、物件を管理するために支払った手数料や、固定資産税などはもちろん経費になりますが、個人の生活に関わる食費や衣類代などは、たとえ不動産投資の打ち合わせ中に発生したとしても、原則として経費にはなりません。

また、「経費にすれば税金が減るから、できる限り多く計上しよう」と考えるのは危険です。根拠のない過度な経費計上は、税務調査の対象となるリスクを高めます。あくまで「事業に関連する正当な支出」であることを客観的な領収書や請求書によって証明できることが前提となります。まずは、どのような項目が経費として認められるのか、その全体像を把握することから始めましょう。

不動産投資で経費にできる主な項目一覧

不動産投資の運営において発生する費用は多岐にわたります。これらを漏れなく計上することで、正確な収支計算が可能になります。ここでは、一般的に経費として認められる代表的な項目を整理してご紹介します。

上記の項目は、不動産投資の実務において頻繁に発生するものです。例えば、月々の賃貸管理代行手数料が家賃収入の5%と設定されている場合、毎月の収支計算においてこの金額を確実に計上する必要があります。また、固定資産税についても、毎年自治体から届く納税通知書に基づき、正確な金額を計上しましょう。

ここで多くの投資家が混同しやすいのが「ローンの返済」です。ローンには「元本部分」と「利息部分」がありますが、経費にできるのは「利息部分」のみです。元本の返済は、あくまで借金を減らしているだけであり、支出ではあっても経費（費用）ではないという点に注意してください。例えば、毎月の返済額が15万円で、そのうち元本が12万円、利息が3万円であった場合、経費として計上できるのは3万円のみとなります。

修繕費と資本的支出の違い：実務上の重要な線引き

不動産投資の経費管理において、最も判断に迷いやすく、かつ税務調査でも厳しくチェックされるのが「修繕費」と「資本的支出」の区別です。この違いを正しく理解していないと、本来その年に全額経費にできるはずの費用が資産として扱われ、節税効果が得られなかったり、逆に誤って一括経費にしてしまい税務署から修正を求められたりすることになります。

簡単に言うと、「修繕費」は物件の価値を維持するための「現状回復」のための支出です。一方で、「資本的支出」は物件の価値を高めたり、寿命を延ばしたりするための「機能向上」のための支出を指します。この区別によって、その年度の経費として一括で落とせるのか、それとも「資産」として計上した上で、数年間にわたって「減価償却」していく必要があるのかが決まります。

例えば、経年劣化によって汚れた壁紙を貼り替える作業は「修繕費」としてその年の経費にできます。しかし、単なる張り替えではなく、壁の断熱性能を高めるための特殊な内装工事を行った場合は、「資本的支出」とみなされ、資産として計上しなければならない可能性があります。収益物件の買取・再販を専門とする当社の知見から申し上げますと、この判断は非常にデリケートです。「見た目を綺麗にしただけだから修繕費だ」と思い込んでいても、その工事の内容が建物の構造や性能に大きく寄与すると判断されれば、税務署から資本的支出として指摘を受けるケースがあります。

修繕費として計上できる目安となる基準

「この工事は修繕費か、それとも資本的支出か」という判断に迷った際、税務上の明確なガイドラインが存在します。実務において非常に役立つのが、金額や周期に基づいた判定基準です。これを知っておくことで、経理処理のミスを減らすことができます。

まず、一つの工事金額が「20万円未満」である場合は、内容にかかわらず修繕費として計上できる可能性が高くなります。また、金額が大きくても、「おおむね3年以内の周期で行われる修理や改良」であれば、修繕費として認められる傾向にあります。例えば、数年おきに行うエアコンのクリーニングや、小規模な水回りのパッキン交換などはこれに該当します。

さらに、金額が20万円を超えていても、以下のいずれかの条件を満たせば修繕費として処理できるルールがあります。

例えば、物件の取得価額が3,000万円のマンションにおいて、外壁の軽微な補修工事に80万円かかったとします。この場合、60万円は超えていますが、取得価額の10%（300万円）以下であるため、修繕費として計上できる余地があります。ただし、これらはあくまで「目安」であり、工事の内容が明らかに建物の価値を大きく高めるものである場合は、金額に関わらず資本的支出と判断される可能性があることを忘れないでください。実務では、施工業者から発行される見積書や工事明細書に、「どのような目的で行われた工事か」が明確に記載されていることが重要です。

減価償却費の仕組みと計算方法

資本的支出と判断された費用は、その年に一括で経費にすることはできません。代わりに「減価償却」という手続きを行い、物件の耐用年数に応じて数年にわたって少しずつ経費化していきます。不動産投資において、この減価償却費は非常に大きな経費項目となります。

減価償却とは、建物や設備などの固定資産を購入した際、その費用を「耐用年数」という期間に分割して、毎年の経費として計上していく仕組みです。例えば、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションを購入した場合、法定耐用年数は47年と定められています。この場合、建物の購入価格のうち、建物部分に相当する金額を47年間にわたって分割して経費にしていきます。

具体的な計算例を見てみましょう。例えば、建物の取得価額が4,700万円である場合（簡略化のため定額法と仮定）、1年あたりの減価償却費は「4,700万円 ÷ 47年 = 100万円」となります。このように、毎年100万円を経費として計上できることになります。この仕組みを利用することで、キャッシュフロー（手元に残る現金）は減っていなくても、帳簿上の経費を大きく確保でき、所得税の負担を抑える効果が期待できます。

ただし、減価償却費の計算には「取得価額」の算出が重要です。物件価格には土地代と建物代が含まれていますが、土地は価値が減らないものとして扱われるため、減価償却の対象にはなりません。そのため、売買契約書に基づいて、土地と建物の価格を適切に按分（あんぶん）して計算する必要があります。この按分の比率が不自然であると、税務署から指摘を受ける原因となるため、慎重な作業が求められます。

経費にならないもの：注意すべき「私的支出」

不動産投資の確定申告において、最も注意しなければならないのが「経費にできない費用」です。税務上の原則は「事業に関連する支出のみが経費になる」という点です。そのため、個人の生活に関連するプライベートな支出を混同して計上してしまうと、過大な経費計上とみなされ、追徴課税を受けるリスクがあります。

具体的に経費にならない代表的な例は以下の通りです。

例えば、「不動産投資のセミナーに行くために購入した服」や「物件の見学に行ったついでに食べた豪華な食事」などは、原則として経費になりません。もちろん、実務上の打ち合わせとしての飲食であれば「接待交際費」として認められるケースもありますが、その場合は「誰と」「どのような目的で」行ったのかを明確に記録しておく必要があります。また、スーツなどの衣類についても、不動産投資の運営に不可欠なもの（例えば、特定の制服など）でない限り、一般的なビジネスウェアは経費として認められにくいのが実情です。

また、前述した通り「ローンの元本返済」も経費にはなりません。これは非常に多い間違いの一つです。毎月のローン支払額が10万円であっても、そのうちの元本分（例えば7万円）は「負債の減少」であり、費用ではないからです。確定申告書を作成する際は、銀行から発行される「返済予定表」などを確認し、利息部分のみを正確に抽出して計上するようにしてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 修繕費と資本的支出の判断で迷ったときはどうすればいいですか？

A. まずは、その支出が「現状を維持するためのものか」「価値を高めるためのものか」という観点で検討してください。金額が20万円未満であったり、60万円未満かつ取得価額の10%以下であったりする場合は修繕費として認められやすいですが、判断に迷う大規模な工事については、事前に税理士などの専門家に相談するか、施工業者に見積書上で「修繕（原状回復）であること」を明記してもらうようにしましょう。

Q. ローンの利息はすべて経費になりますか？

A. いいえ、ローン全体の支払額が経費になるわけではありません。「利息部分」のみが経費となります。元本返済にあてられる金額は、あくまで借入金の減少であり、経費（費用）には含まれません。確定申告の際は、銀行から送られてくる返済明細などを確認し、利息分を正確に切り分けて計上する必要があります。

Q. 交通費はどこまで経費として認められますか？

A. 物件の管理、内見、契約、あるいは税理士との打ち合わせなど、「不動産投資の事業運営に直接必要な移動」であれば経費として認められます。ただし、プライベートの外出に伴う移動や、業務と関係のない場所への移動は対象外です。領収書がない場合でも、いつ、どこへ、何の目的で移動したかを記録した「出金伝票」や「移動記録」を保管しておくことで、経費としての正当性を証明しやすくなります。

まとめ

不動産投資における経費管理は、単なる事務作業ではなく、適切な収益計算と税務リスクの回避に直結する重要な業務です。今回ご紹介した通り、経費には「賃貸管理手数料」「固定資産税」「減価償却費」などの正当な項目がありますが、それらと「私的な支出」や「ローンの元本部分」を明確に区別しなければなりません。

特に、修繕費と資本的支出の境界線は実務上非常に重要です。金額の目安（20万円未満、60万円未満など）を知っておくことは役立ちますが、最終的な判断には工事の内容や物件の特性が大きく関わります。安易に「すべて経費」と考えてしまうのではなく、常に客観的な根拠に基づいた処理を心がけましょう。

不動産投資の相談前に知るべきローン・節税・確定申告

※本記事は監修者「森（株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士）」のレビューを経て公開しています。記載の税務情報は2026年時点のものであり、個別の判断は税理士など専門家への相談を推奨します。